แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ที่ดินของโจทก์ทั้งสองเดิมเป็นของนาง ส.นางส.เป็นผู้ปลูกเรือนพิพาทขึ้นบนที่ดิน. ต่อมานาง ส.ขายเฉพาะตัวเรือนพิพาทให้จำเลย จากนั้นจึงแบ่งแยกที่ดินแปลงใหญ่ออกเป็นแปลงเล็กหลายแปลง และนางส.ได้แบ่งขายที่ดินให้โจทก์ทั้งสองคนละแปลง ที่ดินที่แบ่งขายให้โจทก์ทั้งสองนี้มีเรือนพิพาทปลูกรุกล้ำคร่อมอยู่ โดยจำเลยไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ติดต่อกับโจทก์ทั้งสองเลย ดังนี้ เป็นเรื่องจำเลยซื้อเรือนพิพาทซึ่งเจ้าของที่ดินเดิมปลูกไว้ แม้การซื้อขายจะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ถูกต้อง จำเลยก็ได้กรรมสิทธิ์เฉพาะตัวเรือนพิพาทเท่านั้น ไม่มีสิทธิในที่ดินปลูกเรือน จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของเรือนพิพาทจึงไม่มีสิทธิฟ้องให้โจทก์จดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอม เมื่อเจ้าของเดิมขายที่ดินซึ่งปลูกเรือนพิพาทให้โจทก์ทั้งสอง และโจทก์ทั้งสองไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่อาศัยต่อไป จำเลยก็ไม่มีสิทธิเหนือพื้นดินที่จะอยู่ต่อไปได้
ย่อยาว
คดีสองสำนวนนี้ศาลชั้นต้นพิจารณาและพิพากษารวมกันโดยเรียกโจทก์สำนวนแรกว่าโจทก์ที่ 1 โจทก์สำนวนหลังว่าโจทก์ที่ 2โจทก์ทั้งสองสำนวนฟ้องทำนองเดียวกันว่า เมื่อปี พ.ศ. 2518 โจทก์ที่ 1ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 39379 โจทก์ที่ 2 ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 39380แขวงสามเสนนอก (บางซื่อฝั่งใต้) เขตบางกะปิ (บางซื่อ) กรุงเทพมหานครโจทก์จะเข้าครอบครองที่ดิน แต่ปรากฏว่ามีบ้านเลขที่ 49/63 ของจำเลยปลูกรุกล้ำที่ดินโจทก์ที่ 1 ประมาณ 20 ตารางวา โจทก์ที่ 2 ประมาณ 15ตารางวา โจทก์ทั้งสองบอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนออกไป จำเลยเพิกเฉยทำให้โจทก์ทั้งสองเสียหายคิดเป็นค่าเช่าในที่ดินส่วนที่จำเลยรุกล้ำรายละ500 บาทต่อเดือน จึงขอให้จำเลยรื้อถอนบ้านเลขที่ 49/63 ออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสองและให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสองรายละ500 บาทต่อเดือน นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยรื้อถอนเสร็จ
จำเลยทั้งสองสำนวนให้การและแก้ไขเพิ่มเติมคำให้การกับฟ้องแย้งรวมความได้ว่า โจทก์จะเป็นเจ้าของที่ดินตามฟ้องหรือไม่ จำเลยไม่รับรองก่อนฟ้องโจทก์ไม่เคยบอกกล่าวหรือแจ้งให้จำเลยรื้อถอนบ้านออกจากที่ดินจึงไม่มีอำนาจฟ้อง บ้านของจำเลยรุกล้ำที่ดินของโจทก์จริง เพราะเดิมที่ดินบริเวณนี้คือที่ดินโฉนดเลขที่ 15026 แขวงสามเสนนอก (บางซื่อฝั่งใต้)เขตบางกะปิ (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร เป็นของนางสนั่น ต่อมานายบุญมีสามีนางสนั่นเป็นผู้จัดการที่ดินแปลงนี้โดยลงทุนร่วมกับนายเม้งเซียะเพื่อปลูกบ้านขายจำนวนหลายหลังรวมทั้งบ้านเลขที่ 49/63 เมื่อวันที่ 26กันยายน 2516 จำเลยซื้อบ้านเลขที่ 49/63 จากนายเม้งเซียะในราคา35,000 บาท โดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โดยสุจริต ก่อนโจทก์จะซื้อที่ดินจากนางสนั่นและเมื่อโจทก์ซื้อที่ดินก็ทราบอยู่แล้วว่ามีบ้านของจำเลยปลูกรุกล้ำอยู่ แต่โจทก์ก็ยังซื้อที่ดินแปลงนี้ที่นางสนั่นแบ่งขายเป็นแปลงเล็ก ๆ เพื่อขับไล่จำเลยเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต โจทก์ไม่เสียหายตามฟ้อง ที่ดินดังกล่าวอาจให้เช่าได้ไม่เกินตารางวาละ 3 บาท ข้อเท็จจริงไม่ใช่เป็นการปลูกบ้านรุกล้ำที่ดินของผู้อื่นโจทก์ทั้งสองมีหน้าที่ตามกฎหมายที่จะต้องจดทะเบียนสิทธิภารจำยอมในที่ดินส่วนที่รุกล้ำแก่จำเลยจึงขอให้บังคับโจทก์ทั้งสองจดทะเบียนสิทธิภารจำยอมในที่ดินของโจทก์ส่วนที่รุกล้ำนี้แก่จำเลย หากโจทก์ไม่ปฏิบัติตามก็ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาแทนโจทก์ทั้งสอง
โจทก์ทั้งสองให้การแก้ฟ้องแย้งรวมความได้ว่า ฟ้องแย้งของจำเลยเคลือบคลุม จำเลยไม่มีสิทธิใดที่จะปลูกบ้านอยู่ในที่ดินของโจทก์ จำเลยยังไม่เสนอที่จะให้ค่าตอบแทนแก่โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 จึงไม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้โจทก์ทั้งสองจดทะเบียนภารจำยอมให้จำเลย ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ในวันสืบพยาน คู่ความรับกันว่าที่ดินของโจทก์ทั้งสองนี้เดิมเป็นของนางสนั่น นางสนั่นเป็นผู้ปลูกเรือนพิพาทขึ้นบนที่ดิน ต่อมานางสนั่นได้ขายเฉพาะตัวเรือนพิพาทให้จำเลยเมื่อเดือนกันยายน 2516 จากนั้นจึงได้มีการแบ่งแยกที่ดินแปลงใหญ่ออกเป็นแปลงเล็กหลายแปลง และนางสนั่นได้แบ่งขายที่ดินให้โจทก์ทั้งสองคนละแปลงและที่ดินที่แบ่งขายให้แก่โจทก์ทั้งสองนี้มีเรือนพิพาทปลูกรุกล้ำอยู่ โดยเรือนมีอยู่ก่อนที่ดินนี้จะตกเป็นของโจทก์ดังกล่าว ฝ่ายจำเลยมิใช่เป็นผู้สร้างเรือนพิพาทนี้ขึ้นเองแต่อย่างใดจำเลยรับว่าก่อนฟ้องคดีนี้โจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนเรือนพิพาทออกจากที่ดินโจทก์แล้ว ถ้าโจทก์เป็นฝ่ายชนะคดีจำเลยจะต้องชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ทั้งสองรวมเป็นเงินเดือนละ 300 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนเรือนพิพาทออกไปจากที่ดินโจทก์เสร็จสิ้น แต่ถ้าโจทก์เป็นฝ่ายแพ้คดีและจะต้องมีการไปจดทะเบียนภารจำยอมในที่ดินที่รุกล้ำนั้น จำเลยจะต้องชดใช้ค่าทดแทนให้แก่ฝ่ายโจทก์รวมเป็นเงินเดือนละ 300 บาท นับแต่วันจดทะเบียนเป็นต้นไป แล้วโจทก์จำเลยแถลงไม่ติดใจสืบพยาน ให้ศาลวินิจฉัยไปตามรูปคดี คู่ความแถลงว่าคดีอาจตกลงกันได้ ขอให้นัดพร้อมก่อนนัดฟังคำพิพากษา ถึงวันนัดคู่ความไม่อาจตกลงกันได้ และแถลงขอให้ศาลวินิจฉัยในประเด็นที่ว่า จำเลยปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินของโจทก์โดยสุจริตหรือไม่และมีสิทธิฟ้องให้โจทก์จดทะเบียนภารจำยอมได้หรือไม่ กับประเด็นที่ว่าค่าเสียหายของโจทก์มีเพียงใดเท่านั้น ส่วนประเด็นนอกนั้นคู่ความขอสละและจำเลยรับว่าจำเลยไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ติดต่อกับโจทก์เลยเรือนพิพาทปลูกคร่อมอยู่บนที่ดินของโจทก์ทั้งสอง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนเรือนเลขที่ 49/63 ออกไปจากที่ดินโจทก์ตามฟ้อง ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์รวมเดือนละ 300 บาทนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะรื้อถอนเรือนออกไปจากที่ดินโจทก์เสร็จสิ้นให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียม ค่าทนายความรวมจำนวน 500 บาทแทนโจทก์ทั้งสองสำนวน และให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย
จำเลยทั้งสองสำนวนอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับให้โจทก์ทั้งสองจดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอมสำหรับที่ดินที่โรงเรือนของจำเลยสร้างรุกล้ำอยู่ และให้จำเลยใช้ค่าทดแทนแก่ฝ่ายโจทก์ที่ 1 ที่ 2 เป็นค่าใช้ที่ดินรวมเป็นเงินเดือนละ300 บาท นับแต่วันจดทะเบียนเป็นต้นไป
โจทก์ทั้งสองสำนวนฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงได้ความตามที่คู่ความรับกันว่า ที่ดินของโจทก์ทั้งสองเดิมเป็นของนางสนั่น นางสนั่นเป็นผู้ปลูกเรือนพิพาทขึ้นบนที่ดิน ต่อมานางสนั่นขายเฉพาะตัวเรือนพิพาทให้จำเลย จากนั้นจึงแบ่งขายที่ดินแปลงใหญ่ออกเป็นแปลงเล็กหลายแปลง และนางสนั่นได้แบ่งขายที่ดินให้โจทก์ทั้งสองคนละแปลง ที่ดินที่แบ่งขายให้โจทก์ทั้งสองนี้มีเรือนพิพาทปลูกรุกล้ำคร่อมอยู่ โดยจำเลยไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ติดต่อกับโจทก์ทั้งสองเลย เห็นว่ากรณีนี้เป็นเรื่องจำเลยซื้อเรือนพิพาทซึ่งเจ้าของที่ดินเดิมปลูกไว้แม้การซื้อขายจะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ถูกต้อง จำเลยก็ได้กรรมสิทธิ์เฉพาะตัวเรือนพิพาทเท่านั้น ไม่มีสิทธิในที่ดินที่ปลูกเรือน จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของเรือนพิพาทจึงไม่มีสิทธิฟ้องให้โจทก์จดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอมดังจำเลยฎีกา เมื่อเจ้าของเดิมขายที่ดินซึ่งปลูกเรือนพิพาทให้โจทก์ทั้งสองและโจทก์ทั้งสองไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ต่อไป จำเลยก็ไม่มีสิทธิเหนือพื้นดินที่จะอยู่ต่อไปได้
พิพากษากลับคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
