แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
ในการซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับการเคหะแห่งชาติ โจทก์รับรองว่าจะรื้อถอนขนย้ายสิ่งปลูกสร้าง กับอพยพผู้อาศัยและบริวารออกไปจากที่ดินให้เสร็จสิ้นก่อนที่จะทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน หากไม่ปฏิบัติตามสัญญาหรือผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใด ยินยอมชดใช้ค่าเสียหาย 400,000 บาท อีกโสดหนึ่งด้วย ดังนั้นถึงแม้โจทก์จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่การเคหะแห่งชาติไปแล้ว โจทก์ก็ยังมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขและข้อตกลงในสัญญา มิฉะนั้นอาจถูกเรียกร้องให้ชดใช้ค่าเสียหายได้ โจทก์จึงมีสิทธิทำสัญญาประนีประนอมยอมความกับจำเลยผู้อยู่อาศัยและทำประโยชน์ในที่ดินที่โจทก์ขาย และมีอำนาจฟ้องบังคับตามสัญญาที่ทำกับจำเลยได้
ย่อยาว
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารรื้อถอนอาคารบ้านเรือนออกจากที่พิพาท กับให้จำเลยแต่ละสำนวนชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นรายเดือนนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะรื้อถอนบ้านเรือนออกจากที่พิพาท ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยทั้งยี่สิบเจ็ดสำนวนฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า “ข้อเท็จจริงได้ความว่า เดิมโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 3302, 3303, 3307, 3308, 3309, 3311 และ 3312ตำบลบางเสาธง อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ เนื้อที่ 3,000 ไร่เศษ ตามเอกสารหมาย จ.118 ถึง จ.125 เมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2519 โจทก์ตกลงขายที่ดินดังกล่าวให้แก่การเคหะแห่งชาติ โดยตกลงขายพร้อมกับเจ้าของที่ดินแปลงอื่นซึ่งมีที่ดินอยู่ติดต่อกันอีก 4 เจ้าของ ทำสัญญาซื้อขายรวมกันในฉบับเดียว ต่อมาวันที่ 13 ธันวาคม 2519 ฝ่ายโจทก์ซึ่งเป็นผู้ขายจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ให้แก่การเคหะแห่งชาติ การเคหะแห่งชาติหักเงินค่าที่ดินไว้ร้อยละ 5 ของราคาที่ดิน เป็นเงิน 6,000,000 บาทเศษ เพื่อเป็นประกันว่าฝ่ายโจทก์จะจัดการให้ผู้ที่อยู่อาศัยในที่ดินซื้อขายรื้อถอนออกจากบ้านเรือนออกไปภายในเวลาที่ตกลงกันการเคหะแห่งชาติกำหนดจะทำประโยชน์ในที่ดินรวม 2 ระยะ เรียกว่า โครงการ1 และโครงการ 2 ตามลำดับ นายจรัล รัศมีแพทย์ นายอำเภอบางพลี เรียกจำเลยและผู้อื่นซึ่งอยู่อาศัยในที่ดินที่ซื้อขายไปประชุมหลายครั้ง เกี่ยวกับเรื่องให้ผู้ที่อยู่อาศัยออกไปจากที่ดิน และเกี่ยวกับเงินค่าชดเชยกับเงินค่ารื้อถอนอาคาร ในที่สุดตกลงทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันเมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2520 ว่าจำเลยและผู้อื่นซึ่งอยู่อาศัยในที่ดินในเขตโครงการ 2 ยินยอมออกจากที่ดินและรื้อถอนอาคารออกไปด้วย โดยฝ่ายโจทก์ให้เงินค่าชดเชยและค่ารื้อถอนอาคารในวันทำสัญญาตามเอกสารหมาย จ.4 ถึง จ. 117 ค่าชดเชยคิดจากเนื้อที่ดินที่ผู้อยู่อาศัยแต่ละรายครอบครองทำประโยชน์ในอัตราไร่ละ 400 บาท ก่อนทำสัญญาประนีประนอมยอมความ จำเลยเสียค่าเช่าที่ดินในอัตราร้อยละ100 บาทต่อปี ปัจจุบันการเคหะแห่งชาติยังยึดเงินค่าประกันการรื้อถอนอาคารของฝ่ายโจทก์ไว้จำนวน 2,000,000 บาทเศษ
พิเคราะห์แล้ว ปัญหาข้อแรกที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์มิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและโจทก์จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่การเคหะแห่งชาติไปแล้ว จึงไม่มีสิทธิทำสัญญาประนีประนอมยอมความและไม่มีอำนาจฟ้องนั้น โจทก์นำสืบว่า ที่ดินโจทก์ขายให้แก่การเคหะแห่งชาติเดิมเป็นของนายเป้ง โจทก์และเจ้าของที่ดินแปลงอื่นขายที่ดินให้แก่การเคหะแห่งชาติโดยมีเงื่อนไขและข้อตกลงตามสัญญาซื้อขายที่ดิน เอกสารหมาย จ.1 และบันทึกต่อท้ายสัญญาซื้อขายที่ดิน เอกสารหมาย จ.2 ส่วนจำเลยนำสืบว่า ที่ดินที่จำเลยอยู่อาศัยและทำประโยชน์เดิมเป็นของนายเป้ง ต่อมาเมื่อนายเป้งถึงแก่กรรมแล้วที่ดินจะตกเป็นของผู้ใด จำเลย ไม่ทราบ ทั้งจำเลยไม่ทราบด้วยว่าในการซื้อขายที่ดินระหว่างฝ่ายโจทก์กับการเคหะแห่งชาติจะมีข้อตกลงกันอย่างไร ศาลฎีกาเห็นว่านอกจากจำเลยจะทำสัญญาประนีประนอมยอมความกับโจทก์ ยินยอมออกจากที่ดินและรื้อถอนอาคารออกไป อันเป็นการยอมรับว่าที่ดินเป็นของโจทก์แล้ว จำเลยยังนำสืบเจือสมคำโจทก์ว่าเดิมที่ดินเป็นของนายเป้ง ซึ่งตามโฉนดเอกสารหมาย จ.118 ถึง จ.122ระบุว่า นายเป้งเป็นบิดาโจทก์ ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าที่ดินที่จำเลยอยู่อาศัยและทำประโยชน์เป็นส่วนหนึ่งของที่ดินที่โจทก์ตกลงขายให้แก่การเคหะแห่งชาติ ประกอบกับตามเอกสารหมาย จ.1 ข้อ 2.6 และ 9 ระบุว่า ผู้ขายและผู้ซื้อจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินภายใน 90 วันนับแต่วันทำสัญญา ผู้ขายรับรองว่าที่ดินที่ตกลงซื้อขายปราศจากการรอนสิทธิหรือการผูกพันใด ๆ และผู้ขายจะรื้อถอนขนย้ายสิ่งปลูกสร้างกับอพยพผู้อาศัยและบริวารออกไปจากที่ดินให้เสร็จสิ้นก่อนที่จะทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน หากผู้ขายไม่ปฏิบัติตามสัญญาหรือผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใด ยินยอมชดใช้ค่าเสียหายให้ผู้ซื้อเป็นเงิน 4,000,000 บาท อีกโสดหนึ่งด้วย ดังนั้นถึงแม้โจทก์จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่การเคหะแห่งชาติไปแล้ว โจทก์ก็ยังมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขและข้อตกลงในสัญญา มิฉะนั้นการเคหะแห่งชาติอาจเรียกร้องให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายได้โจทก์จึงมีสิทธิทำสัญญาประนีประนอมยอมความกับจำเลยและมีอำนาจฟ้อง”
พิพากษายืน
