แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 15658 และตกลงซื้อที่ดินพิพาทซึ่งเป็นถนนที่อยู่ติดกับที่ดินดังกล่าวเมื่อวันที่ 20 พฤษภาคม 2519 ต่อมาวันที่ 19 ธันวาคม 2521 จำเลยได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 15658 ให้โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินอันเป็นการชำระหนี้ให้แก่โจทก์บางส่วน ถือเป็นการรับสภาพหนี้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/14 (1) อายุความย่อมสะดุดหยุดลง ระยะเวลาทีล่วงไปก่อนนั้นไม่นับเข้าในอายุความและเริ่มนับอายุความใหม่ตั้งแต่เหตุที่ทำให้อายุความสะดุดหยุดลงสิ้นสุดตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/15 สัญญาจะซื้อจะขายไม่มีกฎหมายกำหนดอายุความไว้โดยเฉพาะจึงมีอายุความ 10 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/30 และเริ่มนับอายุความใหม่ตั้งแต่วันที่ 20 ธันวาคม 2521 ในวันที่ 27 ตุลาคม 2530 จำเลยทำหนังสือว่าได้รับเงินจำนวน 50,000 บาท จากโจทก์เป็นค่าที่ดินส่วนที่เป็นถนนตามสัญญาจะซื้อจะขายลงวันที่ 20 พฤษภาคม 2519 ส่วนที่เหลือจะชำระให้ในวันที่ไปทำสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ ข้อความในหนังสือดังกล่าวบ่งชี้ว่าจำเลยรับว่ายังมีหนี้ต้องโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินส่วนที่เป็นถนนให้แก่โจทก์อยู่อีก จึงเป็นหนังสือรับสภาพหนี้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/14 (1) ทำให้อายุความสะดุดหยุดลงอีกครั้งหนึ่ง ระยะเวลาที่ล่วงไปก่อนนั้นไม่นับเข้าในอายุความ และเริ่มนับอายุความใหม่ตั้งแต่วันที่ 18 ตุลาคม 2530 เป็นต้นไป ซึ่งนับถึงวันที่ 22 ตุลาคม 2540 ที่โจทก์ฟ้องคดีนี้ยังไม่เกิน 10 ปี คดีโจทก์จึงยังไม่ขาดอายุความ
โมฆะกรรมนั้นไม่อาจให้สัตยาบันแก่กันได้และผู้มีส่วนได้เสียคนหนึ่งคนใดจะยกความเสียเปล่าแห่งโมฆะกรรมขึ้นกล่าวอ้างก็ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 172 วรรคหนึ่ง ปัญหาว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเป็นโมฆะหรือไม่ จึงเป็นปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้จำเลยจะไม่ได้ยกปัญหานี้ขึ้นกล่าวในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ จำเลยก็ยังมีสิทธิที่จะยกปัญหานี้ขึ้นกล่าวในชั้นฎีกาได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 249 วรรคสอง แม้ที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของถนนในหมู่บ้านที่จำเลยเป็นผู้ดำเนินการจัดสรรที่ดินและตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ก็ตาม แต่ภาระจำยอมนั้นเพียงแต่ทำให้เจ้าของภารยทรัพย์ต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตนหรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น และห้ามเจ้าของภารยทรัพย์ประกอบกรรมใด ๆ อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกตาม ป.พ.พ. มาตรา 1387 และ 1389 เท่านั้น เจ้าของภารยทรัพย์ยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ทั้งไม่มีบทกฎหมายใดห้ามเจ้าของภารยทรัพย์ขายหรือจำหน่ายจ่ายโอนกรรมสิทธิ์แต่อย่างใด จำเลยในฐานะเจ้าของที่ดินพิพาทจึงมีสิทธิขายที่ดินพิพาทได้ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจึงไม่เป็นโมฆะ จำเลยจึงต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 20 พฤษภาคม 2519 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับจำเลยซึ่งเป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด โดยโจทก์ตกลงซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 15658 ตำบลวัดอรุณ (บางกอกใหญ่ฝั่งเหนือ) อำเภอบางกอกใหญ่ กรุงเทพมหานคร ในราคาตารางวาละ 3,200 บาท เป็นเงิน 182,400 บาท กับตกลงซื้อที่ดินส่วนที่เป็นถนนซึ่งอยู่ติดกับที่ดินดังกล่าวเนื้อที่ประมาณ 20 ตารางวา เป็นเงิน 64,000 บาท ต่อมาวันที่ 19 ธันวาคม 2521 จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 15658 ให้แก่โจทก์ และส่งมอบที่ดินส่วนที่เป็นถนนเนื้อที่ประมาณ 20 ตารางวา ให้โจทก์ครอบครอง โจทก์จึงครอบครองที่ดินทั้งสองแปลงโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของเกินกว่า 10 ปี วันที่ 27 ตุลาคม 2530 จำเลยรับเงินค่าที่ดินส่วนที่เป็นถนนเป็นเงิน 50,000 บาท จากโจทก์ โดยจำเลยทำหนังสือการรับเงินไว้เป็นหลักฐานอ้างว่าจะไปดำเนินการแบ่งแยกโฉนดที่ดินให้แก่โจทก์ และยืนยันว่าเมื่อแบ่งแยกโฉนดที่ดินเสร็จจะดำเนินการไถ่ถอนจำนองและแจ้งให้โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ต่อมาโจทก์ทราบว่าจำเลยได้แบ่งแยกโฉนดที่ดิน ส่วนที่เป็นถนนที่ขายให้โจทก์เสร็จเมื่อวันที่ 2 สิงหาคม 2522 เป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 19631 มีเนื้อที่ดินเพิ่มขึ้นอีก 7 ตารางวา โจทก์ได้มอบหมายให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวทวงถามให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์ แต่จำเลยให้ทนายความมีหนังสือปฏิเสธการโอนและบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ การกระทำของจำเลยเป็นการผิดสัญญาทำให้โจทก์เสียหาย โจทก์ชำระค่าที่ดินแล้ว 50,000 บาท คงเหลือเพียง 14,000 บาท เมื่อแบ่งแยกโฉนดที่ดินเสร็จมีเนื้อที่ 27 ตารางวา ที่ดินมีเนื้อที่เพิ่มขึ้นอีก 7 ตารางวา เป็นเงิน 22,400 บาท รวมเป็นเงิน 36,400 บาท แต่ปัจจุบันที่ดินดังกล่าวมีราคา 540,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ หากไม่ไปให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา โดยให้จำเลยส่งมอบโฉนดเลขที่ 19631 แก่โจทก์เพื่อดำเนินการและให้จำเลยรับเงินจำนวน 36,400 บาท จากโจทก์ กับให้จำเลยชำระค่าธรรมเนียมจดทะเบียนนิติกรรมซื้อขายที่ดินและค่าภาษีเงินได้จากการขายที่ดินของจำเลยหากไม่ชำระให้โจทก์ชำระแทนโดยให้จำเลยคืนเงินส่วนนี้แก่โจทก์
จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยส่งมอบโฉนดที่ดินเลขที่ 19631 ตำบลวัดอรุณ (บางกอกใหญ่ฝั่งเหนือ) อำเภอบางกอกใหญ่ กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ดิน 27 ตารางวา แก่โจทก์ และให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์หากจำเลยไม่ปฏิบัติให้ถือเอาตามคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยโดยให้โจทก์และจำเลยชำระเงินค่าธรรมเนียมจดทะเบียนนิติกรรมซื้อขายที่ดินฝ่ายละเท่ากัน ให้จำเลยรับเงินค่าที่ดินจำนวน 36,400 บาท จากโจทก์
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า หากจำเลยไม่ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์ให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยนอกจากที่แก้ให้เป็นตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “…พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า จำเลยเป็นบริษัทจำกัดประกอบกิจการจัดสรรที่ดิน โดยจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลเมื่อวันที่ 22 กันยายน 2519 มีนายศรายุทธ อัศวทิพย์ไพบูลย์ เป็นกรรมการผู้มีอำนาจลงลายมือชื่อและประทับตราสำคัญของบริษัทจำเลยผูกพันจำเลยได้ โจทก์เป็นลูกค้าซื้อที่ดินในโครงการ 1 ของจำเลย โดยเมื่อวันที่ 19 ธันวาคม 2521 จำเลยได้จดทะเบียนโอนขายที่ดินที่จัดสรรโฉนดเลขที่ 15658 ตำบลวัดอรุณ (บางกอกใหญ่ฝั่งเหนือ) อำเภอบางกอกใหญ่ กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 57 ตารางวา ตามเอกสารหมาย จ.5 ให้แก่โจทก์ และโจทก์ยังได้เข้าครอบครองที่ดินพิพาทแปลงติดกันอีก 1 แปลง อันเป็นส่วนของที่ดินที่ขณะจำเลยจัดสรรแบ่งขายได้กันไว้เป็นถนนภายในหมู่บ้าน โดยด้านหนึ่งของที่ดินพิพาทจดคลองมอญ อีกด้านหนึ่งจดที่ดินที่โจทก์ซื้อจากจำเลยดังกล่าว ตามแผนผังเอกสารหมาย ล.1 (จ.24) ต่อมาเมื่อวันที่ 2 สิงหาคม 2522 มีการแบ่งแยกที่ดินพิพาทเป็นโฉนดเลขที่ 19631 ต่างหากออกมาจากที่ดินส่วนที่กันเป็นถนนเป็นเนื้อที่ 27 ตารางวา ตามเอกสารหมาย จ.10
ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า จำเลยได้รับเงินค่าที่ดินพิพาทจากโจทก์จำนวน 50,000 บาท ตามหนังสือการรับเงินเอกสารหมาย จ.9 หรือไม่ เห็นว่า โจทก์มีนางยุพา พุ่มคชา เป็นพยานเบิกความสนับสนุนคำเบิกความของตัวโจทก์ว่า ลายมือชื่อผู้รับเงินตามหนังสือรับเงินเอกสารหมาย จ.9 เป็นลายมือชื่อของนายศรายุทธ อัศวทิพย์ไพบูลย์ ซึ่งเป็นเจ้าของบริษัทจำเลย และเคยเป็นกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนจำเลย แม้นางยุพาจะไม่รู้เห็นขณะมีการทำหนังสือรับเงินเอกสารหมาย จ.9 แต่นางยุพาเคยทำงานกับจำเลยและนายศรายุทธเชื่อได้ว่านางยุพาเคยเห็นและจำลายมือชื่อของนายศรายุทธได้ คำเบิกความของนางยุพาจึงไม่ใช่พยานบอกเล่า แต่เป็นความเห็นและรับฟังเป็นพยานได้ไม่ต่างจากประจักษ์พยาน เมื่อพิจารณาเปรียบเทียบลายมือชื่อของนายศรายุทธในหนังสือการรับเงินเอกสารหมาย จ.9 กับลายมือชื่อของนายศรายุทธที่ปรากฏในเอกสารอื่น เช่น คำขอจดทะเบียนเอกสารหมาย จ.9 และใบรับรองเอกสารหมาย จ.20 เป็นต้นแล้ว ก็เห็นได้ว่ามีลักษณะการเขียนและลายเส้นเหมือนกัน นอกจากนี้โจทก์ยังมีพยานหลักฐานอื่นสนับสนุนดังที่ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยโดยละเอียดแล้วซึ่งศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย และไม่จำต้องกล่าวซ้ำอีก ฎีกาอื่นของจำเลยในปัญหานี้ล้วนเป็นข้อปลีกย่อยมิใช่เป็นข้อสาระสำคัญ แม้วินิจฉัยให้ก็ไม่ทำให้น้ำหนักพยานหลักฐานของโจทก์เสียไป ที่ศาลอุทธรณ์ฟังว่าจำเลยได้รับเงินค่าที่ดินพิพาทจากโจทก์จำนวน 50,000 บาท ตามหนังสือการรับเงินเอกสารหมาย จ.9 ชอบแล้ว
ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการต่อไปว่า คดีของโจทก์ขาดอายุความหรือไม่ เห็นว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติโดยคู่ความไม่โต้เถียงกันฟังได้ว่า โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.4 เมื่อวันที่ 20 พฤษภาคม 2519 ต่อมาวันที่ 19 ธันวาคม 2521 จำเลยได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 15658 ให้โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.4 อันเป็นการชำระหนี้ให้แก่โจทก์บางส่วน ถือเป็นการรับสภาพหนี้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/14 (1) อายุความย่อมสะดุดหยุดลง ระยะเวลาที่ล่วงไปก่อนนั้นไม่นับเข้าในอายุความ และเริ่มนับอายุความใหม่ตั้งแต่เหตุที่ทำให้อายุความสะดุดหยุดลงสิ้นสุดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/15 สัญญาจะซื้อจะขายไม่มีกฎหมายกำหนดอายุความไว้โดยเฉพาะ จึงมีอายุความ 10 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/30 และเริ่มนับอายุความใหม่ตั้งแต่วันที่ 20 ธันวาคม 2521 ในวันที่ 27 ตุลาคม 2530 จำเลยทำหนังสือว่าได้รับเงินจำนวน 50,000 บาท จากโจทก์เป็นค่าที่ดินส่วนที่เป็นถนนตามสัญญาจะซื้อจะขายลงวันที่ 20 พฤษภาคม 2519 ส่วนที่เหลือจะชำระให้ในวันที่ไปทำสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ ปรากฏตามหนังสือการรับเงินเอกสารหมาย จ.9 ข้อความในหนังสือดังกล่าวบ่งชี้ว่าจำเลยรับว่ายังมีหนี้ต้องโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินส่วนที่เป็นถนนให้แก่โจทก์อยู่อีก จึงเป็นหนังสือรับสภาพหนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/14 (1) ทำให้อายุความสะดุดหยุดลงอีกครั้งหนึ่ง ระยะเวลาที่ล่วงไปก่อนนั้นไม่นับเข้าในอายุความ และเริ่มนับอายุความใหม่ตั้งแต่วันที่ 28 ตุลาคม 2530 เป็นต้นไป ซึ่งนับถึงวันที่ 22 ตุลาคม 2540 ที่โจทก์ฟ้องคดีนี้ยังไม่เกิน 10 ปี คดีโจทก์จึงยังไม่ขาดอายุความ คำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ในประเด็นนี้ชอบแล้ว
ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการต่อไปว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเป็นโมฆะหรือไม่ เห็นว่า โมฆะกรรมนั้นไม่อาจให้สัตยาบันแก่กันได้และผู้มีส่วนได้เสียคนหนึ่งคนใดจะยกความเสียเปล่าแห่งโมฆะกรรมขึ้นกล่าวอ้างก็ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 172 วรรคหนึ่ง ปัญหาว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเป็นโมฆะหรือไม่ จึงเป็นปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้จำเลยจะไม่ได้ยกปัญหานี้ขึ้นกล่าวในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์จำเลยก็ยังมีสิทธิที่จะยกปัญหานี้ขึ้นกล่าวในชั้นฎีกาได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคสอง ในปัญหานี้แม้ข้อเท็จจริงจะได้ความว่าที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของถนนในหมู่บ้านศิวาลัยเคหะ ซึ่งเป็นหมู่บ้านที่จำเลยเป็นผู้ดำเนินการจัดสรรที่ดินและตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ก็ตาม แต่ภาระจำยอมนั้นเพียงแต่ทำให้เจ้าของภารยทรัพย์ต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตนหรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น และห้ามเจ้าของภารยทรัพย์ประกอบกรรมใดๆ อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไป หรือเสื่อมความสะดวกตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387 และ 1389 เท่านั้น เจ้าของภารยทรัพย์ยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ทั้งไม่มีบทกฎหมายใด ห้ามเจ้าของภารยทรัพย์ขายหรือจำหน่ายจ่ายโอนกรรมสิทธิ์แต่อย่างใด จำเลยในฐานะเจ้าของที่ดินพิพาทจึงมีสิทธิขายที่ดินพิพาทได้ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจึงไม่เป็นโมฆะดังที่จำเลยกล่าวอ้างจำเลยจึงต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยทุกข้อฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
