แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
โจทก์ได้เช่าที่ดินจาก ส. เจ้าของที่ดินเดิมโดยมีกำหนดเวลาเช่า 3 ปี ทำหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดแล้วย่อมใช้ฟ้องร้องบังคับคดีได้ ผู้ให้เช่าต้องส่งมอบที่ดินให้แก่ผู้เช่าครอบครองตามสัญญา แม้ ส. จะโอนขายที่ดินให้แก่จำเลยแล้ว สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระหว่างโจทก์และ ส.ย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ให้เช่า จำเลยต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของ ส. ซึ่งมีต่อโจทก์ด้วย จึงมีหน้าที่ให้โจทก์ได้อยู่ในที่ดินจนครบกำหนดระยะเวลาเช่า แม้สัญญาเช่าที่โจทก์ทำกับ ส. ถึงบัดนี้เกินกำหนดเวลา3 ปีแล้ว แต่สัญญาเช่ามีสาระสำคัญอยู่ที่ระยะเวลาการเช่า แม้สัญญาเช่าจะลงวันที่เริ่มต้นก็ตาม แต่เมื่อผู้เช่าไม่ได้ ใช้ทรัพย์ครบตามกำหนดระยะเวลาในสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าก็ มีหน้าที่ต้องส่งมอบทรัพย์ให้ผู้เช่าใช้ประโยชน์ในที่เช่าจนครบกำหนดตามสัญญา แม้วันที่ที่กำหนดในสัญญาเช่าจะล่วงเลย ไปแล้ว ศาลก็บังคับให้จำเลยส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ โจทก์ตามสัญญาเช่าได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 7279เนื้อที่ 27 ไร่ 91 ตารางวา จากพันโทสุรัตน์ ศกุนตนาคมีกำหนด 3 ปี ตั้งแต่วันที่ 25 เมษายน 2531 ถึงวันที่ 25 เมษายน2534 โจทก์ได้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินโดยขุดบ่อน้ำบาดาลเป็นเงิน 10,000 บาท ปลูกเสาโรงเรือนเป็นเงิน 500 บาทหว่านเมล็ดพันธุ์ถั่วเนื้อที่ 5 ไร่ และจะให้ผลผลิตเป็นเงิน60,000 บาท เมื่อวันที่ 30 สิงหาคม 2531 จำเลยได้ซื้อที่ดินแปลงนี้จากพันโทสุรัตน์ แล้วขัดขวางมิให้โจทก์ใช้ประโยชน์โดยปกติสุขให้พนักงานของจำเลยบุกรุกทำลายทรัพย์สินเสียหายจนหมดโจทก์ครอบครองใช้ประโยชน์ได้เพียง 4 เดือน คงเหลือระยะเวลาตามสัญญาเช่าอีก 2 ปี 8 เดือน ขอให้บังคับจำเลยส่งมอบที่ดินตามฟ้องคืนแก่โจทก์ พร้อมทั้งปรับสภาพพื้นที่ดินให้เรียบร้อยคงเดิมสามารถที่จะทำประโยชน์ในที่ดินดังกล่าวได้ดังเดิม ให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาเช่าโดยให้โจทก์ใช้สิทธิตามสัญญาต่อไปอีก2 ปี 8 เดือน นับจากวันที่ศาลสั่งหรือวันที่จำเลยส่งมอบที่ดินตามฟ้องให้แก่โจทก์
จำเลยให้การว่า เมื่อวันที่ 30 สิงหาคม 2531 จำเลยได้ซื้อที่ดินพิพาทจากพันโทสุรัตน์ ศกุนตนาค โจทก์ไม่เคยทำสัญญาเช่าที่พิพาทจากพันโทสุรัตน์ และไม่เคยครอบครองทำประโยชน์ในที่พิพาท จำเลยไม่เคยขัดขวางหรือให้พนักงานจำเลยบุกรุกทำลายทรัพย์สินโจทก์ จำเลยไม่ต้องปฏิบัติตามสัญญาเช่า โจทก์ไม่มีสิทธิใช้ที่ดินพิพาทเกินวันที่ 25 เมษายน 2534 หรืออยู่ต่อไปอีก2 ปี 8 เดือน นับแต่วันที่ศาลสั่งหรือวันที่จำเลยส่งมอบที่พิพาทนั้นขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1พิพากษายืน แต่ไม่ตัดสิทธิโจทก์ที่จะนำคำฟ้องมายื่นใหม่ภายในอายุความ โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 1 ว่า โจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินพิพาทจากพันโทสุรัตน์ศกุลตนาค เพื่อใช้สำหรับเลี้ยงโค กำหนดเวลาเช่า 3 ปีตั้งแต่วันที่ 25 เมษายน 2531 เป็นต้นไป โจทก์ใช้ประโยชน์ได้เพียง 4 เดือน ต่อมาวันที่ 30 สิงหาคม 2531 พันโทสุรัตน์นำที่ดินพิพาทขายให้แก่จำเลยเมื่อจำเลยซื้อที่ดินพิพาทแล้วได้ให้คนงานเข้าไปปรับที่ดินและกีดขวางมิให้โจทก์เข้าครอบครองที่ดินพิพาทอีก ทำให้โจทก์ไม่ได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทตามสัญญาเช่า ซึ่งโจทก์มีสิทธิใช้ประโยชน์ได้อีก 2 ปี 8 เดือนประเด็นที่ต้องวินิจฉัยมีว่า โจทก์ขอบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาเช่าโดยให้โจทก์เช่าที่พิพาทต่อไปอีก 2 ปี 8 เดือนได้หรือไม่ พิเคราะห์แล้วเห็นว่า โจทก์ได้เช่าที่ดินจากพันโทสุรัตน์เจ้าของที่ดินเดิมโดยมีกำหนดเวลาเช่า 3 ปีการเช่านี้ได้ทำหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดแล้ว ย่อมใช้ฟ้องร้องบังคับคดีได้ ผู้ให้เช่าต้องส่งมอบที่ดินให้แก่ผู้เช่าครอบครองตามสัญญา แม้พันโทสุรัตน์จะโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยแล้ว สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระหว่างโจทก์และพันโทสุรัตน์ย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ให้เช่า จำเลยต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของพันโทสุรัตน์ซึ่งมีต่อโจทก์ด้วย จึงมีหน้าที่ให้โจทก์ได้อยู่ในที่ดินพิพาทจนครบกำหนดระยะเวลาเช่า ที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่า สัญญาเช่าที่โจทก์ทำกับพันโทสุรัตน์ถึงบัดนี้เกินกำหนดเวลา 3 ปีแล้ว สัญญาย่อมระงับไปโดยไม่ต้องบอกเลิกและพิพากษาให้ยกฟ้องนั้น เห็นว่า สัญญาเช่ามีสาระสำคัญอยู่ที่ระยะเวลาการเช่า แม้สัญญาเช่าจะลงวันที่เริ่มต้นก็ตาม เมื่อผู้เช่าไม่ได้ใช้ทรัพย์ครบตามกำหนดระยะเวลาในสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าก็มีหน้าที่ต้องส่งมอบทรัพย์ให้ผู้เช่าใช้ประโยชน์ในที่เช่าจนครบตามสัญญา แม้วันที่ที่กำหนดในสัญญาเช่าจะล่วงเลยไปแล้วศาลก็บังคับให้จำเลยส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าให้แก่โจทก์ตามสัญญาเช่าได้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้นไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา”
พิพากษากลับ ให้จำเลยส่งมอบที่ดินตามฟ้องคืนให้แก่โจทก์โดยปรับสภาพพื้นที่ดินให้เรียบร้อยคงเดิม ให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาเช่าโดยให้โจทก์ใช้สิทธิตามสัญญาเช่าต่อไปอีก 2 ปี 8 เดือนนับแต่วันที่ฟังคำพิพากษาเป็นต้นไป หากสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้จำเลยส่งมอบที่ดินพิพาทแก่โจทก์ ก็ไม่ตัดสิทธิ์โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายภายในอายุความ
