แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
สัญญาที่ทำขึ้นระหว่างโจทก์จำเลย ใช้ชื่อสัญญาว่าจะซื้อขายที่ดิน มีข้อสัญญาว่า จำเลยผู้ขายตกลงแบ่งที่ดินโฉนดเลขที่…ขายให้แก่โจทก์ผู้ซื้อเนื้อที่ 1 งาน ผู้ซื้อตกลงซื้อที่ดินจากผู้ขายโดยผ่อนชำระเงินให้เสร็จสิ้นภายใน 60 เดือน เดือนละ 500 บาทนับแต่เดือน…รวมเป็นเงิน 30,000 บาท ผู้ซื้อมีสิทธิทำประโยชน์ทันทีที่ชำระเงินงวดแรก ผู้ขายจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้ผู้ซื้อทันทีที่ชำระเงินงวดสุดท้ายเสร็จสิ้นโดยไม่ชักช้า สาระสำคัญของสัญญาดังกล่าวได้ระบุราคาที่ดินที่ตกลงซื้อขายกัน โจทก์ผู้ซื้อจะชำระราคาเป็นงวดรายเดือน และระบุว่าเมื่อโจทก์ชำระราคางวดสุดท้ายเสร็จจำเลยจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้โจทก์ทันทีจึงเป็นสัญญาจะซื้อขายที่ดินที่มีเงื่อนไขหรือข้อสัญญาที่โจทก์จะต้องปฏิบัติต่อไปจนกว่าจะเป็นไปตามเงื่อนไข ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 459 เสียก่อน จำเลยจึงจะโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ สัญญาดังกล่าวไม่มีข้อความแสดงให้เห็นว่าจำเลยเอาที่ดินออกให้เช่าและให้คำมั่นว่าจะขายที่ดินนั้นหรือจะให้ที่ดินนั้นตกเป็นสิทธิแก่โจทก์ โดยเงื่อนไขที่โจทก์ได้ใช้เป็นเงินจำนวนเท่านั้นคราวเท่านี้คราว ดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา572 และไม่มีข้อตกลงที่แสดงว่าโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ด้วยการไม่ชำระราคาต่อไปโดยส่งมอบที่ดินคืนแก่จำเลย และถ้าหากโจทก์ผิดนัดไม่ชำระราคา 2 งวด ติดต่อกันจำเลยบอกเลิกสัญญาได้และริบเงินที่ได้ใช้มาแล้วได้ด้วย อันเป็นวิธีการของสัญญาเช่าซื้อตามมาตรา 573,574 ดังนั้น ข้อความในสัญญาจึงไม่อาจแปลได้ว่าเป็นสัญญาเช่าซื้อที่ดิน แม้จำเลยจะออกใบเสร็จรับเงินราคาที่ดินที่โจทก์ผ่อนชำระรายเดือนว่าค่าเช่าซื้อที่ดินให้โจทก์ก็เป็นการกระทำของจำเลยฝ่ายเดียว ไม่อาจทำให้เป็นสัญญาเช่าซื้อที่ดินไปได้.
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 9395ตำบลหนองครก อำเภอเมืองศรีสะเกษ จังหวัดศรีสะเกษ บางส่วนเนื้อที่ 1 งาน ราคา 30,000 บาท จากจำเลย ชำระราคาเดือนละ 500บาท มีกำหนด 60 เดือน ชำระงวดแรกวันที่ 4 กรกฎาคม 2526 กำหนดโอนกรรมสิทธิ์เมื่อชำระราคางวดสุดท้ายแล้ว โจทก์ชำระราคาจนถึงงวดเดือนมกราคม 2530 จำนวน 43 งวด เป็นเงิน 21,500 บาท โจทก์จึงทราบว่าจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 9395 ให้บุคคลภายนอกเมื่อวันที่ 24 ธันวาคม 2529 จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาระหว่างโจทก์ผ่อนชำระราคาที่ดิน โจทก์ได้เข้าครอบครองที่ดินและปรับปรุงที่ดินทำให้ที่ดินมีราคาสูงขึ้น ขอให้บังคับจำเลยคืนเงิน 21,500บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่งวดที่ชำระราคาถึงวันฟ้องเป็นเงิน 6,256.25 บาท กับราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นอีก20,000 บาท รวมเป็นเงิน 47,756.25 บาท แก่โจทก์พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปีของเงินจำนวน 21,500 บาท นับถัดวันฟ้องจนกว่าชำระเสร็จ
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์เช่าซื้อที่ดินตามฟ้องจากจำเลย เนื้อที่ 1 งาน ราคา 30,000 บาท ผ่อนชำระเดือนละ 500 บาทกำหนดโอนกรรมสิทธิ์เมื่อชำระเสร็จ และยอมให้โจทก์เข้าครอบครองที่ดินได้ แต่โจทก์ไม่เคยทำประโยชน์บนที่ดินดังกล่าว ภายหลังโจทก์ชำระราคาค่าเช่าซื้องวดวันที่ 4 มกราคม 2530 แล้วโจทก์ผิดนัดไม่ชำระราคาค่าเช่าซื้ออีกเลย จำเลยบอกเลิกสัญญาเมื่อวันที่ 26มีนาคม 2530 และริบเงินค่าเช่าซื้อที่ดินทั้งหมด กับบอกกล่าวให้โจทก์ส่งมอบที่ดินคืน โจทก์เพิกเฉย ขอให้บังคับโจทก์และบริวารส่งมอบที่ดินพิพาทคืนแก่จำเลยในสภาพเรียบร้อย ห้ามเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทต่อไป ให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยเป็นเงิน 1,416บาท และอีกเดือนละ 500 บาทนับถัดจากวันยื่นคำให้การและฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าจะส่งมอบที่ดินพิพาทคืนแก่จำเลย
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า สัญญาตามฟ้องเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญานำที่ดินพิพาทไปโอนขายให้บุคคลอื่น จำเลยไม่เสียหายตามฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ และยกฟ้องแย้งจำเลย โจทก์อุทธรณ์ขอให้บังคับคดีตามฟ้อง จำเลยอุทธรณ์ขอให้บังคับคดีตามฟ้องแย้ง ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยใช้เงิน31,500 บาท แก่โจทก์พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีของเงินต้น 21,500 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จนอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “จำเลยฎีกาข้อแรกว่า สัญญาตามเอกสารหมาย จ.1 หรือ ล.1 เป็นสัญญาเช่าซื้อที่ดินไม่ใช่สัญญาจะซื้อขายที่ดิน เห็นว่า สัญญาหมาย จ.1 หรือ ล.1 ใช้ชื่อสัญญาว่า สัญญาจะขายที่ดินมีข้อสัญญาว่า ข้อ 1. จำเลยผู้ขายตกลงแบ่งที่ดินโฉนดเลขที่…ขายให้โจทก์ผู้ซื้อเนื้อที่ 1 งาน ข้อ 2. ผู้ซื้อตกลงซื้อที่ดินจากผู้ขายโดยผ่อนชำระเงินให้เสร็จสิ้นภายใน 60 เดือนเดือนละ 500 บาท นับแต่เดือน…รวมเป็นเงิน 30,000 บาท ข้อ 3.ผู้ซื้อมีสิทธิทำประโยชน์ทันทีที่ชำระเงินงวดแรก ข้อ 4. ผู้ขายจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่แบ่งขายให้ผู้ซื้อทันทีที่ชำระเงินงวดสุดท้ายเสร็จสิ้นโดยไม่ชักช้า ฯลฯ สาระสำคัญของสัญญาดังกล่าวได้ระบุราคาที่ดินที่ตกลงซื้อขายกันเป็นเงิน 30,000 บาทตกลงกันว่าโจทก์ผู้ซื้อจะชำระราคาเป็นงวดรายเดือน เดือนละ 500 บาทรวม 60 เดือน และระบุว่าเมื่อโจทก์ชำระราคางวดสุดท้ายเสร็จ จำเลยจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้โจทก์ทันที ดังนี้จึงเป็นสัญญาจะซื้อขายที่ดินที่มีเงื่อนไขหรือข้อสัญญาที่โจทก์จะต้องปฏิบัติต่อไปจนกว่าจะเป็นไปตามเงื่อนไข ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 459 เสียก่อนจำเลยจึงจะโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ สัญญาดังกล่าวไม่มีข้อความแสดงให้เห็นว่า จำเลยเอาที่ดินออกให้เช่าและให้คำมั่นว่าจะขายที่ดินนั้นหรือจะให้ที่ดินนั้นตกเป็นสิทธิแก่โจทก์ โดยเงื่อนไขที่โจทก์ได้ใช้เป็นเงินจำนวนเท่านั้นคราวเท่านี้คราว ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา572 และไม่มีข้อตกลงที่แสดงว่าโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ด้วยการไม่ชำระราคาต่อไปโดยส่งมอบที่ดินคืนแก่จำเลยและถ้าหากโจทก์ผิดนัดไม่ชำระราคา 2 งวดติดต่อกัน จำเลยบอกเลิกสัญญาได้และริบเงินที่ได้ใช้มาแล้วได้ด้วยอันเป็นวิธีการของสัญญาเช่าซื้อ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 573, 574 ดังนั้นข้อความในสัญญาเอกสารหมาย จ.1 หรือ ล.1 จึงไม่อาจแปลได้ว่าเป็นสัญญาเช่าซื้อที่ดิน แม้จำเลยจะออกใบเสร็จรับเงินราคาที่ดินที่โจทก์ผ่อนชำระรายเดือนว่า ค่าเช่าซื้อที่ดินให้โจทก์ตามเอกสารหมาย จ.2ก็เป็นการกระทำของจำเลยฝ่ายเดียว ไม่อาจทำให้สัญญาตามเอกสารหมาย จ.1 หรือ ล.1 เป็นสัญญาเช่าซื้อที่ดินไปได้ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 วินิจฉัยว่าสัญญาตามเอกสารหมาย จ.1 หรือ ล.1 เป็นสัญญาจะซื้อขายที่ดิน ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
