แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายบ้านและที่ดินกับโจทก์ครั้นถึงวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โจทก์ไม่สามารถนำโฉนดที่ดินมาจดทะเบียนได้อันเป็นความผิดของฝ่ายโจทก์เองหาใช่ความผิดของจำเลยไม่โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย โจทก์ยินยอมให้จำเลยเข้าอยู่อาศัยในบ้านและที่ดินพิพาทจนกว่าจะได้โอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินพิพาทเมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเพราะไม่สามารถนำโฉนดที่ดินมาจดทะเบียนได้สิทธิอาศัยของจำเลยจึงยังคงมีอยู่ตามสัญญาเมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจึงไม่มีสิทธิเลิกสัญญาและบอกกล่าวให้จำเลยออกจากที่ดินและอาคารพิพาทการที่จำเลยอยู่ในอาคารโดยมีสิทธิตามสัญญาจึงไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ที่ 1 จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด มีโจทก์ที่ 2 เป็นกรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทน โจทก์ที่ 2 และที่ 3 เป็นสามีภริยากันและเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินเฉพาะส่วนตามโฉนดเลขที่ 5151 เลขที่ดิน 674 ตำบลตลิ่งชัน(สวนแดน) อำเภอตลิ่งชัน จังหวัดธนบุรี (กรุงเทพมหานคร) เนื้อที่ไร่ 3 งาน 43 ตารางวา โจทก์ที่ 2 เป็นผู้ได้รับอนุญาตจากกรุงเทพมหานครให้ทำการก่อสร้างอาคารทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น จัดสรรเป็นที่อยู่อาศัยจำนวน 29 ห้อง ในที่ดินแปลงดังกล่าว เมื่อวันที่8 ตุลาคม 2530 โจทก์ที่ 2 ในฐานะผู้แทนของโจทก์ที่ 1 และในฐานะส่วนตัวกับฐานะตัวแทนของโจทก์ที่ 3 ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดินโฉนดเลขที่ 5151 เฉพาะในส่วนของโจทก์ที่ 2 และที่ 3เนื้อที่ประมาณ 20 ตารางวา แปลงเลขที่ บี 7 กับจำเลย โดยจำเลยตกลงว่าจ้างโจทก์ที่ 1 ปลูกสร้างอาคารทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น เป็นที่พักอาศัยบนที่ดินดังกล่าว รวมราคาที่ดินและค่าปลูกสร้างอาคาร585,000 บาท ทั้งสองฝ่่ายตกลงกันด้วยว่าเมื่อมีการรังวัดสอบเขตที่ดินมีเนื้อที่มากหรือน้อยกว่าที่ตกลงกันไว้ให้เพิ่มหรือลดราคาลงตามส่วนมากหรือน้อยนั้น โดยคิดในราคาตารางวาละ 10,000 บาทจำเลยชำระเงินมัดจำในวันทำสัญญา 55,000 บาท ต่อมาจำเลยชำระราคาที่ดินและค่าปลูกสร้างอาคารส่วนที่เหลือให้อีกบางส่วน โดยยังค้างชำระราคาอยู่อีก 400,000 บาท ซึ่งตกลงจะชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและส่งมอบอาคารที่ปลูกสร้าง หากจำเลยไม่ชำระราคาที่เหลือและไม่ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ทั้งสามมีสิทธิเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำรวมทั้งเงินที่จำเลยชำระมาแล้วทั้งหมด ระหว่างที่ฝ่ายโจทก์ดำเนินการก่อสร้างอาคารบนที่ดินโฉนดเลขที่ 5151 ให้แก่ผู้ซื้อรายอื่น ๆ รวมทั้งจำเลยยังไม่แล้วเสร็จจำเลยได้ขอเข้าอาศัยอยู่ในอาคารที่จ้างโจทก์ปลูกสร้างคืออาคารเลขที่ 65/75 หมู่ที่ 2 แขวงและเขตตลิ่งชัน กรุงเทพมหานครต่อมาในเดือนกุมภาพันธ์ 2533 ฝ่ายโจทก์ก่อสร้างอาคารเสร็จจำนวน29 ห้อง ตามสัญญาและได้แจ้งให้จำเลยและผู้ซื้อรายอื่นทราบพร้อมทั้งขอให้ผู้ซื้อทุกรายนำเงินส่วนที่เหลือมาชำระพร้อมทั้งรับโอนกรรมสิทธิ์ทีดินจากฝ่ายโจทก์ จำเลยทราบแล้วไม่ยอมชำระเงินส่วนที่เหลือและไม่รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ทั้งไม่ยอมออกไปจากอาคารที่ฝ่ายโจทก์ปลูกสร้าง จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญานับแต่เดือนกุมภาพันธ์2533 เป็นต้นไป โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาและริบเงินที่จำเลยชำระมาแล้วจำเลยไม่ยอมออกไปจากอาคารของโจทก์ ทำให้ฝ่ายโจทก์ได้รับความเสียหายเท่ากับค่าเช่าในอัตราเดือนละ 5,000 บาท นับแต่จำเลยผิดสัญญาในวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2533 จนถึงวันฟ้องคิดเป็นเงิน90,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากอาคารของโจทก์เลขที่ 65/75 หมู่ที่ 2 แขวงตลิ่งชัน เขตตลิงชัน กรุงเทพมหานครให้ส่งมอบอาคารและที่ดินโฉนดเลขที่ 5151 คืนแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยพร้อมทั้งชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ 90,000 บาท และค่าเสียหายเดือนละ5,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากอาคารและที่ดินของโจทก์
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ทั้งสามไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกัน สัญญาจะซื้อจะขายเป็นเพียงบุคคลสิทธิบังคับกันได้ในระหว่างคู่สัญญาโจทก์ทั้งสามไม่มีอำนาจฟ้อง โจทก์ทั้งสามเป็นฝ่ายผิดสัญญา ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพร้อมที่ดินจำเลยวางเงินมัดจำให้แก่โจทก์ทั้งสามเป็นเงิน 159,000 บาท ต่อมาประมาณกลางเดือนเมษายน 2531จำเลยติดต่อขอให้โจทก์ทั้งสามแบ่งแยกและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยจะชำระเงินที่เหลือให้อีก 400,000 บาท แต่โจทก์ทั้งสามผัดผ่อนอ้างว่าเรื่องทางฝ่ายโจทก์ยังไม่เรียบร้อยเนื่องจากที่ดินและอาคารที่ปลูกสร้างอยู่ระหว่างเป็นคดีฟ้องร้องกันตามคดีหมายเลขดำที่2675/2531 หมายเลขแดงที่ 6002/2532 ของศาลแพ่งธนบุรี ต่อมาวันที่1 พฤษภาคม 2534 จำเลยได้รับจดจดหมายแจ้งจากฝ่ายโจทก์ให้นำเงินจำนวน400,000 บาท ไปชำระและเรียกค่าเสียหายจากจำเลยให้การใช้ประโยชน์จากอาคารเป็นเงินเดือนละ 5,000 บาท นับแต่จำเลยเข้าอยู่อาศัยในอาคารจนถึงวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยจึงติดต่อฝ่ายโจทก์เพื่อเจรจาตามที่ฝ่ายโจทก์นัดหมาย แต่ฝ่ายโจทก์กลับขอเลื่อนการนัดหมายไปต่อมาฝ่ายโจทก์และและจำเลยนัดพบกันที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครสาขาบางกอกน้อย ปรากฎว่าฝ่ายโจทก์ส่งตัวแทนไปและไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมทั้งอาคารให้แก่จำเลยตามสัญญาไป โดยฝ่ายโจทก์อ้างว่าที่่ดินโฉนดเลขที่ 5151 จำนองธนาคารไว้ไม่สามารถแบ่งแยกโฉนดและโอนกรรมสิทธิ์ให้ได้ แต่จะจัดการให้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมได้ จำเลยไม่ได้อาศัยอยู่ในอาคารโดยละเมิดดังฟ้องเพราะฝ่ายโจทก์ยินยอมให้จำเลยและผู้ซื้อรายอื่น ๆ เข้าอยู่อาศัยในอาคารจนกว่าจะได้กรรมสิทธิ์ตามสัญญาจะซื้อจะขาย โจทก์ทั้งสามเป็นฝ่ายผิดสัญญาและทำให้จำเลยได้รับความเสียหาย เพราะระหว่างที่รอให้ฝ่ายโจทก์โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารให้ถูกต้องนั้น จำเลยได้เสียค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงซ่อมแซมอาคารและปรับสภาพที่ดินเป็นเงิน 50,000 บาท ขอให้ยกฟ้องโจทก์และบังคับให้โจทก์ทั้งสามแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 5151 พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารเลขที่ 65/75 หมู่ที่ 2 แขวงและเขตตลิ่งชัน กรุงเทพมหานคร ให้แก่จำเลย ให้โจทก์ทั้งสามชดใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยเป็นเงิน 50,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ
โจทก์ทั้งสามให้การแก้ฟ้องแย้งว่า เมื่อต้นเดือนกุมภาพันธ์2533 โจทก์ที่ 2 แจ้งให้จำเลยรวมทั้งผู้ซื้อรายอื่นทราบว่าได้ก่อสร้างอาคารเสร็จแล้ว ขอให้ผู้ซื้อชำระเงินส่วนที่เหลือพร้อมทั้งรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน แต่จำเลยไม่ยอมและถือโอกาสอ้างว่าโจทก์ทั้งสามถูกผู้อื่่่นฟ้องคดีกล่าวหาว่าละเมิดบุกรุกถมคูระบายน้ำสาธารณะซึ่งที่พิพาทในคดีดังกล่าวอยู่นอกเขตที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขาย และคดีดังกล่าวไม่กระทบกระเทือนต่อการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แต่อย่างใด นอกจากนี้ผู้ซื้อรายอื่่นหลายรายได้ชำระราคาที่ค้างและรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไปแล้ว โจทก์ทั้งสามไม่เคยแจ้งแก่จำเลยว่าที่ดินรังวัดแบ่งแยกไม่เสร็จและติดจำนองธนาคารไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้ได้ โจทก์ทั้งสามไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาแต่จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยจึงไม่มีอำนาจฟ้องแย้งบังคับให้โจทก์ทั้งสามแบ่่งแยกโฉนดที่ดินเลขที่่ 5151 พร้อมกับโอนกรรมสิทธิ์อาคารเลขที่ 65/75 ให้แก่จำเลย และที่จำเลยปรับปรุงซ่อมแซมและตกแต่งอาคารก็กระทำไปเพื่อการอยู่อาศัยอันเป็นประโยชน์แก่จำเลยเองการที่จำเลยอาศัยอยู่ในอาคารตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2533 เป็นการอยู่โดยไม่ได้รับความยินยอมจากโจทก์ทั้งสาม จึงเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ทั้งสามโจทก์ทั้งสามไม่จำต้องรับผิดชดใช้เงินใด ๆ ให้แก่จำเลย ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยออกไปจากที่ดินของโจทก์โฉนดเลขที่ 5151 พร้อมทั้งขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากบ้านของโจทก์เลขที่ 65/75 หมู่ที่ 2 แขวงตลิ่งชัน เขตตลิ่งชัน กรุงเทพมหานครให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่่โจทก์เดือนละ 2,500 บาท นับแต่เดือนพฤษภาคม 2534 เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินและบ้านของโจทก์ คำขออื่นของโจทก์ให้ยก ให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย
โจทก์ทั้งสามและจำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น
โจทก์ทั้งสามฎีกา โดยผู้พิพากษาที่นั่งพิจารณาคดีในศาลอุทธรณ์รับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้
ศาลฎีกาวินิจฉัย ข้อเท็จจริงที่โจทก์ทั้งสามและจำเลยมิได้โต้แย้งกันฟังเป็นยุติว่า โจทก์ทั้งสามร่วมกันนำที่ดินโฉนดเลขที่5151 ซึ่งมีชื่อโจทก์ที่ 3 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์มาจัดสรรแบ่งแยกเป็นแปลงย่อยเพื่อขายโดยแบ่งเป็นเนื้อที่แปลงละ 20 ตารางวาจำนวน 29 แปลง พร้อมทั้งรบจ้างปลูกสร้างอาคารทาวน์เฮาส์ 2 ชั้นในที่ดินแต่ละแปลง จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินบนทีดินแปลงเลขที่ บี 7 เลขหมายประจำบ้าน 65/75 กับโจทก์ที่ 1 จำเลยได้ชำระเงินตามสัญญาแต่ละงวดให้โจทก์แล้ว คงเหลืองวดสุดท้ายจำนวน400,000 บาท ซึ่งตกลงชำระกันในวันโอนกรรมสิทธิ์ เมื่อโจทก์ก่อสร้างอาคารลงในที่ดินพิพาทเสร็จ จำเลยขอโจทก์เข้าอยู่อาศัยในอาคารและที่ดินดังกล่าวต่อมาโจทก์นัดจำเลยมารับโอนกรรมสิทธิ์อาคารและที่ดินพิพาทชำระเงินงวดสุดท้าย แต่จำเลยไม่ยอมรับโอนและไม่ชำระเงินงวดสุดท้ายโดยเจ้าพนักงานที่ดินได้บันทึกถ้อยคำของจำเลยไว้ตามเอกสารหมาย ล.6 มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสามว่าโจทก์ทั้งสามหรือจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายเห็นว่าการเข้าอยู่ในบ้านพิพาทโจทก์จำเลยมีข้อตกลงอย่างไรนั้น เป็นการตกลงกันด้วยวาจาซึ่งต่างเบิกความยันคำกัน จึงต้องพิจารณาจากสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดินที่โจทก์และจำเลยตกลงกันประกอบ ซึ่งตามสัญญาข้อ 1 ในเอกสารหมาย จ.5 หรือ ล.4 มีใจความว่า ผู้จะขายตกลงขายบ้านพร้อมที่ดินโดยที่ผู้ซื้อได้จองและตกลงซื้อที่่ดินพร้อมทั้งบ้านแบบอาคารทาวน์เฮาส์แปลงเลขที่ บี 7 ที่ดินกว้างประมาณ เมตร ลึกประมาณ 20 เมตร เนื้อที่่ดินประมาณ 20 ตารางวา ในราคารวมทั้งค่าที่ดินและค่าอาคารทั้งสิ้นเป็นเงิน 585,000 บาท เมื่อมีการรังวัดสอบเขตที่ดินพร้อมทั้งอาคารแปลงดังกล่าว ถ้าปรากฎว่าเนื้อที่ดินเนื้อที่่ดินมากหรือน้อยกว่า 20 ตารางวา เท่าใด ให้คิดเพิ่มหรือลดราคาที่ดินแปลงดังกล่าว ณ สำนักงานที่ดิน จึงเห็นได้ว่า ราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมิได้แยกออกจากกัน จะทราบราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้แน่นอน เมื่อมีการรังวัดสอบเขตที่ดินพร้อมอาคารว่ามีเนื้อที่ดินเท่าใด ทั้งนี้เพราะกำหนดความลึกหรือความยาวของที่ดินไว้ประมาณ 20 เมตร แต่ส่วนกว้างไม่ได้กำหนดไว้ต้องรอก่อนสร้างอาคารเสร็จและรังวัดเสียก่อน จึงจะรู้ว่ามีเนื้อที่ดินเท่าไร ซึ่งก็คือมีการแบ่งแยกโฉนดที่ดินเป็นแปลงย่อยแล้วนั่นเอง เมื่อไม่อาจทราบได้ว่าโฉนดที่ดินที่แบ่งแยกออกมาแล้วมีเนื้อที่เท่าไร จึงคิดเพิ่มหรือลดราคาที่ดินลงตามส่วนไม่ได้ ข้อความตามสัญญาดังกล่าวจึงเจือสมกับคำเบิกความของจำเลย ซึ่งหากทำการโอนเพียงให้จำเลยมีกรรมสิทธิ์ร่วมดังคำเบิกความของโจทก์ที่ 2 แล้ว ต่อมาไม่สามารถแบ่งแยกกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนได้โดยที่ดินตกเป็นที่สาธารณะ หรือแบ่งแยกได้เนื้อที่น้อยกว่าก็ต้องเรียกเงินคืนจากโจทก์อีกซึ่งไม่อยู่ในความรับผิดชอบของจำเลยย่อมเป็นการขัดต่อสัญญาดังกล่าว ซึ่งเหตุที่จำเลยไม่ยอมรับโอนที่ดินพิพาท ปรากฎตามบันทึกถ้อยคำเอกสารหมาย ล.6ซึ่งเจ้าพนักงานที่ดินได้บันทึกไว้ว่า จำเลยได้มา ณ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาบางกอกน้อย แล้วเพื่อจะมาดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ (กรรมสิทธิ์รวมเนื่องจากโฉนดยังแบ่งแยกไม่เสร็จ)ผู้ขายโดยทนายความผู้รับมอบอำนาจแจ้งว่า โฉนดติดจำนองอยู่ที่ธนาคารไม่่สามารถนำมาจดทะเบียนโอนได้ จึงให้ถ้อยคำต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไว้เป็นหลักฐาน การจึงเป็นเพราะโจทก์ไม่สามารถนำโฉนดที่ดินมาจดทะเบียนได้อันเป็นความผิดของฝ่ายโจทก์เอง หาใช่ความผิดของจำเลยไม่ ฟังได้ว่าโจทก์ทั้งสามเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย
ปัญหาตามฎีกาของโจทก์ทั้งสามในข้อต่อมาว่า บ้านและที่ดินที่ตกลงขายให้แก่จำเลยยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทั้งสามอยู่ จำเลยจะมีสิทธิอยู่อาศัยในที่ดินและบ้านของโจทก์ได้เพียงเท่าที่โจทก์ได้เพียงเท่าที่โจทก์ทั้งสามยินยอมเท่านั้น โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยชำระค่าเสียหายจากการใช้ประโยชน์ในอาคารตามเอกสารหมาย จ.6 ฟังได้ว่าโจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยอยู่อาศัยในบ้านและที่ดินของโจทก์อีกต่อไปจำเลยอาศัยอยู่ต่อมาจึงเป็นการละเมิดต่อโจทก์ เห็นว่า โจทก์ยินยอมให้จำเลยเข้าอยู่อาศัยในบ้านและที่ดินพิพาทจนกว่าจะได้โอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินพิพาท ตามหนังสือเอกสารหมาย จ.6 เป็นหนังสือขอให้ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดิน โดยกำหนดนัดให้จำเลยไปทำการจดทะเบียนรับโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาดังได้วินิจฉัยมาแล้ว สิทธิอาศัยของจำเลยจึงยังคงมีอยู่ตามสัญญาเมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจึงไม่มีสิทธิเลิกสัญญาและบอกกล่าวให้จำเลยออกจากที่ดินและอาคารพิพาท การที่จำเลยอยู่ในอาคารโดยมีสิทธิตามสัญญาจึงถือว่าจำเลยอยู่โดยละเมิดหาได้ไม่
พิพากษายืน
