แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยแล้วว่า การที่จำเลยเปลี่ยนแปลงผนังห้องชุดจากอิฐฉาบปูนไปเป็นผนังยิปซัม ก่อสร้างห้องน้ำสำหรับห้องนอนใหญ่เปลี่ยนไปจนล้ำเข้าไปในเนื้อที่ของห้องนอนใหญ่ถึงประมาณครึ่งหนึ่งของเนื้อที่ห้องน้ำรวมทั้งเนื้อที่ของห้องชุดจากทั้งหมด 117 ตารางเมตรเหลือเพียง 96 ตารางเมตรขาดหายไป 21 ตารางเมตร คิดเป็นร้อยละ 17.95 ของเนื้อที่ตามสัญญาที่ทำกับโจทก์นั้น ล้วนแต่เป็นข้อสำคัญ โดยเฉพาะเนื้อที่ที่ขาดตกบกพร่องเกินกว่าร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ทั้งหมด อันเป็นการขาดตกบกพร่องถึงขนาดซึ่งหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญากับจำเลยอย่างแน่นอนโจทก์จึงมีสิทธิเลิกสัญญาได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466ฎีกาจำเลยที่โต้เถียงคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ในปัญหาดังกล่าวไม่มีเหตุที่จะเปลี่ยนแปลงคำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ได้ ศาลฎีกาโดยความเห็นชอบของรองประธานศาลฎีกา ซึ่งประธานศาลฎีกามอบหมายเห็นว่าฎีกาของจำเลยข้อนี้เป็นปัญหาที่ไม่ควรได้รับการวินิจฉัยตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ทั้งการที่โจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยล้วนมีสาเหตุหลายประการมิใช่เพียงสาเหตุที่จำเลยได้ใช้แผ่นยิปซัมเป็นฉากแต่ประการเดียวตามที่จำเลยอ้างในอุทธรณ์ ดังนั้น แม้ศาลฎีกาจะวินิจฉัยฎีกาของจำเลยในข้อนี้ก็ไม่ทำให้คำพิพากษาศาลอุทธรณ์เปลี่ยนแปลงไป ฎีกาของจำเลยข้อนี้จึงไม่เป็นสาระแก่คดีอันควรได้รับการวินิจฉัยจากศาลฎีกาเช่นกัน
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาซื้อขายอาคารที่พักเมืองทองธานี อาคารสุพรีเรียคอนโดมิเนียมทาวเวอร์ หมายเลข 2 ชั้นที่ 8 ห้องชุดเลขที่ ซี เนื้อที่ 117 ตารางเมตร ราคา 2,852,025 บาท ในวันทำสัญญาโจทก์วางเงินมัดจำจำนวน 285,202 บาท และโจทก์ได้ชำระเงินเป็นรายเดือนรวม 19 เดือนรวมเป็นเงินที่โจทก์ได้ชำระแก่จำเลยแล้วจำนวน 1,140,802 บาท คิดเป็นร้อยละ 40 ของราคาซื้อขายทั้งหมด ส่วนที่เหลืออีกร้อยละ 60 จำนวน1,711,215 บาท โจทก์จะต้องชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ต่อมาจำเลยมีหนังสือแจ้งกำหนดการรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดโครงการเลควิวคอนโดมิเนียม โดยให้โจทก์ไปทำการรับโอนกรรมสิทธิ์พร้อมชำระราคาส่วนที่เหลือจำนวน 1,608,572 บาท โจทก์จึงเข้าทำการตรวจห้องชุดปรากฏว่าจำเลยกระทำผิดสัญญาในส่วนสาระสำคัญ โจทก์ไม่สามารถรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวได้ โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยแก้ไขให้เป็นไปตามสัญญาจำเลยเพิกเฉย โจทก์ได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญา การกระทำของจำเลยทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายเป็นเงิน 171,120 บาท และโจทก์ยังขาดประโยชน์จากการให้เช่าห้องชุดดังกล่าวเดือนละ 29,250 บาทโจทก์ขอคิดเพียง 12 เดือน รวมเป็นเงิน 351,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 1,662,922 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงิน 1,140,802 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การว่า โจทก์และจำเลยได้ตกลงเกี่ยวกับเนื้อที่ห้องชุดที่ซื้อขายโดยประมาณและระบุอย่างชัดแจ้งในสัญญา โจทก์ไม่อาจเลิกสัญญาเพราะเนื้อที่ขาดหรือเกินราคาอาจปรับเปลี่ยนไปตามส่วนของเนื้อที่ และยังไม่ถึงขนาดที่โจทก์จะต้องบอกปัดหรือปฏิเสธไม่ยอมรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด จำเลยไม่ใช่ผู้ผิดสัญญา จำเลยได้ดำเนินการภายใต้สัญญาทุกประการ หากโจทก์ประสงค์จะใช้พื้นที่ส่วนกลางก็สามารถใช้ส่วนที่เสร็จเรียบร้อยแล้วได้ เมื่อโจทก์ยังไม่จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญา โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา เงินที่โจทก์ส่งชำระมาแล้วตกได้แก่จำเลยตามสัญญา โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหาย โจทก์มิได้ฟ้องเรียกห้องชุด สิทธิเรียกค่าขาดประโยชน์จึงไม่เกิดขึ้น ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 1,226,362.15 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 1,140,802 บาท นับแต่วันฟ้อง (วันที่ 15 กรกฎาคม 2539) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์คำขอของโจทก์นอกจากนี้ให้ยก
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ฎีกาของจำเลยในปัญหาที่ว่าโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาหรือไม่ ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยพยานหลักฐานที่โจทก์และจำเลยนำมาสืบแล้วฟังว่า จำเลยก่อสร้างห้องชุดพิพาทไม่เป็นไปตามสัญญาไม่ว่าการที่จำเลยเปลี่ยนแปลงผนังห้องชุดพิพาทจากอิฐฉาบปูนไปเป็นผนังแผ่นยิปซัม หรือจำเลยก่อสร้างห้องน้ำสำหรับห้องนอนใหญ่เปลี่ยนไปจนล้ำเข้าไปในเนื้อที่ของห้องนอนใหญ่ถึงประมาณครึ่งหนึ่งของเนื้อที่ห้องน้ำ รวมทั้งเนื้อที่ของห้องชุดพิพาทตามสัญญาจากทั้งหมดจำนวน117 ตารางเมตรเหลือเพียง 96 ตารางเมตร ขาดหายไป 21 ตารางเมตรคิดเป็นร้อยละ 17.95 ของเนื้อที่ตามสัญญา เหตุผลแห่งคำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ได้กล่าวไว้โดยละเอียดว่า ล้วนแต่เป็นข้อสำคัญของสัญญาโดยเฉพาะในส่วนเนื้อที่ที่ขาดตกบกพร่องไปซึ่งเกินกว่าร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้ในสัญญาเป็นการขาดตกบกพร่องถึงขนาดซึ่งหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญากับจำเลยอย่างแน่นอน โจทก์จึงมีสิทธิเลิกสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466ฎีกาของจำเลยที่ยกข้อโต้เถียงคำพิพากษาของศาลอุทธรณ์ในปัญหาดังกล่าวไม่มีเหตุผลที่จะเปลี่ยนแปลงคำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ได้ ศาลฎีกาโดยความเห็นชอบของรองประธานศาลฎีกาซึ่งประธานศาลฎีกามอบหมายเห็นว่า ฎีกาของจำเลยข้อนี้เป็นปัญหาที่ไม่ควรได้รับการวินิจฉัยจากศาลฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ฎีกาของจำเลยอีกข้อหนึ่งที่ว่า ที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยอุทธรณ์ของจำเลยในข้อที่ว่า จำเลยใช้แผ่นยิปซัมเป็นฉากเท่านั้น โดยศาลอุทธรณ์เห็นว่าเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น ทั้ง ๆ ที่พยานได้เบิกความถึงข้อต่อสู้ดังกล่าวในชั้นพิจารณาแล้วเป็นการไม่ชอบนั้น เห็นว่าเมื่อเหตุที่โจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยมีสาเหตุหลายประการ มิใช่มีเพียงสาเหตุที่จำเลยยกขึ้นอ้างเป็นข้ออุทธรณ์ดังกล่าวแต่ประการเดียว แม้ศาลฎีกาจะวินิจฉัยฎีกาของจำเลยในข้อนี้ ก็ไม่ทำให้คำพิพากษาของศาลอุทธรณ์เปลี่ยนแปลงไป ดังนั้น ฎีกาของจำเลยข้อนี้จึงไม่เป็นสาระแก่คดีอันควรได้รับการวินิจฉัยจากศาลฎีกา ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยเช่นกัน”
พิพากษายกฎีกาจำเลย
