แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ฟ้องว่าโจทก์เป็นคนต่างด้าว สัญชาติจีน ไม่มีสนธิสัญญาให้มีกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ จึงขอเรียกมัดจำคืนจากจำเลยเพราะโจทก์ซื้อที่ดินตามสัญญากับจำเลยไม่ได้ จำเลยให้การว่าโจทก์ไม่เคยแจ้งให้จำเลยทราบว่าโจทก์เป็นจีน ไม่มีสิทธิหรือต้องขออนุญาตมีที่ดินเสียก่อนฯ ดังนี้ มีประเด็นที่โจทก์จะต้องแสดงฐานะของโจทก์แล้ว จะถือว่าจำเลยรับตามฟ้องโจทก์แล้วไม่ได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่าโจทก์เป็นคนสัญชาติจีน เชื้อชาติกวางตุ้ง เมื่อวันที่ 12 กุมภาพันธ์ 2497 จำเลยได้ทำสัญญาจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 3105 ตำบลปทุมวัน อำเภอปทุมวัน จังหวัดพระนคร ให้แก่โจทก์ราคา 1,400,000 บาท โจทก์ได้วางเงินมัดจำไว้แก่จำเลยเป็นเงิน 100,000 บาท ตกลงจะโอนที่ดินกันเมื่อมีการรังวัดกันแล้ว
เนื่องจากประเทศไทยกับประเทศจีนไม่มีสนธิสัญญากำหนดจะให้บุคคลของแต่ละประเทศมีกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศอีกฝ่ายหนึ่งได้เหตุนี้โจทก์จึงไม่มีสิทธิหรืออยู่ในฐานะที่จะได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานให้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามพระราชบัญญัติที่ดิน การโอนที่ดินตามสัญญาซื้อขายจึงไม่อาจกระทำได้ โจทก์จึงไม่มีทางได้กรรมสิทธิ์ตามที่ตกลงจะซื้อกับจำเลย ดังนั้นโจทก์จึงบอกเลิกสัญญา และขอมัดจำคืนจากจำเลย แต่จำเลยปฏิเสธไม่ยอมคืนเป็นเหตุให้โจทก์เสียหายโจทก์จึงฟ้องขอให้ศาลแสดงว่าสัญญาซื้อขายไม่อาจจะโอนที่ดินแก่กันได้ ให้จำเลยคืนเงินมัดจำพร้อมทั้งดอกเบี้ย
จำเลยรับว่าได้ทำสัญญาจะขายที่ดินให้โจทก์และรับเงินมัดจำจากโจทก์จริง แต่ต่อสู้ว่านอกจากเงินแล้วโจทก์ยังมอบโฉนดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้จำเลยอีกโดยตีราคา 40,000 บาท มีกำหนดจะไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ภายในกำหนด 180 วัน การชำระเงินราคาที่เหลือนั้นได้แบ่งออกเป็น 2 งวด คืองวดที่ 1 วันที่โฉนดที่ดินซึ่งไปรังวัดไว้ ณ หอทะเบียนที่ดินออกใหม่เรียบร้อยโจทก์ต้องชำระเป็นเงิน 600,000 บาทส่วนที่เหลือจะชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ ถ้าโจทก์ผู้ซื้อผิดสัญญาไม่ยอมรับซื้อหรือชำระเงินส่วนที่เหลือตามกำหนดที่กล่าวนี้ โจทก์ยอมให้ริบเงินมัดจำ 100,000 บาท และหลักทรัพย์โฉนดที่ดินที่วางมัดจำนั้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย
ก่อนที่โจทก์เข้าทำสัญญาจะซื้อที่ดินจากจำเลยก็ดี หรือขณะที่โจทก์ทำสัญญาจะซื้อกับจำเลยก็ดี โจทก์มิได้แจ้งให้จำเลยทราบว่าโจทก์เป็นบุคคลต่างด้าวไม่มีสิทธิหรืออยู่ในฐานะที่จะได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานให้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แต่โจทก์ได้แสดงให้ปรากฏแก่จำเลยว่าโจทก์มีสัญชาติไทยและมีสิทธิทำการซื้อรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยสมบูรณ์ ทั้งโจทก์ยังแจ้งแก่จำเลยอีกว่าโจทก์มีเจตนาจะนำไปเสนอขายหากำไรต่อองค์การรัฐบาล หรือสถานทูตอเมริกัน โจทก์ได้ขอร้องต่อจำเลยให้มีเงื่อนไขกำหนดไว้ในสัญญาข้อ 4 เปิดช่องให้โจทก์เอาที่ดินรายนี้ไปเสนอขายต่อผู้อื่น แล้วให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ตรงไปยังผู้รับซื้อที่ดินจากโจทก์ทีเดียว เพื่อไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์สองครั้ง
ต่อมาการรังวัดแบ่งแยกโฉนดที่ดินที่โจทก์ประสงค์จะซื้อจากจำเลยเสร็จเรียบร้อย จำเลยจึงมีหนังสือลงวันที่ 6 พฤษภาคม 2497 แจ้งให้โจทก์ทราบเพื่อให้โจทก์ชำระเงินงวดที่ 1 โจทก์ก็ออกเช็คล่วงหน้าลงวันที่ 8 มิถุนายน 2497 สั่งธนาคารแห่งเอเซียฯ จำกัด จ่ายเงินให้แก่จำเลยตามสัญญา 600,000 บาท ถึงกำหนดจำเลยได้นำเช็คนี้ไปเข้าบัญชีเงินฝากของจำเลยเพื่อรับเงินตามเช็ค ธนาคารส่งเช็คกลับคืนและแจ้งแก่จำเลยว่าโจทก์ไม่มีเงินจ่ายเพียงพอตามเช็ค การที่จำเลยไม่ได้รับเงิน 600,000 บาทจากโจทก์นี้ จำเลยถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาข้อ 4 จำเลยย่อมมีสิทธิที่จะริบเงินมัดจำและหลักทรัพย์ที่โจทก์วางไว้แก่จำเลยรวม 140,000 บาท ได้ตามสัญญาข้อ 6
จำเลยปฏิเสธว่าจำเลยไม่เลยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาจะซื้อขายและให้จำเลยคืนเงินมัดจำกับหลักทรัพย์ โจทก์ไม่มีสิทธิจะบอกเลิกสัญญากับจำเลย เพราะสัญญาจะซื้อขายระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นอันเสร็จเด็ดขาดแล้วตั้งแต่จำเลยไม่ได้รับเงินตามเช็คของโจทก์การที่โจทก์ผิดสัญญาไม่สามารถปฏิบัติการชำระราคาให้แก่จำเลยเนื่องจากโจทก์เสนอขายที่ดินไม่ได้ตามเจตนา โจทก์กระทำโดยไม่สุจริตมาแต่ต้นแล้ว
ศาลแพ่งพิจารณาแล้วฟังว่าโจทก์เป็นคนต่างด้าวโดยมีสัญชาติจีนโจทก์ได้ทำหนังสือสัญญาจะซื้อที่ดินของจำเลยเนื้อที่ 4 ไร่เศษในราคา 1,400,000 บาท ได้วางเงินสดมัดจำไว้ในวันทำสัญญา 100,000 บาทและได้มอบโฉนดที่ดินกับสิ่งปลูกสร้างตีราคา 40,000 บาทเป็นหลักประกันด้วยดังสัญญาจะซื้อจะซื้อขายหมาย ล.1
สัญญาข้อ 4 มีใจความว่าเมื่อโฉนดสำหรับที่ดินที่ซื้อขายกันได้ออกเรียบร้อยแล้ว โจทก์จะชำระเงินให้จำเลย 600,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์คือเมื่อทำสัญญาซื้อขายต่อเจ้าพนักงานโจทก์จะให้ใส่ชื่อบุคคลใดเป็นผู้เข้าชื่อทำสัญญารับโอนจากจำเลยก็ได้จำเลยไม่ถือเป็นเหตุเลิกสัญญา ถ้าไม่ขัดต่อกฎหมายและเจ้าพนักงานยินยอม
สัญญาข้อ 6 มีใจความว่าถ้าจำเลยผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใดยอมคืนเงินมัดจำ 100,000 บาทให้โจทก์ และยอมให้ปรับ 140,000 บาท ถ้าโจทก์ไม่ยอมรับซื้อหรือไม่ชำระเงินที่เหลือตามกำหนด ยอมให้จำเลยริบเงินมัดจำเสียทั้งสิ้น และหลักทรัพย์ทั้งหมดตกเป็นของจำเลยทันที
วันที่ 6 พฤษภาคม 2497 จำเลยมีหนังสือถึงโจทก์แจ้งว่าหอทะเบียนได้ออกโฉนดใหม่เรียบร้อยแล้ว โจทก์รับทราบในวันรุ่งขึ้นที่ 7 และโจทก์ได้ออกเช็คของธนาคารแห่งเอเซียเลขที่ B.390442 จ่ายเงินหกแสนบาทให้จำเลยเป็นการชำระราคาที่ดินงวดที่ 1 ตามสัญญาข้อ 4 แต่เช็คฉบับนี้เป็นเช็คล่วงหน้าลงวันที่ 8 มิถุนายน 2497 เพราะขณะนั้นโจทก์ยังไม่มีเงิน ถึงกำหนดชำระเงินตามเช็คฉบับนี้จำเลยนำเช็คเข้าบัญชีธนาคารของจำเลยแต่เรียกเก็บเงินไม่ได้ เพราะธนาคารเอเซียแจ้งว่าเงินของโจทก์มีไม่พอจ่าย
ศาลแพ่งเห็นว่าตามพยานหลักฐานและบทกฎหมายเรื่องการถือกรรมสิทธิ์ที่ดินของคนต่างด้าว มีบัญญัติไว้ในพระราชบัญญัติที่ดินในส่วนที่เกี่ยวกับคนต่างด้าว พ.ศ. 2486 มาตรา 5 และ 6 ประกอบกับประเทศไทยได้ ทำสนธิสัญญาทางไมตรีกับสาธารณรัฐจีนเมื่อเดือนมกราคม 2489 เป็นอันฟังได้ว่า คนจีนอาจถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ตามบทสนธิสัญญาโดยต้องยื่นคำร้องขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่อนุญาตแล้วก็ถือกรรมสิทธิ์ได้ แต่โจทก์ไม่เคยยื่นคำร้องขออนุญาตถือกรรมสิทธิ์ที่ดินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เลย โจทก์จะอ้างว่าโจทก์ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่ได้เพราะกฎหมายห้าม หรือพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่อนุญาตนั้นไม่ได้ ไม่มีเหตุตามกฎหมายที่โจทก์จะยกขึ้นอ้างเป็นข้อเลิกสัญญากับจำเลย และความจริงโจทก์ไม่มีเงินหกแสนบาทให้จำเลยตามสัญญาต่างหาก ดังนั้นคดีโจทก์จึงฟังไม่ได้ว่าวัตถุประสงค์แห่งสัญญาจะซื้อขายกลายเป็นพ้นวิสัยโจทก์ไม่มีสิทธิจะเลิกสัญญากับจำเลยและเรียกเงินมัดจำคืน เมื่อโจทก์ไม่มีเงินหกแสนบาทชำระให้แก่จำเลย ๆ ย่อมใช้สิทธิเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำเสียได้ พิพากษาให้ยกฟ้องโจทก์
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกาต่อมา
ศาลฎีกาประชุมปรึกษาแล้ว ฎีกาโจทก์ข้อ 2 (ก) ว่าคำฟ้องของโจทก์อ้างว่าโจทก์เป็นคนต่างด้าวไม่มีสิทธิหรืออยู่ในฐานะที่จะได้รับอนุญาตจากพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อมีกรรมสิทธิ์ในประเทศไทยได้ จำเลยไม่ได้โต้แย้งคำฟ้องนี้แต่ประการใด จึงถือว่าจำเลยรับตามฟ้องของโจทก์แล้วนั้น ศาลฎีกาพิเคราะห์คำให้การจำเลยข้อ 3 มีความว่าก่อนหรือขณะทำสัญญาโจทก์มิได้แจ้งให้จำเลยทราบว่าโจทก์เป็นคนต่างด้าวไม่มีสิทธิหรืออยู่ในฐานะที่จะได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานให้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน จึงเป็นคำให้การที่ชัดแจ้งเกิดเป็นประเด็นที่โจทก์จะต้องแสดงฐานะของโจทก์ ซึ่งโจทก์ได้สืบถึงแต่ปรากฎข้อเท็จจริงตรงข้ามกับคำฟ้องดังศาลแพ่งวินิจฉัยไว้ว่าโจทก์อาจถือกรรมสิทธิ์ได้โดยได้รับอนุญาตจากเจ้าหน้าที่เสียก่อนความข้อนี้โจทก์หาได้อุทธรณ์หรือฎีกาโต้เถียงไม่ ฎีกาข้อนี้เป็นอันฟังไม่ขึ้น
ฎีกาโจทก์ข้อ 2 (ข) ข้อเท็จจริงได้ความจากนายศักดิ์ ไทยวัฒน์อธิบดีกรมที่ดินพยานโจทก์เองว่าคนจีนในประเทศไทยจะถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้หรือไม่ ต้องพิจารณาตามสนธิสัญญาข้อ 6 (ซึ่งศาลแพ่งก็ได้ยึดเป็นหลักวินิจฉัยไว้แล้ว) เคยมีคนต่างด้าวปรึกษานายศักดิ์เรื่องขอมีกรรมสิทธิ์ที่ดิน นายศักดิ์แนะนำให้ยื่นคำขอขึ้นมาเพราะอำนาจอนุญาตอยู่ที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย และเข้าใจว่าไม่เคยมีคำสั่งรัฐมนตรีห้ามไม่ให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ที่ดินแต่โจทก์หาได้เคยยื่นคำร้องขอถือกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่ กลับไปอ้างถึงใครต่อใครสืบขัดแย้งกับตัวบท แต่ที่แท้ข้อนี้เป็นความคิดใหม่ของโจทก์ที่เพิ่งอ้างเป็นเหตุเพื่อฟ้องเรียกเงินมัดจำคืน ภายหลังที่โจทก์ไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อขายได้แล้ว กล่าวคือทางพิจารณาฟังได้สนิทว่าการที่โจทก์ตกลงจะซื้อที่จากจำเลยก็ด้วยเจตนาจะหากำไรโจทก์จึงขอให้ระบุในสัญญาไว้ด้วยว่าโจทก์จะให้บุคคลใดหรือใส่ชื่อบุคคลใด เป็นผู้เข้าชื่อทำสัญญารับโอนจากจำเลยก็ได้ ต่อมาโจทก์ได้นำนายเสริมชัยไปพบจำเลยเพื่อขอแบ่งซื้อที่ดินแปลงนี้แล้วหักราคาซึ่งขายให้นายเสริมชัยออกจากราคาที่โจทก์จะต้องให้แก่จำเลยดังนี้ เป็นการสนับสนุนให้เชื่อสนิทเข้าประการหนึ่ง ทั้งเมื่อโฉนดสำหรับที่ดินรายนี้ทำเสร็จ จำเลยแจ้งให้โจทก์ทราบโจทก์ยังได้ออกเช็คสั่งให้ธนาคารจ่ายเงินหกแสนบาทอันเป็นส่วนของราคาที่ดินงวดที่ 1 ตามสัญญาให้แก่จำเลย แต่เงินในบัญชีโจทก์ไม่มีพอโจทก์ขอผ่อนผัน จำเลยก็ยอมให้โจทก์ออกเช็คล่วงหน้าหนึ่งเดือนถึงกำหนดโจทก์ไม่สามารถหาเงินได้ โจทก์จึงแปรรูปคดีโดยอ้างถึงข้อกฎหมายที่ไม่ถูกต้องเช่นนี้ เหตุไฉนจะไม่ให้ถือว่าโจทก์ผิดสัญญาเล่าฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น
จึงพิพากษายืน ให้โจทก์เสียค่าทนายความชั้นฎีกา 2,000 บาทแก่จำเลยด้วย
