แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
การที่โจทก์ผู้จะขายได้มอบตึกแถวและที่ดินที่จะขายให้แก่จำเลย ผู้จะซื้อตั้งแต่วันทำสัญญาจะซื้อจะขายนั้น เป็นการชำระหนี้บางส่วนแก่จำเลย ถือว่าเป็นการปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายและเป็นผลให้จำเลยได้ใช้ทรัพย์ซึ่งเป็นวัตถุแห่งสัญญา อันได้แก่การที่โจทก์ยอมให้ใช้ทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคสามเมื่อสัญญาเลิกกันจำเลยจะต้องให้โจทก์กลับคืนสู่ฐานะเดิมด้วยการใช้เงินตามควรค่าแห่งการใช้ตึกแถวและที่ดินนั้น แม้โจทก์จะฟ้องเรียกเป็นค่าเสียหาย แต่ตามสภาพเป็นการชดใช้ค่าที่ยอมให้ใช้ทรัพย์ศาลชอบที่จะพิพากษาให้โจทก์ได้รับการชดใช้ได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยส่งมอบตึกแถวพร้อมที่ดินที่พิพาทให้โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้จำเลยชำระค่าเสียหายให้โจทก์เดือนละ 9,000 บาทนับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะส่งมอบตึกแถวและที่ดินเสร็จให้โจทก์จำเลยขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยส่งมอบตึกแถวเลขที่ 428/9, 428/10, 428/11 พร้อมที่ดินโฉนดเลขที่ 105900, 105901, 105902 แขวงสามเสนนอก เขตห้วยขวางกรุงเทพมหานคร คืนแก่โจทก์ และให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 6,000 บาท นับแต่วันที่ 13 กุมภาพันธ์ 2528 เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะส่งมอบตึกแถวและที่ดินดังกล่าวคืนแก่โจทก์โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติตามที่โจทก์นำสืบฝ่ายเดียวว่า เมื่อวันที่ 28 สิงหาคม 2524 จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายตึกแถวเลขที่ 428/9, 428/10 และ 428/11 พร้อมที่ดินโฉนดเลขที่ 105900, 105901 และ 105902 แขวงสามเสนนอกเขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร ของโจทก์เป็นเงิน 1,320,000 บาทจำเลยวางมัดจำไว้แล้วเป็นเงิน 240,000 บาท ส่วนที่เหลือ 1,080,000บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 19 ต่อปี รวมค่าประกันอัคคีภัยโจทก์ตกลงให้จำเลยผ่อนชำระเดือนละ 20,340 บาท โดยจะโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลยเมื่อจำเลยได้ชำระราคาที่ดินครบ 60 เปอร์เซ็นต์ ตามสัญญาเอกสารหมาย จ.2 โจทก์ได้ส่งมอบตึกแถวและที่ดินให้จำเลยครอบครองในวันทำสัญญา จำเลยผ่อนชำระเงินแก่โจทก์เป็นเงิน 671,220 บาทแล้วไม่ชำระ โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาเมื่อวันที่ 23 มกราคม 2528และริบมัดจำ ตึกแถว 3 ห้อง ที่จำเลยครอบครองนั้น นับจากวันที่จำเลยเข้าครอบครองถึงวันฟ้องคิดเป็นเงินค่าใช้ตึกแถวเดือนละ6,000 บาท รวมเป็นเงิน 249,000 บาท
มีปัญหาในชั้นนี้ตามฎีกาของโจทก์เพียงข้อเดียวว่า โจทก์มีสิทธิเรียกเงินค่าที่จำเลยครอบครองตึกแถวและที่ดินนับจากวันที่จำเลยเข้าครอบครองถึงวันฟ้องหรือไม่ พิเคราะห์แล้วเห็นว่า กรณีระหว่างโจทก์จำเลยเป็นเรื่องการที่จะต้องปฏิบัติต่อกันเมื่อมีการเลิกสัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.2 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 391 วรรคแรก บัญญัติว่า เมื่อสัญญาเลิกกัน คู่สัญญาจะต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งกลับคืนสู่ฐานะเดิม กล่าวคือต่างฝ่ายที่ได้รับสิ่งใดไปในการปฏิบัติตามสัญญาจะต้องคืนให้แก่อีกฝ่ายหนึ่ง และในการที่จะให้อีกฝ่ายหนึ่งกลับคืนสู่ฐานะเดิมนี้ มาตรา 391 วรรคสามยังบัญญัติต่อไปอีกว่า ส่วนที่เป็นการงานอันได้กระทำให้และเป็นการยอมให้ใช้ทรัพย์นั้น การจะชดใช้คืนให้ทำได้ด้วยการใช้เงินตามควรค่าแห่งการนั้น ๆ ฉะนั้น การที่โจทก์ได้มอบตึกแถวและที่ดินให้จำเลยเข้าครอบครองตั้งแต่วันทำสัญญาในคดีนี้ ซึ่งเป็นการชำระหนี้บางส่วนแก่จำเลย จึงถือว่าเป็นการปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขาย และเป็นผลให้จำเลยได้ใช้ทรัพย์อันเป็นวัตถุแห่งสัญญาอันได้แก่การที่โจทก์ยอมให้ใช้ทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 391 วรรคสาม นั่นเอง ซึ่งจำเลยจะต้องให้โจทก์กลับคืนสู่ฐานะเดิมด้วยการใช้เงินตามควรค่าแห่งการใช้ตึกแถวและที่ดินนั้นตามบทกฎหมายมาตราดังกล่าว แม้โจทก์จะฟ้องเรียกเป็นค่าเสียหายแต่ตามสภาพเป็นการชดใช้ค่าที่ยอมให้ใช้ทรัพย์ ศาลก็พิพากษาให้โจทก์ได้รับการชดใช้ได้ ซึ่งเมื่อปรากฏแล้วว่าค่าใช้ตึกแถวและที่ดินรายนี้ ก่อนฟ้องถึงวันฟ้องคดีเป็นเงิน 249,000 บาท จำเลยต้องชดใช้เงินจำนวนนี้แก่โจทก์ ส่วนโจทก์นั้นก็ต้องคืนเงินค่าตึกแถวและที่ดินที่ได้รับชำระจากจำเลยไว้แล้วแก่จำเลย และหนี้ระหว่างโจทก์กับจำเลยดังกล่าว มีวัตถุแห่งหนี้อย่างเดียวกันและต่างถึงกำหนดแล้ว เข้าเกณฑ์ที่จะหักกลบลบหนี้กันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 341 ย่อมหักกลบลบหนี้กันได้ และหนี้ระหว่างโจทก์กับจำเลยที่จะต้องปฏิบัติการชำระแก่กันนี้เป็นหนี้ต่างตอบแทน ทั้งฝ่ายโจทก์ก็ได้ขอหักกลบลบหนี้มาในคำฟ้องแล้ว”
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชดใช้ค่าใช้ตึกแถวนับแต่วันที่จำเลยเข้าครอบครองตึกแถวถึงวันฟ้องเป็นเงิน 249,000 บาท ให้แก่โจทก์ โดยให้หักกลบลบหนี้กับเงินที่จำเลยได้ชำระให้แก่โจทก์แล้วนอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
