แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
โจทก์เสนอขายที่ดินในโครงการโดยมีแผนผังประกอบการขายด้วย จำเลยเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายเพราะเชื่อว่าโจทก์จะสร้างสาธารณูปโภคอันได้แก่สะพาน ตลาดระบบประปา ไฟฟ้าและโรงเรียนอนุบาล แต่ต่อมาโจทก์ไปยื่นคำขออนุญาตทำการค้าที่ดินระบุว่าขายราคาตารางวาละ 300 บาท ไม่มีการจัดทำสาธารณูปโภคอย่างอื่น เว้นแต่ทำถนนลูกรังเท่านั้น การกระทำของโจทก์เป็นการปฏิเสธการชำระหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขาย จำเลยจึงไม่มีหน้าที่ต้องชำระหนี้แก่โจทก์ ถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจำเลยย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ การที่จำเลยขอเงินค่าที่ดินคืนจากโจทก์เมื่อโจทก์ปฏิเสธว่าไม่มีหน้าที่ที่จะต้องสร้างสาธารณูปโภคเป็นการบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแล้ว สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจึงเป็นอันเลิกกัน โจทก์และจำเลยต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม โจทก์ต้องคืนเงินค่าที่ดินซึ่งได้รับจากจำเลยตามสัญญาจะซื้อจะขายแก่จำเลยโดยจำเลยต้องจดทะเบียนโอนที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายคืนแก่โจทก์
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 1 สิงหาคม 2538 จำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 40 เนื้อที่ 100 ตารางวากับโจทก์ในราคา 330,000 บาท โดยจำเลยวางเงินมัดจำในวันทำสัญญาแก่โจทก์ จำนวน 30,000 บาท และตกลงผ่อนชำระราคาที่ดินเป็นรายเดือนเดือนละ 4,000 บาทรวม 15 งวด ส่วนที่เหลืออีก 240,000 บาท ต้องผ่อนชำระแก่ธนาคาร หากจำเลยผิดนัดชำระราคาที่ดินยินยอมให้โจทก์เลิกสัญญาและริบเงินที่ผ่อนชำระมาแล้วทั้งหมด ระหว่างผ่อนชำระราคาที่ดินตามสัญญา โจทก์ได้จดทะเบียนโอนที่ดินตามสัญญาให้แก่จำเลยเมื่อวันที่ 24 ตุลาคม 2538 ต่อมาจำเลยชำระราคาที่ดินแก่โจทก์ถึงงวดที่ 14 แล้วผิดนัดชำระราคาที่ดินงวดที่ 15 กับส่วนที่เหลืออีก 240,000 บาท ต่อมาวันที่ 28 กรกฎาคม2540 โจทก์มอบให้ทนายความมีหนังสือแจ้งให้จำเลยมาผ่อนชำระราคาที่ดินแก่โจทก์แต่จำเลยเพิกเฉย จากนั้นเมื่อวันที่ 12 กันยายน 2540 โจทก์จึงมอบให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยและแจ้งให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงดังกล่าวคืนแก่โจทก์ แต่จำเลยเพิกเฉย ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย และโจทก์มีสิทธิริบเงินมัดจำและเงินค่าที่ดินซึ่งจำเลยชำระแก่โจทก์ตามข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขาย ขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่40 ตำบลท่าไร่ อำเภอเมืองนครศรีธรรมราช จังหวัดนครศรีธรรมราช คืนแก่โจทก์ หากคืนไม่ได้เพราะสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องหรือเพราะพ้นวิสัยให้จำเลยใช้เงินแก่โจทก์จำนวน330,000 บาท
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามฟ้องกับโจทก์ โดยมีข้อตกลงว่าโจทก์จะต้องถมที่ดินซึ่งอยู่ในโครงการหมู่บ้านริมน้ำของโจทก์ทั้งหมด 371 แปลงย่อย และจัดให้มีถนน ตลาด ไฟฟ้า ประปา โรงเรียนอนุบาล รีสอร์ทและสถานีอนามัย กับสร้างสะพานคอนกรีตเสริมเหล็กกว้าง 7 เมตร ข้ามคลองปากนครเชื่อมต่อถนนเข้าหมู่บ้าน ตามแผ่นพิมพ์คำโฆษณารับรองพร้อมแบบแปลนและแผนผังโครงการหมู่บ้านริมน้ำของโจทก์จำเลยชำระเงินมัดจำแก่โจทก์จำนวน 30,000 บาท ในวันทำสัญญาและผ่อนชำระค่าที่ดินงวดละ 4,000 บาท รวม 14 งวด รวมเป็นเงินที่ชำระไปแล้วทั้งสิ้น 86,000 บาท หลังจากนั้นจึงทราบว่าโจทก์มิได้ปฏิบัติตามข้อตกลงในสัญญากล่าวคือ ไม่ได้จัดให้มีถนนตลาด ไฟฟ้า ประปา โรงเรียนอนุบาล รีสอร์ท และสถานีอนามัยกับไม่ได้ก่อสร้างสะพานคอนกรีตเสริมเหล็กกว้าง 7 เมตร ข้ามคลองปากนครเชื่อมต่อถนนเข้าหมู่บ้าน เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาโจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาและไม่มีสิทธิริบเงินที่จำเลยชำระไปแล้วจำนวน 86,000 บาท หากจำเลยทราบว่าโจทก์จะไม่ปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าว จำเลยก็คงไม่ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับโจทก์จำเลยได้รับความเสียหายเพราะไม่สามารถปลูกบ้านอยู่อาศัยในที่ดินแปลงดังกล่าว ขอคิดค่าเสียหายจำนวน 20,000 บาท จำเลยได้ร้องเรียนต่อคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคจังหวัดนครศรีธรรมราช และยื่นฟ้องโจทก์เป็นคดีอาญาในข้อหาฉ้อโกงประชาชน จำเลยขอเลิกสัญญาและยินยอมโอนที่ดินคืนแก่โจทก์ทันทีที่โจทก์ชำระเงินคืนให้จำเลย ขอให้ยกฟ้องและบังคับให้โจทก์คืนเงินจำนวน 86,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี จากต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ กับใช้ค่าเสียหายอีก 20,000 บาท แก่โจทก์
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์มิได้มีคำโฆษณารับรองตามแผ่นโฆษณาพร้อมแผนผังรับรองโครงการหมู่บ้านรินน้ำของโจทก์ให้แก่จำเลย โจทก์ถมดินปรับพื้นที่เกือบเรียบร้อยแล้ว โดยเฉพาะที่ดินแปลงของจำเลยได้ถมเรียบร้อยแล้ว โจทก์ยอมรับว่าเรื่องไฟฟ้าและประปานั้น โจทก์จะดำเนินการให้เมื่อจำเลยหรือลูกค้าปลูกบ้านอยู่อาศัยในพื้นที่ตามสัญญาก่อน โจทก์ได้กันพื้นที่บางส่วนเพื่อสร้างตลาดและโรงเรียนอนุบาลภายหลัง และเป็นสิทธิของโจทก์ที่จะสร้างหรือไม่ก็ได้ เพราะไม่มีการระบุไว้ในสัญญาส่วนสะพานคอนกรีตเสริมเหล็กข้ามคลองนั้นได้มีการตกลงกันว่า หากโจทก์ไม่สามารถซื้อที่ดินเป็นทางเข้าโครงการได้จึงจะสร้าง โจทก์จึงไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 40 ตำบลท่าไร่ อำเภอเมืองนครศรีธรรมราช จังหวัดนครศรีธรรมราช ให้โจทก์ และให้โจทก์ชำระเงิน 92,400 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ7.5 ต่อปี ในต้นเงิน 86,000 บาท นับแต่วันฟ้องแย้ง เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติว่าเมื่อวันที่ 1 สิงหาคม2538 จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินในโครงการหมู่บ้านริมน้ำของโจทก์ 1 แปลงตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 40 ตำบลท่าไร่ อำเภอเมืองนครศรีธรรมราช จังหวัดนครศรีธรรมราช เนื้อที่ 100 ตารางวา ราคา 330,000 บาทจำเลยชำระเงินในวันทำสัญญาจำนวน 30,000 บาท ผ่อนชำระเป็นรายเดือน เดือนละ4,000 บาท รวม 15 งวด ส่วนที่เหลือจำนวน 240,000 บาท ผ่อนชำระแก่ธนาคาร ตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย ล.3 โจทก์จดทะเบียนโอนที่ดินตามสัญญาให้แก่จำเลยเมื่อวันที่ 24 ตุลาคม 2538 จำเลยชำระราคาที่ดินแก่โจทก์เดือนละ 4,000 บาทตั้งแต่เดือนกันยายน 2538 ถึงเดือนตุลาคม 2539 รวม 14 งวด เป็นเงิน 56,000 บาทโจทก์ยื่นคำขออนุญาตทำการค้าที่ดินเมื่อวันที่ 23 กรกฎาคม 2539 ตามเอกสารหมาย ล.20 และมอบให้ทนายความมีหนังสือทวงถามให้จำเลยชำระค่าที่ดินเมื่อวันที่ 28 กรกฎาคม 2540 กับมีหนังสือบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายเมื่อวันที่ 12 กันยายน 2540ตามเอกสารหมาย จ.5 คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่าจำเลยหรือโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย ล.3 จำเลยมีตัวจำเลยเป็นพยานเบิกความว่า โจทก์และนางภัทราวดี สุวรรณวัฒน์ ภริยาโจทก์ ได้นำแผ่นพิมพ์โฆษณาและแผนผังที่ดินในโครงการหมู่บ้านริมน้ำมาเสนอขายและพาจำเลยกับนางวิภารัตน์ ศรีรัตน์ไปดูสถานที่ตั้งโครงการประกอบกับแผ่นพิมพ์โฆษณาและแผนผังที่ดินตามเอกสารหมาย ล.1 และมีนางสาวขวัญเรือน แซ่สี กับนางสาวกัลยา เอียดแก้ว พยานจำเลยเบิกความสนับสนุนว่า โจทก์เสนอขายที่ดินโครงการหมู่บ้านริมน้ำให้แก่พยาบาลในโรงพยาบาลมหาราช โดยมีแผ่นพิมพ์โฆษณาและแผนผังที่ดินเอกสารหมาย ล.1 ประกอบการเสนอขาย ส่วนโจทก์มีตัวโจทก์และนางภัทราวดี สุวรรณวัฒน์ เป็นพยานเบิกความว่า การซื้อขายที่ดินพิพาทนี้ไม่มีข้อตกลงที่จะสร้างสาธารณูปโภคเว้นแต่ถนนลูกรังเท่านั้นจำเลยผ่อนชำระเพียง 14 งวด รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 86,000 บาท แล้วไม่ชำระอีก โจทก์ทวงถามแล้ว จำเลยเพิกเฉย โจทก์จึงบอกเลิกสัญญา เห็นว่า โจทก์ตอบทนายจำเลยถามค้านว่า โจทก์เสนอขายโครงการแก่จำเลยโดยไม่ได้นำแผนผังตามเอกสารหมาย ล.1 มาให้ดู แต่โจทก์รับว่าโจทก์เป็นผู้จัดทำเอกสารหมาย ล.1 โดยมีรายละเอียดของโครงการตามแผนผังเอกสารหมาย ล.1 แผ่นที่ 2 เมื่อโจทก์เป็นผู้จัดทำแผนผังเอกสารหมาย ล.1 ขึ้นเช่นนี้จะเป็นได้ว่าแผนผังดังกล่าวมีรายละเอียดหลายอย่างซึ่งเป็นการประชาสัมพันธ์โครงการริมน้ำรีสอร์ทของโจทก์ และนับว่ามีผลในการโน้มน้าวชักจูงให้ผู้คนสนใจและต้องการซื้อที่ดินในโครงการ เมื่อโจทก์ไปเชิญชวนจำเลยและพนักงานเจ้าหน้าที่ในโรงพยาบาลมหาราชให้ซื้อที่ดินในโครงการเป็นธรรมดาที่จะต้องมีเอกสารที่แสดงรายละเอียดแจกหรือให้ผู้สนใจตรวจดูที่นางภัทราวดีพยานโจทก์เบิกความสนับสนุนโจทก์ว่าในการบอกขายที่ดินในโครงการไม่มีเอกสารหมาย ล.1 แสดงให้จำเลยกับพวกดูนั้น นางภัทราวดีเป็นภริยาของโจทก์ โดยปกติแล้วย่อมต้องช่วยเหลือโจทก์ซึ่งเป็นสามี จึงต้องรับฟังคำของนางภัทราวดีด้วยความระมัดระวัง ส่วนจำเลยนอกจากจะมีตัวจำเลยเบิกความเป็นพยานแล้วยังมีนางสาวขวัญเรือน แซ่สี และนางสาวกัลยา เอียดแก้ว เป็นพยานเบิกความสนับสนุน คำเบิกความของพยานจำเลยทั้งหมดสอดคล้องต้องกันมีเหตุผลดี มีน้ำหนักน่าเชื่อถือ ประกอบกับที่ตั้งโครงการอยู่ห่างจากตัวเมืองทั้งไม่มีทางเข้าไปสู่โครงการหากไม่มีสะพาน ตลาดสด และระบบประปาไฟฟ้า ผู้ซื้อจะไปอาศัยอยู่ได้อย่างไร ราคาที่ขายประมาณตารางวาละ 3,000 บาท นับว่าค่อนข้างแพง แต่หากพิจารณาว่ามีสาธารณูปโภคครบแก่ความจำเป็นในการดำรงชีพก็อาจเป็นราคาที่เหมาะสม ดังนั้น โดยพฤติการณ์แวดล้อมน่าเชื่อว่า โจทก์เสนอขายที่ดินในโครงการโดยมีแผนผังเอกสารหมาย ล.1 ประกอบการขายด้วย จำเลยเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย ล.3 ก็เพราะเชื่อว่าโจทก์จะสร้างสาธารณูปโภคอันได้แก่สะพานคอนกรีตเสริมเหล็กตลาด ระบบประปา ไฟฟ้า และโรงเรียนอนุบาลตามที่ระบุไว้ในเอกสารหมาย ล.1 แต่ต่อมาภายหลังโจทก์ไปยื่นคำขออนุญาตทำการค้าที่ดินระบุว่าขายราคาตารางวาละ 300 บาท ไม่มีการจัดทำสาธารณูปโภคอย่างอื่น เว้นแต่ทำถนนลูกรังกว้าง 10 ถึง 15 เมตร เท่านั้น การกระทำของโจทก์เช่นนี้ย่อมเป็นการปฏิเสธการชำระหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขาย เมื่อโจทก์ไม่ปฏิบัติการชำระหนี้แก่จำเลย จำเลยก็ไม่มีหน้าที่ต้องชำระหนี้แก่โจทก์ และการที่โจทก์ปฏิเสธการชำระหนี้ โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน จำเลยย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ การที่จำเลยขอเงินค่าที่ดินคืนจากโจทก์เมื่อโจทก์ปฏิเสธว่าไม่มีหน้าที่ที่จะต้องสร้างสาธารณูปโภคต่าง ๆ ตามแผ่นพิมพ์โฆษณาเป็นการบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแล้ว สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจึงเป็นอันเลิกกันโจทก์และจำเลยต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม โจทก์ต้องคืนเงินค่าที่ดินซึ่งได้รับจากจำเลยตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมดอกเบี้ยแก่จำเลย โดยจำเลยต้องจดทะเบียนโอนที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายคืนแก่โจทก์ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้นศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
