แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นหุ้นส่วนผู้จัดการของห้างหุ้นส่วนจำกัดจำเลยที่ 1 เช่าที่ดินของ ม. มาปลูกสร้างโรงเรียน แล้วจำเลยที่ 1ทำสัญญาขายฝากอาคารเรียนพร้อมอุปกรณ์แก่โจทก์ และจำเลยที่ 1ที่ 2 ทำสัญญาเช่าอาคารเรียนพร้อมอุปกรณ์จากโจทก์ โดยมีข้อตกลงว่าหากไม่ไถ่คืนยอมให้สิทธิอันพึงมีตามสัญญาเช่าที่ดินระหว่างจำเลยที่ 2 กับ ม. ตกเป็นของโจทก์ ครบกำหนดจำเลยที่ 1 ไม่ไถ่คืนอาคารเรียนพร้อมอุปกรณ์ตกเป็นของโจทก์ แต่ข้อตกลงที่จำเลยที่ 2ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าที่ดินให้โจทก์ไม่ได้รับความยินยอมจาก ม.จึงไม่มีผลให้สิทธิการเช่าระหว่างจำเลยที่ 2 กับ ม. โอนไปยังโจทก์โจทก์จึงไม่มีสิทธิครอบครองที่ดินแทนจำเลยทั้งสอง
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลประเภทห้างหุ้นส่วนจำกัด มีจำเลยที่ 2 เป็นหุ้นส่วนผู้จัดการ เมื่อวันที่10 พฤษภาคม 2526 จำเลยที่ 2 เช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 1085, 5227,5228, 5229, 5230 และ 5231 จากนายมนตรี อภิพัฒนะมนตรีมีกำหนดเวลาเช่า 12 ปี ตกลงชำระค่าเช่าเป็นรายเดือน เดือนละ17,000 บาท เมื่อวันที่ 12 เมษายน 2528 จำเลยที่ 1 และที่ 2ทำสัญญาขายฝากอาคารเลขที่ 166/1, 1666/3 และ 1666/4 ซึ่งปลูกสร้างอยู่บนที่ดินดังกล่าวและทรัพย์สินตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4เช่นเครื่องพิมพ์ดีดภาษาไทย เครื่องพิมพ์ดีดภาษาอังกฤษ และเครื่องคิดเลข ไว้แก่โจทก์มีกำหนด 1 ปี ในวันเดียวกันนี้จำเลยที่ 1และที่ 2 ทำสัญญาเช่าอาคารและทรัพย์สินที่ขายฝากแก่โจทก์มีกำหนด1 ปี ชำระค่าเช่าเป็นรายเดือน เดือนละ 30,000 บาท ทุกวันที่12 ของเดือนจำเลยที่ 1 และที่ 2 ตกลงกับโจทก์ด้วยว่าหากจำเลยที่ 1 และที่ 2 ไม่ทำการไถ่ถอนภายในกำหนดเป็นเหตุให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกเป็นของโจทก์แล้ว จำเลยที่ 1 และที่ 2 ตกลงให้สิทธิการเช่าที่ดินตกเป็นของโจทก์และจะยอมส่งมอบทรัพย์สินกับสิทธิการเช่าให้แก่โจทก์ ในการที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 เช่าทรัพย์สินของโจทก์ดังกล่าวมีจำเลยที่ 3 เป็นผู้ค้ำประกัน เมื่อสัญญาเช่าทรัพย์สินครบกำหนดแล้ว จำเลยที่ 1 และที่ 2 ยังคงเช่าอาคารและทรัพย์สินอยู่เรื่อยมา โจทก์ไม่ประสงค์ที่จะให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 เช่าทรัพย์สินอีกต่อไป จึงบอกเลิกการเช่าต่อจำเลยที่ 1และที่ 2 กับให้ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากสถานที่เช่าและส่งมอบทรัพย์สินที่เช่ารวมทั้งสิทธิการเช่าแก่โจทก์ แต่จำเลยที่ 1 และที่ 2 ยังคงอยู่และใช้ทรัพย์สินที่เช่าเรื่อยมาทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารเลขที่ 1666/1, 1666/3, 1666/4 และส่งมอบทรัพย์สินกับการครอบครองทรัพย์สินดังกล่าวรวมทั้งสิทธิการเช่าที่ดินให้แก่โจทก์ให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันชำระเงินค่าเสียหายพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์ ให้จำเลยทั้งสามส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าตามสัญญาเช่าเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 แก่โจทก์ หากไม่สามารถส่งมอบได้ให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชดใช้ราคาพร้อมดอกเบี้ย แก่โจทก์
จำเลยทั้งสามให้การว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 ทำหนังสือสัญญาขายฝากอาคารและทรัพย์สินอื่นไว้กับโจทก์จริง แต่ก่อนที่จะครบกำหนดระยะเวลาขายฝากนั้น จำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้ใช้สิทธิขอไถ่ถอนทรัพย์สินที่ขายฝากต่อโจทก์แล้ว แต่โจทก์ไม่ยอมให้ไถ่ถอน จำเลยที่ 1 และที่ 2 ทำสัญญาเช่ากับโจทก์ตามฟ้องจริง แต่จำเลยที่ 1 และที่ 2 ไม่เคยค้างชำระค่าเช่า เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วโจทก์ยังคงให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 เช่าต่อไป โดยไม่มีกำหนดระยะเวลา จำเลยที่ 1 และที่ 2 ไม่เคยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาจากโจทก์ จำเลยที่ 3ทำสัญญาค้ำประกันจำเลยที่ 1 และที่ 2 จริงแต่สัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลาเช่า 1 ปี เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า 1 ปี แล้ว ผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่และผู้ให้เช่าไม่ทักท้วงถือได้ว่าเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดระยะเวลาดังนั้นการเช่ากันใหม่นี้ไม่เกี่ยวข้องกับจำเลยที่ 3 ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารเลขที่ 1666/1, 1666/3, 1666/4 พร้อมส่งมอบอาคารและทรัพย์สินอุปกรณ์การเรียนที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 เช่าจากโจทก์ให้แก่โจทก์ หากไม่สามารถส่งมอบทรัพย์สินอันเป็นอุปกรณ์การเรียนให้แก่โจทก์ได้ ให้ใช้ราคาเป็นเงิน 500,000 บาท ให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ชำระเงินจำนวน 199,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี จากต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จและค่าเสียหายเดือนละ 30,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยที่ 1และที่ 2 จะส่งมอบอาคารที่เช่าให้แก่โจทก์เรียบร้อย คำขอนอกจากนี้ให้ยก ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 3 โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า เฉพาะค่าเช่าที่ค้างชำระ ค่าภาษีโรงเรือนและค่าปรับให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ชำระแก่โจทก์ รวมเป็นเงิน 229,000 บาทหากจำเลยที่ 1 และที่ 2 ไม่ชำระเงินจำนวนนี้และหนี้อื่นตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้จำเลยที่ 3 ชำระแทนจนครบ นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า จำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลประเภทห้างหุ้นส่วนจำกัด จำเลยที่ 2 เป็นหุ้นส่วนผู้จัดการเมื่อวันที่ 10 พฤษภาคม 2526 จำเลยที่ 2 ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 1085, 5227, 5228, 5229, 5230 และ 5231 แขวงบางบำหรุ เขตบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร ของนายมนตรี อภิพัฒนะมนตรี เพื่อปลูกสร้างโรงเรียนพาณิชยการและได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มีกำหนด 12 ปี ตามเอกสารหมาย จ.14 ต่อมาเมื่อวันที่ 12 เมษายน 2528 จำเลยที่ 1โดยจำเลยที่ 2 ได้ทำสัญญาขายฝากอาคารเลขที่ 1666/1, 1666/3 และ1666/4 ซึ่งก่อสร้างอยู่บนที่ดินดังกล่าวเป็นเงิน 1,500,000 บาท และอุปกรณ์การเรียนการสอนอีก 500,000 บาท แก่โจทก์มีกำหนดไถ่คืนภายใน 1 ปี และในวันเดียวกันจำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 2 ได้ทำสัญญาเช่าอาคารกับอุปกรณ์ที่ขายฝาก ตกลงค่าเช่าเดือนละ 30,000บาท มีกำหนดเวลา 1 ปี ในสัญญาเช่าได้กำหนดว่าอาคารที่เช่าตั้งอยู่บนที่ดินของนายมนตรีโดยจำเลยที่ 2 ผู้เช่าเป็นผู้ทรงสิทธิการเช่า มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามสัญญาเช่าที่ดินกับนายมนตรีจนกว่าจะครบกำหนดสัญญาขายฝากเมื่อครบกำหนดขายฝากผู้เช่าไม่ไถ่ถอนคืนการขายฝากกับผู้ให้เช่ายอมให้สิทธิอันพึงมีตามสัญญาเช่าอาคารระหว่างผู้เช่ากับนายมนตรี ตกเป็นของผู้ให้เช่าทั้งสิ้น และจำเลยที่ 3 เป็นผู้ค้ำประกันการเช่าอาคารและอุปกรณ์ต่อโจทก์ ครั้นครบกำหนดเวลาขายฝาก จำเลยที่ 1 ไม่ไถ่ทรัพย์คืนและผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าอาคารและอุปกรณ์ โจทก์จึงได้บอกเลิกสัญญาเช่า
ข้อต้องวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์มีว่า โจทก์มีสิทธิเรียกค่าเช่าที่ดินกับค่าเสียหาย และมีสิทธิเข้าครอบครองที่ดินแทนจำเลยหรือไม่เห็นว่าที่ดินพิพาทเป็นของนายมนตรี และให้จำเลยที่ 2 เช่าเพื่อปลูกสร้างโรงเรียนพาณิชยการ เมื่อได้ปลูกสร้างอาคารเรียบร้อยแล้ว จำเลยที่ 1 ได้ขายฝากอาคารเรียนพร้อมอุปกรณ์ให้แก่โจทก์มีกำหนด 1 ปี จำเลยที่ 1 ไม่ไถ่คืนภายในกำหนด อาคารและอุปกรณ์ที่ขายฝากจึงตกเป็นของโจทก์ แต่สิทธิในการเรียกค่าเช่าที่ดินหรือค่าเสียหายจากการผิดสัญญาเช่าที่ดินย่อมเป็นของนายมนตรีที่จะเรียกร้องจากจำเลยที่ 2 ผู้เป็นคู่สัญญากับนายมนตรี สิทธิเรียกร้องที่จะให้ชำระค่าเช่าที่ดินหรือค่าเสียหายจากการผิดสัญญาเช่าที่ดิน นายมนตรีมิได้โอนให้แก่โจทก์เลยลำพังแต่เพียงข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 และที่ 2 โดยจำเลยที่ 1 และที่ 2 ยอมให้สิทธิอันพึงมีตามสัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 2 กับนายมนตรีตกเป็นของโจทก์ เป็นข้อตกลงของโจทก์กับจำเลยที่ 1ที่ 2 ไม่ผูกพันนายมนตรีแต่ประการใด เพราะนายมนตรีมิได้ตกลงให้สิทธิที่จะได้รับค่าเช่าหรือค่าเสียหายตกเป็นของโจทก์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเช่าที่ดินหรือค่าเสียหายจากการผิดสัญญาเช่าที่ดิน ส่วนสิทธิที่จะครอบครองที่ดินที่เช่าแทนจำเลยที่ 2 นั้นแม้โจทก์กับจำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้ทำสัญญาตกลงให้สิทธิอันพึงมีตามสัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 2 กับนายมนตรีตกเป็นของโจทก์จำเลยที่ 2 ผู้เช่าจะต้องโอนสิทธิให้ถูกต้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 544 ที่กำหนดว่า “ทรัพย์สินซึ่งเช่านั้น ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินนั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนให้แก่บุคคลภายนอกท่านว่าหาอาจทำได้ไม่ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่า”เมื่อพิเคราะห์สัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 2 กับนายมนตรีตามเอกสารหมาย จ.14 ได้กำหนดไว้ในข้อ 7 ไม่ให้ผู้เช่านำไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงเว้นแต่ได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษร จึงเห็นได้ว่าในเรื่องการโอนการเช่า ไม่มีข้อตกลงกันไว้ในสัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 2 กับนายมนตรีแต่อย่างใด จำเลยที่ 1 หรือที่ 2 จึงไม่มีสิทธิที่จะทำการโดยพลการ เมื่อกระทำไปโดยไม่มีอำนาจโจทก์จึงไม่ได้รับโอนสิทธิการเช่า โจทก์จึงไม่มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทแทนจำเลยที่ 1 และที่ 2 ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นชอบแล้ว”
พิพากษายืน
