แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
โจทก์ฟ้องให้จำเลยจดทะเบียนภารจำยอมทางเดินในที่ดินของจำเลยแก่ที่ดินของโจทก์พร้อมกับเรียกค่าเสียหาย แม้โจทก์ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินของโจทก์ให้แก่ จ. ไปในขณะที่คดีอยู่ระหว่างพิจารณาของศาลอุทธรณ์ แต่โจทก์และจำเลยก็ได้ทำบันทึกตกลงกันว่าจำเลยยินยอมจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่โจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิที่จะให้จำเลยปฏิบัติตามข้อตกลง และจำเลยก็มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าวด้วยเช่นกัน โจทก์จึงอาศัยสิทธิดังกล่าวเรียกร้องให้จำเลยจดทะเบียนภารจำยอมตามข้อตกลงได้ ส่วนความเสียหายที่เกิดขึ้นก่อนฟ้องซึ่งขณะนั้นโจทก์ยังเป็นเจ้าของที่ดินอยู่ โจทก์ก็มีสิทธิจะได้รับ อำนาจฟ้องของโจทก์จึงยังไม่ระงับไป
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ได้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 31017, 31018แขวงบางบำหรุ เขตบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร จากจำเลยในราคารวม 750,000 บาท มีข้อตกลงจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ภายในวันที่ 24 พฤศจิกายน 2527 และจำเลยจะต้องไปจดทะเบียนภารจำยอมทางเดินแก่ที่ดินที่ซื้อในที่ดินโฉนดเลขที่ 30991 และ 31014ให้แก่โจทก์ภายใน 90 วัน ต่อมาวันที่ 23 พฤศจิกายน 2527 จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินที่ซื้อทั้งสองแปลงให้แก่โจทก์ แต่จำเลยไม่ยอมจดทะเบียนภารจำยอมตามสัญญา ทำให้โจทก์ไม่สามารถปลูกสร้างบ้านในที่ดินและนำที่ดินไปใช้เป็นหลักประกันการกู้เงินจากธนาคารได้ขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนที่ดินโฉนดเลขที่ 30991, 31014แขวงบางบำหรุ เป็นภารจำยอมถนนทางเดินแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 31017,31018 ของโจทก์ที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาบางกอกน้อยโดยจำเลยเป็นฝ่ายออกค่าใช้จ่าย หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเดือนละ20,000 บาท แก่โจทก์นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าชำระเสร็จจำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 31017, 31018แขวงบางบำหรุกับโจทก์จริง ตามสัญญามีเงื่อนไขว่า ที่ดินที่โจทก์ซื้อจากจำเลยทั้งสองแปลงต้องใช้เป็นที่ปลูกบ้านอยู่อาศัย ห้ามสร้างเป็นอย่างอื่น โจทก์ยังมิได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขดังกล่าว จำเลยจึงไม่ต้องไปจดทะเบียนภารจำยอมให้โจทก์ตามสัญญา ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยไปจดทะเบียนที่ดินโฉนดเลขที่ 30991, 31014แขวงบางบำหรุ เขตบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร เป็นภารจำยอมแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 31017, 31018 แขวงบางบำหรุ เขตบางกอกน้อยกรุงเทพมหานคร ของโจทก์ หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย คำขออื่นให้ยก โจทก์และจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงินจำนวน 10,000 บาทแก่โจทก์นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น โจทก์และจำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ในชั้นพิจารณาของศาลชั้นต้น โจทก์จำเลยยอมรับข้อเท็จจริงกันว่า โจทก์จำเลยได้ตกลงทำสัญญาซื้อขายที่ดินมีข้อความตามที่ปรากฏในสัญญาเอกสารหมาย จ.1 จริง ทางพิจารณาโจทก์นำสืบเกี่ยวกับค่าเสียหายว่า หลังจากจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 31017, 31018 ให้แก่โจทก์ตามสัญญาแล้วโจทก์ได้ไปติดต่อขอกู้เงินจากธนาคารสหธนาคาร จำกัด สาขาบุคคโลโดยจะนำที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวไปเป็นหลักประกัน แต่ธนาคารไม่ยอมให้โจทก์กู้เงิน เพราะที่ดินที่จะนำไปเป็นหลักประกันไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ ถ้าธนาคารให้กู้เงิน โจทก์จะนำเงินไปปลูกสร้างบ้านให้เช่า และจะได้ค่าเช่าเดือนละประมาณ 20,000 บาท
จำเลยนำสืบว่า การที่ธนาคารจะให้โจทก์กู้เงินหรือไม่อยู่ที่ความเชื่อถือในตัวโจทก์ซึ่งเป็นลูกค้า ที่ดินทั้งสองแปลงหากนำไปเป็นหลักประกันการกู้เงิน ธนาคารจะให้กู้ไม่เกิน 500,000 บาททั้งโจทก์จะต้องเสียดอกเบี้ยให้แก่ธนาคารร้อยละ 16.5 ต่อปีด้วย
พิเคราะห์แล้ว จำเลยฎีกาว่า หากพิจารณาเอกสารหมาย จ.1ตรงหมายเหตุและตรงบันทึกต่อท้ายสัญญาประกอบกัน การทำนิติกรรมจดทะเบียนภารจำยอมระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นนิติกรรมที่มีเงื่อนไขบังคับก่อนตราบใดที่โจทก์ยังไม่สร้างบ้าน แสดงว่าเงื่อนไขระหว่างโจทก์กับจำเลยยังไม่สำเร็จ นิติกรรมการจดทะเบียนภารจำยอมยังไม่เป็นผลการจดทะเบียนภารจำยอมจึงหาจำต้องกระทำก่อนไม่ จำเลยยังไม่ผิดสัญญานั้น เห็นว่า ข้อความในหมายเหตุกับบันทึกต่อท้ายสัญญาเอกสารหมาย จ.1 ได้บันทึกไว้แยกจากกันเป็นคนละส่วน นอกจากนี้บันทึกต่อท้ายสัญญาเอกสารหมาย จ.1 มีข้อความว่า “ผู้ขายสัญญาว่ายินยอมจดทะเบียนภารจำยอมถนนทางเดินให้โฉนดที่ซื้อ เดินออกโฉนดเลขที่ 30991, 31014 ให้แก่ผู้ซื้อภายใน 90 วัน โดยไม่มีค่าตอบแทนใด ๆ ทั้งสิ้น และผู้ขายสัญญาว่า หากไม่จดให้ผู้ซื้อตามสัญญาดังกล่าวยินยอมให้ฟ้องร้องได้ตามกฎหมายอาญาและแพ่ง และบังคับให้เป็นไปตามสัญญานี้” ข้อความนี้มีความมุ่งหมายใช้บังคับจำเลยโดยจำเลยจะต้องไปจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่โจทก์ภายใน 90 วันนับแต่วันทำสัญญาเอกสารหมาย จ.1 โดยไม่มีค่าตอบแทนหรือเงื่อนไขใด ๆ ทั้งสิ้น ส่วนหมายเหตุในสัญญาเอกสารหมาย จ.1 มีข้อความว่า”ผู้ซื้อสัญญาว่าที่ดินแปลงนี้จะสร้างบ้านอยู่อาศัย ห้ามสร้างเป็นอย่างอื่น หากผู้ซื้อผิดสัญญายอมให้ผู้ขายฟ้องศาลบังคับให้สร้างบ้านอยู่อาศัยได้เท่านั้น” ข้อความนี้มีความมุ่งหมายใช้บังคับโจทก์คือโจทก์จะต้องใช้ที่ดินที่ซื้อปลูกสร้างบ้านอยู่อาศัยเท่านั้นจะใช้ที่ดินที่ซื้อเป็นอย่างอื่นนอกจากปลูกสร้างบ้านอยู่อาศัยไม่ได้ ข้อความในบันทึกต่อท้ายสัญญากับหมายเหตุในสัญญาเอกสารหมาย จ.1 จึงมีความมุ่งหมายในการใช้บังคับแก่จำเลยและโจทก์ต่างหากจากกันไม่ได้เป็นเงื่อนไขซึ่งกันและกัน ข้อความดังกล่าวจึงไม่ใช่เงื่อนไขว่า โจทก์จะต้องปลูกสร้างบ้านอยู่อาศัยในที่ดินที่ซื้อก่อนแล้วจำเลยจึงจะจดทะเบียนภารจำยอมให้ดังที่จำเลยฎีกา ฉะนั้นจำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ที่จำเลยฎีกาต่อไปว่า เมื่อจำเลยมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาเอกสารหมาย จ.1 โจทก์เสียหาย หรือไม่ก็ตามจำเลยหาจำต้องรับผิดต่อโจทก์ไม่นั้น เห็นว่า ข้อเท็จจริงฟังได้แล้วว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาเอกสารหมาย จ.1 ประกอบกับจำเลยมิได้ฎีกาโต้เถียงในเรื่องที่โจทก์ได้รับความเสียหายอันเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษ ข้อเท็จจริงจึงฟังได้ว่า โจทก์ได้รับความเสียหายอันเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษตามที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยมา จำเลยจึงต้องรับผิดต่อโจทก์ ที่จำเลยฎีกาอีกว่า โจทก์ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 31017, 31018 ให้แก่นายจีระศักดิ์สุภัจจาภิชัย ไปแล้วเมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2530 อำนาจฟ้องและอำนาจในการบังคับคดีของโจทก์ได้ระงับลง โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยจดทะเบียนภารจำยอมตามฟ้อง และโจทก์ไม่มีสิทธิได้รับค่าเสียหายดังกล่าวนั้น เห็นว่า แม้ข้อเท็จจริงจะฟังได้ว่า โจทก์ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 31017, 31018 ให้แก่นายจีระศักดิ์ไปแล้วเมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2530 ซึ่งเป็นเวลาอยู่ในระหว่างพิจารณาของศาลอุทธรณ์ก็ตาม แต่ข้อเท็จจริงได้ความแล้วว่า โจทก์และจำเลยได้ตกลงกันตามบันทึกต่อท้ายสัญญาเอกสารหมาย จ.1 ว่า จำเลยยินยอมจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่โจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิที่จะให้จำเลยปฏิบัติตามข้อตกลง และจำเลยก็มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าวด้วยเช่นกัน โจทก์จึงอาศัยสิทธิดังกล่าวเรียกร้องให้จำเลยจดทะเบียนภารจำยอมตามข้อตกลงได้รวมตลอดทั้งความเสียหายเกิดขึ้นก่อนฟ้องซึ่งขณะนั้นโจทก์ยังเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 31017, 31018 อยู่ ดังนี้ โจทก์จึงมีสิทธิได้รับค่าเสียหาย”
พิพากษายืน
