แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยโอนที่ดินให้ตามสัญญาจะซื้อขายแม้จะได้บรรยายฟ้องถึงข้อตกลงเกินเลยแตกต่างกับที่ปรากฏในสัญญาไปบ้างก็เป็นเรื่องชั้นวินิจฉัยคดีว่าจะเชื่อฟังข้ออ้างของโจทก์ได้เพียงไรหรือไม่ เพียงเท่านี้ไม่เป็นเหตุที่จะถือว่าฟ้องโจทก์เคลือบคลุม
แม้หนังสือสัญญาขายที่ดินจะใช้คำว่าสัญญาซื้อขาย แต่ตามพฤติการณ์ที่ฝ่ายผู้ขายคือจำเลยยังครอบครองที่ดินอยู่และตกลงกันให้โจทก์ผู้ซื้อชำระค่าที่ดินที่ค้างในภายหลัง ทั้งยังต้องมีการปฏิบัติตามสัญญาต่อไปอีก กล่าวคือจำเลยจะต้องไปขอแบ่งแยกที่ดินมาโอนให้โจทก์ และเป็นที่เข้าใจกันว่าเมื่อแบ่งแยกที่ดินและโจทก์ชำระค่าที่ดินให้แล้ว จำเลยจะต้องทำการโอนให้โจทก์ สัญญาดังกล่าวจึงเป็นสัญญาจะซื้อขาย มิใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
การนำสืบถึงข้อเท็จจริงที่เข้าใจกันระหว่างโจทก์จำเลยว่าเมื่อโจทก์ชำระค่าที่ดินงวดสุดท้ายให้แล้ว จำเลยโอนโฉนดที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายให้นั้น แม้ความข้อนี้มิได้ระบุในสัญญา ก็ไม่เป็นการนำสืบแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อความในสัญญา
ศาลล่างพิพากษาให้จำเลยโอนที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายให้โจทก์โดยไม่ได้บังคับให้โจทก์ชำระค่าที่ดินที่ค้างชำระให้จำเลยย่อมไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 369 แม้จำเลยจะไม่ได้อุทธรณ์ในข้อนี้ เมื่อศาลฎีกาพิพากษาให้จำเลยโอนที่ดินให้โจทก์อย่างศาลล่าง ศาลฎีกาก็มีอำนาจพิพากษาแก้ให้โจทก์ชำระค่าที่ดินที่ค้างชำระให้จำเลยได้ เพราะเป็นเรื่องการชำระหนี้ตามสัญญาต่างตอบแทน
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและขอแก้ไขเพิ่มเติมฟ้องว่า จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินตามโฉนดเลขที่ 818 ตำบลบางโฉลง อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ เนื้อที่ 114 ไร่ 3 งาน 4 ตารางวา เมื่อวันที่ 1 ธันวาคม 2510 ได้ทำหนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ 20 ไร่ ในราคา 150,000 บาท โดยวัดจากทิศใต้ไปทางเหนือ 2 เส้น สูงประมาณ 12 เส้น ในวันทำสัญญาจำเลยได้รับเงินมัดจำไว้ 10,000 บาท และต่อมาจำเลยได้รับเงินค่าที่ดินไปจากโจทก์อีก3 ครั้ง คือวันที่ 23 กุมภาพันธ์ 2511 จำนวน 4,700 บาท วันที่ 6 มีนาคม 2511 จำนวน 5,000 บาท วันที่ 20 พฤษภาคม 2511 จำนวน 10,650 บาท รวมได้รับเงินไปทั้งสิ้น 30,350 บาท ตามสัญญามีข้อตกลงกันว่า จะชำระเงินงวดสุดท้ายในวันที่ 15 มิถุนายน 2511 การที่ตกลงกันจะชำระเงินงวดสุดท้ายในวันดังกล่าว ก็เพราะจำเลยว่าจะจัดการแบ่งแยกที่ดินส่วนที่จะขายให้โจทก์ทันกำหนดและจำเลยได้ไปรังวัดขอแบ่งแยกไว้แล้ว แต่จนบัดนี้ก็ยังไม่ได้รับโฉนดที่แบ่งแยก โจทก์ได้ไปติดต่อกับเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรปราการได้ความว่า จำเลยไม่ได้ไปติดต่อกับพนักงานรังวัดอีกเลย โจทก์ได้ให้ทนายความของโจทก์แจ้งให้จำเลยรีบจัดการโดยโจทก์พร้อมที่จะชำระราคาที่เหลือทั้งสิ้นเมื่อได้รับโฉนดแบ่งแยก จำเลยทราบแล้วก็มิได้ดำเนินการในเรื่องรังวัดแบ่งแยกแต่อย่างใด จำเลยกลับนัดหมายโจทก์ว่า จะขอไถ่จำนองตามโฉนดนั้นจากโจทก์ เพราะจำเลยได้ขอร้องให้โจทก์เป็นผู้รับจำนองที่ดินเพื่อไปไถ่จำนองจากผู้รับจำนองเจ้าอื่น เพื่อนำโฉนดมายื่นขอรังวัดแบ่งแยกที่สำนักงานที่ดิน
วันที่ 15 สิงหาคม 2512 โจทก์จำเลยได้ไปที่สำนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรปราการเพื่อไถ่จำนอง แต่โจทก์ได้ทราบว่า เมื่อจำเลยไถ่จำนองจากโจทก์แล้ว จะขายให้บุคคลอื่นทั้งแปลงรวมทั้งที่ทำสัญญาขายให้โจทก์ไว้โจทก์จึงแจ้งกับจำเลยว่า เมื่อการรังวัดแบ่งแยกเพื่อขายให้โจทก์ยังไม่เสร็จ หากจำเลยประสงค์จะขายที่ดินที่เหลือก็ให้จำเลยจดทะเบียนให้โจทก์มีกรรมสิทธิ์รวมตามส่วนที่จะขายให้โจทก์ โจทก์จะชำระราคาที่ดินที่เหลือ 115,650 บาท (น่าจะเป็น 119,650 บาท) ให้จำเลยทันที จำเลยกลับบอกว่าโจทก์ผิดสัญญาแล้วไม่ขายให้ การกระทำของจำเลยเป็นการฉ้อโกงโจทก์ โดยจะเอาไปขายให้คนอื่นเพราะราคาที่ดินสูงขึ้น ขอศาลพิพากษาบังคับให้จำเลยไปจัดการทำการรังวัดแบ่งแยกที่ดินดังกล่าวให้เสร็จ แล้วจัดการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 20 ไร่ ตามโฉนดใหม่ให้โจทก์ หรือหากการรังวัดล่าช้าก็ให้จำเลยจดทะเบียนให้โจทก์มีกรรมสิทธิ์ร่วมในโฉนดตามส่วน 20 ไร่
จำเลยให้การว่า หนังสือสัญญาฉบับท้ายฟ้อง เป็นหนังสือสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงตกเป็นโมฆะ แม้จะฟังว่าเป็นสัญญาจะซื้อขาย ก็มิได้มีข้อความบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนแบ่งแยกและจำเลยไม่เคยตกลงกับโจทก์ด้วยวาจาว่า จะไปจัดการแบ่งแยกที่ดินให้ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องและทั้งในสัญญานั้น คู่กรณีตกลงชำระเงินกันเป็น 3 งวด โดยเฉพาะงวดสุดท้ายจำนวน 140,000 บาท กำหนดชำระภายในวันที่ 15 มิถุนายน 2511 แต่โจทก์ชำระเงินให้จำเลยต่อมา 3 คราว คือในวันที่ 23 กุมภาพันธ์ 2511 วันที่ 6 มีนาคม 2511 และวันที่ 20 พฤษภาคม 2511รวมทั้งสิ้นเป็นเงิน 30,350 บาท ดังนี้ ถือว่าโจทก์ผิดสัญญาเพราะไม่ชำระเงินงวดสุดท้ายภายในกำหนด จำเลยจึงมีสิทธิริบมัดจำได้ฟ้อง โจทก์เคลือบคลุมเนื่องจากบรรยายฟ้องผิดจากข้อตกลงในหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน โจทก์มิได้บรรยายสภาพแห่งข้อหาทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาให้ชัดแจ้ง และก่อนฟ้องโจทก์ไม่เคยบอกกล่าวให้จำเลยทราบ
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยโอนที่ดินพิพาทเฉพาะเนื้อที่ 20 ไร่ตามสัญญาให้แก่โจทก์ ถ้าจำเลยไม่ไปโอนหรือโอนให้ไม่ได้ไม่ว่าด้วยเหตุใด ๆ ก็ให้ถือคำพิพากษาแทนเจตนาของจำเลย ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมและค่าทนายความ 7,500 บาทแทนโจทก์
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์แทนโจทก์ 3,750 บาท
จำเลยฎีกาว่า
1. ฟ้องโจทก์เคลือบคลุม
2. สัญญาพิพาทเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อไม่ได้จดทะเบียน จึงตกเป็นโมฆะ
3. ตามสัญญาซื้อขายมิได้ระบุว่า ผู้ขายจะต้องไปแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะส่วนที่จะขายและโอนให้โจทก์ โจทก์จะนำสืบพยานบุคคลไม่ได้ ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94
4. โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา
ศาลฎีกาตรวจสำนวนประชุมปรึกษาแล้ว ที่จำเลยขอแถลงการณ์ด้วยวาจา เห็นว่าไม่จำเป็นแก่คดี ให้งด ทางพิจารณาโจทก์นำสืบว่า จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 818 ตำบลบางโฉลง อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ เนื้อที่ 114 ไร่ 3 งาน 4 ตารางวา เมื่อวันที่ 1 ธันวาคม 2510 ได้ตกลงขายให้โจทก์ 20 ไร่ จากทางด้านทิศใต้ไปทิศเหนือ ในราคา 150,000 บาท ทำหนังสือสัญญากันไว้ตามเอกสารหมาย จ.1 และ ล.4 โดยยึดถือไว้คนละฉบับ โจทก์ชำระเงินค่าที่ดินให้จำเลยในวันทำสัญญา 10,000 บาท งวดที่สองจะจ่ายให้ 20,000 บาท ในวันที่ 13 ธันวาคม 2511 งวดสุดท้ายภายในวันที่ 15 มิถุนายน 2511 การชำระเงินงวดที่สองกับงวดสุดท้ายดังกล่าวนี้ในสัญญาเขียนสับกันไป คือเขียนชำระเงินงวดสุดท้ายก่อนงวดที่สองเนื่องจากผู้เขียนสัญญามีความรู้เพียงจบชั้นประถมปีที่ 2 ความจริงการชำระเงินงวดที่สองได้ตกลงกันว่าจำเลยต้องการเงินเมื่อใดก็ให้มาเอา และจำเลยก็ได้มาเอาไปรวม 3 ครั้ง เป็นเงิน 20,350 บาท ดังที่บันทึกไว้หลังสัญญาทั้งสองฉบับดังกล่าว
หลังจากทำสัญญากันแล้ว ในวันเดียวกันนั้นเอง จำเลยได้ยื่นคำขอแบ่งแยกที่ดินในนามเดิมออกอีก 1 แปลง ให้ได้เนื้อที่ 20 ไร่ ทางด้านทิศใต้ปรากฏตามสำเนาคำขอหมาย จ.8 (สำเนาคำขอลงวันที่ 1 ธันวาคม 2512 นายเวียง คชวงศ์ เจ้าพนักงานที่ดินผู้ช่วยโทเบิกความว่า เจ้าหน้าที่คัดสำเนาผิดความจริงเป็น พ.ศ. 2510) เพื่อโอนให้โจทก์ แต่รังวัดไม่สำเร็จ เพราะเจ้าของที่ดินคัดค้านเรื่องแนวเขต ต่อมาอีกหลายเดือนจึงรังวัดได้เรียบร้อยโจทก์จึงขอให้จำเลยไปจัดการแบ่งแยกโฉนดให้เรียบร้อยหลายครั้ง จำเลยก็ไม่จัดการ ซึ่งถ้าจำเลยมาตามนัดก็จะแบ่งแยกโฉนดได้และโจทก์ก็เตรียมเงินค่าที่ดินที่เหลือทั้งหมดไว้ให้แล้ว
จำเลยนำสืบว่า ตามสัญญาโจทก์จะต้องชำระเงินงวดที่สองจำนวน 20,000 บาท ภายในวันที่ 13 ธันวาคม 2510 แต่โจทก์ชำระไม่ตรงตามสัญญา คือแบ่งชำระเป็น 3 คราว เฉพาะคราวที่ 3 ชำระเมื่อวันที่ 20 พฤษภาคม 2511 ส่วนงวดสุดท้ายซึ่งครบกำหนดชำระในวันที่ 15 มิถุนายน 2511 นั้น โจทก์ไม่ชำระให้จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยไม่เคยพูดตกลงกับโจทก์ว่า โจทก์จะชำระเงินงวดสุดท้ายเมื่อโอนโฉนดทั้งไม่เคยพูดเรื่องโอนโฉนดกันเลย
พิจารณาแล้วเห็นว่า ฟ้องโจทก์ได้บรรยายโดยแจ้งชัดถึงสภาพแห่งข้อหาว่า จำเลยผิดสัญญาจะซื้อขาย ข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาก็คือ จำเลยไม่จัดการแบ่งแยกที่ดินที่จะขายโอนให้โจทก์ภายในกำหนดเวลาที่ตกลงกันไว้ กับมีคำขอบังคับให้จำเลยโอนที่ดินให้โจทก์ เป็นฟ้องที่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 172 ส่วนการที่โจทก์บรรยายถึงข้อตกลงเกินเลยแตกต่างกับที่ปรากฏในสัญญาไปบ้าง ก็เป็นเรื่องชั้นวินิจฉัยคดีว่าจะเชื่อฟังข้ออ้างของโจทก์ดังกล่าวได้เพียงไรหรือไม่ ไม่เป็นเหตุที่จะถือว่าฟ้องโจทก์เคลือบคลุม
ส่วนประเด็นที่ว่า สัญญารายพิพาทเป็นสัญญาซื้อขายเด็ดขาดหรือสัญญาจะซื้อขายและการนำสืบพยานบุคคลของโจทก์จะเป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 หรือไม่ จะได้วินิจฉัยรวมกันไป แม้หนังสือสัญญาขายที่พิพาทจะใช้คำว่าสัญญาซื้อขาย แต่ตามพฤติการณ์ที่ฝ่ายผู้ขายคือจำเลยยังครอบครองที่ที่ซื้อขายกันนั้นอยู่ และตกลงกันให้ชำระค่าที่ดินที่ค้างในภายหลัง ทั้งต้องมีการปฏิบัติตามสัญญาต่อไปอีก กล่าวคือจำเลยจะต้องไปขอแบ่งแยกที่ดินที่จะขายให้โจทก์ เพราะที่ดินตามโฉนดมีเนื้อที่ทั้งหมด 114 ไร่เศษ แต่โจทก์จำเลยตกลงซื้อขายกันเพียง 20 ไร่ ซึ่งหลังจากทำสัญญาแล้วในวันเดียวกันนั้น จำเลยก็ได้ยื่นคำขอแบ่งแยกที่ดินเนื้อที่ 20 ไร่ ทางด้านใต้ ณ สำนักงานที่ดิน และเป็นที่เข้าใจกันว่า เมื่อแบ่งแยกแล้วและโจทก์ชำระค่าที่ดินที่ค้างให้แล้ว จำเลยก็จะต้องทำการโอนให้โจทก์ พยานจำเลยก็เบิกความรับว่า เมื่อโจทก์ชำระเงินงวดสุดท้ายให้แล้ว จำเลยก็จะโอนโฉนดส่วนนั้นให้ การนำสืบถึงข้อเท็จจริงที่เข้าใจกันอยู่แล้ว แม้มิได้ระบุความข้อนี้ไว้ในสัญญา ก็ไม่เรียกนำสืบแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อความที่ปรากฏในสัญญา สัญญาพิพาทจึงเป็นสัญญาจะซื้อขาย แม้มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็มีผลใช้บังคับได้
คงมีปัญหาต่อไปว่า โจทก์หรือจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา ข้อนี้โจทก์จำเลยนำสืบโต้เถียงกัน โดยโจทก์ว่าจำเลยไม่แบ่งแยกโฉนดเพื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ ฝ่ายจำเลยอ้างว่า โจทก์ไม่มีเงินค่าที่ดินงวดสุดท้ายชำระให้จำเลยตามสัญญา ตามสัญญาซึ่งทำโดยผู้มีความรู้เพียงจบชั้นประถมปีที่ 2 เขียนกำหนดวันชำระเงินงวดที่สองกับงวดสุดท้ายสับสนกัน คือ กำหนดชำระเงินงวดที่สองภายในวันที่ 13 ธันวาคม 2511 ภายหลังชำระเงินงวดสุดท้ายซึ่งกำหนดให้ชำระภายในวันที่ 15 มิถุนายน 2511 อันเป็นไปไม่ได้ จึงต้องพิจารณาถึงทางปฏิบัติระหว่างคู่กรณี
สำหรับเงินงวดที่สองนี้ โจทก์นำสืบว่า ตกลงกันด้วยวาจาว่า เมื่อจำเลยต้องการเมื่อไรก็ให้มาเอา ส่วนงวดสุดท้ายตกลงกันว่า ชำระเมื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ตามบันทึกการรับเงินงวดที่สองปรากฏว่า จำเลยรับไปจากโจทก์รวม 3 คราว คือ วันที่ 23 กุมภาพันธ์ 2511 จำนวน 4,700 บาท วันที่ 6 มีนาคม 2511 จำนวน 5,000 บาท วันที่ 20 พฤษภาคม 2511 จำนวน 10,650 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 20,350 บาท คงค้างชำระอยู่ 119,650 บาท ซึ่งจำเลยอ้างว่า โจทก์ไม่มีชำระให้ แต่ข้อเท็จจริงได้ความตามหนังสือสัญญาจำนองที่ดิน (หมาย จ.3) ว่า จำเลยได้จำนองที่ดินรายพิพาทไว้กับโจทก์ เมื่อวันที่ 9 สิงหาคม 2511 เป็นประกันเงินกู้จำนวน 175,000 บาท หลังครบกำหนดชำระเงินงวดสุดท้ายตามสัญญาเพียงเดือนเศษ จึงไม่น่าเชื่อว่าโจทก์จะไม่มีเงินชำระค่าที่ดินงวดสุดท้ายจำนวน 119,650 บาท ให้จำเลยข้อเท็จจริงสมไปในทางที่โจทก์นำสืบว่า จำเลยบิดพลิ้วไม่ไปติดต่อกับเจ้าพนักงานเพื่อขอแบ่งแยกโฉนดโอนให้โจทก์ นายพิษณุ มหาสุวรรณ ช่างแผนที่ประจำสำนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรปราการ ซึ่งไม่ปรากฎว่ามีส่วนได้เสียกับฝ่ายใด และเป็นผู้ไปรังวัดที่พิพาทตามคำขอของจำเลยก็เบิกความเป็นพยานโจทก์ว่า โจทก์เคยมาถามพยานที่สำนักงานที่ดินถึงเหตุขัดข้องที่แบ่งแยกโฉนดไม่เสร็จพยานบอกว่าผู้ขอรังวัด(คือจำเลย) ยังไม่มาติดต่อ และได้แนะนำโจทก์ว่า ให้ไปตามผู้ขอมาพยานหลักฐานโจทก์ฟังได้แน่ชัดว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา แต่ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้จำเลยโอนที่ให้โจทก์ตามสัญญา โดยไม่บังคับให้โจทก์ชำระเงินค่าที่ดินที่ค้างให้จำเลย ไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 369 แม้จำเลยจะมิได้อุทธรณ์ฎีกาในข้อนี้ ศาลฎีกาแก้ให้ถูกต้องได้ เพราะเป็นเรื่องการชำระหนี้ตามสัญญาต่างตอบแทน
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ชำระเงินค่าที่ดินจำนวน 119,650 บาทให้จำเลยด้วย นอกนั้นให้คงไว้ตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นฎีกา 1,000 บาท แก่โจทก์
