แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
คำวินิจฉัยของคชก.ตำบลเมื่อไม่มีฝ่ายใดอุทธรณ์ต่อคชก.จังหวัดจึงเป็นที่สุดตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ.2524มาตรา56วรรคสอง ตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ.2524มาตรา54วรรคหนึ่งถ้าผู้ให้เช่านาขายนาไปโดยไม่ปฎิบัติตามมาตรา53ไม่ว่านานั้นจะถูกโอนไปยังผู้ใดผู้เช่านามีสิทธิซื้อนาจากผู้รับโอนนั้นตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ผู้รับโอนซื้อไว้หรือราคาตลาดในขณะนั้นแล้วแต่ว่าราคาใดจะสูงกว่ากัน ศาลล่างทั้งสองกำหนดให้โจทก์ซื้อที่พิพาทคืนได้และไม่พิพากษาให้โจทก์ชำระค่าที่ดินตอบแทนดังนั้นเพื่อให้การบังคับตามสิทธิของโจทก์เสร็จสิ้นไปในเวลาอันสมควรคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งจะไม่ได้รับความเสียหายศาลฎีกาจึงกำหนดเวลาที่โจทก์จะต้องใช้สิทธิซื้อไว้ด้วย
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 14442ตำบลราษฎร์นิยม อำเภอไทรน้อย จังหวัดนนทบุรี เนื้อที่ 4 ไร่2 งาน 38 ตารางวา ของนายสังเวียน นามแก้ว กับจำเลยที่ 2เพื่อทำนา นายสังเวียนกับจำเลยที่ 2 ได้ขายที่ดินดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ 3 ไปในราคา 150,000 บาท โดยมิได้แจ้งให้โจทก์ทราบโดยทำเป็นหนังสือแสดงความจำนงจะขายนาตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 ทำให้โจทก์ไม่มีโอกาสใช้สิทธิซื้อที่ดินก่อนแล้วจำเลยที่ 3 ได้นำที่ดินดังกล่าวไปจำนองแก่นายสุรศักดิ์ เศรษฐพิพัฒน์ เป็นจำนวนเงิน 1,000,000บาท โจทก์จึงได้ยื่นเรื่องราวต่อคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบล (คชก.ตำบล) คลองขวาง และต่อมา คชก.ตำบลคลองขวางลงมติให้โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินกลับคืนได้ ตามมาตรา 54 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวในราคาและวิธีการชำระเงินที่จำเลยที่ 3 ซื้อไว้ในราคาปัจจุบัน ต่อมาเมื่อวันที่ 18ธันวาคม 2533 นายสังเวียนถึงแก่กรรม จำเลยที่ 1 เป็นทายาทโดยธรรมของนายสังเวียน โจทก์ขอให้จำเลยทั้งสามปฎิบัติตามคำวินิจฉัยของ คชก. ตำบลคลองขวางแล้ว แต่ไม่สามารถบังคับจำเลยทั้งสามได้ ขอให้พิพากษาว่า สัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างนายสังเวียน จำเลยที่ 2 กับจำเลยที่ 3 และสัญญาจำนองระหว่างจำเลยที่ 3 กับนายสุรศักดิ์ตกเป็นโมฆะ หากสัญญาจำนองยังมีผลบังคับใช้ให้จำเลยที่ 3 ไปจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองทั้งหมด และให้จำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 โอนขายที่ดินตามฟ้องให้แก่โจทก์ในราคา 150,000 บาท หากจำเลยทั้งสามไม่ปฎิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา
จำเลยที่ 1 ให้การว่า จำเลยที่ 1 เป็นบุตรของนายสังเวียน นามแก้ว นายสังเวียนไม่มีทรัพย์สินอันใดที่จะตกทอดเป็นมรดกแก่จำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 จึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ขอให้ยกฟ้อง
จำเลยที่ 2 ให้การว่า จำเลยที่ 2 ไม่เคยให้โจทก์เช่าที่ดินตามฟ้องทำนา เพียงแต่ยอมให้โจทก์ทำนาบนที่ดินดังกล่าวเป็นครั้งคราวโดยไม่คิดค่าตอบแทนใด ๆ จำเลยที่ 2 กับนายสังเวียน นามแก้ว ได้ขายที่ดินให้จำเลยที่ 3 ในราคา 641,250บาท ซึ่งโจทก์ก็ทราบดีอยู่แล้วและก็ไปด้วยในขณะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ต่อมาโจทก์ทราบว่าจำเลยที่ 3 นำที่ดินไปจำนองเป็นจำนวนเงิน 1,000,000 บาท จึงอยากได้ที่ดินและได้นำเรื่องไปร้องเรียนต่อคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลคลองขวาง ซึ่งก็ได้ลงมติให้โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินได้ในราคาและวิธีการชำระเงินที่จำเลยที่ 3 ซื้อไว้ในราคาปัจจุบันซึ่งมากกว่า 1,000,000 บาท โจทก์ไม่พอใจคำวินิจฉัยของ คชก.ตำบลคลองขวาง แต่ไม่อุทธรณ์ต่อ คชก.จังหวัดนนทบุรี ก่อนคำวินิจฉัยของ คชก. ตำบลคลองขวางจึงเป็นที่สุด โจทก์ยังไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้อง
จำเลยที่ 3 ให้การว่า จำเลยที่ 3 ซื้อที่ดินจากนายสังเวียน นามแก้ว และจำเลยที่ 2 โดยสุจริต ในราคา 641,250บาท ซึ่งโจทก์ทราบเรื่องมาตลอดและไม่เคยคัดค้าน การที่คณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมตำบลคลองขวางวินิจฉัยให้โจทก์ซื้อที่ดินกลับคืนได้ในราคาปัจจุบันแต่โจทก์ไม่พอใจยืนยันจะขอซื้อในราคา 150,000 บาท โจทก์จะต้องอุทธรณ์ต่อ คชก.จังหวัดนนทบุรีก่อนเมื่อโจทก์ไม่อุทธรณ์จึงทำให้คำวินิจฉัยของ คชก. ตำบลคลองขวางเป็นที่สุด โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินคืนจากจำเลยที่ 3 ได้ ในราคา 641,250 บาท หากจำเลยที่ 3 ไม่ยอมขายให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา คำขออื่นให้ยก และให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 1 และที่ 2
จำเลย ที่ 3 อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืน
จำเลย ที่ 3 ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยที่ 3 ฎีกาข้อแรกว่า ก่อนมีการเสนอขายที่พิพาทแก่จำเลยที่ 3 ได้มีการเสนอขายที่พิพาทให้โจทก์ก่อน แต่โจทก์ไม่ซื้อโจทก์จึงหมดสิทธิ คำวินิจฉัยของคชก. ตำบลคลองขวาง ไม่ชอบ เห็นว่าคำวินิจฉัยของ คชก.ตำบลคลองขวาง ไม่มีฝ่ายใดอุทธรณ์ต่อ คชก. จังหวัด จึงเป็นที่สุดตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524มาตรา 56 วรรคสอง
จำเลยที่ 3 ฎีกาต่อไปว่า ตามบันทึกรายงานการประชุมของคชก. ตำบลคลองขวางเอกสารหมาย จ.3 ลงมติให้โจทก์ซื้อที่พิพาทจากจำเลยที่ 3 ในราคาปัจจุบัน ไม่ใช่ลงมติให้ซื้อในราคา 641,250บาท แต่ราคาที่แท้จริงคือ 1,428,571.40 บาท เห็นว่า พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มาตรา 54 วรรคหนึ่งบัญญัติว่า ถ้าผู้ให้เช่านาขายนาไปโดยไม่ปฎิบัติตาม มาตรา 53ไม่ว่านานั้นจะถูกโอนไปยังผู้ใด ผู้เช่านามีสิทธิซื้อนาจากผู้รับโอนนั้นตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ผู้รับโอนซื้อไว้หรือราคาตลาดในขณะนั้น แล้วแต่ว่าราคาใดจะสูงกว่ากัน ปัญหาว่าราคาที่พิพาทที่จำเลยที่ 3 รับซื้อไว้จากจำเลยที่ 2 กับนายสังเวียนหรือราคาตลาดของที่พิพาทในวันที่จำเลยที่ 3 รับซื้อไว้ซึ่งเป็นราคาที่สูงกว่าเป็นราคาเท่าใดนั้น เห็นว่า แม้โจทก์แถลงรับข้อเท็จจริง ตามรายงานกระบวนพิจารณาของศาลชั้นต้นลงวันที่ 10 เมษายน 2535 ว่า จำเลยที่ 3 ได้นำที่พิพาทไปจำนองไว้แก่นายสุรศักดิ์ 100,000 บาท ตามสัญญาจำนองเอกสารหมาย จ.4 ซึ่งราคาจำนองดังกล่าวประมาณ 70 เปอร์เซ็นต์ ของราคาที่แท้จริงก็ตาม แต่จำเลยที่ 3 ก็เบิกความตอบทนายโจทก์ถามค้านว่า เมื่อคณะกรรมการมีมติให้โจทก์ซื้อที่พิพาทคืนได้ในวันที่ 5 กันยายน 2537 แม้จำเลยที่ 3 จะนำที่พิพาทไปจำนองไว้แก่นายสุรศักดิ์ บุตรเขย ถ้าหากโจทก์จะซื้อในราคาไร่ละ150,000 บาท จำเลยที่ 3 ก็จะขายและจะไปไถ่ถอนจำนองมาให้ข้อเท็จจริงจึงฟังได้ตามคำเบิกความของจำเลยที่ 3 ว่า ในวันที่22 กุมภาพันธ์ 2533 ราคาที่พิพาทไร่ละ 150,000 บาท ซึ่งเป็นราคาใกล้เคียงกับราคาที่จำเลยที่ 3 ซื้อมาจากจำเลยที่ 2 กับนายสังเวียน ฉะนั้นที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดให้โจทก์ซื้อที่พิพาทในราคา 641,250 บาท จึงชอบแล้ว จำเลยที่ 3 ฎีกาข้อสุดท้ายว่า ศาลล่างทั้งสองไม่พิพากษาบังคับให้โจทก์ชำระค่าที่ดินตอบแทนจำเลยที่ 3 ไม่ชอบ เห็นว่า เพื่อให้การบังคับตามสิทธิของโจทก์เสร็จสิ้นไปในเวลาอันสมควร คู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งจะได้ไม่ได้รับความเสียหาย จึงต้องกำหนดเวลาที่โจทก์จะต้องใช้สิทธิซื้อไว้ด้วย
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ใช้สิทธิซื้อที่พิพาทจากจำเลยที่ 3 ภายใน 30 วัน นับแต่วันอ่านหรือถือว่าได้อ่านคำพิพากษาฉบับนี้ให้โจทก์ฟัง นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
