แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยโอนที่ดิน ส.ค.1 ให้โจทก์ตามสัญญาจะซื้อขาย ซึ่งเท่ากับขอบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนขายที่พิพาทให้โจทก์ แต่เมื่อปรากฏว่าที่ดินพิพาทยังไม่ได้รับคำรับรอง จากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้ว จึงไม่อาจจะโอนให้กันได้ตาม พระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 มาตรา 9 เมื่อตามกฎหมายไม่อาจจะโอนกันได้ ก็จะถือว่าจำเลยผิดสัญญา เพราะไม่ไปจดทะเบียนขายภายในกำหนดอันจะต้องใช้ค่าเสียหาย ให้แก่โจทก์ตามสัญญาไม่ได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดิน ส.ค.1 เนื้อที่ 2 ไร่ 3 งาน 25 ตารางวา ราคาไร่ละ 3,500 บาทให้โจทก์ โดยตกลงกันว่าหากรังวัดได้เนื้อที่เกินจำนวนดังกล่าวก็จะซื้อขายกันเพียง 2 ไร่ 3 งาน 25 ตารางวา จำเลยได้รับเงินค่าที่ดินไปแล้ว 4,000 บาท และจะโอนกรรมสิทธิ์ให้ภายใน 1 เดือนนับแต่เจ้าพนักงานรังวัดเพื่อออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) หากจำเลยผิดสัญญา ยอมให้ค่าเสียหายโจทก์ 40,000 บาท ต่อมาเจ้าพนักงานได้รังวัดที่ดินดังกล่าวได้เนื้อที่ 6 ไร่ 3 งาน 55 วา จำเลยจะให้โจทก์ซื้อที่ดินทั้งหมดในราคาไร่ละ 3,500 บาท หรือมิฉะนั้นให้โจทก์ซื้อที่ดินทางด้านใต้สุดเขตที่ดิน มีเนื้อที่ 2 ไร่ 3 งาน 25 ตารางวา ซึ่งไม่ตรงกับข้อตกลง ครั้นต่อมาจำเลยได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาขอศาลพิพากษาให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามที่ตกลงซื้อขายแก่โจทก์ ถ้าไม่ปฏิบัติตามให้ถือคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนา กับให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย 40,000บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยร้อยละ 7 ครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยให้การว่า ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายและได้รับเงินมัดจำไว้จริง แต่โจทก์ไม่ไปทำหนังสือซื้อขายรับโอนตามสัญญา จำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญา โจทก์ขอเวลาตัดสินใจ 1 เดือน แต่แล้วกลับนำคดีมาฟ้อง ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นฟังว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา พิพากษาให้จำเลยโอนที่พิพาทตามจำนวนและอาณาเขตตามฟ้องให้โจทก์ กับให้จำเลยชำระค่าเสียหาย 5,000 บาทพร้อมด้วยดอกเบี้ย
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาเห็นว่า เนื่องจากโจทก์ฟ้องบังคับจำเลยให้โอนที่พิพาทอันเป็นที่ดินมือเปล่ามีแต่ ส.ค.1 ให้โจทก์ตามสัญญาจะซื้อขาย หากไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาซึ่งเท่ากับขอบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนขายที่พิพาทให้โจทก์นั่นเอง แต่ไม่ปรากฏว่าที่พิพาทได้รับคำรับรอง (น.ส.3) จากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้วตามประมวลกฎหมายที่ดินหรือไม่ ศาลฎีกาจึงอาศัยอำนาจตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 247, 240(2) และมาตรา 16 ให้ศาลชั้นต้นสอบหรือสืบพยานคู่ความแล้วแต่กรณี เพื่อให้ได้ความในประเด็นดังกล่าว ปรากฏว่าคู่ความแถลงรับกันว่าที่พิพาทยังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้ว จึงไม่อาจโอนให้กันได้ตามพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497มาตรา 9 แม้จำเลยจะมิได้ฎีกาในปัญหานี้ ศาลฎีกาก็ยกขึ้นวินิจฉัยเพราะเป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน เมื่อตามกฎหมายไม่อาจจะโอนกันได้ ก็จะถือว่าจำเลยผิดสัญญาเพราะไม่ไปจดทะเบียนขายภายในกำหนดอันจะต้องใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ตามสัญญาข้อ 3 ไม่ได้
พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ แต่ไม่ตัดสิทธิโจทก์ที่ว่าจะกล่าวเรื่องเงินมัดจำ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้ง 3 ศาลให้เป็นพับ
