แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
จำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะขายที่ดินให้จำเลยที่ 2 และที่3 เพื่อทำการปลูกสร้างตึกแถวใหม่ในที่ดินดังกล่าว แล้วจะเสนอขายแก่บุคคลภายนอกทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นรายห้อง โดยในสัญญามีข้อตกลงว่า ถ้าเกิดความจำเป็นต้องฟ้องขับไล่ผู้เช่าเดิมจำเลยที่ 2 จะฟ้องขับไล่เอง และจะไม่เรียกร้องจำเลยที่ 1 เกี่ยวกับค่าทดแทนใด ๆ ที่จะให้ผู้เช่าเดิม ดังนี้ ข้อตกลงดังกล่าวเป็นเพียงการกำหนดข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายเท่านั้น ไม่ปรากฏว่ามีข้อความใดแสดงว่าจำเลยที่ 1 ผู้จะขายได้ร่วมประกอบกิจการในการปลูกสร้างตึกแถวใหม่กับจำเลยที่ 2 ที่ 3 อันเป็นการแบ่งหน้าที่กันทำในระหว่างหุ้นส่วนด้วยกัน แม้ในสัญญาจะซื้อจะขายจะกำหนดต่อไปอีกว่า ผู้จะขายจะได้รับส่วนแบ่งจากการขายตึกแถวใหม่อีกร้อยละหกสิบของกำไรสุทธิก็เป็นเพียงข้อตกลงที่ผู้ซื้อจะยอมเพิ่มเติมให้จำเลยที่ 1 เป็นฝ่ายยอมรับแต่ผลกำไรอย่างเดียว ไม่ต้องร่วมรับผิดเมื่อขาดทุนด้วย จึงไม่ทำให้สัญญาจะซื้อจะขายกลายเป็นห้างหุ้นส่วนไปได้.
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทั้งสามเข้าเป็นหุ้นส่วนกัน ปลูกตึกแถวในที่ดินขายบุคคลทั่วไป โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายตึกแถวสี่ชั้นครึ่ง 1 ห้อง จากจำเลยที่ 2 ที่ 3 เป็นเงิน 800,000 บาทชำระราคา 6 งวด งวดแรกชำระวันทำสัญญา 100,000 บาท งวดสุดท้าย300,000 บาท ชำระวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์ได้ชำระราคาให้จำเลยไป 5 งวด รวมเป็นเงิน 500,000 บาทแล้ว ครั้นจำเลยที่ 2ที่ 3 ปลูกสร้างตึกแถวแล้วเสร็จ โจทก์ได้ติดต่อจำเลยทั้งสามขอให้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวให้โจทก์โดยโจทก์จะขอชำระราคางวดสุดท้าย 300,000 บาท จำเลยทั้งสามไม่ยอมโอน โจทก์ได้รับความเสียหายคิดเท่าดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของเงินที่โจทก์ชำระแต่ละงวดคิดจากวันที่จำเลยได้รับเงินถึงวันฟ้องเป็นดอกเบี้ย 375,000 บาท รวมค่าเสียหายของโจทก์เป็นเงิน 875,000 บาทขอให้บังคับจำเลยทั้งสามโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดที่ 5416 เนื้อที่22 ตารางวา พร้อมทั้งตึกแถวสี่ชั้นครึ่ง เลขที่ 3/22 ซึ่งปลูกสร้างในที่ดินเนื้อที่ดังกล่าวให้โจทก์และรับเงินจากโจทก์ 300,000 บาทหากจำเลยทั้งสามไม่สามารถโอนได้ ก็ให้ร่วมกันหรือแทนกันใช้เงินจำนวน 875,000 บาท พร้อมทั้งดอกเบี้ยร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงิน500,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเงินเสร็จ
จำเลยที่ 1 ให้การว่า เคยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับจำเลยที่ 2ที่ 3 หลายฉบับ แต่จำเลยที่ 2 ที่ 3 ผิดสัญญาไม่ทำการก่อสร้างและชำระเงินให้จำเลยที่ 1 ตามสัญญา จำเลยที่ 1 บอกเลิกสัญญาแล้วและให้ผู้อื่นทำการก่อสร้างต่อไป จำเลยที่ 1 ไม่ได้เป็นหุ้นส่วนกับจำเลยที่ 2 ที่ 3 และไม่เคยเชิดจำเลยที่ 2 ที่ 3 เป็นตัวแทนของจำเลยที่ 1 โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ฟ้องโจทก์เคลือบคลุมและขาดอายุความ
จำเลยที่ 2 ที่ 3 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 2 ที่ 3 ร่วมกันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดที่ 5416 เนื้อที่ 22 ตารางวา พร้อมตึกแถวสี่ชั้นครึ่งเลขที่ 3/22 ซึ่งปลูกในที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ และรับเงินจากโจทก์จำนวน 300,000 บาท หากไม่สามารถโอนได้ให้จำเลยที่ 2 ที่ 3คืนเงินจำนวน 500,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีเป็นเวลา 5 ปี แก่โจทก์
โจทก์อุทธรณ์ขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ร่วมรับผิดกับจำเลยที่ 2ที่ 3 ตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นด้วย
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ห้างฯ จำเลยที่ 2 โดยจำเลยที่ 3หุ้นส่วนผู้จัดการตกลงจะซื้อที่ดินรวม 4 โฉนด จากจำเลยที่ 1ในฐานะผู้จัดการมรดกของนางปาน นันทาภิวัธน์ ผู้จะขาย ก็เพื่อจะทำการปลูกสร้างตึกแถวใหม่ในที่ดินดังกล่าว เสนอขายแก่บุคคลภายนอกทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นรายห้อง จากสัญญาข้อ 3นั้นเองแสดงให้เห็นว่า ในที่ดินที่จะซื้อขายกันนั้นมีตึกแถวเดิมและมีผู้เช่าอาศัยอยู่ ดังนั้น การที่ห้างฯ จำเลยที่ 2 จะเข้าไปทำการปลูกสร้างตึกแถวใหม่ เพื่อให้บรรลุตามวัตถุประสงค์ที่จะซื้อที่ดินมาทำการปลูกสร้างตึกแถวขายพร้อมที่ดินเป็นรายห้องก็จะต้องดำเนินการให้ผู้เช่าตึกแถวเดิมออกไปและทำการรื้อตึกแถวเดิมเสียก่อน ภาระในการดำเนินการนี้ ได้ตกลงกันให้ห้างฯ จำเลยที่ 2ไปทำการตกลงกับผู้เช่าเอง หากจะต้องจ่ายเงินค่าทดแทนให้แก่ผู้เช่าห้างฯ จำเลยที่ 2 ก็จะมาเรียกร้องเอาจากจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นฝ่ายผู้จะขายไม่ได้ หรือถ้ามีความจำเป็นที่จะต้องฟ้องขับไล่ผู้เช่าจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นฝ่ายผู้จะขายก็จะมอบอำนาจให้ห้างฯ จำเลยที่ 2ไปจัดการดำเนินการฟ้องขับไล่ผู้เช่า โดยเสียค่าใช้จ่ายเองทั้งหมดและตามสัญญาข้อ 4 ที่กำหนดให้ห้างฯ จำเลยที่ 2 มีสิทธิเสนอขายตึกแถวใหม่พร้อมทั้งที่ดินได้ในนามของห้างฯ จำเลยที่ 2 ในระหว่างที่กำลังตกลงหรือฟ้องขับไล่ผู้เช่าให้ออกจากตึกแถวเดิมโดยต้องได้รับความยินยอมและต้องให้จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นฝ่ายผู้จะขายได้รับเงินค่าขายผ่อนชำระ เป็นค่าที่ดินก่อนนั้นล้วนแต่เป็นข้อตกลงในการซื้อขายที่ดินและการชำระราคาที่ดินไม่มีข้อตกลงตอนใดที่แสดงให้เห็นว่า จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นฝ่ายผู้จะขายได้เข้าไปร่วมประกอบกิจการในการปลูกสร้างตึกแถวใหม่กับห้างฯ จำเลยที่ 2 ที่โจทก์ฎีกาว่า จำเลยที่ 1 ได้ไปชี้แนวเขตที่ดินเพื่อปลูกสร้างตึกแถวใหม่ด้วยตนเอง เป็นการแบ่งหน้าที่กันทำระหว่างจำเลยทั้งสามผู้เป็นหุ้นส่วนด้วยกันแล้วนั้น ได้ความจากนายปัญจะ รมยานนท์ พยานโจทก์ว่า ถ้าผู้ขออนุญาตปลูกสร้างอาคาร ไม่ใช่เจ้าของที่ดิน จะต้องมีหนังสือให้ความยินยอมของเจ้าของที่ดินแนบมาด้วยก่อนที่จะอนุญาต เจ้าพนักงานโยธาจะต้องออกไปตรวจแนวเขต การชี้แนวเขตที่ดินที่ขออนุญาตนั้น หากเจ้าของที่ดินไม่ไป อาจมอบอำนาจให้ผู้อื่นไปชี้แทนได้ เห็นว่า จำเลยที่ 1ซึ่งเป็นฝ่ายผู้จะขายเป็นเจ้าของที่ดิน มีหน้าที่ที่จะต้องไปชี้แนวเขตที่ดินที่ยินยอมให้ห้างฯ จำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 3 เข้าทำการปลูกสร้างอาคาร ฉะนั้น ลำพังแต่การที่จำเลยที่ 1 ไปชี้แนวเขตที่ดินให้เจ้าพนักงานโยธาตรวจตามหน้าที่ที่จำเลยที่ 1จะต้องกระทำเพื่อให้ห้างฯ จำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 3 ได้รับหนังสืออนุญาตให้ปลูกสร้างอาคาร จึงหาใช่เป็นการเข้าไปร่วมประกอบกิจการในการปลูกสร้างตึกแถวใหม่กับห้างฯ จำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 3 ไม่ ส่วนตามสัญญาข้อ 5 ที่กำหนดให้จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นฝ่ายผู้จะขายได้รับส่วนแบ่งอีกร้อยละหกสิบของกำไรสุทธิ หากห้างฯ จำเลยที่ 2 ผู้จะซื้อมีกำไรจากการขายตึกแถวใหม่พร้อมที่ดินด้วยนั้น ก็เป็นข้อตกลงในการซื้อขายที่ดินที่ห้างฯ จำเลยที่ 2ผู้จะซื้อยอมที่จะให้เพิ่มเติมอีกด้วยเท่านั้น หาได้ทำให้สัญญาจะซื้อขายที่ดินดังกล่าวกลายเป็นสัญญาเข้าหุ้นส่วนไปไม่ เพราะจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นฝ่ายผู้จะขายยอมรับแต่ผลกำไรอย่างเดียว เมื่อขาดทุนไม่ต้องออกด้วย จำเลยที่ 1 กับห้างฯ จำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 3 จึงหาใช่เป็นหุ้นส่วนกันไม่ ฎีกาโจทก์ในปัญหาข้อนี้ฟังไม่ขึ้น…”
พิพากษายืน
