แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
จำเลยตกลงให้โจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดินให้ สัญญาจะให้ค่านายหน้าแก่โจทก์สองจำนวน คือ ถ้าโจทก์ขายได้ราคาเกินกว่า3,500,000 บาท ส่วนที่เกินนั้นเป็นของโจทก์จำนวนหนึ่งกับบำเหน็จร้อยละ 5 ของราคา 3,500,000 บาทอีกจำนวนหนึ่งโจทก์ได้ชี้ช่องให้จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินดังกล่าวกับผู้ซื้อแล้วในราคา 5,000,000 บาท เช่นนี้ถือได้ว่าได้มีการทำสัญญากันเป็นผลสำเร็จเนื่องแต่ผลแห่งการที่โจทก์เป็นนายหน้าชี้ช่องหรือจัดการแล้ว แม้จำเลยจะตกลงเลิกสัญญากับผู้จะซื้อในภายหลัง โจทก์ย่อมมีสิทธิได้รับค่าบำเหน็จนายหน้าอัตราร้อยละ 5 ของราคาที่ดิน 3,500,000 บาทจากจำเลย ส่วนเงิน 1,500,000 บาทอีกจำนวนหนึ่งนั้นเป็นข้อตกลงพิเศษอีกส่วนหนึ่งต่างหากแยกจากกันได้กับข้อตกลงให้ค่าบำเหน็จนายหน้าร้อยละ 5 ค่าบำเหน็จส่วนนี้คู่สัญญาตกลงกันว่าถ้าโจทก์ขายได้สูงกว่านั้นก็ให้โจทก์รับไป ย่อมมีความหมายว่าหากมีการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดอันเป็นผลจากที่โจทก์เป็นนายหน้าชี้ช่องหรือจัดการ กรณีนี้คู่กรณีตกลงเลิกสัญญากันหาได้มีการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดไม่จำเลยก็ไม่ต้องรับผิดจ่ายเงินส่วนเกินนั้นแก่โจทก์
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ให้โจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดินของจำเลย 2 แปลง โดยจำเลยตกลงว่าถ้าหากโจทก์เสนอขายได้ราคาสูงกว่า 3,500,000 บาทเท่าใด ยอมให้ส่วนที่เกินกว่านั้นเป็นค่าตอบแทนแก่โจทก์และเงินส่วนที่เกินนี้จำเลยจะจ่ายให้โจทก์ทันทีเมื่อได้รับชำระค่าซื้อที่ดินจากผู้ซื้อ นอกจากนั้นจำเลยยังตกลงจะให้ค่าบำเหน็จนายหน้าอัตราร้อยละ5 ของจำนวนเงิน 3,500,000 บาท แก่โจทก์ด้วย ต่อมาโจทก์บอกขายที่ดินให้กับนายทองดีได้ในราคา 5,000,000 บาท จนผู้ซื้อได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินดังกล่าวกับจำเลยแล้ว ต่อมาจำเลยเสียดายไม่อยากเสียค่าบำเหน็จนายหน้าจึงตกลงเลิกสัญญากับผู้จะซื้อเสียและไม่จ่ายค่านายหน้าให้แก่โจทก์ตามสัญญา จึงขอให้ศาลบังคับให้จำเลยใช้เงินค่าบำเหน็จนายหน้า2 จำนวนดังกล่าวรวม 1,675,000 บาทแก่โจทก์พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7 ครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเงินเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การว่าไม่ได้ตกลงให้โจทก์เป็นนายหน้าตามฟ้อง จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับนายทองดีก็เพราะโจทก์อ้างว่าเป็นตัวแทนของนายทองดีมาขอซื้อที่ดินจำเลย จำเลยได้ตกลงเลิกสัญญากับนายทองดีแล้ว ภายหลังโจทก์ใช้อุบายหลอกลวงให้มอบให้โจทก์เป็นนายหน้าอีกตามสัญญานายหน้าที่โจทก์นำมาฟ้องความจริงโจทก์มิได้ชี้ช่องให้จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินแต่อย่างใด ขอให้พิพากษายกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ววินิจฉัยว่า โจทก์ชี้ช่องให้จำเลยเข้าทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับนายทองดีผู้ซื้อเป็นผลสำเร็จในราคา 5 ล้านบาทโดยตกลงจะให้ส่วนเกินจากราคา 3,500,000 บาท เป็นค่าบำเหน็จนายหน้าแก่โจทก์ พิพากษาให้จำเลยใช้เงิน 1,500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
โจทก์อุทธรณ์ขอให้จำเลยจ่ายค่าบำเหน็จนายหน้าอีกร้อยละ 5 ของราคาที่ดิน 3,500,000 บาทด้วย
จำเลยอุทธรณ์ขอให้ยกฟ้อง
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า จำเลยไม่ต้องรับผิดในเงินส่วนเกินจำนวน 1,500,000 บาทต่อโจทก์ คงรับผิดเฉพาะแต่ค่าบำเหน็จนายหน้าในอัตราร้อยละ 5 ของราคาที่ดิน 3,500,000 บาท เป็นเงิน 175,000 บาทให้จำเลยจ่ายเงินจำนวนนี้พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7 ครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ
โจทก์ฎีกาขอให้จำเลยจ่ายเงินส่วนเกินของราคาที่ดินที่ขายอีกเป็นเงิน 1,500,000 บาทด้วย
จำเลยฎีกาขอให้ยกฟ้อง
ศาลฎีกาตรวจสำนวนและประชุมปรึกษาแล้วได้ความว่า โจทก์เป็นนายหน้าชี้ช่องให้จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับนายทองดีผู้ซื้อในราคา 5 ล้านบาทปรากฏตามเอกสารหมาย จ.1 เช่นนี้ถือได้ว่าได้มีการทำสัญญากันเป็นผลสำเร็จเนื่องแต่ผลแห่งการที่โจทก์เป็นนายหน้าชี้ช่องหรือจัดการตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 845 แล้ว โจทก์ย่อมมีสิทธิได้รับค่าบำเหน็จนายหน้าในอัตราร้อยละ 5 ของราคาที่ดิน 3 ล้าน 5 แสนบาทจากจำเลยตามสัญญาที่จำเลยตกลงเลิกสัญญาจะซื้อขายกับนายทองดีผู้ซื้อในภายหลังนั้นหาทำให้จำเลยหลุดพ้นความรับผิดใช้ค่าบำเหน็จนายหน้าดังกล่าวแก่โจทก์ไม่ ที่จำเลยฎีกาว่าประเพณีนายหน้าซื้อขายที่ดินถือกันว่านายหน้าต้องปฏิบัติภารกิจสำเร็จลุล่วงจนได้มีการจดทะเบียนโอนขายกันสำเร็จ จึงจะมีสิทธิได้รับค่าบำเหน็จนายหน้านั้น เห็นว่าทางพิจารณาจำเลยมิได้สืบให้เห็นว่ามีประเพณีเช่นนั้นจริง ฎีกาจำเลยข้อนี้จึงตกไปที่โจทก์ฎีกาว่าจำเลยจะต้องรับผิดในเงินส่วนเกินของราคาที่ดิน 3 ล้าน5 แสนบาท เป็นจำนวน 1 ล้าน 5 แสนบาทนั้น ตามฟ้องและทางนำสืบของโจทก์ เห็นได้ว่าข้อตกลงให้เงินส่วนเกินเป็นค่าตอบแทนในการเป็นนายหน้าเสนอขายที่ดินนั้นเป็นข้อตกลงพิเศษอีกส่วนหนึ่งต่างหากแยกจากกันได้กับข้อตกลงให้ค่าบำเหน็จนายหน้าร้อยละ 5 โจทก์เบิกความในข้อนี้ว่าจำเลยบอกขายที่ดินของจำเลยในราคา 3 ล้าน 5 แสนบาท ถ้าโจทก์ขายได้สูงกว่านั้นก็ให้โจทก์รับไปย่อมมีความหมายว่า หากมีการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดอันเป็นผลจากที่โจทก์เป็นนายหน้าชี้ช่องหรือจัดการได้ราคาที่ดินเกิน 3 ล้าน 5 แสนบาทเท่าใด ส่วนที่เกินนั้นให้เป็นของโจทก์กรณีนี้คู่กรณีตกลงเลิกสัญญาจะซื้อขายกันหาได้มีการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดไม่ จำเลยก็ไม่ต้องรับผิดจ่ายเงินส่วนเกินนั้นแก่โจทก์ ข้อตกลงให้เงินส่วนเกินดังกล่าว มิได้มีเงื่อนไขดังที่ระบุไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144 จึงไม่จำเป็นต้องวินิจฉัยว่ากรณีของจำเลยตกอยู่ในบังคับของมาตรา 148 วรรคหนึ่ง หรือไม่ ดังข้อฎีกาของโจทก์
พิพากษายืน
