แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
จำเลยที่ 2 ทำสัญญาตกลงให้จำเลยที่ 1 กับพวกปลูกตึกแถวในที่ดินของจำเลยที่ 2 แล้วให้ตึกแถวตกเป็นของจำเลยที่ 2 โดยจำเลยที่ 2 ยอมให้จำเลยที่ 1 กับพวกมีสิทธิเรียกเก็บเงินช่วยค่าก่อสร้างจากคนมาขอเช่าตึกแถวและหาคนเช่าได้ และจำเลยที่ 2 จะทำสัญญาเช่าให้มีกำหนด 15 ปี โจทก์ทำสัญญาจองตึกแถว 1 ห้องจากจำเลยที่ 1 เพื่อเช่า และเสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้จำเลยที่1. ดังนี้ สัญญาระหว่างจำเลยทั้งสองนั้นเป็นสัญญาที่จำเลยที่ 2 ตกลงจะชำระหนี้แก่บุคคลภายนอกตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 374 วรรคต้น โจทก์ได้แสดงเจตนาที่จะถือเอาประโยชน์แห่งสัญญาดังกล่าวแล้ว สิทธิของโจทก์ย่อมเกิดมีขึ้นตามวรรคสอง จำเลยทั้งสองหาอาจที่จะเปลี่ยนแปลงหรือระงับสิทธิของโจทก์ได้ไม่ ตามมาตรา 375จำเลยที่ 2 จึงต้องร่วมรับผิดส่งมอบห้องเช่าและจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ ถ้าหากสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้บังคับได้ จำเลยที่ 2ก็ต้องร่วมกับจำเลยที่ 1 ชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 เป็นผู้รับเหมาก่อสร้างได้รับความยินยอมจากจำเลยที่ 2 ให้สร้างตึกแถว 16 ห้องลงบนที่ดินของจำเลยที่ 2 ที่ซอย 101/1ถนนสุขุมวิท เมื่อสร้างเสร็จแล้วให้ตึกแถวเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 2 แต่จำเลยที่ 1 มีสิทธิเรียกเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้เช่าได้ โดยจำเลยที่ 2 ต้องยอมให้จดทะเบียนการเช่าให้ผู้เช่ามีกำหนด 20 ปี ค่าเช่าเดือนละ 60 บาท เมื่อวันที่ 20 มกราคม 2513 ในระหว่างตึกแถวกำลังก่อสร้าง โจทก์ได้ทำสัญญาจองตึกแถวห้องเลขที่ 7 นับจากปากทางเข้าซอยกับจำเลยที่ 1 โดยต้องเสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้จำเลยที่ 1 จำนวน 65,000 บาท ได้ชำระในวันทำสัญญา 30,000 บาท ส่วนที่เหลือผ่อนชำระเป็นรายเดือน เดือนละ 2,000 บาท ซึ่งโจทก์ได้ชำระให้ไป 2 งวดแล้ว เป็นจำนวน 4,000 บาท ครั้นวันที่ 1 พฤษภาคม 2513 โจทก์และจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาเปลี่ยนห้องที่จองไว้เดิมเป็นห้องที่ 15 โดยโจทก์ต้องเสียเงินเพิ่มอีก 1,500 บาท เมื่อตึกแถวสร้างเสร็จ โจทก์ขอเข้าอยู่ตามสิทธิ จำเลยที่ 1 ไม่จัดการส่งมอบห้องให้และจำเลยที่ 2 ไม่ยอมจดทะเบียนการเช่าให้ โจทก์บอกกล่าวหลายครั้งแล้ว จำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติตามสัญญา ทำให้โจทก์เสียหาย ขอให้บังคับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันส่งมอบตึกแถวเลขที่ 29/30 ซอยวัดทุ่งสาธิต ถนนสุขุมวิท อำเภอพระโขนง จังหวัดพระนคร ให้โจทก์ พร้อมจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มีกำหนด 20 ปี ให้โจทก์ ถ้าไม่ปฏิบัติขอให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนและใช้ค่าเสียหาย 6,000 บาท ถ้าสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้บังคับได้ ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายและคืนเงินที่โจทก์ชำระไปแล้วรวม 69,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าชำระเสร็จ
จำเลยที่ 1 ให้การว่า ได้ทำสัญญาให้เช่าตึกตามฟ้องจริง แต่โจทก์ผิดนัดไม่ชำระเงินช่วยค่าก่อสร้างที่ต้องผ่อนชำระเป็นรายเดือนเกินกว่า 2 งวด จำเลยได้บอกเลิกสัญญากับโจทก์แล้ว โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกเงินมัดจำคืน สัญญาที่โจทก์ฟ้องเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่าสามปี เมื่อไม่ได้จดทะเบียน จึงไม่มีสิทธิฟ้อง ขอให้บังคับได้ ขอให้ยกฟ้อง
จำเลยที่ 2 ให้การว่า ได้ทำสัญญาให้จำเลยที่ 1 และนายยุทธนาสุดาดวง ร่วมกันสร้างตึกแถวในที่ดินของจำเลยที่ 2 จริง โดยมีข้อสัญญาต่อกันว่า เมื่อสร้างเสร็จยกให้เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 2 และให้จำเลยที่ 1 กับนายยุทธนาเป็นผู้หาผู้เช่ามาทำสัญญากับจำเลยที่ 2 มีกำหนด 15 ปี ไม่ใช่ 20 ปี โจทก์จะเป็นผู้ทำสัญญาจองตึกแถวและชำระเงินให้จำเลยที่ 1 แล้วหรือไม่ ไม่ทราบ และจำเลยที่ 1 ได้ยกฟ้องที่สร้างให้จำเลยที่ 2 สองห้องคนละเลขทะเบียนกับที่โจทก์อ้าง และโจทก์ได้ให้คนอื่นเช่าไปแล้ว จำเลยที่ 2ไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อโจทก์ในอันที่จะต้องให้เช่าและส่งมอบแก่โจทก์ ค่าเสียหายที่โจทก์เรียกไม่เป็นความจริง โจทก์ไม่มีสิทธิจะเรียกจากจำเลยที่ 2 ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า สัญญาจองตึกแถวระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 เป็นเรื่องที่จำเลยที่ 1 จะต้องรับผิดเป็นส่วนตัว ไม่ผูกพันจำเลยที่ 2 ส่วนประเด็นในเรื่องผิดสัญญานั้น ฟังว่าจำเลยที่ 1 เป็นฝ่ายผิดสัญญา ต้องคืนเงินที่จำเลยที่ 1 รับไว้แก่โจทก์ ในประเด็นเรื่องค่าเสียหายนั้น โจทก์สืบไม่ได้ว่าเสียหายเป็นจำนวนเท่าใด สมควรกำหนดให้ 3,000 บาท พิพากษาให้จำเลยที่ 1 คืนเงิน 34,000 บาทพร้อมทั้งดอกเบี้ยร้อยละ 7 ครึ่งต่อปีนับแต่วันศาลพิพากษาจนกว่าจะชำระเสร็จ และใช้ค่าเสียหาย 3,000 บาทพร้อมทั้งดอกเบี้ยร้อยละ 7 ครึ่งต่อปีนับแต่วันศาลพิพากษาจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 2
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์เห็นว่า สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 เป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ซึ่งโจทก์มีสิทธิเรียกร้องให้จดทะเบียนการเช่าได้ แม้จำเลยที่ 2 จะไม่เป็นคู่สัญญากับโจทก์แต่ตามสัญญาระหว่างจำเลยทั้งสอง จำเลยที่ 2 ยินยอมให้จำเลยที่ 1ทำสัญญากับโจทก์ได้ การชำระหนี้ที่จำเลยที่ 2 ต้องปฏิบัติตามสัญญากับจำเลยที่ 1 เป็นการกระทำเพื่อเป็นประโยชน์แก่โจทก์ จำเลยที่ 2 จึงต้องจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ ส่วนค่าเสียหายที่ศาลชั้นต้นให้พอสมควรแล้ว พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งสองส่งมอบตึกแถวพิพาทให้โจทก์ และให้จำเลยที่ 2 จดทะเบียนการเช่าให้โจทก์มีกำหนด 15 ปี ถ้าไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทน หากสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้กระทำได้ ให้จำเลยที่ 1 คืนเงินช่วยค่าก่อสร้างและค่าตบแต่งรวม 35,500 บาทให้โจทก์ และให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์
โจทก์และจำเลยที่ 2 ฎีกา
ศาลฎีกาเห็นว่า ตามสัญญาก่อสร้างตึกแถวยกสิทธิระหว่างจำเลยทั้งสอง จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินตกลงให้จำเลยที่ 1 ปลูกตึกแถวในที่ดิน แล้วให้ตึกตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 2 โดยจำเลยที่ 2 ยอมให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิเรียกเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้มาขอเช่าตึกแถวได้ และจำเลยที่ 2 จะทำสัญญาเช่าให้มีกำหนด 15 ปีนั้น เป็นสัญญาที่จำเลยที่ 2 ตกลงจะชำระหนี้แก่บุคคลภายนอก ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 374 วรรคแรก และตามมาตรา 374 วรรคสอง ก็บัญญัติไว้ว่า ในกรณีดังกล่าวมาในวรรคต้นสิทธิของบุคคลภายนอกย่อมเกิดมีขึ้นตั้งแต่เวลาที่แสดงเจตนาแก่ลูกหนี้ว่าจะถือเอาประโยชน์จากสัญญานั้น ปัญหาที่ว่าโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกได้แสดงเจตนาต่อจำเลยที่ 2 ลูกหนี้ว่าจะถือเอาประโยชน์จากสัญญาหรือไม่นั้น ข้อเท็จจริงน่าเชื่อตามที่โจทก์นำสืบว่า เมื่อการสร้างตึกแถวเสร็จแล้ว โจทก์ก็ได้ติดต่อกับจำเลยทั้งสองให้ส่งมอบห้องและทำสัญญาเช่าให้หลายครั้ง แต่จำเลยทั้งสองก็บิดพลิ้วไม่ยอมให้เช่าห้อง ผลที่สุดโจทก์จึงไปแจ้งความต่อเจ้าพนักงานตำรวจหาว่า จำเลยที่ 1 ฉ้อโกง ดังปรากฏหลักฐานตามสำเนารายงานเบ็ดเสร็จประจำวัน วันที่ 11 มิถุนายน 2513 ของสถานีตำรวจสำราญราษฎร์ ดังนี้จึงฟังได้ว่าโจทก์ได้แสดงเจตนาที่จะถือเอาประโยชน์แห่งสัญญาดังกล่าวข้างต้นต่อจำเลยที่ 2 แล้วก่อนวันที่ 11 มิถุนายน 2513 การที่จำเลยที่ 1 ตกลงยกตึกแถวที่ก่อสร้างรวมทั้งห้องเลขที่ 39/29 หรือห้องที่ 15 หรืออีกนัยหนึ่งคือห้องที่พิพาทตามฟ้องให้แก่จำเลยที่ 2 เพื่อหักใช้หนี้ เมื่อวันที่ 16 มิถุนายน 2513 ตามเอกสารหมาย ล.6 ก็เป็นเวลาภายหลังจากที่โจทก์ได้แสดงเจตนาที่จะถือเอาประโยชน์แห่งสัญญาแล้ว จำเลยทั้งสองหาอาจที่จะเปลี่ยนแปลงหรือระงับสิทธิของโจทก์ได้ไม่ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 375 จำเลยที่ 2 จึงต้องร่วมรับผิดส่งมอบห้องเช่าและจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ ถ้าหากสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้บังคับได้ จำเลยที่ 2 ก็ต้องร่วมกับจำเลยที่ 1 ชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ ที่ศาลอุทธรณ์มิได้พิพากษาให้จำเลยที่ 2 ร่วมชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์นั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย
ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่า จำเลยที่ 2 จะต้องร่วมกับจำเลยที่ 1 รับผิดคืนเงินแก่โจทก์ด้วยนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า การที่จำเลยที่ 1 เรียกเงินช่วยค่าก่อสร้างและค่าตกแต่งตามสัญญาจองตึกจากโจทก์ เป็นการเรียกของจำเลยที่ 1 เอง โดยจำเลยที่ 2 ไม่ได้เกี่ยวข้องด้วย จำเลยที่ 2 จึงไม่ต้องร่วมรับผิดคืนเงินจำนวนนี้ ฎีกาโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
พิพากษาแก้เฉพาะเรื่องค่าเสียหายว่า หากสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้กระทำได้ ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าเสียหาย 3,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันศาลพิพากษาจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
