แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
ที่ดินโฉนดเลขที่23454กับที่ดินโฉนดเลขที่23455ได้แบ่งแยกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่2336เมื่อแยกออกมาแล้วทางทิศใต้ของที่ดินทั้ง2แปลงต่างอยู่ติดซอยสาธารณะต่อมาโจทก์ทั้งสามเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมที่ดินโฉนดเลขที่23455แล้วเพิ่งแบ่งแยกที่ดินกันเองในเวลาต่อมาออกเป็น3แปลงคือแปลงในสุดซึ่งอยู่ด้านทิศเหนือโฉนดเลขที่209886เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ที่1และที่2แปลงกลางโฉนดเลขที่209887เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ที่3เป็นเหตุให้ที่ดินแปลงในสุดและแปลงกลางไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะส่วนที่ดินโฉนดเลขที่23455ซึ่งอยู่ทางทิศใต้ติดซอยสาธารณะตามเดิมเช่นนี้โจทก์ที่1และที่2ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินแปลงโฉนดเลขที่209886และโจทก์ที่3ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินแปลงโฉนดเลขที่209887ชอบที่จะเรียกร้องเอาทางเดินได้เฉพาะที่ดินแปลงโฉนดเลขที่23455ของโจทก์ที่3ที่ได้แบ่งแยกมาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1350หาใช่เรียกร้องทางเดินจากที่ดินตามโฉนดเลขที่23454ของจำเลยไม่ทางพิพาทในที่ดินของจำเลยจึงไม่ตกเป็นทางจำเป็น
ย่อยาว
โจทก์ทั้งสามฟ้องว่า โจทก์ที่ 1 และที่ 2 เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 209886 โจทก์ที่ 3 เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 209887,23455 โดยมารดาโจทก์ทั้งสามยกให้ จำเลยเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่2335, 23454 เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 23454 ซึ่งเป็นที่ดินพิพาทกับที่ดินโฉนดเลขที่ 23455 ของโจทก์ที่ 3 รวมอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่2336 จำเลยมาขอซื้อที่ดินพิพาทจากมารดาโจทก์และญาติเมื่อเดือนมกราคม 2504 เพื่อใช้เป็นทางเข้าออกที่ดินจำเลยซึ่งอยู่ด้านหลังโฉนดเลขที่ 2336 ไปสู่ซอยเกษมสุวรรณ (สุขุมวิท 50) โดยมีข้อตกลงด้วยวาจาว่า จำเลยยินยอมให้เจ้าของที่ดินแปลงที่ถูกแบ่งแยกใช้ที่ดินพิพาทเป็นทางเข้าออกจำเลยต้องอุทิศที่ดินพิพาทให้เป็นทางสาธารณประโยชน์ด้วย หลังจากนั้นจำเลยทำถนนในที่ดินพิพาทเป็นทางเข้าออก มารดาโจทก์และประชาชนได้ใช้ทางพิพาทเป็นทางสัญจร ตั้งแต่วันที่ 20 มกราคม 2504 จนถึงปัจจุบัน โดยจำเลยไม่ได้หวงห้าม ถนนดังกล่าวจึงเป็นภาระจำยอมหรือทางสาธารณะต่อมาเมื่อวันที่ 19 กรกฎาคม 2519 โจทก์ทั้งสามได้ใช้ถนนบนที่ดินของจำเลยเป็นทางเข้าออกจนถึงปัจจุบันเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปีแล้วเมื่อเดือนกุมภาพันธ์ พ.ศ. 2530 โจทก์ทั้งสามได้ดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 23455 ออกเป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 209486,209887 จำเลยอ้างว่าที่ดินของจำเลยเนื้อที่ขาดหายไป 20 เซนติเมตรโดยส่วนที่ขาดหายไปรวมอยู่ในที่ดินของโจทก์ทั้งสาม จำเลยได้ทำรั้วลวดหนามกั้นระหว่างแนวเขตที่ดินของโจทก์ทั้งสามกับแนวเขตที่ดินพิพาท อันเป็นการละเมิดสิทธิของโจทก์ทั้งสามเพราะนอกจากที่ดินพิพาทเป็นทางภารจำยอมแล้วยังเป็นทางจำเป็นเนื่องจากได้แบ่งแยกออกจากที่ดินแปลงเดียวกันเป็นเหตุให้ที่ดินแปลงหนึ่งไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะ โจทก์ทั้งสามได้บอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนรั้วแล้วแต่จำเลยเพิกเฉยเป็นเหตุให้โจทก์ทั้งสามได้รับความเสียหายไม่อาจเข้าไปใช้ประโยชน์ในที่ดินของโจทก์ทั้งสามและโจทก์ที่ 1 และที่ 2ไม่สามารถขายที่ดินโฉนดเลขที่ 209886 ให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดซี.เอส.แอล. ในราคาตารางวาละ 15,000 บาท คิดเป็นเงินจำนวน2,745,000 บาท และต้องเสียเบี้ยปรับวันละ 1,500 บาท เนื่องจากผู้ซื้อได้ทราบว่ามีการปิดกั้นรั้วลวดหนามดังกล่าว จึงแจ้งให้โจทก์เปิดทางเข้าออกที่ดินและให้ใช้เบี้ยปรับตามสัญญาด้วย และขอลดราคาที่ดินลงเหลือตารางวาละ 8,500 บาท ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนรั้วลวดหนามระหว่างที่ดินโฉนดเลขที่ 209886, 209887 กับที่ดินพิพาทหากจำเลยไม่ยอมรื้อถอนให้โจทก์ทั้งสามรื้อถอนโดยให้จำเลยเสียค่าใช้จ่าย ให้จำเลยจดทะเบียนภารจำยอมที่ดินพิพาทเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินโจทก์ทั้งสามโฉนด หากจำเลยไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา โดยให้จำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเป็นเงิน 520,445.21 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ7.5 ต่อปี จากต้นเงิน 500,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะปฏิบัติตามคำขอของโจทก์ให้จำเลยชำระเบี้ยปรับวันละ 1,500 บาทนับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะปฏิบัติตามคำขอของโจทก์
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยซื้อที่ดินพิพาทจากมารดาโจทก์เพื่อใช้เป็นทางเข้าออกของที่ดินโฉนดเลขที่ 2335 ไม่เคยตกลงกับมารดาโจทก์ยอมให้ที่ดินพิพาทเป็นทางเข้าออกสำหรับที่ดินที่แบ่งแยกจากโฉนดเลขที่ 2336 ทั้งไม่เคยตกลงอุทิศที่ดินของจำเลยเป็นทางสาธารณประโยชน์ ผู้ที่ใช้ที่ดินของจำเลยเป็นทางเข้าออกได้ก็เพราะจำเลยจดทะเบียนภารจำยอมให้ จำเลยสงวนสิทธิการใช้ที่ดินของจำเลยเป็นถนนส่วนบุคคลมาโดยตลอด โจทก์ทั้งสามไม่เคยใช้ที่ดินของจำเลยเป็นทางเข้าออก ที่ดินของโจทก์ทั้งสามเดิมติดทางสาธารณะคือซอยเกษมสุวรรณ (สุขุมวิท 50) โจทก์ทั้งสามเพิ่งมาแบ่งแยกโฉนดเลขที่ 23455 ภายหลังเป็นเหตุให้ที่ดินโฉนดเลขที่ 209886, 209887 ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะโจทก์ทั้งสามแบ่งแยกที่ดินกันเองจนเป็นเหตุให้ที่ดินแปลงที่ถูกแบ่งแยกไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ จึงต้องเรียกร้องทางออกจากที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยก โจทก์ที่ 3 เข้าออกผ่านที่ดินของจำเลยตั้งแต่ปี 2531 โดยละเมิดสิทธิของจำเลย ทำให้จำเลยเสียหายเข้าออกไม่สะดวกขอให้ยกฟ้องและบังคับโจทก์ที่ 3 รื้อถอนประตูทางเข้าออกระหว่างบ้านเลขที่ 1328 กับที่ดินพิพาท ให้โจทก์ที่ 3 ชำระค่าเสียหายจำเลยวันละ 1,500 บาท จนกว่าโจทก์ที่ 3 จะรื้อถอนและปิดกั้นประตูทางเข้าออกบ้านเลขที่ 1328 และห้ามโจทก์ทั้งสามเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินจำเลย
โจทก์ที่ 3 ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ทั้งสามและประชาชนทั่วไปใช้ที่ดินพิพาทจนกลายเป็นทางสาธารณะหรือทางภารจำยอมหรือทางจำเป็น โจทก์ที่ 3 มิได้ทำละเมิดต่อจำเลย ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ทั้งสาม ห้ามโจทก์ทั้งสามใช้ที่ดินโฉนดเลขที่ 23454 ตำบลพระโขนง (บางจาก) อำเภอพระโขนง(บางจาก) กรุงเทพมหานคร เป็นทางเข้าออก ส่วนคำขออื่นตามฟ้องแย้งนอกจากนี้ให้ยก โจทก์ทั้งสามอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ทั้งสามฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า โจทก์ที่ 1และที่ 2 เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 209886 โจทก์ที่ 3 เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 209887 และ 23455 จำเลยเป็นเจ้าของที่ดินพิพาทตามโฉนดที่ดินเลขที่ 23454 ที่ดินทุกแปลงตั้งอยู่ที่ตำบลพระโขนง (บางจาก) อำเภอพระโขนง (บางจาก)กรุงเทพมหานคร ที่ดินโฉนดเลขที่ 209886 อยู่ทางทิศเหนือถัดมาทางทิศใต้เป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 209887 และ 23454 ตามลำดับส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 23454 เป็นทางพิพาทอยู่ทางทิศตะวันออกติดที่ดินของโจทก์ทั้งสามทางทิศใต้ของที่ดินโฉนดเลขที่ 23455และทางพิพาทตามโฉนดที่ดินเลขที่ 23454 ติดทางสาธารณประโยชน์ซอยเกษมสุวรรณ (สุขุมวิท 50) รายละเอียดปรากฎตามแผนผังแสดงการแบ่งแยกที่ดินและทางเดินเข้าออกโดยสังเขปเอกสารหมาย จ.10เมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2530 จำเลยได้กั้นรั้วลวดหนามเป็นแนวเขตระหว่างทางพิพาทตามโฉนดเลขที่ 23454 กับที่ดินโฉนดเลขที่209886 และ 209887 ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสามมีว่า ทางพิพาทตามโฉนดเลขที่ 23454 ตกเป็นทางภารจำยอมหรือทางจำเป็นแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 209886, 209887 และ 23455 หรือไม่ในปัญหาดังกล่าวพยานโจทก์ทั้งสามมีโจทก์ที่ 1 นางสุวลัย ทศานนท์และนายอภิโชติ จิตรานนท์ มาเบิกความเป็นพยานว่า จำเลยซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 23454 จากยายของโจทก์ทั้งสามเมื่อ พ.ศ. 2504เพื่อทำถนนโดยจำเลยได้ตกลงกับยายของโจทก์ทั้งสามว่าจำเลยยินยอมให้ลูกหลานของยายโจทก์ทั้งสามใช้ทางพิพาทเข้าออกได้ต่อมาวันที่ 19 กรกฎาคม 2519 มารดาโจทก์ทั้งสามได้ยกที่ดินโฉนดเลขที่ 23455 ให้โจทก์ทั้งสามซึ่งสภาพที่ดินในขณะนั้นเป็นสวนมะพร้าว โจทก์ที่ 1 ได้ใช้ทางพิพาทเข้าออกไปดูแลสวนมะพร้าวมาเกิน10 ปีแล้ว ครั้นปี 2530 โจทก์ทั้งสามได้แบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่23455 ออกเป็น 3 แปลง คือที่ดินโฉนดเลขที่ 209886 เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ที่ 1 และที่ 2 ที่ดินโฉนดเลขที่ 209887 เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ที่ 3 กับที่ดินตามโฉนดเลขที่ 23455 เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ที่ 3 เมื่อจำเลยทำรั้วลวดหนามปิดกั้นระหว่างที่ดินโฉนดเลขที่ 209886 และ 209887 กับทางพิพาททำให้ที่ดินของโจทก์ทั้งสามไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ จำเลยเบิกความว่า ขณะที่จำเลยซื้อที่ดินพิพาท จำเลยมิได้มีข้อตกลงกับผู้ขายว่าให้ลูกหลานของผู้ขายเข้าออกที่ดินพิพาทได้ เนื่องจากขณะนั้นที่ดินโฉนดเลขที่ 23455 ซึ่งยังเป็นของมารดาโจทก์ทั้งสามอยู่ติดถนนซอยเกษมสุวรรณ (สุขุมวิท 50)อยู่แล้ว ทั้งที่ดินก็รกร้างว่างเปล่า โจทก์ทั้งสามมิได้ใช้ที่ดินพิพาทเข้าออกที่ดินแต่อย่างใด เห็นว่า ขณะที่จำเลยซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 23454 เมื่อปี 2504 ที่ดินโฉนดเลขที่ 23455 อยู่ติดถนนซอยเกษมสุวรรณ (สุขุมวิท 50)เจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 23455จึงสามารถเข้าออกที่ดินทางซอยเกษมสุวรรณ (สุขุมวิท 50) ได้สะดวกอยู่แล้ว ทั้งขณะนั้นที่ดินโฉนดเลขที่ 209886 และ 209887 ก็ยังมิได้แบ่งแยกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 23455 จึงไม่มีความจำเป็นที่ยายของโจทก์ทั้งสามจะตกลงกับจำเลยให้ลูกหลานใช้ที่ดินพิพาทเข้าออกเพื่อไปออกซอยเกษมสุวรรณ (สุขุมวิท 50)อีก นอกจากนี้หากจะมีข้อตกลงกันไว้เช่นนั้นจริงก็น่าจะมีการบันทึกข้อตกลงเช่นนั้นให้ปรากฎไว้ในสัญญาแบ่งขายที่ดินเอกสารหมาย ล.3 จึงไม่น่าเชื่อว่าจะมีข้อตกลงดังกล่าวระหว่างยายของโจทก์ทั้งสามกับจำเลย คดีได้ความอีกว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 23454 กับที่ดินโฉนดเลขที่ 23455 ได้แบ่งแยกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 2336 เมื่อปี 2504 สภาพที่ดินโฉนดเลขที่ 23455 ถูกปล่อยทิ้งร้างไว้ตลอดมา โจทก์ทั้งสามได้รับโอนมาจากมารดาเมื่อปี 2519ก็ไม่ได้เข้าไปอยู่ในที่ดินดังกล่าว ที่โจทก์ที่ 1 อ้างว่าที่ดินดังกล่าวเป็นสวนมะพร้าว โจทก์ที่ 1 ได้ใช้ทางพิพาทเข้าออกไปดูแลสวนมะพร้าวมาเกิน 10 ปีแล้ว ข้อนี้หากมีการใช้ทางพิพาทเข้าออกที่ดินดังกล่าวจริงก็น่าจะเข้าออกเพื่อมาออกซอยเกษมสุวรรณ(สุขุมวิท 50) อีกต่อหนึ่ง เพราะที่ดินดังกล่าวอยู่ติดซอยเกษมสุวรรณ (สุขุมวิท 50) อยู่แล้ว การเข้าออกที่ดินดังกล่าวทางซอยเกษมสุวรรณ (สุขุมวิท 50) ก็สะดวกและระยะทางสั้นกว่าไม่มีเหตุที่จะต้องไปใช้ทางพิพาทแต่อย่างใด จึงไม่น่าเชื่อว่าโจทก์ที่ 1 ได้ใช้ทางพิพาทเข้าออกไปดูแลสวนมะพร้าวมาเกิน 10 ปีแล้วยิ่งกว่านั้นที่ดินตามโฉนดเลขที่ 239886 ของโจทก์ที่ 1 และที่ 2กับที่ดินตามโฉนดเลขที่ 209887 ของจำเลยที่ 3 ก็เพิ่งแบ่งแยกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 23455 เมื่อปี 2530 โจทก์ที่ 1 และที่ 2 มิเคยเข้าไปอยู่ที่ดินของตนเลย ส่วนโจทก์ที่ 3 เพิ่งเข้าไปปลูกบ้านอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 23455 ของโจทก์ที่ 3 เมื่อปี 2529 โดยทำประตูรั้วบ้านเข้าออกทางพิพาท โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ไม่ได้ใช้ทางพิพาทแต่อย่างใด โจทก์ที่ 3 ใช้ทางพิพาทตั้งแต่ปี 2529 ถึงวันฟ้อง(วันที่ 14 กันยายน 2532) ยังไม่ครบ 10 ปี ดังนั้นไม่ว่าโดยข้อตกลงหรือโดยอายุความ ทางพิพาทตามโฉนดเลขที่ 23454 ย่อมไม่ตกเป็นทางภารจำยอมแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 209886, 209887 และ23455 ส่วนปัญหาที่ว่าทางพิพาทตามโฉนดเลขที่ 23454 เป็นทางจำเป็นแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสามหรือไม่ เห็นว่า เมื่อปี 2504ที่ดินโฉนดเลขที่ 23454 กับที่ดินโฉนดเลขที่ 23455 ได้แบ่งแยกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 2336 เมื่อแยกออกมาแล้วทางทิศใต้ของที่ดินทั้ง2 แปลงต่างก็อยู่ติดซอยเกษมสุวรรณ (สุขุมวิท 50) ซึ่งเป็นทางสาธารณะ ครั้นปี 2519 โจทก์ทั้งสามเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมที่ดินโฉนดเลขที่ 23455 โจทก์ทั้งสามเพิ่งมาแบ่งแยกที่ดินกันเองเมื่อปี2530 ออกเป็น 3 แปลงคือ แปลงในสุดซึ่งอยู่ด้านทิศเหนือโฉนดเลขที่209886 เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ที่ 3 เป็นเหตุให้ที่ดินแปลงในสุดและแปลงกลางไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะ ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่23455 ซึ่งอยู่ทางทิศใต้ติดซอยเกษมสุวรรณ (สุขุมวิท 50) ซึ่งเป็นทางสาธารณะตามเดิมเช่นนี้ จะเห็นได้ว่า เหตุที่ที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ 209886 และ 209887 ไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะ ก็เพราะมีการแบ่งแยกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 23455 ดังนั้นโจทก์ที่ 1 และที่ 2 ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ 209886 และโจทก์ที่ 3ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ 209887 ชอบที่จะเรียกร้องเอาทางเดินได้เฉพาะที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยก คือ แปลงโฉนดเลขที่ 23455ของโจทก์ที่ 3 นั่นเอง ทั้งนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1350 หาใช่เรียกร้องทางเดินจากที่ดินของจำเลยไม่ทางพิพาทตามโฉนดเลขที่ 23454 ของจำเลยจึงไม่ตกเป็นทางจำเป็น ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย”
พิพากษายืน
