แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ที่ว่า “โครงการ ฯ ตามสัญญาจะจัดให้มีสโมสรโครงการ โรงเรียนอนุบาล และสระว่ายน้ำเพื่อเป็นสถานที่ส่วนกลางในการให้บริการ” เป็นการระบุสิ่งที่จำเลยที่ 1 ต้องปฏิบัตินอกเหนือไปจากการก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างตามแบบอาคารที่กำหนด ตามแผ่นพับก็ปรากฏภาพสโมสรโครงการและสระว่ายน้ำ อีกทั้งสถานที่ก่อสร้างโครงการมิได้อยู่ในเขตการค้าหรือย่านธุรกิจสำคัญ และเนื้อที่ของที่ดินตามสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 เพียง 67.50 ตารางวา แต่ราคาตามสัญญาสูงถึง 3,955,000 บาท ย่อมชี้ชัดให้เห็นเจตนาของบุคคลทั่วไปที่จะเข้าเป็นลูกค้าของจำเลยที่ 1 ก็เพื่อจะได้ใช้ประโยชน์จากสถานที่ดังกล่าวตามที่จำเลยที่ 1 จะสร้างให้เป็นสถานที่ส่วนกลางในการให้บริการแก่ลูกค้าของโครงการด้วย จึงเป็นเงื่อนไขและสาระสำคัญแห่งสัญญาโดยชัดแจ้ง
สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 เป็นสัญญาต่างตอบแทน การที่โจทก์มิได้โต้แย้งการส่งมอบที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง รวมทั้งแจ้งให้จำเลยที่ 1 ติดต่อสถาบันการเงินให้แก่โจทก์ ก็เพียงเป็นการแสดงเจตนาของโจทก์ที่พร้อมจะปฏิบัติการชำระหนี้ตามหน้าที่ของตนเท่านั้น จำเลยที่ 1 จะยกขึ้นเป็นข้ออ้างว่าโจทก์มิได้ถือสัญญาเป็นสาระสำคัญหาได้ไม่ ฉะนั้น การที่โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยที่ 1 ทำการสร้างสโมสรโครงการ โรงเรียนอนุบาล และสระว่ายน้ำตามสัญญา ซึ่งล่วงเลยจากสัญญาที่ทำไว้ต่อกันประมาณ 1 ปี 8 เดือน จำเลยที่ 1 ยังมิได้ดำเนินการก่อสร้าง จึงเป็นการปฏิบัติตาม ป.พ.พ. มาตรา 369 แล้ว เมื่อจำเลยที่ 1 มิได้ชำระหนี้ต่างตอบแทนดังกล่าวภายในเวลาอันสมควร จำเลยที่ 1 จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด จำเลยที่ 2 เป็นกรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทนจำเลยที่ 1 เมื่อวันที่ 21 มกราคม 2540 โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 864, 864 พร้อมสิ่งปลูกสร้างกับจำเลยที่ 1 ในราคา 3,955,000 บาท โจทก์ชำระเงินจองและค่างวดรวม 19 งวด เป็นเงินทั้งสิ้น 801,300 บาท สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวมีข้อตกลงว่าจำเลยจะจัดให้มีสโมสรโครงการ โรงเรียนอนุบาล และสระว่ายน้ำเพื่อเป็นสถานที่ส่วนกลางในการให้บริการ ต่อมาจำเลยที่ 1 มีหนังสือแจ้งให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดิน โจทก์ได้เดินทางไปสำนักงานที่ดินตามวันเวลานัด แต่ไม่พบเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 โจทก์จึงเดินทางไปยังสถานที่ก่อสร้างพบว่าจำเลยที่ 1 ไม่ได้จัดให้มีสโมสรโครงการ โรงเรียนอนุบาล และสระว่ายน้ำ เพื่อเป็นสถานที่ส่วนกลางตามสัญญา โจทก์มอบหมายให้ทนายความมีหนังสือทวงถามไปยังจำเลยทั้งสองเพื่อให้จัดสร้างสถานที่ส่วนกลางดังกล่าวภายใน 30 วัน จำเลยทั้งสองเพิกเฉย โจทก์จึงถือว่าสัญญาจะซื้อจะขายเป็นอันเลิกกันเมื่อวันที่ 1 พฤศจิกายน 2541 จำเลยทั้งสองต้องคืนเงินที่โจทก์ชำระไปแล้ว 801,300 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับจากวันที่ 1 พฤศจิกายน 2541 ถึงวันฟ้อง เป็นเงิน 28,155.27 บาท แก่โจทก์ ขอให้จำเลยทั้งสองร่วมกันหรือแทนกันชำระหนี้จำนวน 801,300 บาทพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินจำนวน 801,300 บาท นับแต่วันฟ้องจนถึงวันชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยที่ 1 และที่ 2 ให้การว่า จำเลยที่ 1 มิได้ผิดสัญญาจะซื้อจะขายเนื่องจากในวันนัดโอนกรรมสิทธิ์โจทก์เป็นฝ่ายไม่ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากจำเลยทั้งสอง ส่วนการจัดสร้างสโมสรโครงการ โรงเรียนอนุบาล และสระว่ายน้ำ เพื่อเป็นสถานที่ส่วนกลางในการให้บริการตามที่ระบุไว้ในสัญญานั้น เป็นสิทธิของจำเลยที่ 1 เพียงฝ่ายเดียวที่จะจัดให้มีขึ้นเพื่อใช้ในการให้บริการเมื่อถึงเวลาที่เหมาะสม ไม่ใช่เงื่อนไขโดยตรงที่จะดำเนินการให้แล้วเสร็จก่อนจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามสัญญาจะซื้อจะขาย โจทก์เป็นฝ่ายผิดนัด จำเลยที่ 1 มีสิทธิริบมัดจำได้ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระเงิน 801,300 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 1 พฤศจิกายน 2541 จนถึงวันชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 4,000 บาท ยกฟ้องจำเลยที่ 2 ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 2 ให้เป็นพับ
จำเลยที่ 1 อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์แทนโจทก์เป็นเงิน 10,000 บาท
จำเลยที่ 1 ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พิเคราะห์แล้ว คดีมีปัญหาตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ข้อแรกว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามเอกสารหมาย จ. 5 ระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ในข้อ 12 ซึ่งระบุว่า “โครงการ ฯ ตามสัญญาจะจัดให้มีสโมสรโครงการ โรงเรียนอนุบาล และสระว่ายน้ำเพื่อเป็นสถานที่ส่วนกลางในการให้บริการ” มิใช่เงื่อนไขและสาระสำคัญแห่งสัญญาหรือไม่ เห็นว่า ข้อกำหนดในสัญญาตามโครงการ ทรอปิคาน่า วิลล์ ซึ่งจำเลยที่ 1 ดำเนินการก่อสร้างและออกจำหน่ายแก่ประชาชนทั่วไป จำเลยที่ 1 ได้ระบุสิ่งที่จำเลยที่ 1 มีหน้าที่ต้องปฏิบัตินอกเหนือไปจากการก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างตามแบบอาคารที่กำหนดในข้อ 1 แห่งสัญญาไว้ในข้อ 12 และ 13 นอกจากนี้ตามแผ่นพับเอกสารหมาย จ. 7 ก็ปรากฏภาพสโมสรโครงการและสระว่ายน้ำ รวมตลอดทั้งข้อความต่าง ๆ ซึ่งจำเลยที่ 1 แสดงออกเพื่อโฆษณาขาย ล้วนแต่เพื่อเป็นสิ่งจูงใจให้ประชาชนทั่วไปสนใจและซื้ออาคารที่พักตามโครงการเนื่องจากจะได้รับความสะดวกในการดำรงชีวิตพักอาศัยอย่างมาก อีกทั้งเมื่อพิเคราะห์ถึงสถานที่ก่อสร้างตามโครงการซึ่งอยู่นอกเขตพื้นที่กรุงเทพมหานคร และอยู่นอกพื้นที่อำเภอเมืองจังหวัดฉะเชิงเทรา มิได้อยู่ในเขตการค้าหรือย่านธุรกิจสำคัญ และเนื้อที่ของที่ดินตามสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 เพียง 67.50 ตารางวา แต่ราคาตามสัญญาสูงถึง 3,955,000 บาท ย่อมชี้ชัดให้เห็นเจตนาของบุคคลทั่วไปที่จะเข้าเป็นลูกค้าของจำเลยที่ 1 ก็โดยเพื่อจะได้ใช้ประโยชน์จากสถานที่ดังกล่าวตามที่จำเลยที่ 1 ระบุจะสร้างให้เป็นสถานที่ส่วนกลางในการให้บริการแก่ลูกค้าของโครงการด้วย มิใช่เพียงซื้ออาคารที่พักอาศัยตามที่ระบุในสัญญา ข้อ 1 เท่านั้น สัญญาข้อ 12 จึงเป็นเงื่อนไขและสาระสำคัญแห่งสัญญาโดยชัดแจ้ง ฎีกาของจำเลยที่ 1 ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ข้อสุดท้ายมีว่า โจทก์มิได้คัดค้านในการที่จำเลยที่ 1 จะส่งมอบที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามสัญญา และยังแจ้งให้จำเลยที่ 1 ติดต่อสถาบันการเงินเพื่อให้โจทก์กู้ยืมเงินมาชำระราคา แสดงว่าโจทก์ไม่ได้ถือสัญญาข้อ 12 ดังกล่าวเป็นสาระสำคัญหรือไม่ เห็นว่า สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 เป็นสัญญาต่างตอบแทน ซึ่งแต่ละฝ่ายมีหน้าที่ต้องปฏิบัติการชำระหนี้ต่อกันตามข้อกำหนดแห่งสัญญา การที่โจทก์มิได้โต้แย้งการส่งมอบที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง รวมทั้งแจ้งให้จำเลยที่ 1 ติดต่อสถาบันการเงินให้แก่โจทก์ ก็เพียงเป็นการแสดงเจตนาของโจทก์ที่พร้อมจะปฏิบัติการชำระหนี้ตามหน้าที่ของตนเท่านั้น จำเลยที่ 1 จะหยิบยกขึ้นเป็นข้ออ้างว่าโจทก์มิได้ถือสัญญาข้อ 12 เป็นสาระสำคัญหาได้ไม่ ฉะนั้น การที่โจทก์มีหนังสือฉบับลงวันที่ 28 กันยายน 2541 แจ้งให้จำเลยที่ 1 ทำการสร้างสโมสรโครงการ โรงเรียนอนุบาล และสระว่ายน้ำตามสัญญาข้อ 12 ตามเอกสารหมาย จ. 3 ซึ่งช่วงเวลาล่วงเลยจากสัญญาที่ทำไว้ต่อกันประมาณ 1 ปี 8 เดือน จำเลยที่ 1 ยังมิได้ดำเนินการก่อสร้าง จึงเป็นการปฏิบัติตามบทบัญญัติมาตรา 369 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แล้ว เมื่อจำเลยที่ 1 มิได้ดำเนินการชำระหนี้ต่างตอบแทนดังกล่าวภายในเวลาอันสมควร จำเลยที่ 1 จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ฎีกาของจำเลยที่ 1 ข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน”
พิพากษายืน ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าทนายความชั้นฎีกา 10,000 บาท แทนโจทก์.
