แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
สัญญาเช่าฉบับเดิมห้ามมิให้โอนสิทธิการเช่า หรือให้เช่าช่วงหรือให้ผู้อื่นเข้าครอบครองสถานที่เช่าก่อนได้รับอนุญาตจากจำเลยผู้ให้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษร ต่อมาโจทก์(ผู้เช่า) กับจำเลยได้ทำบันทึกเพิ่มเติมสัญญาเช่าฉบับเดิม โดยกำหนดข้อตกลงกันขึ้นใหม่ ให้ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าได้โดยต้องขออนุญาตและได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเสียก่อนและในกรณีโอนสิทธิการเช่าให้ผู้อื่น นอกจากผู้สืบสันดานหรือบุตรของผู้สืบสันดานของผู้เช่าแล้วผู้เช่าจะต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอน.หรือการเปลี่ยนแปลงสัญญาเช่าภายในวงเงินไม่เกิน 30,000 บาท ทั้งนี้แล้วแต่อัธยาศัยของผู้ให้เช่า ดังนี้การที่โจทก์ (ผู้เช่า) ขอโอนสิทธิการเช่าให้นางน้อย แม้ให้นางน้อยเข้าอยู่ในสถานที่เช่าก่อนได้รับอนุญาต จึงไม่ผิดเงื่อนไขแห่งสัญญาเช่าเพิ่มเติม
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า ตึกแถว 3 ชั้นครึ่ง 1 คูหาของจำเลยนั้น โจทก์เป็นฝ่ายออกเงินค่าก่อสร้าง โจทก์จึงได้สิทธิการเช่าในอัตราค่าเช่าเดือนละ 120 บาท มีกำหนดเวลาเช่า 12 ปีนับแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2513 และได้จดทะเบียนการเช่าแล้วตามสัญญาเช่า จำเลยยอมให้โจทก์มีสิทธิโอนสิทธิการเช่าให้กับผู้อื่นได้ภายในอายุการเช่า ซึ่งขณะนี้เหลือระยะเวลาการเช่าอีก 10 ปี 9 เดือน ถ้าเป็นการโอนสิทธิการเช่าระหว่างโจทก์กับผู้สืบสันดานของโจทก์แล้ว จำเลยยอมสละสิทธิไม่เรียกเก็บเงินค่าธรรมเนียมการโอนหรือการเปลี่ยนแปลงสัญญานั้น แต่ประการใดถ้าเป็นการโอนสิทธิการเช่าให้กับผู้อื่น โจทก์ต้องชำระเงินให้แก่จำเลยภายในวงเงินไม่เกิน 30,000 บาทตามแต่อัธยาศัยของจำเลย ปรากฎตามข้อตกลงบันทึกเพิ่มเติมสัญญาเช่าฉบับลงวันที่ 19 สิงหาคม 2512 ท้ายฟ้อง โจทก์มีความประสงค์โอนสิทธิการเช่าให้แก่นางน้อย จึงทำหนังสือขออนุญาตโอนสิทธิการเช่าให้แก่นางน้อยไปยังจำเลยโดยยอมเสียเงินค่าธรรมเนียมให้แก่จำเลย 30,000 บาท ทางจำเลยไม่ยอมอนุญาต ขอให้บังคับจำเลยยินยอมอนุญาตให้โจทก์โอนสิทธิการเช่าไปยังนางน้อยได้ภายในกำหนดเวลาเช่า โดยให้จำเลยมีสิทธิได้รับเงินค่าโอนจากโจทก์ 30,000 บาทตามสัญญา
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่าจำเลยไม่เคยตกลงโอนสิทธิการเช่าให้แก่ผู้มีชื่อตามฟ้อง และข้อเท็จจริงไม่ปรากฏว่าจำเลยอนุญาตให้โจทก์โอนสิทธิการเช่าเป็นลายลักษณ์อักษรที่จะต้องปฏิบัติตามสัญญาเช่าแต่อย่างใด และจำเลยมีสิทธิเรียกร้องให้โจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยเกินกว่าบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติม โจทก์ให้นางน้อยและครอบครัวเข้าไปครอบครองใช้ประโยชน์ในตึกรายพิพาทแล้วโดยมิได้รับความยินยอมจากจำเลยเป็นลายลักษณ์อักษร เป็นการผิดสัญญาเช่า และโจทก์ก่อสร้างเพิ่มเติมเป็นการผิดสัญญาเช่า ขอให้ขับไล่โจทก์และบริวารออกจากตึกพิพาท
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า บันทึกเพิ่มเติมสัญญาเช่าลบล้างสัญญาเช่าฉบับเดิม โจทก์มีสิทธิให้นางน้อยผู้รับโอนเข้ามาอยู่ในตึกในระหว่างที่โจทก์ขอชำระค่าธรรมเนียมการโอนแก่จำเลยได้ โจทก์มิได้ก่อสร้างเพิ่มเติมให้ตัวตึกเสียหาย
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยยอมให้โจทก์โอนสิทธิการเช่าโดยให้จำเลยมีสิทธิได้รับเงินค่าโอนจากโจทก์ 30,000 บาท
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาต่างตอบแทนกันให้โจทก์ออกเงินค่าก่อสร้างตึกพิพาทในที่ดินของจำเลยเป็นจำนวน122,000 บาท และเงินบำรุงวัดจำเลยอีก 43,000 บาท เมื่อสร้างเสร็จแล้วจำเลยให้โจทก์เช่ามีกำหนดเวลา 12 ปีนับแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์2513 ตามหนังสือสัญญาเช่าฉบับลงวันที่ 19 สิงหาคม 2512 ซึ่งได้จดทะเบียนการเช่าแล้วตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.2 ข้อ 11 ได้ตกลงกันไว้ว่า “ผู้เช่าสัญญาว่าจะไม่นำสถานที่เช่าทั้งหมดหรือส่วนหนึ่งส่วนใดไปโอนหรือให้เช่าช่วงหรือยอมให้ผู้อื่นเข้าอยู่ครอบครองหรือใช้ประโยชน์แทนตลอดระยะเวลาเช่าที่ระบุไว้ในสัญญานี้ เว้นแต่จะได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ให้เช่า” ต่อมาในวันรุ่งขึ้นโจทก์จำเลยได้ตกลงทำบันทึกเพิ่มเติมสัญญาเช่ากันขึ้นใหม่ตามเอกสารหมายจ.3 โดยจำเลยยอมให้โจทก์มีสิทธิโอนสิทธิการเช่าให้กับผู้อื่นได้ภายใต้เงื่อนไขคือ 1.ผู้เช่าต้องขออนุญาตจากผู้ให้เช่าและผู้ให้เช่าได้อนุญาตแล้ว 2. ถ้าเป็นการโอนสิทธิการเช่าระหว่างผู้เช่ากับผู้สืบสันดานหรือบุตรของผู้สืบสันดาน ผู้ให้เช่าไม่เรียกเก็บค่าธรรมเนียมการโอนหรือการเปลี่ยนแปลงสัญญาเช่า 3. ถ้าผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าให้ผู้อื่น ผู้เช่าต้องชำระเงินให้แก่ผู้ให้เช่าเป็นค่าธรรมเนียมการโอนหรือการเปลี่ยนแปลงสัญญาเช่าให้แก่ผู้มีชื่อได้เป็นคู่สัญญาเช่าคนใหม่ภายในวงเงินไม่เกิน 30,000 บาท ทั้งนี้แล้วแต่อัธยาศัยของผู้ให้เช่า วินิจฉัยว่าบันทึกเพิ่มเติมสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.3 เป็นการเปลี่ยนแปลงสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.2ข้อ 11 โดยกำหนดข้อตกลงกันขึ้นใหม่ ให้ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าได้โดยต้องขออนุญาตและได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเสียก่อน และในกรณีที่โอนสิทธิการเช่าให้ผู้อื่นนอกจากผู้สืบสันดานหรือบุตรของผู้สืบสันดานของผู้เช่าแล้ว ผู้เช่าจะต้องเสียค่าธรรมเนียมในการโอนหรือการเปลี่ยนแปลงสัญญาเช่าภายในวงเงินไม่เกิน 30,000 บาท ทั้งนี้แล้วแต่อัธยาศัยของผู้ให้เช่า จึงจะโอนสิทธิการเช่ากันได้ กรณีของโจทก์เป็นการขอโอนสิทธิการเช่าให้แก่นางน้อย การที่โจทก์ให้นางน้อยเข้าอยู่ในสถานที่เช่าก่อนได้รับอนุญาตให้โอนสิทธิการเช่าจึงไม่ผิดเงื่อนไขข้อ 1 แห่งสัญญาเช่าเพิ่มเติมตามเอกสารหมาย จ.3
พิพากษายืน
