แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
สัญญาซื้อขายมีความว่า ผู้ขายได้ขายที่นา 2 ไร่เศษให้แก่ผู้ซื้อและยอมส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อผู้ซื้อชำระไว้ 30,000 บาท ก่อนและยังค้างผู้ซื้ออีก10,000 บาท เป็นสัญญาซื้อขายที่ไม่ได้ระบุจำนวนเนื้อที่ดินไว้แน่นอน และไม่ได้กำหนดเวลาชำระเงินที่เหลือไว้ จึงเป็นสัญญาที่ไม่ชัดแจ้ง การที่โจทก์ผู้ซื้อนำสืบพยานบุคคลว่ายังต้องทำการรังวัดจำนวนเนื้อที่ดินกันก่อน แล้วจึงชำระราคาส่วนที่เหลือในวันโอนกรรมสิทธิ์ จึงเป็นการนำสืบถึงข้อตกลงต่างหากจากสัญญาซื้อขาย เพื่อให้สัญญาชัดเจนขึ้นและปฏิบัติตามสัญญาได้ โจทก์จึงมีสิทธินำสืบพยานบุคคลได้ ไม่เป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขหรือเพิ่มเติมข้อความในเอกสาร
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 15 สิงหาคม 2531 จำเลยได้ทำหนังสือสัญญาแบ่งขายที่ดินทางส่วนใต้ของโฉนดที่ดินเลขที่ 1618 เนื้อที่ 2 ไร่ 80 ตารางวา ให้โจทก์ทั้งสองราคาไร่ละ20,000 บาท เป็นเงิน 44,000 บาท โจทก์ทั้งสองชำระเงินให้จำเลยรับไปในวันทำสัญญาเป็นเงิน 30,000 บาท คงค้างอีก14,000 บาท จำเลยได้ส่งมอบที่ดินให้โจทก์ทั้งสองครอบครองทำประโยชน์ตั้งแต่วันทำสัญญา และรับว่าจะไถ่ถอนจำนองจากธนาคารกรุงไทย จำกัด แล้วนำไปขอจดทะเบียนแบ่งแยกให้โจทก์ทั้งสองภายในเดือนมีนาคม 2532 และโจทก์ทั้งสองจะชำระเงินส่วนที่เหลือในวันจดทะเบียนโอน เมื่อถึงเดือนมีนาคม 2532 จำเลยผัดผ่อนอ้างว่ายังไม่มีเงินไถ่ถอนจำนองธนาคารครั้นเดือนกันยายน 2534 โจทก์ทั้งสองได้ตรวจสอบพบว่าจำเลยได้ไถ่ถอนจำนองจากธนาคารกรุงไทย จำกัด แล้วตั้งแต่วันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2533 แต่ไม่ไปจดทะเบียนแบ่งแยกโอนให้โจทก์ทั้งสอง โจทก์ทั้งสองได้ให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวทวงถามไปยังจำเลยแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยไปยื่นคำขอรังวัดจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 1618ตำบลท่าช้าง อำเภอวิเศษชัยชาญ จังหวัดอ่างทอง ตามแผนที่ท้ายฟ้องเนื้อที่ 2 ไร่ 80 ตารางวา ต่อเจ้าพนักงานที่ดินแล้วขายให้โจทก์ทั้งสอง หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา และให้จำเลยรับชำระค่าที่ดินจำนวน 14,000 บาทจากโจทก์ทั้งสอง
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยได้ทำสัญญาซื้อขายที่ดินกับโจทก์ทั้งสองตามฟ้อง แต่เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดและยังชำระราคาไม่หมด การซื้อขายไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาซื้อขายตกเป็นโมฆะ โจทก์เอาสัญญามาฟ้องบังคับคดีไม่ได้ จำเลยได้ส่งมอบที่ดินให้โจทก์ทั้งสองครอบครองทำประโยชน์เป็นสัดส่วนแน่นอนจริงตามฟ้อง โดยโจทก์ทั้งสองได้ปลูกบ้านและต้นไม้สำหรับค่าที่ดินคงค้างจำนวน 10,000 บาทจำเลยทวงถามจากโจทก์ทั้งสองหลายครั้ง แต่โจทก์ทั้งสองไม่ยอมชำระอ้างว่าไม่ประสงค์จะเอาที่ดินแล้ว คู่กรณีต้องกลับคืนสู่สภาพเดิมขอให้ยกฟ้องและขอให้โจทก์ทั้งสองรื้อถอนบ้านเลขที่ 156 หมู่ 5ตำบลท่าช้าง อำเภอวิเศษชัยชาญ จังหวัดอ่างทอง สิ่งปลูกสร้างและต้นไม้ออกจากที่ดินจำเลย ให้โจทก์ทั้งสองและบริวารออกไปจากที่ดินจำเลย และใช้ค่าเสียหายเดือนละ 1,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าโจทก์ทั้งสองจะออกไปจากที่ดินจำเลย
โจทก์ทั้งสองให้การแก้ฟ้องแย้งว่า สัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นสัญญาจะซื้อจะขายเพราะมีการชำระหนี้บางส่วน ยังไม่ชำระอีกบางส่วนเนื่องจากติดจำนอง จำเลยจะต้องไปยื่นขอจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินให้โจทก์ทั้งสอง การส่งมอบให้โจทก์ทั้งสองครอบครองโดยยังไม่ได้มีการจดทะเบียนแบ่งแยกโอนกรรมสิทธิ์การส่งมอบยังไม่ครบถ้วนสมบูรณ์ตามกฎหมาย จำเลยไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากโจทก์ทั้งสอง ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยไปยื่นคำขอรังวัดจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 1618 ตำบลท่าช้าง อำเภอวิเศษชัยชาญจังหวัดอ่างทอง ตามแผนที่พิพาท ซึ่งเจ้าพนักงานที่ดินได้จัดทำเอกสารหมาย จ.6 ตามแนวเส้นสีเขียว เนื้อที่ 2 ไร่ 35 ตารางวาต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดอ่างทอง และจดทะเบียนโอนขายให้โจทก์ทั้งสองถือกรรมสิทธิ์ร่วมกัน หากจำเลยไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ให้จำเลยรับเงินค่าที่ดินค้างชำระจำนวน 14,000 บาท จากโจทก์ทั้งสอง ยกฟ้องแย้งของจำเลย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “คดีนี้มีทุนทรัพย์ในชั้นฎีกาไม่เกินสองแสนบาทต้องห้ามมิให้ฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคหนึ่งคดีขึ้นมาสู่การพิจารณาของศาลฎีกาเฉพาะปัญหาข้อกฎหมายซึ่งจำเลยฎีกาว่าสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยเป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะ การที่โจทก์ทั้งสองนำพยานบุคคลมาสืบว่า มีข้อตกลงให้จำเลยจะไปรังวัดแบ่งแยกและจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในภายหลังและชำระราคาส่วนที่เหลือเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ เป็นการนำสืบพยานบุคคลแก้ไขหรือเพิ่มเติมจากเอกสารสัญญาซื้อขาย ต้องห้ามมิให้นำสืบตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 นั้น ในการวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายดังกล่าว ศาลฎีกาต้องถือตามข้อเท็จจริงที่ศาลอุทธรณ์รับฟังมา ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 238 ประกอบด้วยมาตรา 247 ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่าจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1618ตำบลท่าช้าง อำเภอวิเศษชัยชาญ จังหวัดอ่างทอง เนื้อที่ 7 ไร่2 งาน 76 ตารางวา เมื่อวันที่ 15 สิงหาคม 2531 จำเลยทำสัญญาขายที่ดินตามโฉนดดังกล่าวทางด้านทิศใต้เป็นเนื้อที่ 2 ไร่เศษราคาไร่ละ 20,000 บาท โจทก์ทั้งสองชำระราคาในวันทำสัญญาเป็นเงิน 30,000 บาท คงค้างชำระอยู่ 10,000 บาทเศษ ปรากฏตามสัญญาซื้อขายเอกสารหมาย จ.2 และ ล.1 จำเลยได้ชี้แนวเขตทางด้านทิศใต้และปักเสาไม้แสดงอาณาเขตไว้ และมอบที่ดินพิพาทให้โจทก์เข้าครอบครอง โจทก์ทั้งสองได้ปลูกบ้านพักอาศัยอยู่ในที่ดินพิพาทตลอดมา ต่อมาจำเลยไม่จัดการแบ่งแยกที่ดินพิพาทและโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ทั้งสอง
พิเคราะห์แล้ว สัญญาซื้อขายมีความว่า “ผู้ขายได้ขายที่นาโฉนดที่ 1618 2 ไร่เศษ ให้แก่ผู้ซื้อ และยอมส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อ ชำระไว้ 30,000 บาท ก่อนและยังค้างผู้ซื้ออีก 10,000 บาท (หนึ่งหมื่นบาทเศษ)” เห็นว่าสัญญาซื้อขายดังกล่าวไม่ได้ระบุจำนวนเนื้อที่ดินไว้แน่นอนและไม่ได้กำหนดเวลาชำระเงินที่เหลือไว้ จึงเป็นสัญญาที่ไม่ชัดแจ้งการที่โจทก์ทั้งสองนำสืบพยานบุคคลว่า ยังต้องทำการรังวัดจำนวนเนื้อที่ดินกันก่อน แล้วจึงชำระราคาส่วนที่เหลือในวันโอนกรรมสิทธิ์ การนำสืบดังกล่าวจึงเป็นการนำสืบถึงข้อตกลงต่างหากจากสัญญาซื้อขาย เพื่อให้สัญญาชัดเจนขึ้นและปฏิบัติตามสัญญาได้ โจทก์ทั้งสองจึงมีสิทธินำสืบพยานบุคคลได้ ไม่เป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขหรือเพิ่มเติมข้อความในเอกสารแต่อย่างใดเมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยยังต้องไปรังวัดแบ่งแยกที่ดินพิพาทก่อนจึงจะทำการโอนกรรมสิทธิ์และชำระราคาที่เหลือจึงไม่เป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาด และไม่เป็นโมฆะ จำเลยไม่ได้ไปจัดการแบ่งแยกที่ดินพิพาทและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่ทั้งสองตามที่ตกลงกัน อันเป็นการผิดสัญญา จำเลยจึงมีหน้าที่ไปจัดการแบ่งแยกที่ดินพิพาทและโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ทั้งสองและรับชำระเงินส่วนที่เหลือจากโจทก์ทั้งสอง ศาลล่างทั้งสองพิพากษาชอบแล้ว”
พิพากษายืน
