แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
กระทรวงการคลัง ทำสัญญากับโจทก์ให้โจทก์เป็นผู้ออกทุนทรัพย์ปลูกสร้างอาคารและสิ่งปลูกสร้างในที่ดินราชพัสดุ ยกกรรมสิทธิ์ให้กระทรวงการคลังและกระทรวงการคลังยอมให้โจทก์มีสิทธิเช่ามีกำหนด 20 ปี หากโจทก์ปลูกสร้างไม่เสร็จตามกำหนดสัญญา โจทก์ต้องส่งมอบสิ่งปลูกสร้างส่วนที่สร้างไม่เสร็จให้กระทรวงการคลังพร้อมกับชดใช้เงินจำนวนหนึ่ง ให้กระทรวงการคลังริบเอาเป็นของกระทรวงการคลัง และให้บอกเลิกสัญญาได้ทันที ปรากฏว่าโจทก์ปลูกสร้างอาคารตึกแถวงวดที่ 1 ซึ่งจะต้องทำรวม 52 คูหา เสร็จเพียง 40คูหารวมทั้งห้องพิพาทด้วย อีก 12 คูหายังไม่เสร็จกระทรวงการคลังได้บอกเลิกสัญญาทั้งหมดและบอกริบเอาตึกแถวที่สร้างเสร็จ 40 คูหา เมื่อสัญญาระหว่างโจทก์กับกระทรวงการคลังได้ยกเลิกกันไปโดยชอบเสียก่อนแล้ว โจทก์ย่อมไม่มีเหตุที่จะอาศัยข้อสัญญาที่หมดผลไปแล้วนั้น มาฟ้องขอให้บังคับกระทรวงการคลังยอมให้โจทก์เช่าห้องพิพาทได้ ส่วนผลงานที่โจทก์ได้ทำไปแล้ว โจทก์จะมีสิทธิเรียกร้องจากกระทรวงการคลังประการใด เป็นเรื่องที่จะต้องว่ากล่าวกันอีกส่วนหนึ่งต่างหาก
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 ทำสัญญาให้โจทก์เช่าที่ดินเพื่อก่อสร้างอาคาร 52 ห้อง โดยมีเงื่อนไขว่าสร้างเสร็จแล้ว ให้อาคารนั้นตกเป็นของจำเลยที่ 1 แต่จำเลยที่ 1 ยอมให้โจทก์เช่าหรือให้เช่าช่วงได้ มีกำหนด 20 ปี ถ้าโจทก์ผิดสัญญาหรือสร้างไม่เสร็จภายในกำหนด ยอมให้จำเลยที่ 1 บอกเลิกสัญญาและริบอาคารที่ยังสร้างไม่เสร็จ ครั้นครบกำหนด โจทก์สร้างเสร็จ 40 ห้อง จำเลยที่ 1 รับมอบถูกต้องแล้วรวมทั้งห้องพิพาทด้วย แต่จำเลยที่ 1 กลับบอกเลิกสัญญากับโจทก์และริบอาคารที่สร้างเสร็จ กับสั่งให้จำเลยที่ 2 เป็นตัวแทนทำสัญญาให้จำเลยที่ 3 เช่าห้องพิพาท จำเลยที่ 3 ได้บุกรุกเข้าไปอยู่ในห้องพิพาทและไม่เสียค่าเช่าให้โจทก์ ทำให้โจทก์เสียหาย ขอให้เพิกถอนสัญญาระหว่างจำเลยที่ 2 กับจำเลยที่ 3 ให้จำเลยทั้งสามคืนห้องพิพาทแก่โจทก์ ให้จำเลยที่ 1 ทำสัญญาให้โจทก์เช่าห้องพิพาทมีกำหนด 20 ปี ให้ขับไล่จำเลยที่ 3 และให้จำเลยทั้งสามร่วมกันใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์
จำเลยทั้งสามให้การว่า โจทก์ก่อสร้างตึกแถวไม่เสร็จตามกำหนดจำเลยที่ 1 บอกเลิกสัญญา โจทก์หมดสิทธิที่จะเช่าที่ดินต่อไปอาคารที่สร้างเสร็จแล้วย่อมตกเป็นส่วนควบของที่ดินที่ปลูกสร้างและตกเป็นของจำเลยที่ 1 ส่วนอาคารที่ยังสร้างไม่เสร็จก็ถูกริบจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 จึงเอาห้องพิพาทให้จำเลยที่ 3 เช่าได้
ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า การก่อสร้างยังไม่เสร็จตามสัญญาเป็นการผิดสัญญา และเมื่อบอกเลิกสัญญาแล้ว อาคารที่สร้างเสร็จแล้วรวมทั้งห้องพิพาทก็ตกเป็นของจำเลยที่ 1 โจทก์ไม่มีสิทธิใด ๆ เข้าเกี่ยวข้องอีก พิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า ตามสัญญาให้ริบได้แต่เฉพาะอาคารที่ยังสร้างไม่เสร็จเท่านั้น อาคารที่สร้างเสร็จแล้วตกเป็นของจำเลยที่ 1 แต่จำเลยที่ 1 ก็มีหน้าที่ทำสัญญาให้โจทก์เป็นผู้เช่าและยอมให้เช่าช่วงได้ ที่จำเลยที่ 1 เอาห้องให้จำเลยที่ 3 เช่า เป็นการผิดสัญญา พิพากษากลับ
จำเลยทั้งสามฎีกา
ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์ทำสัญญาก่อสร้างกับตัวแทนของจำเลยที่ 1 โดยโจทก์เป็นผู้ออกทุนทรัพย์ก่อสร้างอาคารและสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ยกให้เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 ยอมให้โจทก์เป็นผู้เช่ามีกำหนด 20 ปี ถ้าโจทก์ก่อสร้างไม่เสร็จตามกำหนด โจทก์ต้องส่งมอบสิ่งปลูกสร้างส่วนที่ไม่เสร็จให้จำเลยที่ 1 พร้อมกับชดใช้เงิน 200,000 บาท ให้จำเลยที่ 1 ริบเอาเป็นของจำเลยที่ 1 และให้บอกเลิกสัญญาได้ทันที ปรากฏว่าโจทก์ก่อสร้างอาคารตึกแถวงวดที่ 1 ซึ่งจะต้องทำ 52 คูหา เสร็จเพียง 40 คูหาอีก 12 คูหายังไม่เสร็จ จำเลยที่ 1 จึงบอกเลิกสัญญาทั้งหมดและบอกริบเอาตึกแถวที่สร้างเสร็จ 40 คูหานี้ด้วย
ปัญหามีว่า อาคารที่สร้างเสร็จ 40 คูหาอันมีห้องพิพาทรวมอยู่ด้วยโจทก์ยังมีสิทธิเช่าตามสัญญาก่อสร้างหรือไม่ หากถือได้ว่าเมื่อสัญญาก่อสร้างเลิกกันไปแล้วโดยชอบ ความผูกพันระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ตามสัญญาก่อสร้างก็เป็นอันหมดไป
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ตามสิทธิที่มีอยู่ในสัญญาก่อสร้างแต่อย่างเดียว มิใช่ตามสัญญาเช่าซึ่งยังมิได้ทำกันไว้เลย เมื่อสัญญาและข้อผูกพันต่าง ๆ ในสัญญาก่อสร้างดังกล่าวได้ยกเลิกกันไปโดยชอบเสียก่อนแล้วในขณะที่ฟ้องโจทก์ก็ไม่มีเหตุที่จะใช้ข้อสัญญาที่หมดผลไปแล้วนั้นมาขอให้ศาลบังคับจำเลยได้ ส่วนผลงานที่โจทก์ได้ทำไปแล้ว โจทก์จะมีสิทธิเรียกร้องจากจำเลยที่ 1 ประการใด เป็นเรื่องที่จะต้องว่ากล่าวกันอีกส่วนหนึ่งต่างหาก ส่วนปัญหาว่าจำเลยที่ 1 จะริบห้องที่สร้างเสร็จแล้วได้หรือไม่ ไม่จำต้องวินิจฉัย เพราะสัญญาสิ้นความผูกพันโจทก์ขอบังคับเอาห้องพิพาทไปเช่าอีกไม่ได้แล้ว พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์
