แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
แม้โจทก์ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ซื้อมาจากจำเลยให้แก่ผู้อื่นไปแล้ว ขณะคดีนี้อยู่ในระหว่างพิจารณาของศาลอุทธรณ์ก็ตามแต่ เมื่อโจทก์และจำเลยได้ตกลงกันไว้ตามบันทึกต่อท้ายสัญญาซื้อขายว่า จำเลยยินยอมจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่โจทก์โจทก์จึงมีสิทธิที่จะให้จำเลยปฏิบัติตามข้อตกลง และจำเลยก็มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าวด้วยเช่นกัน โจทก์จึงอาศัยสิทธิดังกล่าวเรียกร้องให้จำเลยจดทะเบียนภารจำยอมตามข้อตกลงได้รวมตลอดทั้งความเสียหายที่เกิดขึ้นก่อนฟ้อง ซึ่งขณะนั้นโจทก์ยังเป็นเจ้าของที่ดินที่ซื้อมาจากจำเลยอยู่ อำนาจฟ้องและอำนาจในการบังคับคดีของโจทก์หาได้ระงับลงไม่.
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 5 พฤศจิกายน 2527 โจทก์ได้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 31017, 31018 แขวงบางบำหรุ เขตบางกอกน้อยกรุงเทพมหานคร จากจำเลยในราคารวม 750,000 บาท มีข้อตกลงจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ภายในวันที่ 24 พฤศจิกายน 2527 และจำเลยจะต้องไปจดทะเบียนภารจำยอมทางเดินแก่ที่ดินที่ซื้อในที่ดินโฉนดเลขที่ 30991 และ 31014 ให้แก่โจทก์ภายใน 90 วัน ต่อมาวันที่23 พฤศจิกายน 2527 จำเลยได้ไปจดทะเบียนการโอนที่ดินที่ซื้อทั้งสองแปลงให้แก่โจทก์ แต่จำเลยไม่ยอมจดทะเบียนภารจำยอมตามสัญญาทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ไม่สามารถปลูกบ้านในที่ดินและนำที่ดินไปใช้เป็นหลักประกันการกู้เงินจากธนาคารได้ คิดเป็นค่าเสียหายเดือนละ 20,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนที่ดินโฉนดเลขที่30991, 31014 แขวงบางบำหรุ เขตบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร เป็นภารจำยอมถนนทางเดินแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 31017, 31018 ของโจทก์ที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาบางกอกน้อย โดยจำเลยเป็นฝ่ายออกค่าใช้จ่าย หากไม่ไปถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยและให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเดือนละ 20,000 บาท แก่โจทก์นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 31017,31018 แขวงบางบำหรุกับโจทก์จริง ตามสัญญามีเงื่อนไขว่า ที่ดินที่โจทก์ซื้อจากจำเลยทั้งสองแปลงต้องใช้เป็นที่ปลูกบ้านอยู่อาศัยห้ามสร้างเป็นอย่างอื่น โจทก์ยังมิได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขดังกล่าวจำเลยจึงไม่ต้องไปจดทะเบียนภารจำยอมให้โจทก์ตามสัญญา จำเลยมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลยและโจทก์ไม่ได้รับความเสียหายตามที่เรียกร้องมา ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยไปจดทะเบียนที่ดินโฉนดเลขที่ 30991,31014 แขวงบางบำหรุ เขตบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร เป็นภารจำยอมแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 31017, 31018 แขวงบางบำหรุ เขตบางกอกน้อยกรุงเทพมหานคร ของโจทก์ หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย
โจทก์และจำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงินจำนวน 10,000 บาทแก่โจทก์ นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น
โจทก์และจำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ในชั้นพิจารณาของศาลชั้นต้น โจทก์จำเลยยอมรับข้อเท็จจริงกันว่า โจทก์จำเลยได้ตกลงทำสัญญาซื้อขายที่ดินมีข้อความตามที่ปรากฏในสัญญาเอกสารหมาย จ.1 จริง…จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาเอกสารหมาย จ.1 ประกอบกับจำเลยมิได้ฎีกาโต้เถียงในเรื่องที่โจทก์ได้รับความเสียหายอันเกิดแก่พฤติการณ์พิเศษข้อเท็จจริงจึงฟังได้ว่า โจทก์ได้รับความเสียหายอันเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษตามที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยมา จำเลยจึงต้องรับผิดต่อโจทก์ ที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 31017, 31018 ให้แก่นายจีระศักดิ์ สุภัจจาภิชัย ไปแล้วเมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2530 อำนาจฟ้องและอำนาจในการบังคับคดีของโจทก์ได้ระงับลง โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยจดทะเบียนภารจำยอมตามฟ้อง และโจทก์ไม่มีสิทธิได้รับค่าเสียหายดังกล่าวนั้นเห็นว่า แม้ข้อเท็จจริงจะฟังได้ว่า โจทก์ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 31017, 31018 ให้แก่นายจีรศักดิ์ไปแล้วเมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2530 ซึ่งเป็นเวลาอยู่ในระหว่างพิจารณาของศาลอุทธรณ์ก็ตาม แต่ข้อเท็จจริงได้ความแล้วว่า โจทก์และจำเลยได้ตกลงกันตามบันทึกต่อท้ายสัญญาเอกสารหมาย จ.1 ว่า จำเลยยินยอมจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่โจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิที่จะให้จำเลยปฏิบัติตามข้อตกลง และจำเลยก็มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าวด้วยเช่นกัน โจทก์จึงอาศัยสิทธิดังกล่าวเรียกร้องให้จำเลยจดทะเบียนภารจำยอมตามข้อตกลงได้ รวมตลอดทั้งความเสียหายเกิดขึ้นก่อนฟ้องซึ่งขณะนั้นโจทก์ยังเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 31017, 31018 อยู่ดังนี้ โจทก์จึงมีสิทธิได้รับค่าเสียหาย
ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่า เนื่องจากจำเลยไม่จดทะเบียนภารจำยอมตามข้อตกลงทำให้โจทก์ไม่สามารถนำที่ดินดังกล่าวไปเป็นหลักประกันในการกู้เงินจากธนาคารเพื่อจะนำมาปลูกสร้างบ้านซึ่งโจทก์จะได้ค่าเช่าไม่ต่ำกว่าเดือนละ 20,000 บาท นั้น เห็นว่า ข้อเท็จจริงได้ความว่าโจทก์ยังไม่ได้ปลูกสร้างบ้าน ประกอบกับหากโจทก์กู้ยืมเงินจากธนาคารนำมาปลูกสร้างบ้านโจทก์ที่จะต้องเสียดอกเบี้ยให้แก่ธนาคารซึ่งเมื่อนำมาหักออกจากค่าเช่าแล้วโจทก์ก็จะมีรายได้ไม่ถึงตามที่อ้าง ค่าเช่าที่โจทก์อ้างมาเป็นเพียงการคาดคะเนยังไม่แน่นอนที่ศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายให้แก่โจทก์เป็นเงิน 10,000 บาทเป็นจำนวนที่เหมาะสมแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์และจำเลยฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน.
