แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
เดิมโจทก์ฟ้องกล่าวอ้างว่าจำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินและสัญญาว่าจ้างปลูกสร้างอาคารกับโจทก์แต่ปรากฏว่าจำเลยไม่โอนที่ดินและอาคารให้โจทก์จึงฟ้องขอให้ศาลบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาซึ่งมูลคดีที่โจทก์ฟ้องสืบเนื่องมาจากกรณีจำเลยผิดสัญญาส่วนจำเลยฟ้องแย้งอ้างว่าโจทก์เข้าไปอยู่ในที่ดินและอาคารของจำเลยโดยไม่มีสิทธิซึ่งมูลคดีที่จำเลยฟ้องแย้งสืบเนื่องมาจากโจทก์กระทำละเมิดต่อทรัพย์สินของจำเลยฟ้องแย้งของจำเลยดังกล่าวจึงไม่เกี่ยวกับฟ้องเดิมปัญหาฟ้องแย้งเกี่ยวกับฟ้องเดิมหรือไม่นั้นเป็นปัญหาเกี่ยวกับอำนาจฟ้องซึ่งเป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนศาลมีอำนาจหยิบยกขึ้นวินิจฉัยเองได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 6 มีนาคม 2531 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 44998 ตำบลเสาธงหินอำเภอบางใหญ่ จังหวัดนนทบุรี จำนวนเนื้อที่ 41 ตารางวา จากจำเลยในราคา 160,000 บาท ในวันทำสัญญาโจทก์ชำระเงินล่วงหน้าเป็นเงิน11,000 บาท ส่วนที่เหลือผ่อนชำระ 9 งวด งวดที่ 1 ถึงงวดที่ 8ชำระงวดละ 1,900 บาท งวดที่ 9 ชำระส่วนที่เหลือทั้งหมดเป็นเงิน133,800 บาท เริ่มชำระงวดแรกวันที่ 1 เมษายน 2531 เป็นต้นไปจำเลยจะเป็นฝ่ายติดต่อขอกู้เงินจากธนาคารให้โจทก์นำมาชำระและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ไปจดทะเบียนจำนองประกันเงินกู้แก่ธนาคารระหว่างผ่อนชำระจำเลย จะดำเนินการขอติดตั้งมิเตอร์ประปาและไฟฟ้าให้แล้วเสร็จก่อนครบกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ ในวันเดียวกันนั้นโจทก์ยังทำสัญญาว่าจ้างจำเลยปลูกสร้างอาคารลงบนที่ดินดังกล่าวในราคา 179,000 บาท ตกลงผ่อนชำระ 8 งวด งวดละ 2,000 บาทโดยกำหนดชำระภายในวันที่ 1 ของเดือน ราคาส่วนที่เหลืออีก163,000 บาท จำเลยจะเป็นฝ่ายติดต่อขอกู้เงินจากธนาคารให้โจทก์นำมาชำระซึ่งจำเลยจะต้องก่อสร้างอาคารให้แล้วเสร็จก่อนครบกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารให้โจทก์ไปจดทะเบียนจำนองประกันเงินกู้แก่ธนาคาร ภายหลังทำสัญญาโจทก์ชำระราคาที่ดินแก่จำเลยเป็นเงิน 32,000 บาท และค่าก่อสร้างอาคารเป็นเงิน 37,000 บาท รวมเป็นเงินที่โจทก์ชำระแก่จำเลย 69,000 บาทแต่จำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญาโดยไม่ได้ติดต่อขอกู้เงินจากธนาคารให้โจทก์ ไม่ดำเนินการขอติดตั้งมิเตอร์ประปาและไฟฟ้า และไม่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ โจทก์ติดตามทวงถามให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารให้แก่โจทก์โดยโจทก์ยินยอมชำระเงินสดในส่วนที่เหลือทั้งหมด แต่จำเลยเพิกเฉย โจทก์กับผู้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินและว่าจ้างจำเลยปลูกสร้างอาคารรายอื่นได้ไปแจ้งความที่สถานีตำรวจภูธรอำเภอบางใหญ่ จำเลยยอมรับว่าหุ้นส่วนของจำเลยมีปัญหาฟ้องร้องกันเองและได้ไปลงรายงานประจำวันเกี่ยวกับคดีที่สถานีตำรวจภูธรอำเภอบางใหญ่ว่าจะไม่ดำเนินคดีอาญาแก่ผู้ที่เข้ามาอยู่อาศัยในที่ดินและอาคารที่ทำสัญญาจะซื้อขายและว่าจ้างจำเลยปลูกสร้างอาคาร โจทก์จึงเข้าไปอยู่อาศัยในอาคารที่ทำสัญญาว่าจ้างจำเลยปลูกสร้าง และขอเลขหมายประจำอาคารคือบ้านเลขที่ 50/259 หมู่ที่ 7 ตำบลเสาธงหิน อำเภอบางใหญ่จังหวัดนนทบุรี ติดมิเตอร์ประปาและไฟฟ้า โจทก์มีหนังสือให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่โจทก์แต่จำเลยเพิกเฉย จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน และบ้านเลขที่ 50/259ดังกล่าวให้โจทก์ โดยรับเงินค่าที่ดินและค่าจ้างปลูกสร้างบ้านอาคารที่เหลือเป็นเงิน 270,000 บาทจากโจทก์ ที่ดินและอาคารปัจจุบันราคา 1,000,000 บาท หักค่าที่ดินและค่าจ้างปลูกสร้างอาคารที่โจทก์ค้างชำระเป็นเงิน 270,000 บาท ในกรณีที่จำเลยไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารให้แก่โจทก์ได้ จำเลยจะต้องชำระเงิน 730,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 44998 ตำบลเสาธงหิน อำเภอบางใหญ่จังหวัดนนทบุรี พร้อมอาคารเลขที่ 50/259 ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินแก่โจทก์โดยปราศจากภาระผูกพันและรับเงินค่าที่ดินและค่าจ้างปลูกสร้างอาคารส่วนที่เหลือ 270,000 บาท จากโจทก์ ถ้าจำเลยไม่ยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาและขอให้ศาลมีคำสั่งให้เจ้าพนักงานที่ดินออกโฉนดที่ดินฉบับเจ้าของกรรมสิทธิ์แทนฉบับเดิม หากจำเลยไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าวได้ ขอให้จำเลยชำระเงิน730,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยไม่เคยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินและรับจ้างปลูกสร้างอาคารให้โจทก์ และไม่เคยรับเงินค่าที่ดินจากโจทก์ ลายมือชื่อในช่องผู้จะขายและผู้รับจ้างตามสัญญาจะขายที่ดินและสัญญาว่าจ้างปลูกสร้างอาคารไม่ใช่ลายมือชื่อกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนจำเลย จำเลยไม่เคยได้รับเงินค่าที่ดินเป็นเงิน 32,000 บาท และค่าปลูกสร้างอาคารเป็นเงิน37,000 บาท จากโจทก์ จำเลยไม่เคยออกใบเสร็จรับเงินให้โจทก์จำเลยไม่มีหน้าที่ติดตั้งมิเตอร์ประปาไฟฟ้าและขอกู้เงินจากธนาคารให้โจทก์นำมาชำระค่าที่ดิน ค่าจ้างปลูกสร้างอาคารส่วนที่เหลือและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ จำเลยไม่เคยลงบันทึกประจำวันยอมให้โจทก์เข้าอยู่อาศัยในอาคารของจำเลย การที่โจทก์เข้าอยู่อาศัยในอาคารของจำเลยและขอหมายเลขบ้านเลขที่ 50/259 ติดตั้งมิเตอร์ประปาและไฟฟ้าก็ไม่มีอำนาจทำได้และเป็นการละเมิดต่อจำเลยราคาที่ดินพร้อมอาคารปัจจุบันราคาไม่เกิน 650,000 บาท การที่โจทก์และบริวารเข้าไปอยู่อาศัยในอาคารของจำเลยทำให้จำเลยได้รับความเสียหายขาดประโยชน์จากการนำออกให้เช่า จะได้ค่าเช่าไม่ต่ำกว่าเดือนละ 3,500 บาท ถึงวันฟ้องแย้งเป็นเวลา 31 เดือนเป็นเงิน 108,500 บาท ขอให้ยกฟ้อง และบังคับให้โจทก์ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารเลขที่ 50/259 หมู่ 7ตำบลเสาธงหิน อำเภอบางใหญ่ จังหวัดนนทบุรี และส่งมอบอาคารดังกล่าวในสภาพเรียบร้อยแก่จำเลย ห้ามโจทก์และบริวารเกี่ยวข้องอีกต่อไป กับให้โจทก์ชำระค่าขาดประโยชน์เป็นเงิน 108,500 บาทพร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องแย้งจนกว่าจะชำระเสร็จและค่าขาดประโยชน์เดือนละ 3,500 บาทนับถัดจากวันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าจะส่งมอบอาคารคืนจำเลยในสภาพเรียบร้อย
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า เมื่อวันที่ 6 มีนาคม 2531จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินและทำสัญญาปลูกสร้างอาคารบนที่ดินตามฟ้องในวันเดียวกัน จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ติดตั้งมิเตอร์ประปาไฟฟ้าให้แล้วเสร็จก่อนกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามที่ตกลงไว้ในสัญญาและไม่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์โดยอ้างว่า หุ้นส่วนของจำเลยมีปัญหาฟ้องกันเองตามคดีหมายเลขแดงที่ 9360/2534 ของศาลแพ่งซึ่งในคดีดังกล่าวจำเลยแถลงต่อศาลยินยอมให้ผู้ทำสัญญากับจำเลยเข้าไปอยู่อาศัยในอาคารได้ และจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้เมื่อหุ้นส่วนของจำเลยตกลงกันได้แล้ว เมื่อวันที่ 27 พฤษภาคม2532 จำเลยได้ไปลงรายงานประจำวันเกี่ยวกับคดีที่สถานีตำรวจภูธรอำเภอบางใหญ่ว่าจะไม่ดำเนินคดีอาญาแก่ผู้เข้าไปอยู่อาศัยในอาคารที่ได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินและว่าจ้างจำเลยปลูกสร้างอาคารโจทก์เป็นผู้ว่าจ้างจำเลยปลูกสร้างอาคาร โจทก์จึงเป็นเจ้าของอาคารและเข้าไปอยู่อาศัยในฐานะเป็นเจ้าของอาคาร จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินให้แก่โจทก์แล้วย่อมไม่มีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินและอาคารจำเลยไม่มีสิทธิฟ้องแย้งขับไล่โจทก์และเรียกค่าขาดประโยชน์ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยโอนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 44998ตำบลเสาธงหิน อำเภอบางใหญ่ จังหวัดนนทบุรี เนื้อที่ 41 ตารางวาพร้อมอาคารเลขที่ 50/259 หมู่ที่ 7 ตำบลเสาธงหิน อำเภอบางใหญ่จังหวัดนนทบุรี ซึ่งปลูกบนที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์โดยปราศจากภาระผูกพันในราคาตามที่ได้ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อขายที่ดินและสัญญาว่าจ้างปลูกสร้างอาคาร และให้จำเลยรับเงินค่าที่ดินและค่าจ้างปลูกสร้างอาคารในส่วนที่เหลือจำนวน 270,000 บาทจากโจทก์ หากจำเลยไม่ยินยอมไปจดทะเบียนโอนทรัพย์พิพาทดังกล่าวให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทน หากไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารพิพาทได้เพราะเหตุพ้นวิสัยให้จำเลยชำระเงิน 730,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้ยกฟ้องแย้งจำเลย
จำเลย อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า หากจำเลยไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารให้แก่โจทก์ได้ ให้จำเลยชำระราคาเป็นเงิน 500,000บาท ให้ยกฟ้องแย้งจำเลย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
จำเลย ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ประเด็นวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยมีว่าฟ้องแย้งของจำเลยเกี่ยวกับฟ้องเดิมหรือไม่นั้น พิเคราะห์แล้วเดิมโจทก์ฟ้องกล่าวอ้างว่าจำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินและสัญญาว่าจ้างปลูกสร้างอาคารกับโจทก์ แต่ปรากฏว่าจำเลยไม่โอนที่ดินและอาคารให้โจทก์ จึงฟ้องขอให้ศาลบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาซึ่งมูลคดีที่โจทก์ฟ้องสืบเนื่องมาจากกรณีจำเลยผิดสัญญาส่วนจำเลยฟ้องแย้งอ้างว่าโจทก์เข้าไปอยู่ในที่ดินและอาคารของจำเลยโดยไม่มีสิทธิ ซึ่งมูลคดีที่จำเลยฟ้องแย้งสืบเนื่องมาจากโจทก์กระทำละเมิดต่อทรัพย์สินของจำเลย ฟ้องแย้งของจำเลยดังกล่าวจึงไม่เกี่ยวกับฟ้องเดิม ปัญหาฟ้องแย้งเกี่ยวกับฟ้องเดิมหรือไม่นั้นเป็นปัญหาเกี่ยวกับอำนาจฟ้องซึ่งเป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลอุทธรณ์มีอำนาจหยิบยกขึ้นวินิจฉัยเองได้ฉะนั้น ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าฟ้องแย้งของจำเลยไม่เกี่ยวกับฟ้องเดิม แล้วพิพากษายกฟ้องแย้งของจำเลยจึงชอบแล้ว
พิพากษายืน
