แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ก่อนวันทำบันทึกเอกสารหมาย ล. 3 แม้ฝ่ายโจทก์จะต้องการให้ จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทให้โจทก์ แต่จำเลยก็มิได้สมัครใจที่จะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทขึ้นให้เป็นการผูกพันระหว่างโจทก์จำเลย ส่วนบันทึกหมายล.3 รวม 7 แผ่น ศ. ปลัดอำเภอทำขึ้นระหว่างจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของนากับ ล. และพวกซึ่งเป็นผู้เช่านาและผู้ปลูกบ้านอาศัยอยู่ในที่พิพาท ในแผ่นที่ 1 และที่ 2 ระบุข้อความว่าเป็นเรื่องแจ้งการขายที่ดินโดยจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของที่นาจะทำการขายให้โจทก์หรือนิติบุคคลอื่นใดที่โจทก์เป็นกรรมการหรือผู้ถือหุ้น แต่ที่ดินแปลงนี้จำเลยได้ให้ผู้มีชื่อรวม 11 รายเช่าและปลูกบ้านอยู่อาศัย จำเลยมีความ ประสงค์จะขายที่นาแปลงดังกล่าวในราคา 2,688,000 บาท โดยชำระเงินงวดเดียวในวันโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดิน จึงขอเสนอขายให้ผู้เช่ามาก่อน จำเลยกับผู้เช่านารวม 8 รายได้ลงชื่อไว้ในบันทึกแผ่นที่ 2 นี้ ส่วนโจทก์มิได้ลงชื่อไว้ แผ่นที่ 3 ถึงที่ 5 เป็นบันทึกเกี่ยวกับความยินยอมของผู้เช่านาที่ยินยอมให้จำเลยขายที่พิพาทให้โจทก์และผู้เช่านาทั้งหมดขอเลิกการเช่านาโดยมีเงื่อนไขว่าผู้เช่าขอที่นาจากโจทก์ผู้ซื้อคนละ 1 ไร่ ผู้เช่าและผู้ปลูกบ้านขอค่ารื้อถอนและผู้เช่านาทั้งหมดไม่มีความต้องการจะซื้อที่นาแปลงดังกล่าว โดยมีผู้เช่านาทั้งหมดลงชื่อไว้ฝ่ายเดียวในแผ่นที่ 4 และแผ่นที่ 5 ส่วนโจทก์และจำเลยมิได้ลงชื่อไว้ สำหรับแผ่นที่ 6 เป็นบันทึกเปรียบเทียบของนายอำเภอว่าผู้เช่านาและผู้อาศัยยินดีเลิกการเช่าและรื้อถอนบ้านออกไปจากที่ดินยอมให้เจ้าของนาขายที่นาให้โจทก์และโจทก์ยินดียกที่นาให้ผู้เช่านารายละ 1 ไร่ และยินยอมให้ค่ารื้อบ้านแก่ผู้เช่านาและผู้อาศัยปลูกบ้าน โดยผู้เช่านาและผู้อาศัยรวม 11 ราย จำเลยในฐานะผู้ให้เช่านา โจทก์ในฐานะผู้จะซื้อกับนายอำเภอผู้เปรียบเทียบลงชื่อไว้ในแผ่นที่ 7 ดังนี้ บันทึกหมาย ล. 3 ที่จำเลยเข้าไปเกี่ยวข้องลงชื่อไว้ เป็นเพียงการกระทำของจำเลยในฐานะผู้ให้เช่านาเสนอขายที่นาให้แก่ผู้เช่านาก่อน ตามที่กฎหมายบังคับไว้ มิได้มีใจสมัครที่จะมุ่งหมายให้ข้อความในบันทึกดังกล่าวเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทระหว่างโจทก์จำเลย บันทึกหมาย ล. 3 จึงมิใช่สัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาท
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทั้งสองทำสัญญาจะขายที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ ๒๔๓ เนื้อที่ ๓๓๕ ไร่ ในราคา ๒,๖๘๘,๐๐๐ บาท ให้แก่โจทก์โดยตกลงจะไปโอนกรรมสิทธิ์กันในวันที่ ๑๑ ตุลาคม ๒๕๒๒ รายละเอียดตามเอกสารท้ายฟ้อง เมื่อถึงกำหนดแล้วจำเลยทั้งสองผิดสัญญาไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ จึงฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทแก่โจทก์
จำเลยทั้งสองให้การว่า นายหน้าของโจทก์เป็นผู้ติดต่อขอซื้อที่ดินพิพาท ซึ่งจำเลยทั้งสองแจ้งให้ทราบว่ายินดีจะขายในราคา ๒,๖๘๘,๐๐๐ บาท แต่มีเงื่อนไขในการซื้อขายหลายประการ บันทึกตามเอกสารท้ายฟ้องเป็นเพียงการแจ้งการขายที่นาและเปรียบเทียบการตกลงเกี่ยวกับการขายที่นาระหว่างโจทก์จำเลยและผู้เช่านาซึ่งมีสิทธิซื้อที่ดินได้ก่อนคนอื่น สัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทระหว่างโจทก์จำเลยยังไม่เกิดขึ้น โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง
ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า บันทึกตามเอกสารท้ายฟ้องเป็นสัญญาจะซื้อขายจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญา พิพากษาให้จำเลยทั้งสองโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้โจทก์ในราคา ๒,๖๘๘,๐๐๐ บาท
จำเลยทั้งสองอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าบันทึกตามเอกสารท้ายฟ้องไม่เป็นสัญญาจะซื้อขายพิพากษากลับ ยกฟ้องโจทก์
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า เมื่อวันที่ ๓ ถึงวันที่ ๑๑ ตุลาคม ๒๕๒๒ ซึ่งเป็นวันทำบันทึกเอกสารหมาย ล.๓ แม้ฝ่ายโจทก์จะต้องการให้จำเลยทั้งสองทำสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทให้โจทก์ แต่จำเลยทั้งสองก็มิได้สมัครใจที่จะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทขึ้นให้เป็นการผูกพันระหว่างโจทก์จำเลย ประเด็นที่ว่าบันทึกเอกสารหมาย ล.๓ที่โจทก์กับผู้เช่านาทำขึ้นในวันที่ ๓ ตุลาคม ๒๕๒๒ และจำเลยทั้งสองได้ลงชื่อไว้ในวันที่ ๑๑ ตุลาคม ๒๕๒๒ นั้น เป็นสัญญาจะซื้อขายที่พิพาทตามที่โจทก์กล่าวอ้างในฟ้องหรือไม่ ความข้อนี้จำเลยให้การปฏิเสธว่าจำเลยบันทึกดังกล่าวขึ้นเพื่อแจ้งการขายนาพิพาทให้ผู้เช่านาทราบและใช้สิทธิจะซื้อที่พิพาทได้ก่อนตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านาเท่านั้น สัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทระหว่างโจทก์จำเลยยังไม่เกิดขึ้น ซึ่งเมื่อได้พิเคราะห์บันทึกเอกสารหมาย ล.๓ แล้ว ปรากฏว่าเป็นบันทึกที่นายศุทธนะปลัดอำเภอคลองหลวงทำขึ้นระหว่างจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นเจ้าของนา กับนางละม่อมกับพวกซึ่งเป็นผู้เช่านาและผู้ปลูกบ้านอาศัยอยู่ในที่พิพาท ในแผ่นที่ ๑ และที่ ๒ ระบุข้อความว่าเป็นเรื่องแจ้งการขายที่ดิน โดยจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นเจ้าของที่นาจะทำการขายให้โจทก์หรือนิติบุคคลอื่นใดที่โจทก์เป็นกรรมการหรือผู้ถือหุ้น แต่ที่ดินแปลงนี้จำเลยได้ให้ผู้มีชื่อรวม ๑๑ รายเช่าและปลูกบ้านอยู่อาศัย จำเลยทั้งสองมีความประสงค์จะขายที่นาแปลงดังกล่าวในราคา ๒,๖๘๘,๐๐๐ บาท โดยชำระเงินงวดเดียวในวันโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดิน จึงขอเสนอขายให้ผู้เช่านาก่อน แล้วจำเลยทั้งสองกับผู้เช่านารวม ๘ รายได้ลงชื่อไว้ในบันทึกแผ่นที่ ๒ นี้ ส่วนโจทก์มิได้ลงชื่อไว้ในบันทึกแผ่นที่ ๒ แต่อย่างใด แผ่นที่ ๓ ถึงที่ ๕ เป็นบันทึกเกี่ยวกับความยินยอมของผู้เช่านาที่ยินยอมให้จำเลยทั้งสองขายที่พิพาทให้โจทก์ และผู้เช่านาทั้งหมดขอเลิกการเช่านาโดยมีเงื่อนไขว่าผู้เช่าขอที่นาจากโจทก์ผู้ซื้อคนละ ๑ ไร่รวม ๘ ไร่ ผู้เช่าขอค่ารื้อถอนรายละ ๑๐,๐๐๐ บาท ส่วนผู้ปลูกบ้านขอรายละ ๔,๐๐๐ บาท รวม ๓ รายและผู้เช่านาทั้งหมดไม่มีความต้องการจะซื้อที่นาแปลงดังกล่าวโดยมีผู้เช่านาทั้งหมดลงชื่อไว้ฝ่ายเดียวในแผ่นที่ ๔ และที่ ๕ ส่วนโจทก์และจำเลยทั้งสองมิได้ลงชื่อไว้ในแผ่นที่ ๔ และที่ ๕ เลย สำหรับแผ่นที่ ๖ เป็นบันทึกเปรียบเทียบของนายอำเภอว่าผู้เช่านาทั้ง ๘ รายและผู้อาศัย ๓ รายยินดีเลิกการเช่าและรื้อถอนบ้านออกไปจากที่ดิน ยอมให้เจ้าของนาขายที่นาให้โจทก์ และโจทก์ยินดียกที่นาให้ผู้เช่านา ๘ ราย รายละ๑ ไร่ และยินยอมให้ค่ารื้อบ้านแก่ผู้เช่านา ๑๐,๐๐๐ บาท แก่ผู้อาศัยปลูกบ้าน ๓ รายรายละ ๔,๐๐๐ บาท โดยผู้เช่านาและผู้อาศัยรวม ๑๑ ราย จำเลยทั้งสองในฐานะผู้ให้เช่านาและโจทก์ในฐานะผู้จะซื้อกับนายอำเภอผู้เปรียบเทียบลงชื่อไว้ในแผ่นที่ ๗ จากข้อความตามบันทึกหมาย ล.๓ ทั้ง ๗ แผ่นดังกล่าวมาแล้ว แม้ในแผ่นที่ ๑ตอนต้นในช่องดังกล่าวหาว่า จะระบุว่าเป็นเรื่องแจ้งการขายที่ดิน แต่ในแผ่นที่ ๒ ตอนท้ายสุดก็ระบุข้อความว่า ข้าพเจ้าเจ้าของที่ดินมีความประสงค์ที่จะขายที่นาแปลงดังกล่าวในราคา ๒,๖๘๘,๐๐๐ บาท โดยชำระเงินงวดเดียวในวันโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดิน จึงขอเสนอขายให้กับผู้เช่านาก่อน โดยจำเลยทั้งสองกับผู้เช่าทั้งหมดเท่านั้นที่ลงชื่อไว้ในแผ่นที่ ๒ นี้ ส่วนโจทก์หาได้ลงชื่อไว้ไม่ เมื่อพิจารณาประกอบกับข้อความในบันทึกแผ่นที่ ๑ ตอนต้นที่ว่าเป็นบันทึกที่ทำขึ้นระหว่างจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นเจ้าของนาและนางละม่อมกับพวกซึ่งเป็นผู้เช่านาโดยไม่มีโจทก์เข้าเป็นคู่กรณีด้วยแล้ว ก็เป็นที่เห็นได้ว่าบันทึกเอกสารหมาย ล.๓ แผ่นที่ ๑ และที่ ๒ ที่จำเลยทั้งสองกับผู้เช่านาได้ลงชื่อไว้นั้นเป็นเพียงข้อเสนอของจำเลยทั้งสองที่เสนอขายที่พิพาทให้ผู้เช่านาก่อนที่จะขายให้โจทก์ตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. ๒๕๑๗ มาตรา ๔๑ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้นเท่านั้น ส่วนบันทึกเอกสารหมาย ล.๓ แผ่นที่ ๓ ถึงที่ ๕ ก็มีแต่ข้อความแสดงถึงการขอเลิกการเช่านาและการบอกกล่าวไม่ประสงค์จะซื้อที่นาแปลงที่จำเลยทั้งสองเสนอขายของผู้เช่านาและผู้อาศัยปลูกบ้านอยู่ในที่นาที่แสดงต่อโจทก์ รวมทั้งข้อเสนอของผู้เช่านาและผู้อาศัยปลูกบ้านอยู่ในที่นาที่ขอที่ดินและขอค่าขนย้ายจากโจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อที่นาจากจำเลยทั้งสองต่อไป โดยมีผู้เช่านาและผู้อาศัยปลูกบ้านอยู่ในที่นารวม ๑๑ รายลงชื่อไว้ในบันทึกแผ่นที่ ๔ และที่ ๕เพียงฝ่ายเดียว บันทึกทั้ง ๓ แผ่นนี้เมื่อพิจารณารวมกันแล้ว ก็ไม่อาจถือได้ว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสอง สำหรับบันทึกเอกสารหมาย ล.๓ แผ่นที่ ๖ เป็นคำเปรียบเทียบของนายอำเภอซึ่งมีข้อความว่า ๑. ผู้เช่านาและผู้อาศัยยินดีเลิกการเช่านาและรื้อถอนบ้านออกจากที่ดินและยอมให้จำเลยทั้งสองขายนาให้แก่โจทก์ ๒. โจทก์ยินดียกที่นาให้แก่ผู้เช่านา ๘ ราย รายละ ๑ ไร่ ๓. โจทก์ยินดีมอบเงินค่ารื้อถอนบ้านและสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้เช่านา ๘ ราย เป็นเงิน ๑๐,๐๐๐ บาท๔. โจทก์ยินดีจะมอบค่ารื้อถอนบ้านให้แก่ผู้อาศัยปลูกบ้านอยู่ในที่ดินรายละ ๔,๐๐๐ บาทรวม ๓ รายเป็นเงิน ๑๒,๐๐๐ บาท ๕. เงินตามข้อ ๓.๔ จะจ่ายให้เมื่อผู้เช่านาผู้ปลูกบ้านได้รื้อถอนบ้านและสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินแล้ว ๖. ผู้เช่านาและผู้ปลูกบ้านทั้ง ๑๑ รายจะไม่เรียกร้องสิ่งใดนอกเหนือจากที่ได้ตกลงไว้แล้ว โดยผู้เช่านาและผู้อาศัยปลูกบ้านอยู่ในที่ดินทั้ง ๑๑ รายจำเลยทั้งสองในฐานะผู้ให้เช่านา โจทก์ในฐานะผู้จะซื้อและนายอำเภอผู้เปรียบเทียบได้ลงชื่อไว้ในแผ่นที่ ๗ ข้อความในคำเปรียบเทียบของนายอำเภอดังกล่าวในแผ่นที่ ๖แม้ข้อ ๑ จะกล่าวถึงจำเลยทั้งสองด้วย แต่ความในข้อ ๑ ก็เป็นการแสดงเจตนาฝ่ายเดียวของผู้เช่านาและผู้อาศัยปลูกบ้านอยู่ในที่นาที่บอกกล่าวให้จำเลยทั้งสองทราบว่ายินดีเลิกการเช่านาและยอมให้จำเลยทั้งสองขายนาให้โจทก์ส่วนความในข้อ ๒ ถึงข้อ ๖ ก็ล้วนแต่เป็นข้อตกลงที่โจทก์ตกลงยินยอมตามข้อเรียกร้องของผู้เช่านาและผู้อาศัยอยู่ในที่นาได้เสนอไว้ในบันทึกเอกสารหมาย ล.๓ แผ่นที่ ๓ ถึงที่ ๕ ทั้งสิ้น ไม่กี่ยวกับจำเลยทั้งสองแต่อย่างใด ที่จำเลยทั้งสองลงชื่อไว้ในแผ่นที่ ๗ ก็เป็นการลงชื่อในฐานะผู้ให้เช่านา หาใช่ฐานะผู้จะขายไม่ และเมื่อได้พิเคราะห์ข้อความในบันทึกเอกสารหมาย ล.๓ ทั้ง ๗ แผ่นรวมเข้าด้วยกันประกอบกับข้อเท็จจริงที่โจทก์จำเลยนำสืบรับกันว่า ก่อนวันที่ ๓ ตุลาคม ๒๕๒๒ นั้น ฝ่ายจำเลยไม่ยินยอมที่จะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทให้ตามที่ฝ่ายโจทก์เรียกร้องตลอดมาแล้ว ก็เป็นที่เห็นได้เพียงว่าที่จำเลยทั้งสองเข้าไปเกี่ยวข้องลงชื่อไว้ในเอกสารหมาย ล.๓ นั้น จำเลยได้กระทำไปในฐานะผู้ให้เช่านาเพื่อเสนอขายที่พิพาทซึ่งเป็นที่นาให้แก่บรรดาผู้เช่านาก่อนตามที่พระราชบัญญัติควบคุมการเช่านาพ.ศ. ๒๕๑๗ บังคับไว้เท่านั้นเอง จำเลยทั้งสองหาได้มีใจสมัครที่จะมุ่งหมายให้ข้อความที่ปรากฏในบันทึกเอกสารหมาย ล.๓ เป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสองไม่ เมื่อเป็นเช่นนี้บันทึกหมาย ล.๓ ที่โจทก์อ้างมาท้ายฟ้อง จึงมิใช่สัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทระหว่างโจทก์และจำเลยทั้งสองที่โจทก์จะนำมาฟ้องร้องบังคับจำเลยได้
พิพากษายืน
