แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
ทำสัญญากันว่า “ถ้า ผู้เช่าประสงค์จะซื้อที่ดินผู้ให้เช่ายินยอมจะขายให้ ในราคา 8,000 บาท ถ้า ผู้เช่าทอดเวลาซื้อขายไปนานผู้ให้เช่ามีสิทธิที่จะเสนอขายในราคาใหม่ได้ตามสภาพหรือสภาวะของการเงินในขณะนั้น” ดังนี้ เป็นข้อตกลงที่ราคาพิพาทยังไม่ยุติแต่เพียง 8,000 บาท อีกทั้งโจทก์ (ผู้ให้เช่า) มีสิทธิที่จะขายในราคาใหม่ได้ถ้า การซื้อขายทอดเวลาออกไป จึงเป็นเพียงการให้คำมั่นว่าจะขายที่พิพาทแก่จำเลยเท่านั้นหาใช่สัญญาจะซื้อจะขายไม่เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยได้แสดงเจตนาสนองรับจะซื้อที่พิพาทตามคำมั่นของโจทก์ จำเลยย่อมไม่อาจถือเอาประโยชน์จากข้อสัญญานี้ได้.
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าที่ดินของโจทก์แล้วผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่า โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าและให้จำเลยออกไปจากที่เช่าจำเลยไม่ยอมออก ขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยตกลงซื้อที่ดินดังกล่าวจากโจทก์เป็นเงิน 8,000 บาท โจทก์ได้มอบสิทธิครอบครองให้จำเลยเข้าปลูกสร้างอาคารถาวรขึ้นในที่ดินดังกล่าว ส่วนราคาที่ดินจะจ่ายเมื่อโอนสิทธิ จำเลยมิได้ผิดสัญญา ขอให้พิพากษายกฟ้องโจทก์และฟ้องแย้งขอให้พิพากษาว่า ที่ดินตามฟ้องเป็นของจำเลย ให้โจทก์รับเงินค่าซื้อขายจำนวน 8,000 บาทจากจำเลย ให้โจทก์แบ่งแยกที่ดินออกจากหลักฐานสิทธิโจทก์ หากโจทก์ไม่ดำเนินการก็ให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นเครื่องแสดงเจตนาในการโอนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่เคยตกลงขายที่ดินแปลงพิพาทนี้ให้จำเลย ไม่เคยมอบสิทธิครอบครองให้จำเลย และทั้งไม่เคยแบ่งแยกที่ดินเพื่อขายให้จำเลย เพียงแต่แบ่งแยกชี้เขตให้จำเลยเช่าอยู่อาศัยเท่านั้น ตามหนังสือสัญญาที่ตกกลงกันมีผลเป็นการเช่าแต่โจทก์ให้คำมั่นต่อจำเลยว่า ถ้าหากจำเลยต้องการจะซื้อที่ดินแล้วโจทก์จะขายให้ในราคา 8,000 บาท ได้เตือนให้จำเลยซื้อที่ดินแล้วแต่จำเลยเพิกเฉยเสียถือว่าคำมั่นของโจทก์สิ้นสุดลง ขอให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้จำเลยชำระเงินค่าซื้อที่ดินแก่โจทก์จำนวน 8,000 บาท ให้โจทก์ดำเนินการแบ่งแยกที่พิพาทออกจากหลักฐานสิทธิของโจทก์ หากโจทก์ไม่ดำเนินการก็ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นเครื่องแสดงเจตนาในการโอนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แทนโจทก์
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อความตามสัญญาเอกสารหมาย จ.1 เป็นสัญญาเช่าที่พิพาทระหว่างโจทก์จำเลยโดยจำเลยเป็นผู้เช่าและโจทก์เป็นผู้ให้เช่า แต่ในสัญญาข้อ 2 โจทก์ให้คำมั่นว่า จะขายที่พิพาทให้แก่จำเลยในราคา 8,000 บาท เป็นการแสดงว่าก่อนทำสัญญาฉบับนี้โจทก์จำเลยยังมิได้ตกลงจะซื้อจะขายที่พิพาทกันเพราะถ้าได้ตกลงจะซื้อจะขายกันแล้ว ก็ไม่จำต้องระบุไว้ว่า โจทก์ให้คำมั่นว่าจะขายที่พิพาทแก่จำเลยอีก และข้อความที่ว่า ถ้าผู้เช่า (จำเลย) ทอดเวลาการซื้อขายไปนาน ผู้ให้เช่า (โจทก์) มีสิทธิจะเสนอขายในราคาใหม่ได้ซึ่งข้อความตามที่กล่าวนี้แสดงให้เห็นว่า โจทก์จำเลยหาได้ตกลงจะซื้อจะขายที่พิพาทกันเป็นการแน่นอนแล้วไม่ เพราะถ้าจะซื้อจะขายเป็นการแน่นอนแล้ว ราคาก็ควรยุติเพียง 8,000 บาท เป็นการตายตัวคู่สัญญาพึงปฏิบัติต่อกันตามราคานั้น โจทก์หามีอำนาจกำหนดราคาขึ้นใหม่อีกไม่ศาลฎีกาเห็นต่อไปว่าจำเลยน่าจะตระหนักเป็นอย่างดีว่าสัญญาตามเอกสารหมาย จ.1 มิใช่สัญญาจะซื้อจะขาย อันตนไม่อาจจะถือเอาประโยชน์จากสัญญานั้นได้ จำเลยจึงได้ตอบทนายโจทก์อ้างสิทธิอีกประการหนึ่งว่า การตกลงซื้อขายกับโจทก์เป็นการตกลงกันด้วยวาจาไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ และเมื่อได้ทำสัญญาเอกสารหมาย จ.1ขึ้นแล้วไม่ปรากฏว่าจำเลย (ผู้เช่า) ได้แสดงเจตนาสนองรับจะซื้อที่พิพาทจากโจทก์ตามคำมั่นของโจทก์ จึงไม่ก่อให้เกิดสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทขึ้นระหว่างโจทก์และจำเลย เมื่อวันที่ 22ตุลาคม 2525 โจทก์อ้างว่าจำเลยปฏิบัติผิดสัญญา ขอให้ออกไปจากที่ดินภายใน 1 เดือน ตามเอกสารหมาย จ.2 จำเลยก็มิได้ค้านว่ามีสัญญาจะซื้อจะขายกัน จำเลยจึงอยู่ในที่พิพาทโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าดังกล่าว ในสัญญาเช่าได้กำหนดให้จำเลยต้องรับผิดชำระค่าเช่าแก่โจทก์เดือนละ 30 บาท แต่ไม่ปรากฏว่าจำเลยได้ชำระค่าเช่าดังกล่าวแก่โจทก์นับแต่วันทำสัญญาเช่า จึงถือได้ว่าจำเลยผิดสัญญาเช่าโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าเสียได้ และคดีฟังได้ว่าโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว จำเลยจึงไม่มีสิทธิอยู่ในที่พิพาทของโจทก์อีกต่อไป ที่ศาลล่างทั้งสองฟังว่าโจทก์ตกลงจะขายที่พิพาทให้จำเลยโดยมอบที่ดินที่จะซื้อขายให้จำเลยแล้ว เป็นการชำระหนี้บางส่วนไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาโจทก์ฟังขึ้น”
พิพากษากลับ ให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากที่พิพาทของโจทก์ ให้จำเลยรื้อถอนโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่พิพาทของโจทก์ ให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมและฟ้องแย้งทั้งสามศาลให้เป็นพับกันไปทั้งสองฝ่าย.
