แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
จำเลยทำสัญญาซื้อที่ดินจัดสรรจาก ล. โดยวางเงินให้ ผู้ขายแล้วบางส่วนและได้ทำสัญญาจ้างเหมาโจทก์ให้ ปลูกสร้างอาคารตึกแถวสองชั้น 1 หลังบนที่ดินนั้น จำเลย ได้ชำระเงินค่าที่ดินให้ผู้ขายแล้วบางส่วนและชำระค่าจ้าง ปลูกสร้างอาคารให้โจทก์ในวันทำสัญญาส่วนหนึ่งส่วนที่ เหลือแบ่งชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินงวดหนึ่งและเมื่อโจทก์ปลูกสร้างอาคารเสร็จ และจำเลยรับมอบแล้วอีก งวดหนึ่ง ระหว่างก่อสร้างได้มีพระราชกฤษฎีกากำหนดแนวทางหลวง ที่จะสร้างทางหลวงแผ่นดินประกาศใช้บังคับคลุมถึงที่ดินและ อาคารพิพาทแต่ข้อเท็จจริงยังไม่แน่นอนว่าที่ดินนั้นต้อง ถูกเวนคืนหรือไม่เพราะยังไม่ได้มีการสำรวจโดยเฉพาะเจาะจงและยังไม่มีข้อห้ามจำหน่ายจ่ายโอนโดยเด็ดขาดโดยให้มีการ โอนกรรมสิทธิ์ได้เมื่อได้รับอนุญาตจากเจ้าหน้าที่เวนคืน อสังหาริมทรัพย์เสียก่อนดังนี้ที่ดินแปลงที่จำเลยซื้อและ จ้างเหมาโจทก์ปลูกสร้างอาคารยังอยู่ในวิสัยที่ผู้ขายจะขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ขายให้จำเลยได้ หาได้ตกเป็นการ พ้นวิสัยที่จะโอนให้แก่กันไม่ จำเลยจึงจะยกข้ออ้างที่ ว่าที่ดินและอาคารถูกเวนคืนจึงไม่ต้องชำระค่าจ้างเหมาแก่ โจทก์หาได้ไม่ ข้อสัญญาจ้างเหมาระหว่างโจทก์จำเลยที่ว่า ถ้าผู้ว่าจ้าง ผิดนัดไม่ชำระค่าจ้างเหมาปลูกสร้างอาคารแก่ผู้รับจ้างไม่ว่า ในงวดใด ๆผู้รับจ้างมีสิทธิบอกเลิกสัญญาโดยถือว่ากรรมสิทธิ์ ในอาคารเป็นของผู้รับจ้างและยินยอมให้ผู้รับจ้างเข้า รับช่วงสิทธิการซื้อที่ดินแทนโดยมิคิดค่าตอบแทนและให้ผู้รับจ้างริบเงินค่าจ้างเหมาที่ได้ชำระให้แก่ผู้รับจ้าง ไว้แล้วทั้งหมดนั้นเป็นการกำหนดค่าสินไหมทดแทนไว้ล่วงหน้า ในกรณีที่ผู้ว่าจ้างไม่ชำระสินจ้างให้ตรงตามเวลาที่กำหนด ไว้ ถือเป็นเบี้ยปรับตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 382 ประกอบด้วย มาตรา 379 ซึ่งถ้าสูงเกินส่วนศาลมี อำนาจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ตาม มาตรา 383 เมื่อ โจทก์ปลูกสร้างอาคารตามสัญญาแล้วเสร็จและจำเลยรับมอบการที่ทำจากโจทก์แล้วไม่ชำระค่าจ้างเหมาแก่โจทก์และโจทก์บอกเลิก สัญญามาฟ้องขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากอาคารที่ สร้างขึ้นนั้นโดยถือว่ากรรมสิทธิ์ในอาคารตกเป็นของโจทก์ ตามข้อสัญญา และให้จำเลยส่งมอบอาคารดังกล่าวแก่โจทก์ใน สภาพเรียบร้อย หากส่งไม่ได้ให้ใช้เงินแทนดังนี้ ศาลย่อมพิพากษาลดเบี้ยปรับดังกล่าวเป็นให้จำเลยชำระเบี้ยปรับ เป็นเงินแก่โจทก์เท่านั้นโดยให้ยกคำขออื่นเสียได้ หมายเหตุ วรรคสองหารือในที่ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 5/2528
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดินจากนางลีนา ในราคา 159,900 บาทและชำระเงินค่าที่ดินไปแล้ว 150,000 บาท และในวันเดียวกันได้ทำสัญญาจ้างเหมาโจทก์ปลูกสร้างอาคารสองชั้นในที่ดินที่จำเลยซื้อในราคา 325,000 บาท แบ่งชำระเป็น3 งวด ถ้าจำเลยผิดนัดงวดใดให้โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญา ให้ถือว่ากรรมสิทธิ์ในอาคารที่ปลูกสร้างตกเป็นของโจทก์ และให้โจทก์เข้ารับช่วงสิทธิซื้อที่ดินแทนโดยไม่คิดค่าตอบแทน กับให้รับค่าจ้างเหมาที่จำเลยได้ชำระไว้แล้วทั้งหมด โจทก์ปลูกสร้างอาคารแล้วเสร็จและจำเลยและบริวารได้เข้าครอบครองอยู่อาศัยแล้ว แต่จำเลยผิดสัญญาไม่ชำระค่าจ้าง 275,000 บาท โจทก์ได้บอกเลิกสัญญา ขอศาลบังคับให้จำเลยและบริวารออกไปจากอาคารสองชั้นที่สร้างขึ้นตามสัญญาจ้างเหมา ให้จำเลยส่งมอบอาคารดังกล่าวให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย หากส่งไม่ได้ให้ใช้เงิน 325,000 บาทให้แสดงว่าเงิน 150,000 บาท ที่จำเลยชำระค่าที่ดินตกเป็นของโจทก์
จำเลยให้การว่า โจทก์และนางลีนา ได้ร่วมกันลงทุนปลูกสร้างอาคารจัดสรรขายพร้อมที่ดิน ระหว่างที่การก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จและยังไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ได้มีพระราชกฤษฎีกากำหนดแนวทางหลวงที่จะสร้างทางหลวงแผ่นดินสายคลองตัน หนองงูเห่า พ.ศ. 2522 ออกใช้บังคับ ที่ดินและบ้านพิพาทอยู่ในเขตทางหลวง โจทก์กับพวกไม่อาจโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านให้จำเลยได้ ต้องคืนเงินที่ได้รับชำระไว้แล้ว โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยชำระส่วนที่เหลืออีก
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยและบริวารออกจากอาคารตามฟ้องและส่งมอบอาคารแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย หากส่งมอบไม่ได้ให้ใช้เงิน 325,000 บาทแก่โจทก์ ให้โจทก์รับช่วงสิทธิผู้จะซื้อที่ดินโดยชำระเงินส่วนที่เหลือให้แก่ผู้ป่วย
จำเลยฎีกา
ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยได้ทำสัญญาซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 112468 กับนางลีนาซึ่งจัดสรรขาย ตามสัญญาซื้อขายลงวันที่ 4 กันยายน 2522 ราคา 159,900 บาท พร้อมกันนั้นก็ได้ทำสัญญาจ้างเหมาโจทก์ให้ปลูกสร้างอาคารสองชั้น 1 หลัง ตามแบบที่แสดงไว้ ณ ที่จัดสรรในที่ดินแปลงที่จำเลยซื้อ ค่าจ้างเหมา 325,000 บาท จำเลยได้ชำระเงินค่าที่ดินให้ผู้ขายแล้ว 150,000 บาท และชำระค่าจ้างปลูกสร้างอาคารให้โจทก์ในวันทำสัญญา 50,000 บาท ส่วนที่เหลือตกลงกันว่าจำเลยจะชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 25,000 บาท อีก 250,000 บาทจะชำระเมื่อโจทก์ปลูกสร้างอาคารเสร็จและจำเลยรับมอบแล้ว โจทก์ได้ปลูกสร้างอาคารแล้วเสร็จ จำเลยได้เข้าอยู่อาศัยในอาคารตั้งแต่วันที่ 2 มกราคม 2523 ได้มีพระราชกฤษฎีกากำหนดแนวทางหลวงที่จะสร้างทางหลวงแผ่นดินสายคลองตัน-หนองงูเห่า และทางแยกเข้าหนองงูเห่า พ.ศ. 2522 ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 2 พฤศจิกายน 2522 เจ้าหน้าที่กรมทางหลวงได้สำรวจแนวทางหลวงที่จะสร้างตามแผนที่หมาย ล.2 ซึ่งมีความกว้างตามพระราชกฤษฎีกา240 เมตร เมื่อต้นปี พ.ศ. 2523 โดยได้ทำเครื่องหมายสีแดงเป็นแนวทางไว้บนที่ดินห่างจากอาคารของจำเลยไปทางทิศตะวันตกประมาณ 30 เมตร แนวทางหมายสีแดงกว้างประมาณ 40 เมตร จำเลยไม่ชำระค่าจ้างเหมาปลูกสร้างที่ค้างสองงวดเป็นเงิน275,000 บาท โดยอ้างว่าที่ดินและอาคารต้องถูกเวนคืน โจทก์ได้มีหนังสือลงวันที่19 สิงหาคม 2523 บอกเลิกสัญญาจ้างเหมาให้จำเลยส่งมอบอาคารคืน
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาว่าที่ดินที่จำเลยซื้อปลูกสร้างอาคารถูกเวนคืนหรือไม่ถ้าถูกเวนคืนจะโอนกันได้หรือไม่นั้น พิเคราะห์แล้ว จำเลยเข้าใจว่าที่ดินที่ซื้ออยู่ในเขตที่จะเวนคืนเท่านั้น ที่ดินที่จำเลยซื้อก็ไม่มีคำสั่งให้อายัดเพราะอยู่ในเขตที่ต้องเวนคืนซึ่งปรากฏจากหนังสือของสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร ที่ มท.0613/ทม.4/643ลงวันที่ 12 กุมภาพันธ์ 2524 ประกอบกับคำเบิกความของนายชาตรี โมระกรานต์หัวหน้างานทะเบียนเขต 4 ประจำสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร เขตบางกะปิพยานจำเลยข้อเท็จจริงยังไม่เป็นที่แน่นอนว่าที่ดินที่จำเลยซื้อต้องถูกเวนคืนหรือไม่เพราะยังไม่มีสำรวจโดยเฉพาะเจาะจง ถึงแม้ว่าที่ดินที่จำเลยซื้อจะอยู่ในท้องที่ที่จะเวนคืน แต่ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 295 ข้อ 69 ก็ให้มีการโอนกรรมสิทธิ์กันได้เมื่อได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากเจ้าหน้าที่เวนคืนอสังหาริมทรัพย์หรือผู้ซึ่งได้รับมอบหมาย หาได้มีข้อห้ามจำหน่ายจ่ายโอนโดยเด็ดขาดไม่ จำเลยก็เบิกความยอมรับว่าผู้ขายได้ขอให้จำเลยรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินรายนี้ แต่จำเลยจะขอเงินคืนจึงตกลงกันไม่ได้ เห็นว่าที่ดินแปลงที่จำเลยซื้อและจ้างเหมาโจทก์ปลูกสร้างอาคารยังอยู่ในวิสัยที่ผู้ขายจะขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ขายให้จำเลยได้ดังเช่นรายอื่นหาได้ตกเป็นการพ้นวิสัยที่จะโอนให้แก่กันไม่ ส่วนที่โจทก์จะขอบังคับตามคำขอท้ายฟ้องได้เพียงใดนั้นเห็นว่า โจทก์ได้ทำการปลูกสร้างเหมาตามสัญญาจ้างจนแล้วเสร็จโดยจำเลยได้เข้าอยู่อาศัยในอาคารนั้นแล้ว ถือได้ว่าจำเลยได้รับมอบการที่ทำจากโจทก์แล้ว กรรมสิทธิ์ในอาคารที่จ้างจึงตกเป็นของจำเลยผู้ว่าจ้าง และเห็นว่าข้อสัญญาที่ว่าถ้าผู้ว่าจ้างผิดนัดไม่ชำระค่าจ้างเหมาปลูกสร้างอาคารแก่ผู้รับจ้างไม่ว่าในงวดใด ๆผู้รับจ้างมีสิทธิบอกเลิกสัญญาโดยให้ถือว่ากรรมสิทธิ์ในอาคารเป็นของผู้รับจ้างและยินยอมให้ผู้รับจ้างเข้ารับช่วงสิทธิการซื้อที่ดินแทนโดยมิคิดค่าตอบแทนและให้ผู้รับจ้างริบเงินค่าจ้างเหมาที่ได้ชำระให้แก่ผู้รับจ้างไว้แล้วทั้งหมดนั้น เป็นการกำหนดค่าสินไหมทดแทนไว้ล่วงหน้า ในกรณีที่ผู้ว่าจ้างไม่ชำระสินจ้างให้ตรงตามเวลาที่กำหนดไว้ ถือเป็นเบี้ยปรับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 382ประกอบด้วยมาตรา 379 ซึ่งถ้าสูงเกินส่วนศาลมีอำนาจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ตามมาตรา 383 สำหรับกรณีนี้จำเลยได้ชำระค่าที่ดินแล้ว 150,000 บาท ค่าจ้างเหมาปลูกสร้างอาคาร 50,000 บาท รวม 200,000 บาท และอาคารยังจะต้องตกเป็นของโจทก์อีก เท่ากับถูกริบทั้งที่ดินและอาคารทั้งหมด เมื่อพิจารณาเปรียบเทียบความเสียหายที่โจทก์ได้รับ คือค่าจ้างเหมาปลูกสร้างอาคารที่ควรจะได้รับอีก 275,000 บาท ตั้งแต่วันที่จำเลยได้เข้าอยู่อาศัยในอาคารนั้นคือตั้งแต่วันที่ 2 เมษายน 2523 เห็นว่า เป็นเบี้ยปรับที่สูงเกินส่วน เมื่อคำนึงทางได้ทางเสียของโจทก์ เห็นสมควรกำหนดเบี้ยปรับให้เป็นเงิน 325,000 บาท ที่ศาลอุทธรณ์ให้จำเลยรับผิดตามสัญญาดังที่โจทก์ขอบังคับทั้งหมด ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเบี้ยปรับเป็นเงิน 325,000 บาทแก่โจทก์คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยกเสีย ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ
