แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
จำเลยซื้อที่ดินจากโจทก์ทั้งสาม โดยทำข้อตกลงว่ากรณีจำเลยสามารถหาทางออกสู่ถนนสาธารณะได้ จำเลยจะให้ทางออกแก่ที่ดินอีกแปลงหนึ่งของโจทก์ทั้งสาม เฉพาะแก่โจทก์ทั้งสาม 3 ครอบครัว เป็นทางกว้าง 3 เมตร ข้อตกลงดังกล่าวมีลักษณะเป็นสัญญาไม่ใช่เป็นแต่เพียงความยินยอม จำเลยจึงต้องผูกพันตามข้อตกลงนั้น ข้อความดังกล่าวแสดงชัดว่าจำเลยสัญญาจะให้ภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสาม แม้จะมีข้อความต่อไปว่า เฉพาะแก่โจทก์ทั้งสาม 3 ครอบครัว ก็เป็นเพียงข้อจำกัดในการใช้ภาระจำยอมว่าให้แก่โจทก์ทั้งสามเท่านั้นที่จะใช้ภาระจำยอมได้ ส่วนข้อความว่าหากโจทก์คนใดคนหนึ่งขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่บุคคลอื่นนอกครอบครัว ยินยอมให้จำเลยปิดทางออกได้ ก็เป็นเพียงข้อกำหนดเป็นอย่างอื่นในนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระจำยอมติดไปกับสามยทรัพย์ซึ่งได้จำหน่ายเท่านั้นซึ่งกฎหมายบัญญัติให้ทำได้ ต่อมาเมื่อจำเลยนำที่ดินที่ซื้อจากโจทก์ทั้งสามไปจัดสรรและทำทางพิพาทออกสู่ถนนสาธารณะ ดังนั้น ทางพิพาทจึงเป็นภาระจำยอมที่โจทก์ทั้งสามได้มาโดยนิติกรรม การที่จำเลยทำกำแพงปิดกั้นทางพิพาทจึงเป็นการผิดสัญญาและเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1390 โจทก์ทั้งสามขอให้รื้อกำแพงได้
เมื่อที่ดินของโจทก์ทั้งสามด้านทิศตะวันออกและทิศเหนือติดลำกระโดงสาธารณะ สามารถใช้เรือสัญจรไปมาได้ ที่ดินของโจทก์ทั้งสามจึงมีทางออกสู่สาธารณะได้ กรณีไม่ต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 ที่โจทก์ทั้งสามจะอ้างใช้ทางพิพาทเป็นทางจำเป็น
จำเลยร่วมที่ 1 ซื้อที่ดินซึ่งมีกำแพงและทางพิพาทบางส่วนต่อจากจำเลย โดยทำบันทึกข้อตกลงว่า ผู้จะซื้อได้รับทราบแล้วตั้งแต่วันทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินว่าผู้ซื้อจะต้องยินยอมให้โจทก์ทั้งสามและบริวารผ่านเข้าออกที่ดินที่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้ หรือจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่ที่ดินแปลงดังกล่าวเมื่อผู้จะขายแจ้งให้ทราบ แสดงว่าจำเลยร่วมที่ 1 รู้อยู่แล้วว่าที่ดินนั้นตกอยู่ภายใต้ภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสาม ถือว่าจำเลยร่วมที่ 1 รับโอนที่ดินซึ่งเป็นภารยทรัพย์มาโดยไม่สุจริต จำเลยร่วมที่ 1 จึงไม่อาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ทั้งสามเพื่อให้ภาระจำยอมสิ้นไปได้ นอกจากนี้สัญญาดังกล่าวยังเป็นสัญญาเพื่อประโยชน์บุคคลภายนอก จำเลยร่วมที่ 1 จึงต้องผูกพันตามสัญญาดังกล่าว จำเลยและจำเลยร่วมที่ 1 จึงมีหน้าที่รื้อกำแพงที่ปิดกั้นทางพิพาทออกไป
จำเลยร่วมที่ 2 เป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรซึ่งตามกฎหมายกำหนดให้รับโอนทรัพย์สินซึ่งเป็นสาธารณูปโภคซึ่งรวมทั้งทางพิพาทด้วยจากจำเลยผู้จัดสรรที่ดินมาบำรุงรักษาเท่านั้น ไม่ถือเป็นบุคคลภายนอก จำเลยร่วมที่ 2 จึงต้องผูกพันตามข้อตกลงที่จำเลยทำไว้กับโจทก์ทั้งสาม และโจทก์ทั้งสามมีอำนาจฟ้องให้จำเลยร่วมที่ 2 จดทะเบียนภาระจำยอมได้ ทั้งนี้เพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1391 วรรคหนึ่ง
จำเลยโอนที่ดินภารยทรัพย์ทางพิพาทแก่จำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 ไปแล้ว จำเลยไม่ใช่เจ้าของภารยทรัพย์อีกต่อไป สภาพแห่งหนี้จึงไม่เปิดช่องให้โจทก์ทั้งสามบังคับจำเลยให้จดทะเบียนทางพิพาทเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสามได้ แต่หากจำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 ไม่สามารถจดทะเบียนทางพิพาทเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสามได้ จำเลยย่อมตกเป็นผู้ผิดสัญญา ต้องรับผิดชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสาม
ย่อยาว
โจทก์ทั้งสามฟ้องขอให้พิพากษาว่า ทางพิพาทในส่วนระบายสีแดงตามรูปแผนที่ท้ายคำฟ้องหมายเลข 8 ซึ่งเป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 136458 และ 1161 ตำบลบางไผ่ อำเภอภาษีเจริญ กรุงเทพมหานคร เป็นทางภาระจำยอม ให้จำเลยรื้อถอนกำแพงคอนกรีตที่นำมาปิดกั้นออกไปโดยค่าใช้จ่ายของจำเลย หากจำเลยเพิกเฉยให้โจทก์ทั้งสามมีอำนาจบังคับคดีโดยจำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย ให้จำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมหรือทางจำเป็นในที่ดินโฉนดของจำเลยดังกล่าวเป็นทางภาระจำยอมหรือทางจำเป็นแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 30415 ตำบลบางไผ่ อำเภอภาษีเจริญ กรุงเทพมหานคร ของโจทก์ทั้งสาม หากจำเลยไม่สามารถปฏิบัติได้ ให้จำเลยชำระเงิน 71,640,000 บาท แก่โจทก์ทั้งสามพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง
ระหว่างพิจารณาจำเลยยื่นคำร้องขอให้เรียกนายสุวัฒน์ และนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรศุภาลัยออร์คิดปาร์ค 1 เข้ามาเป็นจำเลยร่วม ศาลชั้นต้นอนุญาต
จำเลยร่วมที่ 1 ขาดนัดยื่นคำให้การ
จำเลยร่วมที่ 2 ให้การ แก้ไขคำให้การและฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ทั้งสามและจำเลยร่วมกันชำระเงิน 4,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ศาลมีคำพิพากษาเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์ทั้งสามและจำเลยจะชำระเสร็จแก่จำเลยร่วมที่ 2 และให้โจทก์ทั้งสามชำระค่าทางสาธารณะเดือนละ 42,984 บาทตลอดเวลาที่โจทก์ทั้งสามใช้ทางดังกล่าวนับแต่วันที่ศาลมีคำพิพากษาเป็นต้นไป
โจทก์ทั้งสามให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง
จำเลยให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 5,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี จากเงินต้นดังกล่าวนับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 17 มีนาคม 2546) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ทั้งสาม ให้จำเลยชำระค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ทั้งสาม คำขออื่นของโจทก์ทั้งสามนอกจากนี้ให้ยก และให้ยกฟ้องสำหรับจำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 กับให้ยกฟ้องแย้งของจำเลยร่วมที่ 2 ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนจำเลยร่วมที่ 1 ที่ 2 และฟ้องแย้งให้เป็นพับ
โจทก์ทั้งสามอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน สำหรับฟ้องโจทก์ทั้งสามในศาลชั้นต้นให้จำเลยชำระค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ทั้งสาม โดยกำหนดค่าทนายความ 20,000 บาท ให้โจทก์ทั้งสามใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์แทนจำเลยและจำเลยร่วมที่ 2 รายละ 50,000 บาท
โจทก์ทั้งสามฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นฟังเป็นยุติว่า โจทก์ทั้งสามเป็นเจ้าของรวมในที่ดินโฉนดเลขที่ 30415 ตำบลบางไผ่ อำเภอภาษีเจริญ กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 8 ไร่ 3 งาน 82 ตารางวา และเดิมโจทก์ทั้งสามเป็นเจ้าของรวมในที่ดินโฉนดเลขที่ 30414 ตำบลบางไผ่ อำเภอภาษีเจริญ กรุงเทพมหานคร ซึ่งอยู่ติดที่ดินโฉนดเลขที่ 30415 ต่อมาวันที่ 22 พฤษภาคม 2532 โจทก์ทั้งสามกับจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 30414 และทำข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อจะขายว่า จำเลยจะเปิดทางออกให้แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 30415 มีความกว้าง 3 เมตร แต่หากโจทก์ทั้งสามคนใดคนหนึ่งขายที่ดินดังกล่าวให้แก่บุคคลอื่นนอกครอบครัว โจทก์ทั้งสามยอมให้จำเลยปิดทางได้ จนกระทั่งปี 2539 จำเลยได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดินในโครงการศุภาลัยออร์คิดปาร์ค 1 จำเลยได้ถมที่และสร้างถนนเข้ามา ยังที่ดินแปลงพิพาท จากนั้นจำเลยทำรั้วรอบโครงการทั้งหมด แต่เว้นช่องทางเข้าออกผ่านเข้าที่ดินของโจทก์ทั้งสามมีความกว้าง 3 เมตร ในด้านทิศใต้ของที่ดินของโจทก์ทั้งสามคือถนนตามแนวเส้นสีแดง ต่อมาจำเลยได้ก่อกำแพงปิดทางเข้าออกดังกล่าว วันที่ 18 กันยายน 2546 จำเลยร่วมที่ 2 จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลรับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 1161 แปลงที่เป็นทางพิพาทในคดีนี้จากจำเลย ทางพิพาทตามแนวเส้นสีส้มในแผนที่วิวาท ปัจจุบันคือส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 136458 ตำบลบางไผ่ อำเภอภาษีเจริญ กรุงเทพมหานคร โดยมีจำเลยร่วมที่ 1 เป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ และที่ดินโฉนดเลขที่ 1161 ตำบลบางไผ่ อำเภอภาษีเจริญ กรุงเทพมหานคร ซึ่งจำเลยร่วมที่ 2 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์
คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสามในประการแรกว่า ทางพิพาทตามแนวเส้นสีส้มในแผนที่วิวาท เป็นทางภาระจำยอมหรือทางจำเป็นของที่ดินโจทก์ทั้งสามหรือไม่ เห็นว่า ที่ดินของโจทก์ทั้งสามด้านทิศตะวันออกและทิศเหนือติดลำกระโดงสาธารณะซึ่งมีลักษณะเป็นคลองขนาดเล็กที่เชื่อมกับคลองขนาดใหญ่ตามรูปแผนที่ในแผนที่วิวาท เป็นคลองกว้างประมาณ 6 ถึง 8 เมตร ปัจจุบันชาวบ้านยังใช้สัญจร ประกอบกับโจทก์ที่ 2 นายนเรนทร์ ซึ่งโจทก์ทั้งสามมอบหมายให้ดูแลที่ดินของโจทก์ทั้งสามกับนายยุทธนา พยานโจทก์ทั้งสามเบิกความทำนองเดียวกันยอมรับว่าคลองดังกล่าวสามารถใช้เรือสัญจรไปมาได้ตั้งแต่อดีตถึงปัจจุบัน และเมื่อจำเลยปิดทางพิพาท โจทก์ทั้งสามต้องใช้เรือสัญจร เช่นนี้ แสดงว่าคลองดังกล่าวยังคงใช้เรือสัญจรไปมาได้ตามปกติ ที่ดินของโจทก์ทั้งสามจึงมีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ ไม่ได้ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่แต่อย่างใด กรณีไม่ต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 ที่โจทก์ทั้งสามจะอ้างใช้ทางพิพาทเป็นทางจำเป็น
อย่างไรก็ตาม ข้อเท็จจริงได้ความว่า ทางพิพาทส่วนหนึ่งอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 136458 ของจำเลยร่วมที่ 1 ซึ่งซื้อจากจำเลยเมื่อวันที่ 28 กันยายน 2542 ได้ความว่าก่อนทำสัญญาซื้อขายเมื่อวันที่ 3 กุมภาพันธ์ 2542 จำเลยร่วมที่ 1 กับจำเลยได้ทำสัญญาจองเพื่อจะซื้อขายที่ดิน โดยทำบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจอง ว่าผู้จะซื้อได้รับทราบแล้วตั้งแต่วันทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินว่าผู้จะซื้อจะต้องยินยอมให้เจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 30415 และบริวารผ่านเข้าออกที่ดินที่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้ หรือจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่โฉนดที่ดินแปลงดังกล่าวเมื่อผู้จะขายแจ้งให้ทราบ… แสดงให้เห็นว่าขณะรับโอนที่ดินพิพาท จำเลยร่วมที่ 1 รู้อยู่แล้วว่าที่ดินพิพาทตกอยู่ภายใต้ภาระจำยอมแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 30415 ของโจทก์ทั้งสาม ถือว่าจำเลยร่วมที่ 1 รับโอนที่ดินซึ่งเป็นภารยทรัพย์มาโดยไม่สุจริต จำเลยร่วมที่ 1 จึงไม่อาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ทั้งสามเพื่อให้ภาระจำยอมสิ้นไปได้ นอกจากนี้สัญญาดังกล่าวยังเป็นสัญญาเพื่อประโยชน์บุคคลภายนอก จำเลยร่วมที่ 1 จึงต้องผูกพันตามสัญญาดังกล่าวอีกด้วย สำหรับภาระจำยอมในส่วนที่อยู่ในที่ดินของจำเลยร่วมที่ 2 นั้น เห็นว่า จำเลยร่วมที่ 2 เป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรซึ่งตามกฎหมายกำหนดให้รับโอนทรัพย์สินซึ่งเป็นสาธารณูปโภคซึ่งรวมทั้งทางพิพาทด้วยจากผู้จัดสรรที่ดินมาบำรุงรักษาเท่านั้น ไม่ถือเป็นบุคคลภายนอก ฉะนั้นจำเลยร่วมที่ 2 ต้องผูกพันตามข้อตกลงที่จำเลยทำไว้กับโจทก์ทั้งสาม และโจทก์ทั้งสามมีอำนาจฟ้องให้จำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 จดทะเบียนภาระจำยอมได้ ทั้งนี้เพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1391 วรรคหนึ่ง แต่สำหรับจำเลยเนื่องจากจำเลยไม่ได้เป็นเจ้าของภารยทรัพย์ สภาพแห่งหนี้จึงไม่เปิดช่องให้โจทก์ทั้งสามฟ้องบังคับจำเลยให้จดทะเบียนทางพิพาทเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสามได้ ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสามต่อไปว่า หากจำเลย จำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2ไม่สามารถจดทะเบียนภาระจำยอมให้โจทก์ทั้งสามได้ จำเลยต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสามเพียงใด เห็นว่า หากจำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 ไม่อาจจดทะเบียนภาระจำยอมแก่โจทก์ทั้งสามได้ จำเลยย่อมได้ชื่อว่าผิดสัญญาต้องใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสาม ได้ความว่า ที่ดินของโจทก์ทั้งสามมีเนื้อที่ 8 ไร่ 3 งาน 82 ตารางวา ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 30414 ที่โจทก์ทั้งสามขายให้แก่จำเลยมีเนื้อที่ 9 ไร่ 3 งาน 9 ตารางวา ตกลงซื้อขายกันในราคา 7,989,507 บาท เมื่อพิจารณาประกอบกับสภาพที่ดินของโจทก์ทั้งสามซึ่งมีราคาประเมินของสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาหนองแขม เมื่อปี 2547 ตารางวาละ 6,000 บาท หากที่ดินของโจทก์ทั้งสามไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะได้เนื่องจากจำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 ไม่อาจจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่โจทก์ทั้งสามได้ ที่ดินของโจทก์ทั้งสามย่อมมีราคาลดลง ทำให้โจทก์ทั้งสามได้รับความเสียหายซึ่งจำเลยต้องชดใช้แก่โจทก์ทั้งสาม แต่ที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดค่าเสียหายให้เฉลี่ยตารางวาละ 1,395.78 บาท นั้น น้อยเกินไป สมควรกำหนดใหม่เป็นตารางวาละ 4,000 บาท เป็นเงิน 14,328,000 บาท ส่วนที่โจทก์ทั้งสามฎีกาขอให้จำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 ร่วมรับผิดค่าเสียหายกับจำเลยด้วยนั้น เห็นว่า จำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 ไม่ได้มีนิติสัมพันธ์ใดๆ กับโจทก์ทั้งสามหรือได้ประพฤติผิดสัญญาหรือทำละเมิดต่อโจทก์ทั้งสาม จำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 จึงไม่ต้องรับผิดในค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสาม ส่วนที่โจทก์ทั้งสามฎีกาขอให้จำเลยรื้อถอนกำแพงด้วยค่าใช้จ่ายของจำเลย จำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 นั้น เห็นว่า กำแพงคอนกรีตปิดกั้นทางพิพาทอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 136458 ของจำเลยร่วมที่ 1 เมื่อจำเลยร่วมที่ 1 ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวมาจากจำเลยโดยไม่สุจริต จำเลยร่วมที่ 1 จึงต้องรับโอนมาทั้งหน้าที่เจ้าของภารยทรัพย์ที่ไม่อาจทำให้ประโยชน์ของเจ้าของสามยทรัพย์ลดไปหรือเสื่อมความสะดวกด้วย จำเลยและจำเลยร่วมที่ 1 จึงต้องมีหน้าที่รื้อกำแพงที่ปิดกั้นทางพิพาทออกไป ฎีกาของโจทก์ทั้งสามฟังขึ้นบางส่วน
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 จดทะเบียนทางภาระจำยอมพิพาทตามแนวเส้นสีส้มในแผนที่วิวาท ในที่ดินโฉนดเลขที่ 136458 และ 1161 ตำบลบางไผ่ อำเภอภาษีเจริญ กรุงเทพมหานคร ของจำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 ตามลำดับ แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 30415 ตำบลบางไผ่ อำเภอภาษีเจริญ กรุงเทพมหานคร ของโจทก์ทั้งสาม กับให้จำเลยและจำเลยร่วมที่ 1 รื้อกำแพงที่ปิดกั้นทางพิพาท หากไม่สามารถจดทะเบียนเป็นทางภาระจำยอมพิพาทและไม่รื้อกำแพงที่ปิดกั้นทางพิพาท ให้จำเลยชำระเงินจำนวน 14,328,000 บาท แก่โจทก์ทั้งสามพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินจำนวนดังกล่าว นับแต่วันที่ 17 มีนาคม 2546 อันเป็นวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ คำขอของโจทก์ทั้งสามนอกจากนี้ให้ยก นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีกาให้เป็นพับ
