แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
การที่ ว. และ ป. จัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อย มีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปและมีการทำทางออกสู่ถนนสาธารณะคือทางพิพาท อันเป็นการจัดให้มีสาธารณูปโภค ซึ่งเข้าหลักเกณฑ์ของการจัดสรรที่ดินตามข้อ 1 แห่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น และโดยผลของประกาศของคณะปฏิวัติดังกล่าวในข้อ 30 วรรคหนึ่ง ทำให้ทางพิพาทตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ซึ่งรวมทั้งที่ดินของโจทก์ทั้งหก และเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ ดังนี้ ผู้จัดสรรคือ ว. และ ป. หรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คือจำเลยทั้งสามย่อมอยู่ในบังคับของบทกฎหมายดังกล่าวทั้งนี้ไม่ว่าบุคคลดังกล่าวจะได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินหรือไม่ก็ตาม เมื่อทางพิพาทเป็นทางภาระจำยอมโดยผลแห่งกฎหมายเฉพาะแล้ว จึงไม่จำต้องคำนึงถึงว่าโจทก์ทั้งหกได้ใช้ทางพิพาทจนตกเป็นทางภาระจำยอมโดยอายุความหรือไม่ ปัญหาดังกล่าวเป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้โจทก์ทั้งหกจะมิได้ยกขึ้นฎีกา ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้เองตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5)
ย่อยาว
โจทก์ทั้งหกฟ้องว่าขอให้ศาลมีคำพิพากษาให้ที่ดินโฉนดเลขที่ 107 ตำบลวัดท่าพระ (เกาะท่าพระ) อำเภอบางกอกใหญ่ กรุงเทพมหานคร ของจำเลยทั้งสามกว้างประมาณ 2 เมตร ยาวประมาณ 20 เมตร ตามแผนที่พิพาทเอกสารท้ายคำฟ้องหมายเลข 9 ตกเป็นทางภาระจำยอมแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 31715, 31714, 31544, 31543, 26519, 26520 และ 31540 (ที่ถูก 31550) ตำบลวัดท่าพระ อำเภอบางกอกใหญ่ กรุงเทพมหานคร ของโจทก์ทั้งหก เพื่อผ่านเป็นถนนเข้าออกสู่ทางสาธารณะ ให้จำเลยทั้งสามจดทะเบียนทางภาระจำยอมดังกล่าวที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาธนบุรี หากไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาแทนจำเลยทั้งสาม ห้ามจำเลยทั้งสามพร้อมบริวารกระทำการใด ๆ อันเป็นการกระทำให้ทางภาระจำยอมไม่สามารถใช้ประโยชน์เพื่อออกสู่ทางสาธารณะได้ และให้จำเลยทั้งสามพร้อมบริวารรื้อถอนอิฐบล็อกที่ปิดกั้นทางเดิน ปรับสภาพให้เรียบร้อยเพื่อใช้เป็นทางภาระจำยอมได้โดยสะดวก หากไม่ปฏิบัติตามให้โจทก์ทั้งหกเป็นผู้ดำเนินการรื้อถอน โดยจำเลยทั้งสามเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายทั้งหมด
จำเลยทั้งสามให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยทั้งสามซื้อฝากที่ดินโฉนดเลขที่ 107 ของจำเลยทั้งสาม และให้โจทก์ทั้งหกร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายวันละ 200 บาท นับแต่วันฟ้องแย้ง (วันที่ 19 มกราคม 2544) จนกว่าโจทก์ทั้งหกจะถอนคำสั่งห้ามชั่วคราว หรือเลิกยุ่งเกี่ยวกับที่ดินของจำเลยทั้งสาม
โจทก์ทั้งหกให้การแก้ฟ้องแย้งยืนยันตามคำฟ้องเดิม ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ทั้งหก ห้ามโจทก์ทั้งหกและบริวารเกี่ยวข้องกับที่ดินโฉนดเลขที่ 107 ตำบลวัดท่าพระ (เกาะท่าพระ) อำเภอบางกอกใหญ่ กรุงเทพมหานคร ของจำเลยทั้งสามในบริเวณทางพิพาทเส้นสีเขียวและทางเส้นสีแดง ตามเอกสารท้ายคำให้การและฟ้องแย้งหมายเลข 1 ให้โจทก์ทั้งหกร่วมกันใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยทั้งสามเดือนละ 500 บาท นับตั้งแต่วันฟ้องแย้ง (วันที่ 19 มกราคม 2544) เป็นต้นไปจนกว่าโจทก์ทั้งหกเลิกยุ่งเกี่ยวกับที่ดินของจำเลยทั้งสาม กับให้โจทก์ทั้งหกร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลยทั้งสาม โดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท
โจทก์ทั้งหกอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ทั้งหกใช้ค่าเสียหายคนละ 50 บาท ต่อเดือน แก่จำเลยทั้งสาม นับแต่วันฟ้องแย้ง (วันที่ 19 มกราคม 2544) เป็นต้นไปจนกว่าโจทก์ทั้งหกจะเลิกยุ่งเกี่ยวกับที่ดินของจำเลยทั้งสาม นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น คืนค่าขึ้นศาลชั้นอุทธรณ์ในส่วนของฟ้องเดิมที่เสียเกินมา 100 บาท ให้แก่โจทก์ทั้งหก ค่าฤชาธรรมเนียมตามฟ้องเดิมในศาลชั้นต้นและค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
โจทก์ทั้งหกฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “…พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า เดิมโจทก์ทั้งหกเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 105 ตำบลวัดท่าพระ (เกาะท่าพระ) อำเภอบางกอกใหญ่ กรุงเทพมหานคร ของนางวัง ปลูกบ้านอยู่อาศัย ปี 2528 นางวังแบ่งแยกที่ดินดังกล่าวออกเป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 105 และ 107 ในปีเดียวกันนางวังจดทะเบียนยกที่ดินทั้งสองแปลงให้นายปรีชา บุตรของตน แล้วปี 2536 นายปรีชาจดทะเบียนให้โจทก์ที่ 3 ที่ 4 และที่ 6 ถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินโฉนดเลขที่ 105 และปี 2537 นายปรีชาจดทะเบียนแบ่งแยกกรรมสิทธิ์รวมและออกเป็นโฉนดเลขที่ 31544, 31543 และ 31550 ให้โจทก์ที่ 3 ที่ 4 และที่ 6 ต่อมาปี 2538 นายปรีชาจดทะเบียนให้โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินโฉนดเลขที่ 105 และปีเดียวกันนายปรีชาจดทะเบียนแบ่งแยกกรรมสิทธิ์รวมและออกเป็นโฉนดเลขที่ 31715 และ 31714 ให้โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ส่วนโจทก์ที่ 5 ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 26519 และ 26520 จากนางวังในปี 2529 เมื่อปี 2540 นายปรีชาขายฝากที่ดินโฉนดเลขที่ 107 แก่จำเลยทั้งสามมีกำหนด 1 ปี แล้วไม่ไถ่คืน ทางพิพาทอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 107 คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งหกว่า ทางพิพาทตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งหกหรือไม่ โจทก์ทั้งหกมีโจทก์ที่ 1 ที่ 3 ที่ 5 นายชัยยุทธ บุตรของโจทก์ที่ 6 นายหยัด และนางบุญช่วย ภริยาของนายปรีชา เป็นพยานเบิกความได้ความว่าเดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 105 และ 107 เป็นของนางวัง เดิมโจทก์ทั้งหกและนางแย้ม พี่สาวของนายหยัดเช่าที่ดินจากนางวังเพื่อปลูกบ้าน ต่อมานางวังได้แบ่งแยกที่ดินขายให้ผู้เช่าโดยนางวังได้ทำทางออกสู่ถนนสาธารณะไว้แล้ว ปรากฏตามแผนผังสถานที่พิพาท ซึ่งโจทก์ทั้งหกและผู้อยู่อาศัยในชุมชนใช้เป็นทางออกสู่ถนนอิสรภาพนอกจากนี้ยังได้ความจากนายชัยยุทธว่า นางวังได้ยกที่ดินให้นายปรีชาและบุตรคนอื่น ๆ โดยนายปรีชาได้ที่ดินส่วนที่เป็นที่พิพาทและมีผู้ติดต่อซื้อที่ดินจากนายปรีชาหลายรายแต่ตรวจสอบพบว่าที่ดินบางส่วนเป็นทางเดินจึงตกลงกันไม่ได้ เมื่อพิจารณาที่ดินโฉนดเลขที่ 105 ซึ่งแบ่งแยกออกเป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 107 อีกแปลงหนึ่ง จะเห็นว่ามีการแบ่งแยกที่ดินออกเป็นแปลงย่อยจำนวนกว่า 10 แปลง ตามรูปแผนที่ (ใบต่อ) และสารบัญจดทะเบียนในเอกสารดังกล่าว (รูปแผนที่ (ใบต่อ) โดยนายปรีชาเป็นผู้ดำเนินการดังกล่าว ซึ่งที่ดินส่วนของโจทก์ที่ 1 ถึงที่ 4 และที่ 6 ปรากฏตามสารบัญจดทะเบียนแผ่นที่ 7 และ 8 และรูปแผนที่ดังกล่าวคือ ที่ดินโฉนดเลขที่ 31715 (เลขที่ดิน 679), 31714 (เลขที่ดิน 678), 31544 (เลขที่ดิน 668), 31543 (เลขที่ดิน 667) และ 31550 (เลขที่ดิน 674) ตามลำดับ สำหรับโจทก์ที่ 5 ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 26519 และ 26520 จากนางวังจากการดำเนินการของนางวังและนายปรีชาดังกล่าว ประกอบกับข้อเท็จจริงที่ได้ความจากพยานโจทก์ทั้งหกบ่งชี้ว่านางวังและนายปรีชาจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป และมีการทำทางออกสู่ถนนสาธารณะคือทางพิพาทอันเป็นการจัดให้มีสาธารณูปโภค ซึ่งเข้าหลักเกณฑ์ของการจัดสรรที่ดินตามข้อ 1 แห่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้นและโดยผลของประกาศของคณะปฏิบัติดังกล่าวในข้อ 30 วรรคหนึ่ง ทำให้ทางพิพาทตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ซึ่งรวมทั้งที่ดินของโจทก์ทั้งหก และเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ ดังนี้ ผู้จัดสรรคือนางวังและนายปรีชาหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คือจำเลยทั้งสาม ย่อมอยู่ในบังคับของบทกฎหมายดังกล่าว ทั้งนี้ไม่ว่าบุคคลดังกล่าวจะได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินหรือไม่ก็ตาม ซึ่งเป็นอีกเรื่องหนึ่งต่างหาก เมื่อทางพิพาทเป็นทางภาระจำยอมโดยผลแห่งกฎหมายเฉพาะแล้วจึงไม่จำต้องคำนึงถึงว่าโจทก์ทั้งหกได้ใช้ทางพิพาทจนตกเป็นทางภาระจำยอมโดยอายุความหรือไม่ ปัญหาดังกล่าวเป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนแม้โจทก์ทั้งหกจะมิได้ยกขึ้นฎีกา ศาลฎีกาก็มีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้เอง ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้นไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา
ในส่วนคำขอของโจทก์ทั้งหกที่ขอให้จำเลยทั้งสามรื้อถอนอิฐที่ก่อเป็นกำแพงปิดกั้นทางพิพาท หากไม่ปฏิบัติให้โจทก์ทั้งหกรื้อถอนเองนั้น เป็นกรณีที่ต้องดำเนินการโดยเจ้าพนักงานบังคับคดี จึงไม่อาจพิพากษาตามคำของโจทก์ทั้งหกในส่วนนี้ได้”
พิพากษากลับเป็นว่า ทางพิพาทตามแผนผังสถานที่พิพาทเอกสารหมาย จ. 9 ตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งหกตามโฉนดเลขที่ 31715, 31714, 31544, 31543, 26519, 26520 และ 31550 ตำบลวัดท่าพระ อำเภอบางกอกใหญ่ กรุงเทพมหานคร ให้จำเลยทั้งสามรื้อถอนอิฐที่ก่อเป็นกำแพงปิดกั้นทางพิพาทออก และปรับสภาพให้เรียบร้อย กับให้จำเลยทั้งสามไปดำเนินการจดทะเบียนทางพิพาทให้ตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งหก หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทน คำขออื่นให้ยก ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องเดิมและฟ้องแย้งทั้งสามศาลให้เป็นพับ
