แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
โจทก์ได้ทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามหนังสือแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1) จากจำเลย โดยโจทก์ประสงค์จะซื้อที่ดินพิพาทเพื่อเอาไปขายให้แก่มหาวิทยาลัยสงขลานครินทร์ ไม่ใช่ต้องการซื้อไว้ใช้เองซึ่งจำเลยก็รู้ความประสงค์ของโจทก์แล้ว การเอาไปขายต่อแก่มหาวิทยาลัย อันเป็นส่วนราชการเช่นนี้ที่ดินต้องมีหลักฐาน น.ส.3. และทางมหาวิทยาลัยจะต้องตั้งงบประมาณภายในกำหนดและการซื้อขายก็ต้องดำเนินการให้ทันงบประมาณโจทก์จำเลยจึงตกลงกันว่าจำเลยจะต้องออก น.ส.3 ของที่ดินพิพาทให้โจทก์ภายใน 90 วันนับแต่วันทำสัญญา หากไม่สามารถออกได้ภายในกำหนด โจทก์ก็ไม่ซื้อ เหตุแห่งการออก น.ส.3. จึงเป็นข้อสารสำคัญและเจตนาของคู่สัญญาประสงค์ที่จะถือเอากำหนดเวลาในการออกน.ส.3 เป็นสารสำคัญแห่งสัญญา ฉะนั้น เมื่อจำเลยยอมตกลงแต่ไม่อาจจัดการให้สำเร็จได้ตามสัญญา เวลาเป็นสารสำคัญแก่ผลสำเร็จและประโยชน์ที่โจทก์จะพึงได้รับด้วยการส่งมอบ น.ส.3 ณ เวลาที่มีกำหนดซึ่งหากล่าช้าย่อมเป็นการไร้ประโยชน์แก่โจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 เมื่อโจทก์ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้วคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจะต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะเดิม ดังนั้นจำเลยจึงต้องคืนเงินมัดจำค่าที่ดินที่รับไว้ให้โจทก์
แม้การออก น.ส.3 จะล่าช้าไม่ทันตามกำหนดเวลาและเป็นเหตุให้โจทก์เลิกสัญญา แต่ความประสงค์ของโจทก์ต้องการซื้อที่ดินไปเสนอขายให้มหาวิทยาลัยสงขลานครินทร์เพื่อหากำไรจึงได้กำหนดไว้ในสัญญาข้อ 4 ว่า “หากผู้จะขายผิดสัญญาฉบับนี้ตามที่กำหนดกันไว้ผู้จะขายยอมชดใช้ค่าเสียหายให้แก่ผู้จะซื้อเป็นเงินสองเท่าของค่าที่ดินที่ซื้อขายกันนี้ทั้งหมดทั้งสองแปลง” เมื่อได้ความในภายหลังว่ามหาวิทยาลัยสงขลานครินทร์ไม่ประสงค์จะซื้อที่ดินสองแปลงนี้แล้วแม้จำเลยขอออก น.ส.3 ทันตามกำหนดสัญญา โจทก์ก็ไม่อาจขายที่ดินสองแปลงนี้เพื่อหากำไรได้ โจทก์จึงไม่เสียหาย จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่าจำเลยได้มอบอำนาจให้นายโสภณบุตรชายทำสัญญาขายที่ดินพร้อมทั้งสิ่งปลูกสร้างในที่ดินตามหนังสือแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1) ลงวันที่ 20พฤษภาคม 2498 เนื้อที่ 103 ไร่ 3 งาน 24 วา ในราคาไร่ละ 25,000 บาท และจำเลยให้สัญญาว่าจำเลยจะขอรับหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดิน (น.ส.3)สำหรับที่ดิน 2 แปลงนี้ จากทางราชการให้เสร็จเรียบร้อยภายใน 90 วัน นับแต่วันทำสัญญาและจำเลยจะต้องส่งมอบหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ดิน(น.ส.3) หรือสำเนาให้แก่โจทก์ภายใน 7 วันนับแต่จำเลยได้รับ น.ส.3 จากทางราชการ กำหนดชำระเงินในวันทำสัญญา 200,000 บาท ส่วนที่เหลือโจทก์จะจ่ายชำระให้ภายใน 2 ปี หรือเมื่อจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินรายละเอียดปรากฏตามสำเนาสัญญาจะซื้อขายที่ดินท้ายฟ้อง โจทก์ได้ชำระเงิน200,000 บาท ให้จำเลยตามสัญญาในวันทำสัญญาแล้ว แต่จำเลยไม่ยอมขอรับหนังสือการรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) มาให้โจทก์ยึดถือไว้ภายในกำหนดจำเลยเพิกเฉยเป็นเวลา 1 ปีเศษ โจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยส่งมอบหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ดิน (น.ส.3) แก่โจทก์หลายครั้งแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉยครั้งสุดท้ายโจทก์ได้มอบให้ทนายโจทก์มีหนังสือบอกกล่าวเลิกสัญญาให้ใช้ค่าเสียหาย จำเลยรับหนังสือบอกกล่าวแล้ว การที่จำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญาทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายนำที่ดินไปใช้ประโยชน์ไม่ได้ จำเลยต้องชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์เป็นเงิน 2 เท่าของค่าที่ดินที่ซื้อขายกัน และจำเลยต้องคืนเงิน 200,000 บาทให้โจทก์ด้วย รวมเป็นเงิน 600,000 บาท จึงขอให้ศาลพิพากษาบังคับให้จำเลยใช้เงินค่าเสียหายให้โจทก์รวม 600,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7 ครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเงินให้โจทก์เสร็จ
จำเลยให้การว่าจำเลยไม่ได้ผิดสัญญา จำเลยได้ปฏิบัติตามสัญญาทุกประการโดยเมื่อทำสัญญาแล้ว วันที่ 23 กุมภาพันธ์ 2516 จำเลยก็ได้ยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และการสอบสวนสิทธิในที่ดินประเภทขายที่ดินและยื่นคำขอรับรองการทำประโยชน์ที่ดินทั้งสองแปลงต่อที่ว่าการอำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสงขลา วันที่ 3 พฤษภาคม 2516 จำเลยได้รับหนังสือรับรองการทำประโยชน์สำหรับที่ดินแปลง ส.ค.1 เลขที่ 24 มีจำนวนเนื้อที่ 66 ไร่ 2 งานซึ่งเป็นเนื้อที่ส่วนใหญ่ตามสัญญา และได้ส่งมอบให้โจทก์ถูกต้องตามสัญญาแล้วส่วนหนังสือรับรองการทำประโยชน์สำหรับที่ดินแปลง ส.ค.1 เลขที่ 23 นั้นเจ้าหน้าที่แจ้งให้ทราบว่าที่ดินแปลงนี้ทำการสำรวจรังวัด ทำแผนที่ลำบากเป็นที่ดินติดภูเขา มีลำห้วยลำธารคั่นกลาง ต้องแบ่งทำเป็น 3 แปลง จึงเป็นเหตุให้ล่าช้าไม่ทันกำหนด และจำเลยได้แจ้งให้โจทก์ทราบแล้ว โจทก์ตกลงขยายเวลาให้โดยให้รอเจ้าหน้าที่ทำให้เสร็จก่อนจึงส่งให้โจทก์ เพราะเป็นที่ดินแปลงเนื้อที่น้อย ต่อมาเดือนสิงหาคม 2516 จำเลยได้นำรูปแผนที่ของที่ดินโดยสังเขปตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ดินแปลง ส.ค.1 เลขที่ 23 ไปให้โจทก์เซ็นรับเพื่อทำการโอนกรรมสิทธิ์กัน โจทก์ไม่เซ็นและบอกว่า ให้ผ่านเดือนพฤศจิกายน2516 ไปก่อน จำเลยจึงปฏิบัติตามสัญญาแล้ว เหตุที่ล่าช้าเป็นเหตุสุดวิสัยนอกเหนืออำนาจของจำเลย โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยและไม่มีสิทธิเรียกมัดจำคืนโจทก์เป็นเพียงนายหน้าที่ต้องการนำที่ดินของจำเลยไปเสนอขายให้แก่มหาวิทยาลัยสงขลานครินทร์ แต่เมื่อมีการเปลี่ยนรัฐบาลหลังจากวันที่ 14 ตุลาคม 2516 งบประมาณชะงักไปโจทก์จึงไม่สามารถขายได้ ครั้นจวนจะครบ 2 ปี ซึ่งจะต้องทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน โดยโจทก์จะต้องชำระราคาที่ดินที่เหลือทั้งหมดให้จำเลย จึงได้หาเหตุมาฟ้องคดีนี้ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ในระหว่างฎีกาจำเลยถึงแก่กรรม นางเพลินพิศขอเข้าเป็นคู่ความแทนศาลอนุญาต
ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2516 โจทก์ได้ทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามหนังสือแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1)เลขที่ 23 และเลขที่ 24 เนื้อที่รวมกันประมาณ 103 ไร่จากจำเลยในราคาไร่ละ25,000 บาท โดยในสัญญาระบุว่าจำเลยจะต้องขอและรับหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ดิน (น.ส.3) สำหรับที่ดินทั้ง 2 แปลงจากทางราชการให้เรียบร้อยภายใน 90 วัน นับแต่วันลงชื่อในสัญญา และจำเลยจะต้องส่งมอบหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ดิน (น.ส.3) หรือสำเนาให้แก่โจทก์ภายใน 7 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ดิน (น.ส.3) จากทางราชการเพื่อให้โจทก์ยึดถือไว้ ในวันทำสัญญาโจทก์ได้จ่ายเงินค่าที่ดินเป็นมัดจำการซื้อขายที่ดินนี้ให้แก่จำเลยเป็นเงิน 200,000 บาท ส่วนเงินที่เหลือจะชำระให้จำเลยภายในกำหนด 2 ปี นับแต่วันทำสัญญาและเมื่อได้มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นของโจทก์เรียบร้อยแล้วรายละเอียดปรากฏตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.4 ปรากฏว่าที่ดินที่ซื้อขายกันตาม ส.ค.1 เลขที่ 23 ได้ออกน.ส.3 ล่วงเลยกำหนดเวลา 90 วันตามสัญญาไปแล้วหลายเดือน ส่วนที่ดินตาม ส.ค.1 เลขที่ 24 ออก น.ส.3 เมื่อวันที่ 3 พฤษภาคม 2516 ภายใน 90 วันแต่โจทก์นำสืบว่า โจทก์เพิ่งได้รับ น.ส.3 เมื่อวันที่ 10 กรกฎาคม 2516 ซึ่งพ้นกำหนด 90 วันไปเดือนเศษ
ศาลฎีกาวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายว่า ได้ความจากคำเบิกความของโจทก์ประกอบกับคำเบิกความนายเชื่อมพยานโจทก์ว่า ความประสงค์ของโจทก์ในการซื้อที่ดินรายนี้ ก็เพื่อเอาไปขายให้แก่มหาวิทยาลัยสงขลานครินทร์ เนื่องจากมหาวิทยาลัยนี้ต้องการขยายเขตของมหาวิทยาลัย ไม่ใช้ต้องการซื้อไว้ใช้เองซึ่งจำเลยเองก็รับในข้อนี้ จำเลยรู้ความประสงค์ของโจทก์ในการซื้อที่ดินแล้วว่าเพื่อเอาไปขายให้มหาวิทยาลัยสงขลานครินทร์ ซึ่งการเอาไปขายแก่มหาวิทยาลัยอันเป็นส่วนราชการเช่นนี้ที่ดินต้องมีหลักฐาน น.ส.3 และทางมหาวิทยาลัยจะต้องตั้งงบประมาณภายในกำหนด และการซื้อขายก็ต้องดำเนินการให้ทันงบประมาณโจทก์เบิกความว่าที่ดินทั้งสองแปลงนี้ได้ตกลงกันว่าจำเลยจะต้องออก น.ส.3ให้โจทก์ภายใน 90 วัน หากไม่สามารถออกได้ภายในกำหนด โจทก์ก็ไม่ซื้อเพราะมหาวิทยาลัยตั้งงบประมาณไม่ทัน และเวลานี้มหาวิทยาลัยดังกล่าวก็ไม่ซื้อแล้วความข้อนี้จำเลยหาได้นำสืบปฏิเสธไม่ จึงต้องฟังว่าโจทก์จำเลยตกลงกันเช่นนั้นจริงและด้วยเหตุที่โจทก์จำเลยตกลงกันว่าหากโจทก์ขายให้มหาวิทยาลัยได้ราคาเกินกว่าที่ตกลงกันโจทก์จะเพิ่มราคาให้จำเลยอีกย่อมแสดงให้เห็นว่าโจทก์จำเลยรู้กันว่าการซื้อขายที่ดินรายนี้ก็เพื่อประโยชน์ที่โจทก์จะได้กำไร และจำเลยจะได้ราคาเพิ่มขึ้นจากราคาที่ตกลงขายให้โจทก์ เหตุแห่งการออก น.ส.3 จึงเป็นข้อสารสำคัญก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน (เอกสารหมาย จ.4) ราว 4 เดือนนายโสภณได้ไปสอบถามเจ้าพนักงานที่ดินว่าจะเปลี่ยน ส.ค.1 เป็น น.ส.3 จะต้องใช้เวลาเท่าไรเจ้าพนักงานที่ดินว่า 90 วัน และต่อมาก่อนยื่นเรื่องราวของทำการรังวัดออก น.ส.3หนึ่งวัน โจทก์และนายโสภณยังได้ไปสอบถามเจ้าพนักงานที่ดินอีก นายสำเริงเจ้าพนักงานที่ดินพยานจำเลยว่า หากไม่มีอุปสรรคภายใน 90 วันก็เสร็จ จากนั้นโจทก์และนายโสภณจึงได้กลับมาทำสัญญากัน ทั้งวันนั้นเมื่อโจทก์ให้จำเลยลงชื่อรับรู้ในสัญญายังได้พูดย้ำถึงเรื่องขอให้ออก น.ส.3 ภายในกำหนด 90 วันด้วยอีกพฤติการณ์เช่นว่านี้แสดงว่าเจตนาของคู่สัญญาประสงค์ที่จะถือเอากำหนดเวลาในการออก น.ส.3 เป็นสารสำคัญแห่งสัญญา เพราะว่าโจทก์จะต้องเอาที่ดินไปเสนอขายให้มหาวิทยาลัยให้ทันงบประมาณ มิฉะนั้นแล้วโจทก์ก็จะไม่สมัครใจเข้าทำสัญญาผูกพันด้วย กำหนดเวลาในการออก น.ส.3 ให้ทันตามกำหนดที่ตกลงกันในข้อสัญญาจึงเป็นข้อสารสำคัญในสัญญา ไม่ใช่ระบุไว้เพื่อเร่งรัดหรือเตือนจำเลย ดังความเห็นศาลอุทธรณ์ซึ่งเห็นได้ว่าจำเลยไม่ได้ปฏิบัติตามกำหนดเวลาในสัญญา จำเลยเพิ่งส่ง น.ส.3 สำหรับที่ดินแปลงเลขที่ 24 ให้โจทก์รับเมื่อวันที่ 10กรกฎาคม 2516 และที่จำเลยนำสืบว่าโจทก์ขยายเวลาการส่งมอบ น.ส.3 จากสัญญาต่อไปอีกนั้นเป็นเพียงข้อกล่าวอ้างที่เลื่อนลอย ฉะนั้น เมื่อจำเลยยอมตกลงแต่ไม่อาจจัดการให้สำเร็จได้ตามสัญญาเวลาเป็นสารสำคัญแก่ผลสำเร็จและประโยชน์ที่โจทก์จะพึงได้รับได้ด้วยการส่งมอบ น.ส.3 เวลามีกำหนด ซึ่งหากล่าช้าย่อมเป็นการไร้ประโยชน์แก่โจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 เมื่อโจทก์ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้ว คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจะต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะเดิมฉะนั้น จำเลยจึงต้องคืนเงินมัดจำค่าที่ดินที่รับไว้ให้โจทก์
ส่วนในเรื่องค่าสินไหมทดแทนอันเป็นเบี้ยปรับในกรณีที่ไม่ปฏิบัติตามสัญญา ตามสัญญาข้อ 4 นั้น ศาลฎีกาพิเคราะห์แล้วทางพิจารณาได้ความชัดเจนว่าที่ดินเฉพาะแปลง ส.ค.1 เลขที่ 23 เมื่อโจทก์และนายโสภณทำสัญญากันแล้ว จำเลยได้ไปขอให้เจ้าพนักงานที่ดินออก น.ส.3 และยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมการขายที่ดิน แต่หากขัดข้องด้วยเหตุที่ดินติดภูเขาและลำห้วยต้องใช้เวลาในการสำรวจนาน ทำให้การออก น.ส.3 ล่าช้าไม่ทันกำหนดเวลา และเป็นเหตุให้โจทก์เลิกสัญญา แต่ความประสงค์ของโจทก์ต้องการซื้อที่ดินไปเสนอขายให้มหาวิทยาลัยสงขลานครินทร์เพื่อหากำไร จึงได้กำหนดไว้ในสัญญาข้อ 4 ว่า “หากผู้จะขายผิดสัญญาฉบับนี้ตามที่กำหนดกันไว้ผู้จะขายยอมชดใช้ค่าเสียหายให้แก่ผู้จะซื้อเป็นเงินสองเท่าของค่าที่ดินที่ซื้อขายกันนี้ทั้งสองแปลง” เมื่อได้ความในภายหลังว่ามหาวิทยาลัยสงขลานครินทร์ไม่ประสงค์จะซื้อที่ดินสองแปลงนี้แล้ว แม้จำเลยขอออก น.ส.3 ทันตามกำหนดสัญญา โจทก์ก็ไม่อาจขายที่ดินสองแปลงนี้เพื่อหากำไรได้ โจทก์จึงไม่เสียหายข้อสำคัญอยู่ที่ข้อฎีกาประกอบคำขอท้ายฎีกาของโจทก์ว่า ถ้าเห็นว่าจำเลยไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าปรับก็ขอได้โปรดพิจารณาให้จำเลยคืนค่าที่ดินด้วย แสดงว่าโจทก์มุ่งประสงค์ที่จะขอให้จำเลยคืนเงินมัดจำค่าที่ดินที่ได้ชำระไปแล้วยิ่งกว่าที่จะให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ตามข้อสัญญา จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์
พิพากษาแก้คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ เป็นให้จำเลยคืนเงินมัดจำค่าที่ดินที่รับไว้จำนวนเงิน 200,000 บาท พร้อมทั้งดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7 ครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ คำขอนอกจากนี้ให้ยกเสีย
