แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
จำเลยที่1ได้แบ่งแยกที่ดินซึ่งเป็นสามยทรัพย์ออกเป็น5แปลงแล้วยกให้จำเลยที่2ถึงที่4ทางภารจำยอมบนที่ดินซึ่งเป็นภารยทรัพย์ของโจทก์ยังคงมีอยู่เพื่อประโยชน์แก่ทุกส่วนของที่ดินที่แบ่งแยกทั้ง5แปลงตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1395 จำเลยที่1โอนที่ดินซึ่งเป็นสามยทรัพย์ทั้งแปลงให้แก่จำเลยที่2ถึงที่4ไปแล้วโจทก์จึงไม่มีอำนาจบังคับจำเลยที่1ให้เพิกถอนสัญญาภารจำยอมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่1ได้ ตามรายงานกระบวนพิจารณาของศาลชั้นต้นโจทก์แถลงว่าจำเลยที่4ไม่ได้ประพฤติผิดสัญญาภารจำยอมกรณีไม่มีข้อโต้แย้งกันจึงไม่มีข้อพิพาทที่โจทก์จะบังคับจำเลยที่4ตามฟ้องได้ การจดทะเบียนภารจำยอมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่1มีข้อตกลงและเงื่อนไขว่าเจ้าของสามยทรัพย์จะนำเอาทางภารจำยอมไปให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นร่วมใช้ด้วยไม่ได้เด็ดขาดเว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากเจ้าของภารยทรัพย์และหากมีการเปิดทางภารจำยอมให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นร่วมใช้ด้วยบรรดาผลประโยชน์หรือค่าตอบแทนต่างๆยินยอมให้ตกได้แก่เจ้าของภารยทรัพย์แต่ผู้เดียวข้อตกลงดังกล่าวแสดงถึงเจตนาของโจทก์เจ้าของภารยทรัพย์และจำเลยที่1ซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์อย่างชัดเจนคู่สัญญาย่อมต้องปฏิบัติตามข้อตกลงที่ทำกันไว้หากฝ่ายใดไม่ปฏิบัติย่อมเป็นการประพฤติผิดสัญญาภารจำยอมเป็นทรัพยสิทธิเมื่อจำเลยที่2และที่3ต่างได้รับการยกให้ที่ดินสามยทรัพย์มาจากจำเลยที่1จึงต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่คือต้องปฏิบัติตามข้อตกลงและเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาภารจำยอมโดยจะนำที่ดินสามยทรัพย์ของตนไปเปิดให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นมาร่วมใช้ไม่ได้เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากโจทก์เมื่อจำเลยที่2นำที่ดินสามยทรัพย์ที่คงเหลือจากการแบ่งแยกไปจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่ที่ดินแปลงอื่นอีก4แปลงผ่านแล้วมาร่วมใช้ทางภารจำยอมบนที่ดินภารยทรัพย์ของโจทก์ส่วนจำเลยที่3ได้เปิดทางให้บุคคลอื่นที่มีบ้านในที่ดินแปลงอื่นผ่านเข้ามาในที่ดินสามยทรัพย์แล้วผ่านทางภารจำยอมในที่ดินโจทก์ออกสู่ทางสาธารณะการกระทำของจำเลยที่2และที่3เป็นการประพฤติผิดสัญญาและเป็นการเพิ่มภาระให้แก่ภารยทรัพย์โจทก์ขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนภารจำยอมได้เพราะที่ดินของจำเลยที่2และที่3เป็นส่วนหนึ่งของที่ดินที่เป็นสามยทรัพย์ในทางภารจำยอมแก่ที่ดินโจทก์ซึ่งเป็นภารยทรัพย์ ฎีกาของจำเลยที่2และที่3ที่ว่าได้สิทธิทางภารจำยอมโดยอายุความตามฟ้องแย้งนั้นเมื่อศาลชั้นต้นยกฟ้องแย้งโดยฟังว่าจำเลยที่2และที่3ไม่ได้สิทธิทางภารจำยอมโดยอายุความจำเลยที่2และที่3ไม่ได้อุทธรณ์จึงเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาในศาลอุทธรณ์และยุติไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า เมื่อวันที่ 8 กรกฎาคม 2523โจทก์ได้จดทะเบียนภารจำยอมที่ดินของโจทก์ ให้แก่ที่ดินของจำเลยที่ 1โดยให้จำเลยที่ 1 ใช้ที่ดินของโจทก์เป็นทางออกสู่ถนนสาธารณะโดยไม่คิดค่าตอบแทนใด ๆ ทั้งสิ้น จำเลยที่ 1 สัญญาว่าจะไม่นำเอาทางภารจำยอมของโจทก์ไปเปิดเป็นทางให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นร่วมใช้ด้วยโดยเด็ดขาด เว้นแต่จะได้รับอนุญาตชัดแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรจากโจทก์ ต่อมาปี 2533 จำเลยที่ 1 ได้แบ่งแยกที่ดินของจำเลยที่ 1 ออกเป็น 4 โฉนด มีจำเลยที่ 2 ถึงที่ 5เป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินสามยทรัพย์บางส่วนไว้จึงต้องรับโอนเอาภาระหน้าที่ตามสัญญาภารจำยอมไปด้วย แต่จำเลยทั้งห้าได้ร่วมกันยินยอมให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นอีกหลายแปลงร่วมใช้ทางภารจำยอมของโจทก์เป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเสียหายโจทก์จึงได้บอกเลิกสัญญาภารจำยอมแต่จำเลยทั้งห้าเพิกเฉย ขอให้เพิกถอนสัญญาภารจำยอมฉบับลงวันที่ 8 กรกฎาคม 2523 ให้จำเลยทั้งห้าไปจดทะเบียนเพิกถอนภารจำยอมดังกล่าว หากไม่ปฏิบัติตามขอให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนจำเลย
จำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 ให้การและฟ้องแย้งว่า ฟ้องโจทก์เคลือบคลุมที่ดินของจำเลยที่ 1 ได้แบ่งแยกเป็นหลายแปลงและโอนให้บุคคลอื่นแล้วจำเลยที่ 1 กับโจทก์จึงไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกัน ส่วนจำเลยที่ 2ถึงที่ 4 ได้รับโอนที่ดินสามยทรัพย์มาจากจำเลยที่ 1 จึงเป็นบุคคลภายนอกไม่ใช่คู่สัญญากับโจทก์ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 ได้ใช้ทางพิพาทออกสู่ซอยจรัญสนิทวงศ์ 92ตั้งแต่ยังอาศัยอยู่กับจำเลยที่ 1 โดยไม่มีผู้ใดโต้แย้งเป็นเวลาประมาณ 30 ปี แล้วจึงได้ภารจำยอมโดยอายุความ ขอให้ยกฟ้องโจทก์และพิพากษาให้โจทก์จดทะเบียนภารจำยอมที่ดินโฉนดเลขที่ 41438 ของโจทก์ให้แก่ที่ดินของจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4
จำเลยที่ 5 ให้การว่า ฟ้องโจทก์เคลือบคลุม จำเลยที่ 5ได้ซื้อที่ดินมาจากจำเลยที่ 2 สัญญาภารจำยอมและบันทึกข้อตกลงเรื่องภารจำยอมจึงไม่ผูกพันจำเลยที่ 5 จำเลยที่ 5 ไม่เคยยินยอมให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นมาร่วมใช้ทางภารจำยอมของโจทก์ หากมีการเปิดทางภารจำยอมให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นใช้ด้วย โจทก์ก็มีสิทธิฟ้องเพียงขอให้ยกเลิกการใช้ทางภารจำยอมสำหรับที่ดินแปลงอื่นหรือเรียกเอาค่าตอบแทนจากที่ดินแปลงอื่นเท่านั้น ไม่มีสิทธิขอให้เพิกถอนภารจำยอมเสียทั้งหมด
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า เมื่อจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 รับโอนที่ดินมาจากจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 จึงต้องรับโอนซึ่งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาภารจำยอมไปด้วย จำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 จึงไม่มีอำนาจฟ้องแย้งขอให้โจทก์เอาที่ดินของโจทก์ไปจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่ที่ดินของจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 ซ้ำซ้อนขึ้นมาอีกจำเลยที่ 2ถึงที่ 4 เพิ่งได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไปจากจำเลยที่ 1 เมื่อประมาณ 2 ถึง 3 ปี มานี้ การใช้ทางภารจำยอมแต่เดิมมานั้น เป็นการใช้โดยอาศัยสิทธิของจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นมารดาของจำเลยที่ 2ถึงที่ 4 จำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 จึงไม่ได้สิทธิภารจำยอมโดยอายุความจำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 มิได้ให้การปฏิเสธเรื่องผิดสัญญาตามที่โจทก์ฟ้อง ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ระหว่างพิจารณาโจทก์ถอนฟ้องจำเลยที่ 4 ศาลชั้นต้นอนุญาต
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษายกฟ้องโจทก์และยกฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 4
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จดทะเบียนยกเลิกเพิกถอนสัญญาการจำยอมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 หากจำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 ไม่ไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ให้ถือคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 4
จำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงที่คู่ความรับและไม่โต้เถียงกันฟังได้ว่า โจทก์จดทะเบียนภารจำยอมในที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ 41438 ของโจทก์เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ 7328 ของจำเลยที่ 1 โดยมีเงื่อนไขห้ามมิให้จำเลยที่ 1เปิดทางภารจำยอมให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นร่วมใช้ด้วย เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากโจทก์ ต่อมาจำเลยที่ 1 ได้แบ่งแยกที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ 7328 ออกเป็น 5 แปลง คือแปลงโฉนดเลขที่ 7328ซึ่งเป็นแปลงคงเหลือ กับแปลงโฉนดเลขที่ 117447 ถึง 117450แล้วจำเลยที่ 1 ได้จดทะเบียนยกที่ดินที่แบ่งแยกให้แก่จำเลยที่ 2รวม 3 แปลง คือ แปลงโฉนดเลขที่ 7328 ที่คงเหลือและโฉนดเลขที่ 117449 กับ 117450 ให้จำเลยที่ 3 หนึ่งแปลง คือแปลงโฉนดเลขที่ 117447 และให้จำเลยที่ 4 หนึ่งแปลง คือ แปลงโฉนดเลขที่ 117448 หลังจากได้รับการยกให้แล้ว จำเลยที่ 2 ได้ขายที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ 117449 ให้แก่จำเลยที่ 5 และนำที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ 7328 ที่คงเหลือไปจดทะเบียนทางภารจำยอมให้แก่ที่ดินแปลงอื่นอีก 4 แปลง ผ่านที่ดินแปลงนี้มาร่วมใช้ทางภารจำยอมบนที่ดินของโจทก์ด้วย จากข้อเท็จจริงที่รับฟังได้ดังกล่าวข้างต้นโดยบทบัญญัติประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1395 ทางภารจำยอมบนที่ดินโจทก์ยังคงมีอยู่เพื่อประโยชน์แก่ทุกส่วนของที่ดินที่แบ่งแยกทั้ง 5 แปลง นั้นทุกแปลง คดีมีข้อวินิจฉัยว่าโจทก์มีอำนาจบังคับจำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 ได้ตามฟ้องหรือไม่
สำหรับจำเลยที่ 1 เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า จำเลยที่ 1 ได้โอนที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ 7328 ซึ่งเป็นสามยทรัพย์ทั้งแปลงให้แก่จำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 ไปแล้ว ดังนี้โจทก์จึงไม่มีอำนาจบังคับจำเลยที่ 1 ได้ตามที่โจทก์ฟ้อง
สำหรับจำเลยที่ 4 ก็ได้ความว่า โจทก์แถลงไว้ในรายงานกระบวนพิจารณาของศาลชั้นต้นฉบับลงวันที่ 2 พฤศจิกายน 2535 ว่าจำเลยที่ 4 ไม่ได้ประพฤติผิดสัญญาภารจำยอม ไม่มีข้อโต้แย้งระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 4 จึงไม่มีข้อพิพาทอันใดที่โจทก์จะต้องบังคับจำเลยที่ 4 ตามที่โจทก์ฟ้องเช่นกัน
ส่วนจำเลยที่ 2 และที่ 3 นั้น เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยที่ 2 และที่ 3 ต่างได้รับที่ดินสามยทรัพย์ที่จำเลยที่ 1แบ่งแยกโอนยกให้และจำเลยที่ 1 ก็ให้การรับว่าได้ทำสัญญากับโจทก์ตามหนังสือสัญญาภารจำยอมเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 1 และจดทะเบียนภารจำยอมกับโจทก์ตามบันทึกข้อตกลงเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 2ซึ่งเอกสารท้ายฟ้องทั้งสองฉบับดังกล่าวก็คือ เอกสารหมาย จ.1 และจ.2 นั่นเองเอกสารหมาย จ.1 เป็นบันทึกข้อตกลงเรื่องภารจำยอมส่วนเอกสารหมาย จ.2 เป็นเงื่อนไขข้อตกลงตามบันทึกดังกล่าว ดังนั้นการจดทะเบียนภารจำยอมระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 1 ตามฟ้องจึงมีข้อตกลงและเงื่อนไขตามที่ระบุไว้ในเอกสารหมาย จ.1 และ จ.2ข้อความในเอกสารหมาย จ.2 ข้อ 2 ระบุไว้ว่า เจ้าของสามยทรัพย์จะนำเอาทางภารจำยอมไปเปิดให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นร่วมใช้ด้วยไม่ได้โดยเด็ดขาด เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากเจ้าของภารยทรัพย์และความในข้อ 4 ระบุว่าหากมีการเปิดทางภารจำยอมให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นมาร่วมใช้ด้วยแล้ว บรรดาผลประโยชน์หรือค่าตอบแทนต่าง ๆคู่สัญญาตกลงยินยอมให้ตกได้แก่เจ้าของภารยทรัพย์แต่เพียงผู้เดียวจากข้อความที่ระบุไว้ดังกล่าวแสดงถึงเจตนาของโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของภารยทรัพย์และจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์อย่างชัดเจนว่าโจทก์ประสงค์ให้ที่ดินของโจทก์เป็นทางภารจำยอมเฉพาะที่ดินของจำเลยที่ 1 เท่านั้นส่วนจำเลยที่ 1 ก็จะไม่ยอมให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นมาร่วมใช้ทางภารจำยอมด้วยเมื่อมีข้อตกลงกันไว้เช่นนี้คู่สัญญาย่อมต้องปฏิบัติตามข้อตกลงที่ทำกันไว้ดังกล่าวหากฝ่ายใดไม่ปฏิบัติตามย่อมถือว่าประพฤติผิดสัญญา เห็นว่า ภารจำยอมเป็นทรัพยสิทธิ เมื่อจำเลยที่ 2 และที่ 3 ต่างได้รับการยกให้ที่ดินสามยทรัพย์มาจากจำเลยที่ 1 จึงต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่คือต้องปฏิบัติตามข้อตกลงและเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาภารจำยอมโดยจะนำที่ดินสามยทรัพย์ส่วนของตนไปเปิดให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นมาร่วมใช้ทางภารจำยอมด้วยไม่ได้ เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากโจทก์ที่จำเลยที่ 2 และที่ 3 ฎีกาว่าภารจำยอมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1ไม่ผูกพันจำเลยที่ 2 และที่ 3 เพราะเป็นบุคคลสิทธิไม่ใช่ทรัพยสิทธิไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกาเมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยที่ 2 ได้นำที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ 7328 ที่คงเหลือจากการแบ่งแยกไปจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่ที่ดินแปลงอื่นอีก 4 แปลงผ่านที่ดินแปลงนี้มาร่วมใช้ทางภารจำยอมบนที่ดินภารยทรัพย์ของโจทก์ด้วย โดยไม่ได้ความจากการนำสืบของจำเลยที่ 2ว่าได้รับอนุญาตจากโจทก์ ส่วนจำเลยที่ 3 ได้ความจากคำเบิกความของจำเลยที่ 3 ว่า ได้เปิดทางให้พันเอกชุม และพันเอกวินซึ่งมีบ้านอยู่อาศัยในที่ดินแปลงอื่น ผ่านเข้ามาในที่ดินสามยทรัพย์แล้วผ่านทางภารจำยอมในที่ดินโจทก์ออกสู่ทางสาธารณะเจือสมกับข้อนำสืบของโจทก์ด้วย ดังนี้ การกระทำของจำเลยที่ 2 และที่ 3ดังกล่าว จึงเป็นการเปิดทางให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นเข้ามาร่วมใช้ทางภารจำยอมในที่ดินโจทก์ โดยไม่ได้รับอนุญาตจากโจทก์ตามที่ระบุไว้ในสัญญาภารจำยอมข้อ 2 เป็นการประพฤติผิดสัญญาและเป็นการเพิ่มภาระให้แก่ภารยทรัพย์ โจทก์ขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนภารจำยอมแก่ที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ 7328 ที่คงเหลือกับที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ 117450 ของจำเลยที่ 2 และที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ 117447ของจำเลยที่ 3 ได้ เพราะที่ดินของจำเลยที่ 2 และที่ 3 โฉนดแปลงดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินที่เป็นสามยทรัพย์โดยทางภารจำยอมแก่ที่ดินโจทก์ซึ่งเป็นภารยทรัพย์ ที่จำเลยที่ 2 และที่ 3 ฎีกาว่าได้สิทธิทางภารจำยอมโดยอายุความตามฟ้องแย้งนั้น เห็นว่าศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องแย้งโดยฟังว่า จำเลยที่ 2 และที่ 3 ยังไม่ได้สิทธิทางภารจำยอมโดยอายุความ จำเลยที่ 2 และที่ 3 ไม่ได้อุทธรณ์ปัญหาดังกล่าวเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาในศาลอุทธรณ์จึงยุติไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้นแล้ว ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยฎีกาจำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 ฟังขึ้นบางส่วน”
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์เฉพาะจำเลยที่ 1 และที่ 4นอกจากที่แก้ให้เป็นไปจากคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
