แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
เมื่อสำนักงานปฎิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมโจทก์จัดซื้อที่ดินแล้วสิทธิของผู้เช่าที่ดินตามสัญญาเช่าหรือตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการเช่านาพ.ศ.2517ต้องสิ้นสุดลงตามพระราชบัญญัติการปฎิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ.2518มาตรา32ซึ่งเป็นผลของกฎหมายโดยไม่ต้องคำนึงถึงผู้เช่าจะเป็นใครหรือเช่าอยู่ตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านาหรือไม่เมื่อจำเลยที่1และท. ผู้ตายบุตรของจำเลยที่2ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินให้แก่โจทก์แล้วก็ถือว่าสัญญาเช่าที่ดินที่มีอยู่ระหว่างจำเลยที่1และท. กับจำเลยที่2ได้สิ้นสุดลงแล้วจำเลยที่1และท. ไม่จำต้องบอกกล่าวให้จำเลยที่3ผู้เช่าซื้อที่ดินก่อนส่วนพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ.2524เป็นกฎหมายที่บัญญัติสืบเนื่องมาจากพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านาพ.ศ.2517ซึ่งถูกยกเลิกหาได้มีผลกระทบถึงพระราชบัญญัติการปฎิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ.2518ไม่ผู้เช่าย่อมอยู่ในบังคับที่จะต้องปฎิบัติตามมาตรา32จำเลยที่3จึงไม่อาจอ้างสิทธิตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ.2524มายันโจทก์ได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลตามพระราชบัญญัติการปฎิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 เมื่อวันที่ 10 กรกฎาคม 2530จำเลยที่ 1 และนายทุเรียน อู่แสงทอง ได้ทำสัญญาจะขายที่ดินนาโฉนดเลขที่ 12686 ตำบลกฤษณา อำเภอบางปลาม้า จังหวัดสุพรรณบุรีเนื้อที่ 16 ไร่ 2 งาน ซึ่งเป็นของจำเลยที่ 1 และนายทุเรียนให้แก่โจทก์ในราคาไร่ละ 3,700 บาท รวมเป็นเงิน 61,050 บาทซึ่งในการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวนี้ จำเลยที่ 3ซึ่งเป็นผู้เช่าที่ดินเพื่อใช้ทำนาได้ทราบและเป็นผู้นำชี้การตรวจสอบสภาพที่ดินรวมทั้งได้ลงชื่อในฐานะผู้เช่าที่ดินด้วยต่อมานายทุเรียนได้ถึงแก่กรรมและจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นมารดาของนายทุเรียนได้รับโอนมรดกที่ดินแปลงดังกล่าวเฉพาะส่วนของนายทุเรียน เมื่อวันที่ 29 มิถุนายน 2531 และในวันเดียวกันนั้นจำเลยที่ 2 ได้ยกที่ดินเฉพาะส่วนของตนได้แก่จำเลยที่ 1 โดยเสน่หาต่อมาในวันที่ 1 กรกฎาคม 2531 จำเลยที่ 1 ได้ขายที่ดินแปลงดังกล่าวทั้งหมดให้แก่จำเลยที่ 3 และจำเลยที่ 4 ซึ่งเป็นภรรยาจำเลยที่ 3โจทก์ได้มีหนังสือแจ้งให้จำเลยที่ 1 และนายทุเรียนไปพบเพื่อรับเงินค่าที่ดินและนัดให้ไปทำการโอนที่ดินตามสัญญา แต่จำเลยที่ 1และที่ 2 ซึ่งเป็นทายาทของนายทุเรียนเพิกเฉย การที่จำเลยที่ 2ได้รับมรดกเฉพาะส่วนของนายทุเรียนได้นำที่ดินมรดกยกให้จำเลยที่ 1 โดยเสน่หาอันเป็นการทำให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้และเป็นบุคคลที่อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้ก่อนเสียเปรียบ และการที่จำเลยที่ 1 ขายและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้งแปลงให้แก่จำเลยที่ 3 และที่ 4 นั้น จำเลยที่ 3 และที่ 4ก็ทราบ ข้อเท็จจริงดีว่าเป็นการทำให้โจทก์เสียเปรียบเช่นกันโจทก์ไม่มีทางอื่นใดที่จะบังคับให้จำเลยที่ 3 และที่ 4 โอนที่ดินดังกล่าวเป็นของจำเลยที่ 1 และบังคับให้จำเลยที่ 1 โอนที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยที่ 2 คืนให้แก่จำเลยที่ 2 ได้ จึงขอให้พิพากษาเพิกถอนนิติกรรมสัญญาซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 12686 ตำบลกฤษณาอำเภอบางปลาม้า จังหวัดสุพรรณบุรี ซึ่งจำเลยที่ 1 ขายให้แก่จำเลยที่ 3 และที่ 4 ส่วนหนึ่ง และขอให้เพิกถอนนิติกรรมสัญญาให้โดยเสน่หาที่ดินโฉนดเลขที่ 12686 ระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 แล้วให้จำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 ในฐานะทายาทของนายทุเรียน ร่วมกันจดทะเบียนโอนที่ดินดังกล่าวให้โจทก์หากจำเลยทั้งสี่ไม่ปฎิบัติตามก็ให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนจำเลยทั้งสี่ด้วย ซึ่งโจทก์ตกลงจะชำระราคาที่ดินเป็นเงิน61,050 บาท ให้แก่จำเลยที่ 1 และที่ 2 ในวันจดทะเบียนโอนที่ดินดังกล่าว
จำเลยที่ 1 ให้การว่า จำเลยที่ 1 ขายที่ดินให้แก่จำเลยที่ 3และที่ 4 เนื่องจากเป็นผู้เช่าที่ดินมีสิทธิซื้อที่ดินได้ก่อนในราคาที่เจ้าของที่ดินประสงค์จะขาย และเนื่องจากผลการเสนอขายยังไม่เป็นที่แน่นอนว่า จำเลยที่ 1 จะต้องขายให้โจทก์ โจทก์ยังไม่ได้ตกลงรับซื้อจากจำเลยที่ 1 และไม่มีกำหนดเวลาว่าจะรับซื้อเมื่อใด โจทก์เพิ่งจะแจ้งให้จำเลยที่ 1 ทราบว่าตกลงรับซื้อตามสำเนาหนังสือแจ้งลงวันที่ 19 กรกฎาคม 2531 แต่จำเลยที่ 1ก็ไม่ได้รับหนังสือดังกล่าวจนกระทั่งโจทก์มาฟ้องเป็นคดีนี้จึงทราบทั้งเป็นเวลาล่วงพ้นกำหนด 1 ปี จึงไม่ผูกมัดจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1ยังไม่ได้รับเงินค่าที่ดินจากโจทก์ โจทก์ไม่เป็นเจ้าหนี้ผู้เสียเปรียบและยังไม่มีสิทธิใด ๆ ในที่ดินพิพาท โจทก์ไม่ได้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนได้ก่อน ขอให้ยกฟ้อง
จำเลยที่ 2 ให้การว่า จำเลยที่ 2 เป็นมารดาของนายทุเรียนผู้ตาย และเป็นทายาทผู้มีสิทธิได้รับมรดกเพียงคนเดียว จำเลยที่ 2ได้ไปติดต่อขอรับมรดกของนายทุเรียน แต่เนื่องจากจำเลยที่ 2มีสัญชาติจีน เจ้าหน้าที่แจ้งว่าไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้จึงต้องยกให้จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นบุตรชาย
จำเลยที่ 3 และที่ 4 ให้การว่า โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องเพิกถอนนิติกรรมสัญญาซื้อขายระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 3 และที่ 4
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์ว่าโจทก์ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติการปฎิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 หรือไม่ พิเคราะห์แล้วพระราชบัญญัติการปฎิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 บัญญัติว่า “เมื่อได้มีพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตปฎิรูปที่ดินใช้บังคับในท้องที่ใด และส.ป.ก. ได้จัดซื้อหรือเวนคืนที่ดินแปลงใดแล้ว ให้สิทธิของผู้เช่าในที่ดินแปลงนั้นตามสัญญาเช่า หรือตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการเช่านาเป็นอันสิ้นสุดลง” เห็นว่า ตามบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าวกำหนดไว้ชัดว่า เมื่อสำนักงานปฎิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมจัดซื้อที่ดินแล้ว สิทธิของผู้เช่าตามสัญญาเช่าหรือตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการเช่านาต้องสิ้นสุดลง ซึ่งเป็นผลของกฎหมายโดยไม่ต้องคำนึงถึงผู้เช่าจะเป็นใครหรือเช่าอยู่ตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านาหรือไม่ เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่า จำเลยที่ 1และนายทุเรียนผู้ตายบุตรของจำเลยที่ 2 ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินให้แก่โจทก์ ตามเอกสารหมาย จ.7 แล้ว ก็ถือว่า สัญญาเช่าที่ดินที่มีอยู่ระหว่างจำเลยที่ 1 และนายทุเรียนกับจำเลยที่ 3ได้สิ้นสุดลงแล้ว จำเลยที่ 1 และนายทุเรียนไม่จำต้องบอกกล่าวให้จำเลยที่ 3 ผู้เช่า ซื้อที่ดินก่อน หรือและไม่ต้องคำนึงถึงว่าจำเลยที่ 3 จะต้องทราบก่อนว่าจะมีการซื้อขายที่ดินกันหรือไม่สำหรับพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 นั้นก็เป็นกฎหมายที่บัญญัติสืบเนื่องมาจากพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านาพ.ศ. 2517 ซึ่งถูกยกเลิกไป ที่ต้องแก้ไขยกเลิก ก็เพราะพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 มีรายละเอียดไม่เหมาะสมแก้ไขเพื่อให้สมบูรณ์และมีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น หาได้แก้ไขมีผลกระทบถึงพระราชบัญญัติการปฎิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518ไม่ ผู้เช่าย่อมอยู่ในบังคับที่จะต้องปฎิรูปตามมาตรา 32 นี้ด้วยจำเลยที่ 3 จึงไม่อาจอ้างสิทธิตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มายันโจทก์ได้ อนึ่งเกี่ยวกับจำเลยที่ 2นั้น จำเลยที่ 2 เป็นผู้รับมรดกของนายทุเรียนจึงต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาจะซื้อขายด้วย จำเลยที่ 2 จะต้องจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อขาย จำเลยที่ 2ได้ยกที่ดินเป็นมรดกให้แก่จำเลยที่ 1 โดยเสน่หา โจทก์จึงมีสิทธิที่จะร้องขอให้เพิกถอนได้ ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาโจทก์ฟังขึ้น แต่อย่างไรก็ดี คดีนี้ศาลจะมีคำพิพากษาให้บังคับตามคำขอของโจทก์ได้ก็ต่อเมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยทั้งสี่ทำนิติกรรมตามฟ้องโดยรู้อยู่ว่าจะเป็นทางให้โจทก์เสียเปรียบ ปัญหาดังกล่าวนี้ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าจำเลยที่ 3 และที่ 4 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกซื้อที่ดินพิพาทมาโดยสุจริต โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 3 และที่ 4 ทั้งไม่อาจเพิกถอนนิติกรรมยกให้ที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 2 ผู้ให้กับจำเลยที่ 1ผู้รับให้ซึ่งเป็นนิติกรรมที่เกิดขึ้นก่อนที่จำเลยที่ 1 จะโอนขายให้แก่จำเลยที่ 3 และที่ 4 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 237 ประกอบด้วยมาตรา 238 และโจทก์ก็ได้อุทธรณ์ในปัญหานี้ต่อมา แต่ศาลอุทธรณ์ยังมิได้วินิจฉัยปัญหาดังกล่าวไว้ แม้คู่ความจะได้นำสืบข้อเท็จจริงกันมาเสร็จสิ้นเพียงพอที่ศาลฎีกาจะวินิจฉัยประเด็นดังกล่าวได้ก็ตาม แต่เพื่อให้การวินิจฉัยเป็นไปตามลำดับชั้นศาล จึงให้ย้อนสำนวนไปให้ศาลอุทธรณ์เป็นผู้วินิจฉัยในปัญหาข้อนี้”
พิพากษายกคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ให้ศาลอุทธรณ์พิจารณาคดีเฉพาะปัญหาว่า จำเลยทั้งสี่ทำนิติกรรมตามฟ้องทั้งที่รู้อยู่ว่าจะเป็นทางให้โจทก์เสียเปรียบหรือไม่ แล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดี
