แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
โจทก์ได้ซื้อและรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมตึกแถวจากบริษัทจัดสรรที่ดินโดยมีการประกาศโฆษณาว่ามีทางเข้าออกตึกแถวได้แม้จะไม่ปรากฎว่าบริษัทจัดสรรที่ดินเป็นผู้ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินก็ตามก็ถือได้ว่าเป็นการแสดงออกโดยปริยายแล้วว่าจัดให้มีสาธารณูปโภคคือทางพิพาทอันถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฎิวัติฉบับที่286ลงวันที่24พฤศจิกายน2510ข้อ10ส่วนการที่บริษัทจัดสรรที่ดินจะขออนุญาตจัดสรรที่ดินหรือไม่ก็เป็นเรื่องหนึ่งต่างหากดังนั้นทางพิพาทจึงเป็นภารจำยอมตามกฎหมายแก่ที่ดินจัดสรรและที่ดินที่โจทก์ซื้อ การที่ทางพิพาทเป็นทางภารจำยอมโจทก์ซึ่งซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวในที่ดินดังกล่าวย่อมมีสิทธิใช้ทางพิพาทได้เมื่อจำเลยซึ่งเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ต่อจากบริษัทจัดสรรที่ดินย่อมอยู่ในบังคับที่จะกระทำการใดๆอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้การที่มีการก่อสร้างโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างกีดขวางทางภารจำยอมย่อมเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมสะดวกทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายโจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องให้จำเลยรื้อถอนโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างออกไปจากทางภารจำยอมได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 131590 พร้อมอาคารพาณิชย์เลขที่ 10/53 ตั้งอยู่ศูนย์การค้ากรนพเก้า ซึ่งโจทก์ซื้อจากบริษัทกรนพเก้าการเคหะจำกัด โดยมีการประกาศโฆษณาว่ามีถนนจำนวน 8 สาย เข้าออกศูนย์การค้าและอาคารพาณิชย์บนที่ดินโฉนดเลขที่ 31569 ที่ดินดังกล่าวจึงตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินจัดสรรและที่ดินของโจทก์จำเลยซื้อตลาดสดศูนย์การค้ากรนพเก้าซึ่งเป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 31569 และได้ปลูกสร้างโรงเรือนและแผงร้านค้าคอนกรีตบนถนนสาธารณูปโภค ทำให้กีดขวางจนเป็นเหตุให้โจทก์ไม่สามารถใช้เป็นทางเดินและใช้รถยนต์แล่นเข้าออกไป ขอให้บังคับจำเลยเปิดทางภารจำยอมโดยรื้อถอนโรงเรือนพร้อมสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินโฉนดเลขที่ 31569 และทำให้ถนนอยู่ในสภาพที่โจทก์จะใช้ได้สะดวก
จำเลยให้การว่า บริษัทกรนพเก้าการเคหะ จำกัด ได้จดทะเบียนที่ดินโฉนดเลขที่ 31569 ให้เป็นภารจำยอมของที่ดินโฉนดเลขที่ 131596ซึ่งเป็นของจำเลยเท่านั้น ไม่ได้ให้ตกเป็นภารยทรัพย์แก่ที่ดินแปลงอื่นหรือที่ดินของโจทก์เลขที่ 131590 แต่อย่างใด ที่ดินโฉนดเลขที่ 31569 ไม่ใช่ที่ดินจัดสรรตามประกาศของคณะปฎิวัติฉบับที่ 286 โจทก์ไม่มีสิทธิเหนือพื้นดินโฉนดเลขที่ 31569โจทก์และจำเลยไม่มีนิติสัมพันธ์กันจึงไม่มีอำนาจฟ้อง จำเลยมิได้เป็นผู้ปลูกสร้างโรงเรือนร้านค้าแผงคอนกรีตบนที่ดินพิพาทแต่บริษัทกรนพเก้าการเคหะ จำกัด เป็นผู้ก่อสร้างและให้บุคคลภายนอกเช่าเป็นแผงร้านค้า จำเลยได้รับสิทธิและหน้าที่จากบริษัทกรนพเก้าการเคหะ จำกัด มาดำเนินการเท่านั้นจึงมิได้เป็นผู้กระทำละเมิดต่อโจทก์ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษายกฟ้องโจทก์
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับให้จำเลยเปิดทางภารจำยอมโดยรื้อถอนโรงเรือนพร้อมสิ่งปลูกสร้างออกไปจากถนนภารจำยอมในที่ดินโฉนดเลขที่ 31569 ตำบลท่าทราย อำเภอเมือง จังหวัดนนทบุรีและทำให้ถนนภารจำยอมอยู่ในสภาพใช้ได้สะดวก
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่าบริษัทกรนพเก้าการเคหะ จำกัด ทำการจัดสรรที่ดินโฉนดเลขที่ 3169 แบ่งออกเป็นแปลงย่อย 90 แปลง โดยมิได้รับอนุญาตให้จัดสรรตามประกาศของคณะปฎิวัติฉบับที่ 286 มีการโฆษณาขายตามเอกสารหมาย จ.5 และขายที่ดินจัดสรรโฉนดเลขที่ 131590ตามเอกสารหมาย จ.2 พร้อมด้วยตึกแถวบนที่ดินดังกล่าวให้โจทก์และขายที่ดินที่จัดสรรโฉนดเลขที่ 131596 ตามเอกสารหมาย ล.8พร้อมด้วยตลาดสดบนที่ดินดังกล่าวให้แก่จำเลย ที่ดินทั้งสองแปลงต่างก็แยกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 31569 ตามเอกสารหมาย จ.4บริษัทกรนพเก้าการเคหะ จำกัด ได้จดทะเบียนภารจำยอมให้ที่ดินตามเอกสารหมาย จ.4 เป็นทางเดินของที่ดินแปลงที่ขายให้แก่จำเลยด้วย คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยข้อแรกว่าที่ดินพิพาทส่วนที่เป็นถนนตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินจัดสรรและที่ดินของโจทก์ตามประกาศของคณะปฎิวัติ ฉบับที่ 286 หรือไม่เห็นว่าตามประกาศของคณะปฎิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24พฤศจิกายน 2515 นั้น มีใจความสำคัญว่า ข้อ 1 “การจัดสรรที่ดิน”หมายความว่า การจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อมมีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปไม่ว่าด้วยวิธีใดโดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์ไม่ว่าทางตรงหรือทางอ้อมเป็นค่าตอบแทน และมีการให้คำมั่น หรือการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ หรือปรับปรุงให้ที่ดินนั้นเป็นที่อยู่อาศัยที่ประกอบการพาณิชย์หรือที่ประกอบอุตสาหกรรม
“ผู้จัดสรรที่ดิน” หมายความว่า ผู้ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน
ข้อ 9 ในการวางข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน ให้คณะกรรมการกำหนดหลักเกณฑ์ในการจัดทำแผนผัง โครงการ และวิธีการในการจัดสรรที่ดิน เพื่อประโยชน์ในการอนามัย การคมนาคมความปลอดภัย และการผังเมือง รวมทั้งเงื่อนไขในสิ่งต่อไปนี้ทุกประการหรือบางประการคือ (2) ระบบและมาตรฐานของถนนประเภทต่าง ๆ ทางเดินและทางเท้าในที่ดินจัดสรรทั้งหมด รวมทั้งการต่อเชื่อมกับถนนหรือทางสายนอกที่ดินจัดสรร
ข้อ 10 ห้ามมิให้ผู้ใดทำการจัดสรรที่ดิน เว้นแต่จะได้รับใบอนุญาตจากคณะกรรมการ
ข้อ 11 ผู้ขอทำการจัดสรรที่ดินต้องแสดงหลักฐานและรายละเอียดดังต่อไปนี้ด้วย คือ (3) โครงการปรับปรุงที่ดินที่ขอจัดสรรการจัดให้มีสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะต่าง ๆ รวมทั้งการปรับปรุงอื่น ๆ ตามควรแก่สภาพของท้องถิ่น โดยแสดงแผนผังรายละเอียดและรายการก่อสร้างประมาณการค่าก่อสร้างและกำหนดเวลาที่จะจัดทำให้แล้วเสร็จด้วย
ข้อ 15 เมื่อได้ออกใบอนุญาตให้ผู้ใดทำการจัดสรรที่ดินแล้วให้คณะกรรมการรีบส่งใบอนุญาตพร้อมทั้งแผนผัง โครงการและวิธีการที่คณะกรรมการอนุญาตไปยังพนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ณ ท้องที่ที่ที่ดินจัดสรรนั้นตั้งอยู่เพื่อให้จดแจ้งในโฉนดที่ดินภายในสิบห้าวันนับแต่วันที่ได้รับใบอนุญาตจากคณะกรรมการว่าที่ดินนั้นอยู่ภายใต้การจัดสรรที่ดิน และเมื่อได้ออกโฉนดที่ดินเป็นแปลงย่อยแล้วให้จดแจ้งไว้ในโฉนดที่ดินที่แบ่งแยกด้วยทุกแปลง
ข้อ 30 สาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่นถนนสวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ให้ถือว่าตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใด ๆอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไป หรือเสื่อมความสะดวกมิได้”
เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าบริษัทกรนพเก้าการเคหะ จำกัดได้ทำการจัดสรรที่ดินโฉนดเลขที่ 31569 ออกเป็นแปลงย่อยจำนวน90 แปลง เพื่อขาย โจทก์ได้ซื้อและรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมด้วยตึกแถวบนที่ดินดังกล่าวจากบริษัทกรนพเก้าการเคหะ จำกัด1 แปลงและทางพิพาทเป็นทางที่บริษัทกรนพเก้าการเคหะ จำกัดจัดทำไว้ใช้เป็นทางออกสู่ถนนสาธารณะสำหรับที่ดินทั้ง 90 แปลงดังกล่าว และแม้จะไม่ปรากฎว่าบริษัทกรนพเก้าการเคหะ จำกัดเป็นผู้ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฎิวัติ ฉบับที่ 286 และที่ดินโฉนดเลขที่ 31569 ส่วนที่เป็นทางพิพาทนั้นเป็นที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาตก็ตาม ก็ถือได้ว่า การกระทำของบริษัทกรนพเก้าการเคหะ จำกัด ที่แบ่งแยกที่ดินออกเป็นแปลงย่อย90 แปลง เพื่อขายนั้น เป็นการแสดงออกโดยปริยายแล้วว่าบริษัทกรนพเก้าการเคหะ จำกัด จัดให้มีสาธารณูปโภคคือทางพิพาทอันถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฎิวัติฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ข้อ 30 ส่วนการที่บริษัทกรนพเก้าการเคหะ จำกัด จะขออนุญาตจัดสรรที่ดินหรือไม่ก็เป็นอีกเรื่องหนึ่งต่างหาก หากจะเป็นการดำเนินการฝ่าฝืนประกาศของคณะปฎิวัติฉบับดังกล่าวก็ไม่ทำให้การดำเนินการของบริษัทกรนพเก้าการเคหะ จำกัด ไม่เป็นการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายดังนั้น ทางพิพาทจึงเป็นภารจำยอมตามกฎหมายแก่ที่ดินที่จัดสรรและที่ดินที่โจทก์ซื้อจากบริษัทกรนพเก้าการเคหะ จำกัด จำเลยซึ่งเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ต่อจากบริษัทกรนพเก้าการเคหะ จำกัดย่อมอยู่ในบังคับประกาศของคณะปฎิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 30ที่จะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ ฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
ปัญหาต้องวินิจฉัยต่อไปมีว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องหรือไม่เห็นว่า เมื่อวินิจฉัยมาแล้วว่า ทางพิพาทเป็นทางภารจำยอมตามประกาศของคณะปฎิวัติ ฉบับที่ 286 โจทก์ซึ่งซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวในที่ดินจัดสรรดังกล่าว ย่อมมีสิทธิใช้ทางพิพาทได้ การที่มีการก่อสร้างโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างกีดขวางทางภารจำยอม ย่อมเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย เมื่อที่ดินแปลงที่ภารจำยอมตั้งอยู่โอนมาเป็นของจำเลย โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องให้จำเลยรื้อถอนโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างออกไปจากทางภารจำยอมได้ คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
