แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
เมื่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้จะซื้อกับจำเลยซึ่งเป็นผู้จะขายได้ตกลงเลื่อนกำหนดวันจดทะเบียนโอนที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายไปแล้วหลายครั้งหลายหน โดยต่างไม่ถือว่าอีกฝ่ายหนึ่งเป็นฝ่ายผิดสัญญา แสดงว่าโจทก์และจำเลยมิได้ถือเอากำหนดเวลาตามสัญญาจะซื้อขายเป็นสาระสำคัญอีกต่อไป ดังนั้น จำเลยจะอ้างว่าโจทก์ไม่ชำระราคาที่ดินที่เหลือให้จำเลยตามกำหนดในสัญญา และถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา แล้วให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำในทันทีหาได้ไม่จำเลยชอบที่จะต้องปฏิบัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387โดยกำหนดระยะเวลาพอสมควรแล้วบอกกล่าวให้โจทก์ชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือเสียก่อน เมื่อโจทก์ไม่ชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือดังกล่าวภายในเวลาที่กำหนดไว้ จำเลยจึงจะเลิกสัญญากับโจทก์ได้เมื่อจำเลยยังมิได้ปฏิบัติตามบทกฎหมายดังกล่าว จะถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาหาได้ไม่ จำเลยยังไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญากับโจทก์ดังนั้น การบอกเลิกสัญญาของทนายความ ผู้รับมอบอำนาจจากจำเลยจึงเป็นการไม่ชอบและไม่มีผลทางกฎหมาย จำเลยยังคงผูกพันตามสัญญาจะซื้อขายอยู่ เมื่อโจทก์มอบอำนาจให้ทนายความมีหนังสือแจ้งให้จำเลยโอนที่ดินให้โจทก์ แต่จำเลยไม่ยอมรับ ถือได้ว่าจำเลยละเลยไม่ยอมชำระหนี้ตามสัญญาให้โจทก์ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาโจทก์ชอบที่จะฟ้องขอให้บังคับจำเลยให้ปฏิบัติตามสัญญาได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยตกลงทำสัญญาจะขายที่ดินตามโฉนดเลขที่ 1606ให้แก่โจทก์ในราคา 1,800,000 บาท กำหนดจะจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดินในวันที่ 14 กรกฎาคม 2528 โจทก์ได้วางเงินมัดจำให้แก่จำเลยจำนวน 500,000 บาท ส่วนที่เหลืออีก 1,300,000 บาท ตกลงจะชำระกันในวันจดทะเบียนโอน ครั้นถึงวันที่ 14 กรกฎาคม 2528 จำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญา แต่กลับมอบให้ทนายความมีหนังสือแจ้งบอกเลิกสัญญา อ้างว่าโจทก์ผิดนัด ขอให้บังคับจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ตามสัญญา หากโอนให้ไม่ได้ให้คืนเงินมัดจำแก่โจทก์จำนวน 500,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันที่ 14 กรกฎาคม 2528เป็นต้นไป
จำเลยให้การและแก้ไขคำให้การว่า เมื่อถึงกำหนดวันที่โจทก์จะต้องชำระราคาที่ดิน จำเลยพร้อมที่จะจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาและได้แจ้งให้โจทก์ชำระราคาที่ดินแล้ว แต่โจทก์เพิกเฉยปล่อยเวลาให้ล่วงพ้นไปนานถึง 2 ปีเศษ ถือได้ว่าสัญญาจะซื้อขายเลิกกัน และถือได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยจึงมีสิทธิที่จะริบเงินมัดจำ 500,000 บาท ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว วินิจฉัยว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจำเลยจึงมีสิทธิริบเงินมัดจำ พิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงที่ไม่โต้เถียงกันฟังได้ว่าเมื่อวันที่ 14 มกราคม 2528 จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 1606เลขที่ดิน 138 ตำบลท่าม่วง อำเภอท่าม่วง จังหวัดกาญจนบุรีเนื้อที่ 41 ตารางวา ให้แก่โจทก์ในราคา 1,800,000 บาท ในวันทำสัญญาโจทก์ได้วางเงินมัดจำให้จำเลยไว้ 300,000 บาท และในวันที่30 มกราคม 2528 ได้วางมัดจำเพิ่มอีก 200,000 บาท รวมเป็นเงิน500,000 บาท ส่วนที่เหลืออีก 1,300,000 บาท จะชำระในวันจดทะเบียนโอนและกำหนดจะจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดินจังหวัดกาญจนบุรีในวันที่ 14 กรกฎาคม 2528 ตามสัญญาเอกสารหมาย จ.1 เมื่อถึงกำหนดวันจดทะเบียนโอนที่ดินตามสัญญา โจทก์ไม่ได้ชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือให้จำเลยและจำเลยไม่ได้จดทะเบียนโอนที่ดินให้โจทก์ต่อมาวันที่ 4 พฤษภาคม 2530 จำเลยได้มอบอำนาจให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำจากโจทก์ ตามหนังสือเอกสารหมายจ.2 และวันที่ 17 กรกฎาคม 2530 โจทก์มอบอำนาจให้ทนายความมีหนังสือถึงจำเลยให้ทำการโอนที่ดินให้โจทก์ หากไม่สามารถโอนที่ดินให้ได้ให้จำเลยคืนเงินมัดจำพร้อมดอกเบี้ยให้แก่โจทก์ ตามสำเนาหนังสือเอกสารหมาย จ.6 แต่จำเลยไม่ยอมรับหนังสือของทนายความโจทก์ตามซองจดหมายและใบตอบรับเอกสารหมาย จ.4 และ จ.5
พิเคราะห์แล้ว คดีมีปัญหาตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์หรือจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา เห็นว่า ถึงแม้ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทเอกสารหมาย จ.1 ระบุว่า โจทก์จะต้องชำระเงินค่าที่ดินที่เหลืออีก1,300,000 บาท ให้จำเลยในวันจดทะเบียนโอน และกำหนดวันจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทกันในวันที่ 14 กรกฎาคม 2528 แต่ปรากฏว่าเมื่อถึงกำหนดวันจดทะเบียนโอนที่ดินตามสัญญา โจทก์ไม่ได้ชำระราคาที่ดินที่เหลือให้จำเลย และจำเลยไม่ได้จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้โจทก์โจทก์และจำเลยนำสืบตรงกันว่า ได้มีการเลื่อนกำหนดวันจดทะเบียนโอนที่ดินกันหลายครั้งหลายหน แต่ก็ไม่ได้มีการจดทะเบียนโอนกันจนกระทั่งจำเลยได้มอบอำนาจให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญากับโจทก์และขอริบเงินมัดจำตามเอกสารหมาย จ.2 โดยโจทก์นำสืบว่าจำเลยเป็นฝ่ายขอเลื่อน เพราะจำเลยไม่มีเงินไปชำระหนี้จำนองในส่วนที่เกินกว่า 1,300,000 บาท ที่โจทก์ต้องชำระให้จำเลยส่วนจำเลยนำสืบว่า โจทก์เป็นฝ่ายขอเลื่อน เพราะโจทก์ยังหาเงินจำนวน 1,300,000 บาท มาชำระให้จำเลยไม่ได้ ไม่ว่ากรณีจะเป็นประการใดก็ตาม ข้อเท็จจริงก็เป็นอันฟังได้ว่า โจทก์และจำเลยได้ตกลงเลื่อนกำหนดวันจดทะเบียนโอนที่ดินตามสัญญาไปแล้วหลายครั้งหลายหน โดยต่างไม่ถือว่าอีกฝ่ายหนึ่งเป็นฝ่ายผิดสัญญา แสดงให้เห็นว่าโจทก์และจำเลยมิได้ถือเอากำหนดเวลาตามสัญญาจะซื้อขายตามเอกสารหมาย จ.1 เป็นสาระสำคัญอีกต่อไป ดังนั้นจำเลยจะอ้างว่าโจทก์ไม่ชำระราคาที่ดินที่เหลือให้จำเลยตามกำหนดในสัญญา และถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา แล้วให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำในทันทีหาได้ไม่ จำเลยชอบที่จะต้องปฏิบัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387 โดยกำหนดระยะเวลาพอสมควรแล้วบอกกล่าวให้โจทก์ชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือจำนวน 1,300,000 บาทเสียก่อน เมื่อโจทก์ไม่ชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือดังกล่าวภายในเวลาที่กำหนดไว้ จำเลยจึงจะเลิกสัญญากับโจทก์ได้เมื่อจำเลยยังมิได้ปฏิบัติตามบทกฎหมายดังกล่าว จะถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาหาได้ไม่จำเลยยังไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญากับโจทก์ การบอกเลิกสัญญาของทนายความผู้รับมอบอำนาจจากจำเลยตามเอกสารหมาย จ.2 เป็นการไม่ชอบไม่มีผลในทางกฎหมาย จำเลยยังคงผูกพันตามสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมายจ.1 อยู่ เมื่อโจทก์มอบอำนาจให้ทนายความมีหนังสือแจ้งให้จำเลยโอนที่ดินให้โจทก์ตามสำเนาหนังสือเอกสารหมาย จ.6 แต่จำเลยไม่ยอมรับหนังสือของทนายความโจทก์ตามซองจดหมายและใบตอบรับเอกสารหมาย จ.4และ จ.5 ถือได้ว่าจำเลยละเลยไม่ยอมชำระหนี้ตามสัญญาให้โจทก์จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ชอบที่จะฟ้องขอให้ศาลบังคับจำเลยให้ปฏิบัติตามสัญญาได้ ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำได้ แล้วพิพากษายกฟ้องโจทก์นั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้นส่วนที่โจทก์มีคำขอว่า หากโอนที่ดินให้ไม่ได้ให้จำเลยคืนเงินมัดจำแก่โจทก์พร้อมด้วยดอกเบี้ยนับแต่วันที่ 14 กรกฎาคม 2528 ซึ่งเป็นวันนัดจดทะเบียนโอนที่ดินนั้นเห็นว่า ในวันดังกล่าวจำเลยยังไม่ได้ตกเป็นผู้ผิดนัด และข้อเท็จจริงไม่ปรากฏว่าในขณะที่โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยโอนที่ดินให้แก่โจทก์นั้น จำเลยไม่อาจโอนที่ดินให้แก่โจทก์ได้ จึงไม่มีเหตุที่จะคืนเงินมัดจำและเรียกดอกเบี้ยในเงินดังกล่าวจากจำเลย แต่กรณีอาจเป็นไปได้ว่าหลังจากโจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยโอนที่ดินแล้วเกิดมีกรณีที่จำเลยไม่อาจโอนที่ดินให้แก่โจทก์ได้ในภายหลังและต้องมีการคืนเงินมัดจำกัน จึงสมควรให้โจทก์ได้ดอกเบี้ยในเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไป”
พิพากษากลับ ให้โจทก์ชำระราคาที่ดินที่เหลือจำนวน 1,300,000บาท ให้จำเลย และให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1606 เลขที่ดิน 138 ตำบลท่าม่วง อำเภอท่าม่วง จังหวัดกาญจนบุรี ให้แก่โจทก์ หากไม่สามารถโอนที่ดินให้โจทก์ได้ ให้จำเลยคืนเงินมัดจำแก่โจทก์จำนวน 500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ย อัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ
