แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
ผู้คัดค้านได้ทำหนังสือสัญญายกที่ดินมีโฉนดพร้อมทาวน์เฮาส์พิพาท ซึ่งผู้คัดค้านได้จำนองไว้กับธนาคารให้ผู้ร้อง โดยระบุว่าเมื่อผู้ร้องผ่อนชำระหนี้จำนองต่อธนาคารครบ 120 เดือนแล้วผู้คัดค้านจะโอนโฉนดให้แก่ผู้ร้องทันที เมื่อผู้ร้องได้รับสัญญาให้พร้อมกุญแจเข้าบ้านแล้ว วันรุ่งขึ้นผู้ร้องและครอบครัวได้เข้าไปทำความสะอาดและซ่อมแซมทาวน์เฮาส์ พิพาท ต่อมาผู้ร้องได้เข้าไปอยู่เองบ้างให้ผู้อื่นเช่าบ้างตลอดมา โดยผู้คัดค้านมิได้เข้ามาเกี่ยวข้องด้วย ดังนี้แสดงว่าผู้คัดค้านสละสิทธิครอบครองที่ดินและทาวน์เฮาส์ พิพาทให้ผู้ร้องโดยเด็ดขาดแล้วตั้งแต่วันทำสัญญาให้ แม้ปรากฏว่าหลังจากนั้นผู้คัดค้านได้มีหนังสือยอมให้ผู้ร้องเข้าอยู่อาศัยในทาวน์เฮาส์ ไปถึงนายทะเบียนเขตบางเขนก็ไม่เกี่ยวกับสิทธิครอบครองของผู้ร้องที่มีอยู่แล้ว เพราะเมื่อผู้คัดค้านสละสิทธิครอบครองให้ผู้ร้องแล้ว ผู้ร้องยังไม่มีหลักฐานการเป็นเจ้าของที่ดินและทาวน์เฮาส์ จึงจำเป็นต้องมีหนังสือยินยอมเพื่อย้ายทะเบียนบ้านเข้าไปอยู่เท่านั้น เมื่อผู้ร้องได้เข้าครอบครองที่ดินและทาวน์เฮาส์ พิพาทโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันมาเป็นเวลาเกิน 10 ปี ผู้ร้องจึงได้กรรมสิทธิ์ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382.
ย่อยาว
ผู้ร้องยื่นคำร้องว่า ผู้ร้องได้ครอบครองปรปักษ์ที่ดินเนื้อที่ 28 ตารางวา พร้อมทาวน์เฮาส์เลขที่ 96 หมู่บ้านชลนิเวศน์ปลูกอยู่ในที่ดินดังกล่าวเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปีแล้ว ขอให้ศาลมีคำสั่งให้ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวเป็นของผู้ร้องและขอให้สั่งเจ้าพนักงานที่ดินออกใบแทนโฉนดและจดทะเบียนให้ผู้ร้องเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ต่อไป
ผู้คัดค้านยื่นคำคัดค้านว่า ผู้ร้องเข้าไปอยู่ในที่ดินและทาวน์เฮาส์พิพาทก็โดยอาศัยผู้คัดค้านอยู่ ผู้คัดค้านไม่มีความประสงค์จะยกทรัพย์ดังกล่าวให้ผู้ร้องอีกต่อไป ขอให้ศาลสั่งยกคำร้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ที่ดินพร้อมทาวน์เฮาส์พิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้อง คำขออื่นให้ยก
ผู้คัดค้านอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
ผู้คัดค้านฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงได้ความว่า ผู้คัดค้านซื้อที่ดินพร้อมทาวน์เฮาส์พิพาทจากบริษัทบางกอกแลนด์ จำกัด แล้วนำไปจำนองธนาคารและผ่อนชำระกับธนาคารในเวลา 120 เดือน หลังจากนั้น3 เดือนเศษ คือเมื่อวันที่ 31 ตุลาคม 2517 ผู้คัดค้านทำสัญญาให้ตามเอกสารหมาย ร.3 ยกที่ดินพร้อมทาวน์เฮาส์ดังกล่าวให้ผู้ร้องมีข้อสัญญา 3 ข้อ ดังนี้
1. ผู้ให้ยินยอมยกที่ดินโฉนดเลขที่ 74330 หมู่บ้านชลนิเวศน์แปลงหมายเลขที่ 96 อยู่ที่ตำบลลาดยาว อำเภอบางเขน กรุงเทพมหานครเนื้อที่ 28 ตารางวา พร้อมด้วยสิ่งปลูกสร้าง แก่นายจินดา เศรษฐบุตรโดยไม่มีค่าตอบแทนใด ๆ
2. เป็นที่เข้าใจทั้งสองฝ่ายว่าที่ดินพร้อมด้วยสิ่งปลูกสร้างตามข้อ 1 ผู้ให้ได้ทำสัญญาจำนองไว้กับธนาคารนครหลวงไทย จำกัดโดยผ่อนส่งเงินชำระเป็นงวด ๆ ผู้ให้จะเป็นผู้ชำระค่างวดเองจนครบ120 เดือน เมื่อครบแล้วผู้ให้จะทำการโอนโฉนดให้แก่ผู้ร้บทันที
3. ผู้ให้ยินยอมให้ผู้รับเข้าไปอยู่อาศัยและดูแลเป็นเจ้าบ้านได้ตั้งแต่วันทำสัญญานี้เป็นต้นไป การซ่อมแซมและบำรุงรักษาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามสัญญานี้เป็นหน้าที่ของผู้รับให้ รวมทั้งค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เกี่ยวกับบ้านหลังนี้ถ้ามี
มีปัญหาจะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของผู้คัดค้านว่า ผู้ร้องได้ครอบครองที่ดินพร้อมทาวน์เฮาส์พิพาทของผู้คัดค้านโดยความสงบและเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลาเกินสิบปีหรือไม่ตามสัญญาข้อ 2 และข้อ 3 ระบุว่า ผู้ให้ได้ทำสัญญาจำนองไว้กับธนาคารเมื่อผู้ให้ชำระค่างวดครบ 120 เดือน แล้ว จะโอนโฉนดให้แก่ผู้รับทันที ผู้ให้ยินยอมให้ผู้รับเข้าไปอยู่อาศัยดูแลเป็นเจ้าของบ้านได้ตั้งแต่วันทำสัญญาเป็นต้นไป การซ่อมแซมและการบำรุงรักษาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรวมทั้งค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เกี่ยวกับบ้านหลังนี้เป็นหน้าที่ของผู้รับ นอกจากนี้ได้ความตามที่ผู้ร้องนำสืบว่าผู้ร้องได้รับสัญญาให้เอกสารหมาย ร.3 พร้อมกุญแจเข้าบ้าน แล้ววันรุ่งขึ้นคือ วันที่ 1 พฤศจิกายน 2517 ผู้ร้องและครอบครัวได้เข้าไปทำความสะอาดและซ่อมแซมทาวน์เฮาส์ ต่อมาได้เข้าอยู่เองบ้างให้ผู้อื่นเช่าบ้างตลอดมา โดยผู้คัดค้านมิได้เข้ามาเกี่ยวข้องด้วยรวมได้ 11 ปีแล้ว ซึ่งผู้คัดค้านก็มิได้นำสืบหักล้างแต่อย่างใดที่ผู้คัดค้านฎีกาว่า ผู้ร้องเบิกความว่าผู้คัดค้านมีหนังสือยินยอมให้ผู้ร้องเข้าอยู่อาศัยในบ้านดังกล่าวโดยมีไปถึงนายทะเบียนเขตบางเขนเมื่อ พ.ศ. 2521 แสดงว่า ผู้ร้องเข้าอยู่อาศัยโดยสิทธิของผู้คัดค้านตลอดมา จึงอ้างการครอบครองปรปักษ์ไม่ได้นั้น เห็นว่าเมื่อผู้คัดค้านสละสิทธิครอบครองให้ผู้ร้องแล้ว ผู้ร้องยังไม่มีหลักฐานการเป็นเจ้าของที่ดินและทาวน์เฮาส์ จึงจำเป็นต้องมีหนังสือยินยอมเพื่อย้ายทะเบียนเข้าไปอยู่เท่านั้นไม่เกี่ยวกับสิทธิครอบครองของผู้ร้องที่มีอยู่แล้ว สิทธิครอบครองเป็นสิทธิส่วนหนึ่งของกรรมสิทธิ์ซึ่งเจ้าของกรรมสิทธิ์อาจโอนหรือสละให้กันได้โดยไม่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ทั้งผู้ร้องมิได้ร้องขอบังคับตามสัญญาให้จึงไม่จำเป็นต้องวินิจฉัยว่า สัญญาดังกล่าวเป็นโมฆะเพราะมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 525 ดังที่ผู้คัดค้านฎีกาหรือไม่ ส่วนข้อที่ผู้ให้จะเป็นผู้ผ่อนชำระค่างวดเองจนครบ 120 เดือนแล้วจะทำการโอนโฉนดให้แก่ผู้รับทันทีตามสัญญาข้อ 2 นั้น ก็เป็นเพียงหลักฐานที่จะให้ผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ทางทะเบียนในภายหลังไม่เกี่ยวกับสละสิทธิครอบครองแต่อย่างใด ศาลฎีกาเห็นว่า คดีฟังได้ว่า ผู้คัดค้านสละสิทธิครอบครองให้ผู้ร้องโดยเด็ดขาดแล้วตั้งแต่วันทำสัญญาให้ ผู้ร้องได้เข้าครอบครองโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันมาเป็นเวลาเกินสิบปี ผู้ร้องจึงได้กรรมสิทธิ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ฎีกาผู้คัดค้านฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน.
