แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
จำเลยที่ 1 ได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดิน โดยมีเงื่อนไขระบุห้ามมิให้แก้ไขเปลี่ยนแปลงบริเวณที่กันไว้เป็นบริการสาธารณะซึ่งมีขนาดและเนื้อที่เกินกว่ามาตรฐานไปใช้ประโยชน์อย่างอื่น ที่ดินส่วนที่กันไว้เป็นบริการสาธารณะทั้งหมดจึงตกเป็นภาระจำยอมตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 หาใช่ตกเป็นภาระจำยอมเฉพาะแต่ส่วนตามที่กำหนดไว้ในข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2535 ข้อ 45 ไม่ จำเลยที่ 1 เปลี่ยนแปลงเนื้อที่ของบริการสาธารณะจากสวนพักผ่อนเป็นโรงเรียนอนุบาล แม้บริการสาธารณะทั้งสองต่างเป็นสาธารณูปโภค แต่ก็เป็นสาธารณูปโภคคนละประเภทกัน การเปลี่ยนแปลงขนาดเนื้อที่ของสวนพักผ่อนจึงเป็นการเปลี่ยนแปลงไปใช้ประโยชน์อย่างอื่น แม้ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 17 จะให้อำนาจคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินอนุญาตให้แก้ไขเปลี่ยนแปลงแผนผังโครงการได้ แต่ต้องมิใช่การลดขนาดสาธารณูปโภคและการจัดสรรนั้นยังต้องดำเนินการอยู่ด้วย จำเลยที่ 1 ได้จัดสรรที่ดินจำหน่ายไปหมดแล้ว จึงไม่สามารถขอเปลี่ยนแปลงแก้ไขแผนผังโครงการได้อีก อำนาจของคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินตามข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2535 ข้อ 4 เป็นอำนาจที่อาจผ่อนผันให้แก่ผู้ขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินบางราย หาใช่ว่าคณะกรรมการจะมีอำนาจอนุญาตให้ผู้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินรายใดผ่อนผันการปฏิบัติตามข้อกำหนดได้ตามอำเภอใจอันเป็นการขัดต่อกฎหมายได้ มติของจำเลยที่ 2 ถึงที่ 10 ที่อนุญาตให้จำเลยที่ 1 แก้ไขเปลี่ยนแปลงลดจำนวนพื้นที่สวนพักผ่อนจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย
ย่อยาว
โจทก์ทั้งหกฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้เพิกถอนมติที่ประชุมของจำเลยที่ 2 ถึงที่ 10 ลงวันที่ 15 กุมภาพันธ์ 2538 ที่อนุญาตให้แก้ไขเปลี่ยนแปลงแผนผังโครงการจัดสรรที่ดินของจำเลยที่ 1 ให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนภาระจำยอมในสวนสาธารณะตามมติอนุญาตให้จำเลยที่ 1 จัดสรรที่ดินปี 2529 หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา ให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนบ้านตัวอย่างและให้จำเลยที่ 1 และที่ 11 รื้อถอนรั้ว กรงนก สนามเด็กเล่น ทางคอนกรีต พร้อมขนย้ายบริวารและทรัพย์สินออกจากที่ดินพิพาท
จำเลยที่ 1 และที่ 11 ให้การขอให้ยกฟ้อง
จำเลยที่ 2 ที่ 3 และที่ 5 ถึงที่ 9 ให้การว่า มติของคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินเป็นมติที่ชอบด้วยกฎหมาย ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 17 ประกอบข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2535 ขอให้ยกฟ้อง
จำเลยที่ 4 และที่ 10 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้เพิกถอนมติที่ประชุมคณะกรรมการจัดสรรที่ดินของจำเลยที่ 2 ถึงที่ 10 ลงวันที่ 15 กุมภาพันธ์ 2538 ที่อนุญาตให้แก้ไขแผนผังโครงการจัดสรรที่ดินของจำเลยที่ 1 ให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนบ้านตัวอย่าง และให้จำเลยที่ 1 และที่ 11 รื้อถอนรั้ว กรงนก สนามเด็กเล่น ทางคอนกรีต พร้อมขนย้ายบริวารและทรัพย์สินออกไปจากสวนพักผ่อน ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ คำขออื่นให้ยก
จำเลยที่ 1 ถึงที่ 3 ที่ 5 ถึงที่ 9 และที่ 11 อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้จำเลยที่ 1 ถึงที่ 3 ที่ 5 ถึงที่ 9 และที่ 11 ใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 1,500 บาท แทนโจทก์
จำเลยที่ 1 ถึงที่ 3 ที่ 7 ถึงที่ 9 และที่ 11 ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า เมื่อปี 2529 จำเลยที่ 1 ได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดินโครงการสุขใจวิลเลจตามเอกสารหมาย จ. 23 โดยได้รับโอนโครงการและที่ดินจากบริษัทนวกิจเครดิต จำกัด มาจำนวน 5 แปลง มีการกันพื้นที่ในโครงการไว้สำหรับบริการสาธารณะ เป็นพื้นที่ของโรงเรียนอนุบาลสุขฤทัย สวนพักผ่อน สนามเด็กเล่น และบ่อบำบัดน้ำเสีย ซึ่งก่อนที่จำเลยที่ 1 จะได้รับใบอนุญาตนั้น จำเลยที่ 1 ตกลงว่าจะไม่แก้ไขเปลี่ยนแปลงแผนผังโครงการจัดสรรที่ดินตามที่บริษัทนวกิจเครดิต จำกัด จัดทำไว้ จำเลยที่ 1 ได้สร้างบ้านจัดสรรจำหน่ายแก่ประชาชนทั่วไปแล้ว ต่อมาปี 2537 จำเลยที่ 1 ขอแก้ไขเปลี่ยนแปลงแผนผังโครงการ โดยขอเอาพื้นที่สวนพักผ่อนจำนวนหนึ่งไปเป็นพื้นที่ของโรงเรียนอนุบาล จำเลยที่ 2 ถึงที่ 10 ซึ่งเป็นคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินมีมติเมื่อวันที่ 15 กุมภาพันธ์ 2538 อนุญาตให้จำเลยที่ 1 แก้ไขเปลี่ยนแปลงแผนผังโครงการได้ โจทก์ทั้งหกเป็นกรรมการชุมชนหมู่บ้านสุขใจวิลเลจและเป็นเจ้าของที่ดินพร้อมบ้านในหมู่บ้านดังกล่าวที่ซื้อมาจากจำเลยที่ 1 คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 3 ที่ 7 ถึงที่ 9 และที่ 11 ว่า มติคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินที่อนุญาตให้จำเลยที่ 1 แก้ไขเปลี่ยนแปลงแผนผังโครงการจัดสรรที่ดินของจำเลยที่ 1 ชอบหรือไม่ และมีเหตุจะเพิกถอนมติดังกล่าวหรือไม่ เห็นว่า จำเลยที่ 1 ขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินและคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินพิจารณาอนุญาตให้จำเลยที่ 1 ทำการจัดสรรที่ดินได้โดยมีเงื่อนไขว่า บริเวณที่กันไว้เป็นบริการสาธารณะ ขนาดและเนื้อที่เกินกว่ามาตรฐานตามข้อกำหนดของคณะกรรมการ ห้ามมิให้แก้ไขเปลี่ยนแปลงแผนผังโครงการเพื่อนำที่ดินบริเวณนี้ไปใช้ประโยชน์อย่างอื่นต่อไปอีกเป็นอันขาด ซึ่งจำเลยที่ 1 ก็รับทราบมติดังกล่าว คณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินจึงออกใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินเมื่อวันที่ 2 ธันวาคม 2529 ตามใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินเอกสารหมาย จ. 24 อันเป็นการให้คำมั่นว่าพื้นที่ส่วนที่กันไว้เป็นบริการสาธารณะนี้แม้จะมีเนื้อที่มากกว่าข้อกำหนดของคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินเท่าใดก็ตาม จำเลยที่ 1 จะไม่แก้ไขเปลี่ยนแปลงแผนผังโครงการเด็ดขาด ที่ดินส่วนนี้จึงตกเป็นภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง ดังนั้น จำเลยที่ 1 จะเปลี่ยนแปลงขนาดและเนื้อที่ของสวนพักผ่อนให้ลดน้อยลงโดยเอาพื้นที่สวนพักผ่อนไปเป็นพื้นที่ของโรงเรียนอนุบาลไม่ได้ แม้สวนพักผ่อนจะมีจำนวนเนื้อที่เกินกว่าข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2535 เพราะตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 มิได้ระบุว่าเฉพาะสาธารณูปโภคซึ่งจำเป็นตามข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินเท่านั้นที่ตกเป็นภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร แต่ระบุว่าสาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาตให้ถือว่าตกอยู่ในภาระจำยอม แม้ว่าที่ดินส่วนนี้จะมากกว่าที่จำเป็นต้องกันไว้ตามข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินเท่าใดก็ตาม ซึ่งจำเลยที่ 1 ก็รู้ดีอยู่แล้วว่าที่ดินที่กันไว้เป็นสวนพักผ่อนนั้นเกินกว่ามาตรฐานของข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2519 ซึ่งเป็นข้อกำหนดที่ใช้บังคับอยู่ในขณะที่จำเลยที่ 1 ขอออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน สำหรับข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2535 ข้อ 45 ที่จำเลยที่ 2 ที่ 3 และที่ 7 ถึงที่ 9 อ้างนั้น มีความหมายเพียงว่าในการจัดสรรที่ดินผู้จัดสรรที่ดินต้องกันพื้นที่ไว้ไม่น้อยกว่าที่กำหนดเท่านั้น จึงจะออกใบอนุญาตให้ได้
ส่วนที่จำเลยทุกคนฎีกาอ้างว่า การเปลี่ยนแปลงขนาดของพื้นที่สวนพักผ่อนไปเพิ่มแก่โรงเรียนอนุบาลไม่ขัดต่อเอกสารหมาย จ. 23 ข้อ 2.3 เพราะโรงเรียนอนุบาลกับสวนพักผ่อนต่างก็เป็นสาธารณูปโภคด้วยกัน เห็นว่า โรงเรียนอนุบาลกับสวนพักผ่อนเป็นสาธารณูปโภคคนละประเภทกัน กรณีเช่นนี้จึงถือเป็นการเปลี่ยนแปลงบริเวณที่กันไว้เป็นบริการสาธารณะไปใช้ประโยชน์อย่างอื่น
ที่จำเลยฎีกาว่า จำเลยที่ 2 ถึงที่ 10 มีอำนาจอนุญาตให้แก้ไขเปลี่ยนแปลงแผนผังและโครงการได้ และตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 ที่ให้สาธารณูปโภคตกเป็นภาระจำยอมนั้น หมายถึงสาธารณูปโภคส่วนที่ไม่มีการแก้ไข มิฉะนั้นประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 17 จะใช้ไม่ได้เลยนั้น เห็นว่า ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 17 หมายความว่า หลังจากที่ได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินแล้วแต่อยู่ในระหว่างทำการจัดสรรที่ดินตามที่ได้รับอนุญาต หากมีเหตุจำเป็นต้องเปลี่ยนแปลงแผนผังในโครงการ ก็ให้แก้ไขเปลี่ยนแปลงแผนผังโครงการได้ แต่ต้องมิใช่การลดขนาดสาธารณูปโภคในที่ดินที่จัดสรรที่ได้รับใบอนุญาตแล้วและการจัดสรรนั้นยังดำเนินการอยู่ ไม่ใช่การจัดจำหน่ายจนเสร็จสิ้นไปแล้ว ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ได้จัดสรรที่ดินจำหน่ายไปหมดแล้ว แสดงว่าการจัดสรรได้เสร็จสิ้นจนพ้นเวลาที่จำเลยที่ 1 ระบุไว้ในโครงการแล้ว จึงไม่มีอะไรที่จะต้องขอเปลี่ยนแปลงแก้ไขอีก แต่ก็ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ได้พยายามขอแก้ไขพื้นที่ส่วนที่บริการสาธารณะตลอดมาถึง 3 ครั้ง คณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินมีมติไม่อนุญาต แต่ในครั้งพิพาท จำเลยที่ 1 ขอแก้ไข คณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินคือ จำเลยที่ 2 ถึงที่ 10 กลับมีมติอนุญาตให้แก้ไขโดยอ้างว่ามีข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2535 ข้อ 4 อนุญาตให้ทำได้เป็นการเฉพาะรายนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า ข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2535 ข้อ 4 คณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินจะพิจารณาออกใบอนุญาตหรือควบคุมการจัดสรรที่ดินให้เป็นไปตามข้อกำหนดดังกล่าว แต่คณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินอาจผ่อนผันการปฏิบัติตามข้อกำหนดนี้ให้แก่ผู้ขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินบางรายได้ ไม่ใช่ว่าคณะกรรมการจะมีอำนาจอนุญาตให้ผู้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินรายใดผ่อนผันการปฏิบัติตามข้อกำหนดได้ตามอำเภอใจอันเป็นการขัดต่อกฎหมาย ดังนั้นมติของจำเลยที่ 2 ถึงที่ 10 ที่อนุญาตให้จำเลยที่ 1 แก้ไขเปลี่ยนแปลงลดจำนวนพื้นที่สวนพักผ่อนจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ.
