แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายมีเจตนาที่จะซื้อขายที่ดินพิพาทก็ต่อเมื่อที่ดินพิพาทได้มีการยกเลิกเอกสารสิทธิ ส.ป.ก. 4-01 และได้ออกเอกสารสิทธิเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินแล้ว มิได้มีเจตนาตกลงซื้อขายที่ดินที่มีเอกสารสิทธิเป็น ส.ป.ก. 4-01 ซึ่งมีข้อกำหนดห้ามโอนและห้ามมิให้ทำการซื้อขาย สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจึงมิใช่นิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายที่จะตกเป็นโมฆะ
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 21 พฤศจิกายน 2546 โจทก์และนางสาวเหมือนนิจ หุ้นส่วนโจทก์ ร่วมกันซื้อที่ดิน ส.ค.1 เลขที่ 177 หมู่ที่ 4 ตำบลราไวย์ อำเภอเมืองภูเก็ต จังหวัดภูเก็ต จากนายเทื้อมและนายวัลลภหรือทบ พี่ชายทั้งสองของจำเลย และได้เข้าครอบครองทำประโยชน์ตลอดมา พร้อมทั้งได้แจ้งขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ต จำเลยครอบครองที่ดินเนื้อที่ประมาณ 10 ไร่ 1 งาน 88 ตารางวา ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของที่ดิน ส.ค.1 เลขที่ 177 มีความประสงค์จะขายที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์และนางสาวเหมือนนิจ แต่โจทก์และนางสาวเหมือนนิจเกรงว่าการซื้อขายที่ดินจะตกเป็นโมฆะ เนื่องจากที่ดินของจำเลยมีเอกสารสิทธิ ส.ป.ก.4-01 เลขที่ 283 จำเลยกับนางสาวเหมือนนิจจึงตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินไว้โดยไม่มีการวางเงินมัดจำ และมีเงื่อนไขว่า ผู้ซื้อจะชำระเงินทั้งหมด 11,000,000 บาท เมื่อผู้ขายได้ยกเลิก ส.ป.ก.4-01 แปลงดังกล่าวเรียบร้อยแล้ว ต่อมาจำเลยเกรงว่าสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวจะมีปัญหาภายหน้า จำเลยขอให้โจทก์และนางสาวเหมือนนิจวางเงินมัดจำ โจทก์และนางสาวเหมือนนิจมีความประสงค์จะซื้อที่ดินตามฟ้องอยู่ก่อนแล้ว และทราบว่าที่ดินที่ขอเอกสารสารสิทธิ ส.ป.ก.4-01 ไว้แล้ว หากเป็นที่ดินที่มี ส.ค.1 เจ้าของที่ดินสามารถร้องขอคืนเอกสารสิทธิ ส.ป.ก.4-01 เพื่อเปลี่ยนเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินได้ โจทก์และนางสาวเหมือนนิจจึงมีความมั่นใจว่าการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจะไม่เป็นโมฆะ เนื่องจากที่ดินของจำเลยเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินที่มีหลักฐานสิทธิแจ้งการครอบครอง ส.ค.1 เลขที่ 177 ซึ่งสามารถร้องขอคืน ส.ป.ก.4-01 เพื่อเปลี่ยนเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินได้ โจทก์จึงตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินฉบับใหม่กับจำเลยโดยมีการวางเงินมัดจำ 1,000,000 บาท ในระหว่างที่โจทก์และนางสาวเหมือนนิจได้ดำเนินการขอออกเอกสารสิทธิที่ดิน แต่ติดขัดเกี่ยวกับระเบียบของทางราชการออกเอกสารสิทธิในที่ดินจึงยังไม่แล้วเสร็จ ซึ่งโจทก์และนางสาวเหมือนนิจก็ได้แจ้งให้จำเลยทราบมาโดยตลอด ทั้งแจ้งให้จำเลยไปยื่นคำร้องขอคืนเอกสารสิทธิ ส.ป.ก.4-01 ต่อสำนักงานปฏิรูปที่ดินจังหวัดภูเก็ต แต่จำเลยเพิกเฉย โจทก์ประสงค์จะซื้อที่ดินของจำเลยในลักษณะที่สามารถขอออกเอกสารสิทธิเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินได้ โดยจำเลยมีหน้าที่อำนวยความสะดวกในการรังวัดออกโฉนดที่ดิน แต่ปรากฏว่าเมื่อวันที่ 5 กรกฎาคม 2550 จำเลยไปยื่นคำร้องขอออกเอกสารสิทธิที่ดินต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ตอีก เพื่อจะนำที่ดินไปขายให้แก่บุคคลอื่น เมื่อวันที่ 17 สิงหาคม 2550 โจทก์และนางสาวเหมือนนิจจึงไปยื่นคำร้องคัดค้านการขอออกเอกสารสิทธิที่ดินต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ต การกระทำของจำเลยจึงเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้พิพากษาให้จำเลยยื่นคำร้องขอยกเลิกการรังวัดต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ต ให้จำเลยยื่นคำร้องขอคืนเอกสารสิทธิ ส.ป.ก.4-01 เลขที่ 283 ต่อสำนักงานปฏิรูปที่ดินจังหวัดภูเก็ต และให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายฉบับลงวันที่ 18 พฤษภาคม 2548 ด้วยการส่งมอบการครอบครองที่ดินตามฟ้องแก่โจทก์ และให้จำเลยรับเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย
ศาลชั้นต้นตรวจคำฟ้องและเอกสารท้ายฟ้องแล้วเห็นว่า กรณีโจทก์ขอบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินอันมีเอกสารสิทธิเป็น ส.ป.ก.4-01 โดยที่ดินดังกล่าวมีข้อกำหนดห้ามโอนและห้ามมิให้ทำการซื้อขาย การตกลงซื้อขายที่ดินดังกล่าวเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย เป็นโมฆะไม่อาจบังคับได้ พิพากษาให้ยกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์เฉพาะปัญหาข้อกฎหมายโดยตรงต่อศาลฎีกาโดยได้รับอนุญาตจากศาลชั้นต้นตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 223 ทวิ
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “คดีมีประเด็นต้องวินิจฉัยตามอุทธรณ์ของโจทก์ว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามฟ้องเป็นโมฆะเพราะมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายหรือไม่ โจทก์ฟ้องว่า โจทก์และนางสาวเหมือนนิจตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกับจำเลยในลักษณะที่สามารถออกเอกสารสิทธิเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินได้ โดยจำเลยมีหน้าที่อำนวยความสะดวกในการรังวัดออกโฉนดที่ดินให้แก่โจทก์ แต่จำเลยกลับไปยื่นคำร้องขอเอกสารสิทธิที่ดินอีกเพื่อจะนำไปขายให้แก่บุคคลอื่น ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายฉบับลงวันที่ 24 ธันวาคม 2546 ระหว่างนางสาวเหมือนนิจกับจำเลย เอกสารท้ายคำฟ้องหมายเลข 3 ระบุรายละเอียดไว้ในข้อ 5 ว่า “ผู้ซื้อจะชำระทั้งหมด 11,000,000 บาท เมื่อผู้ขายได้ยกเลิก ส.ป.ก.4-01 แปลงดังกล่าวเรียบร้อยแล้ว” และสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินฉบับลงวันที่ 18 พฤษภาคม 2548 ระหว่างโจทก์กับจำเลยเอกสารท้ายคำฟ้องหมายเลข 4 ระบุว่ารายละเอียดไว้ในข้อ 3 ว่า “ในวันทำสัญญานี้ผู้จะซื้อได้วางเงินมัดจำค่าที่ดินให้กับผู้จะขายเป็นเงินจำนวน 1,000,000 บาท…สำหรับค่าที่ดินส่วนที่เหลืออีกจำนวน 10,000,000 บาท ผู้จะขายตกลงให้ผู้จะซื้อชำระภายในวันที่ 18 พฤศจิกายน 2549…แต่ถ้าหากปรากฏว่าผู้จะซื้อได้ดำเนินการรังวัดขอออกโฉนดที่ดินแล้วเสร็จก่อนที่จะถึงวันนัดชำระเงินส่วนที่เหลือ ผู้จะซื้อจะต้องชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือ 10,000,000 บาท ให้กับผู้จะขายในวันประกาศแจกโฉนดที่ดิน และผู้จะขายตกลงส่งมอบการครอบครองให้กับผู้จะซื้อนับแต่วันที่ผู้จะซื้อชำระราคาค่าที่ดินครบถ้วน” เมื่อพิจารณาข้อสัญญาดังกล่าวแล้วจะเห็นได้ว่า คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายมีเจตนาที่จะซื้อขายที่ดินพิพาทก็ต่อเมื่อที่ดินพิพาทได้มีการยกเลิกเอกสารสิทธิ ส.ป.ก.4-01 และได้ออกเอกสารสิทธิเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินแล้ว หาใช่มีเจตนาตกลงซื้อขายที่ดินที่มีเอกสารสิทธิเป็น ส.ป.ก.4-01 ซึ่งมีข้อกำหนดห้ามโอนและห้ามมิให้ทำการซื้อขาย อันจะทำให้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามฟ้องเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายดังที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยไม่ ส่วนที่ดินพิพาทจะสามารถดำเนินการยกเลิกเอกสารสิทธิ ส.ป.ก.4-01 และออกเอกสารสิทธิเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินได้จริงดังที่โจทก์กล่าวอ้างในคำฟ้องและระบุไว้ในสัญญาหรือไม่ จำเป็นต้องฟังพยานหลักฐานของคู่ความให้เสร็จสิ้นกระแสความเสียก่อนที่จะวินิจฉัยประเด็นดังกล่าว การที่ศาลชั้นต้นด่วนพิพากษายกฟ้องโจทก์ในชั้นตรวจคำฟ้องนั้น จึงเป็นการปฏิบัติที่ไม่ชอบด้วยการพิจารณา อุทธรณ์ของโจทก์ฟังขึ้น
อนึ่ง ศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาโดยไม่ได้สั่งในเรื่องค่าฤชาธรรมเนียมซึ่งไม่ถูกต้อง ศาลฎีกาเห็นสมควรแก้ไข”
พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้ศาลชั้นต้นรับฟ้องของโจทก์ไว้พิจารณาพิพากษาใหม่ตามรูปคดีต่อไป ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้ศาลชั้นต้นรวมสั่งเมื่อมีคำพิพากษาใหม่
