แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
บทบัญญัติพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ.2524มาตรา53ที่บัญญัติว่าผู้ให้เช่านาจะขายนาได้ต่อเมื่อได้แจ้งให้ผู้เช่านาทราบโดยทำเป็นหนังสือแสดงความจำนงจะขายนาพร้อมทั้งระบุราคาที่จะขายและวิธีการชำระเงินยื่นต่อประธานคชก.ตำบลเพื่อแจ้งให้ผู้เช่านาทราบภายในสิบห้าวันและถ้าผู้เช่านาแสดงความจำนงจะซื้อนาเป็นหนังสือยื่นต่อประธานคชก.ตำบลภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้งผู้ให้เช่านาต้องขายนาแปลงดังกล่าวให้ผู้เช่านาตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ได้แจ้งไว้นั้นเป็นบทบัญญัติที่มีความประสงค์เพื่อให้ความคุ้มครองแก่เกษตรกรผู้เช่านาเท่านั้นผู้เช่านาฝ่ายเดียวมีสิทธิที่จะยกบทบัญญัติดังกล่าวนั้นขึ้นอ้างอิงได้จำเลยที่1ผู้จะขายนายกขึ้นต่อสู้โจทก์ผู้จะซื้อซึ่งเป็นบุคคลภายนอกไม่ได้ โจทก์เป็นบุคคลภายนอกฟ้องบังคับจำเลยที่1โอนที่ดินพิพาทให้โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายเมื่อกรณีมิได้มีปัญหาเกี่ยวกับผู้เช่านาจะซื้อนาที่บังคับผู้ให้เช่าจะต้องปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ.2524สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยที่1จึงไม่เป็นการฝ่าฝืนต่อกฎหมายดังกล่าวสัญญานั้นไม่ตกเป็นโมฆะ จำเลยที่1นำหนังสือมอบอำนาจของจำเลยที่2ที่มอบให้จำเลยที่1เป็นผู้มีอำนาจให้ถ้อยคำมาแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดินว่าจำเลยที่2ไม่ขอรับมรดกที่ดินแปลงนี้เจ้าพนักงานที่ดินจึงบันทึกถ้อยคำดังกล่าวไว้และจดทะเบียนลงในโฉนดที่ดินให้จำเลยที่1เป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนี้กรณีจึงถือได้ว่าตามคำขอจดทะเบียนโอนมรดกที่ดินเฉพาะส่วนและบันทึกถ้อยคำดังกล่าวนั้นจำเลยที่2ได้สละมรดกรายนี้แล้วตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1612
ย่อยาว
โจทก์ ฟ้อง ว่า จำเลย ที่ 1 ได้ ทำ หนังสือ สัญญาจะขาย ที่ดินโฉนด เลขที่ 3083 เฉพาะ ส่วนรวม เนื้อที่ 24 ไร่ 1 งาน 2 ตารางวาโดย คิด ราคา ที่ดิน ที่ ติด คลอง ยัน ถนน เนื้อที่ ประมาณ 4 ไร่ ราคา ไร่ ละ100,000 บาท ส่วน ที่ดิน เหนือ ถนน ขึ้น ไป เนื้อที่ ประมาณ 20 ไร่1 งาน 2 ตารางวา ราคา ไร่ ละ 60,000 บาท ให้ โจทก์ รวมเป็น 2 สัญญาและ โจทก์ วาง มัดจำ เงิน 450,000 บาท และ 100,000 บาท ตามลำดับใน การ ทำ สัญญา ดังกล่าว ผู้เช่า นา ยินยอม ให้ จำเลย ที่ 1 ขาย ให้ โจทก์ได้ โดย จำเลย ที่ 1 ตกลง จ่ายเงิน 60,000 บาท เป็น การ ตอบแทน ต่อมาจำเลย ที่ 1 ไม่ยอม ไป ทำการ หัก โอน ที่ดิน ดังกล่าว ให้ แก่ โจทก์ โจทก์ ได้ตรวจ ดู โฉนด พบ ว่า จำเลย ที่ 1 ได้ จดทะเบียน โอน ที่ดิน จำนวน 2 ไร่ให้ แก่ จำเลย ที่ 2 จำเลย ทั้ง สอง รู้ ดี ว่า จะ เป็น ทาง ให้ โจทก์ ซึ่ง เป็นเจ้าหนี้ เสียเปรียบ และ เสียหาย ขอให้ เพิกถอน นิติกรรม การ โอน ที่ดินโฉนด เลขที่ 3083 เฉพาะ ส่วน เนื้อที่ 2 ไร่ ระหว่าง จำเลย ที่ 1 และจำเลย ที่ 2 เพื่อ ให้ ที่ดิน ดังกล่าว กลับคืน เป็น ของ จำเลย ที่ 1 ดัง เดิมแล้ว ให้ จำเลย ที่ 1 ทำการ หัก โอน ที่ดิน โฉนด ดังกล่าว เฉพาะ ส่วน ของจำเลย ที่ 1 ทั้งหมด รวม 24 ไร่ 1 งาน 2 ตารางวา ให้ โจทก์ณ สำนักงาน ที่ดิน จังหวัด ปทุมธานี ทั้ง ยินยอม ให้ โจทก์ นำ ผู้อื่นมา รับโอน ที่ดิน นี้ ได้ ด้วย หาก จำเลย ไม่ปฏิบัติ ตาม ก็ ขอให้ ถือเอาคำพิพากษา เป็น การแสดง เจตนา ของ จำเลย กับ ให้ จำเลย ที่ 1 เป็น ฝ่าย เสียค่า หัก โอน และ ภาษี และ ให้ จำเลย ที่ 1 ชดใช้ ค่าเสียหาย ให้ โจทก์ เป็น เงินจำนวนเงิน 380,000 บาท ตาม สัญญา อีก ส่วน หนึ่ง ต่างหาก
จำเลย ที่ 1 ให้การ ว่า การ ทำ สัญญาจะซื้อจะขาย ทั้ง สอง ฉบับนี้มิได้ ปฏิบัติ ตาม ขั้นตอน ของ กฎหมาย โดย ผู้ให้เช่า ไม่ได้ เสนอราคาซื้อ ขาย ให้ ผู้เช่า นา ทราบ ที่ โจทก์ อ้างว่า จำเลย ที่ 1 รับ จะ ให้ เงินแก่ ผู้เช่า นา จำนวน 60,000 บาท นั้น ไม่เป็น ความจริง สัญญา ที่จำเลย ที่ 1 ทำ กับ โจทก์ จึง เป็น โมฆะ คู่กรณี ต้อง กลับคืน สู่ สถานะ เดิมโจทก์ ชอบ ที่ จะ รับ เงินมัดจำ คืน อย่างไร ก็ ตาม จำเลย ที่ 1 ไม่ได้ เป็นผู้ผิดสัญญา โจทก์ ไม่ได้ ไป ทำการ โอน ใน วันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2532โจทก์ เป็น ผู้ผิดสัญญา เอง โจทก์ จะ ขอ เพิกถอน การ โอน ที่ จำเลย ที่ 1โอน ที่ดิน ให้ จำเลย ที่ 2 จำนวน 2 ไร่ ไม่ได้ เพราะ โจทก์ ไม่ได้ เป็นผู้มีส่วนได้เสีย และ ที่ดิน ที่ โอน เป็น การ โอน รับมรดก มิใช่ โอน ให้โดยเสน่หา และ จำเลย ที่ 1 ไม่จำต้อง รับผิด ชดใช้ ค่าเสียหาย ขอให้พิพากษายก ฟ้องโจทก์
จำเลย ที่ 2 ให้การ ว่า ที่ดินพิพาท 24 ไร่ 1 งาน 2 ตารางวาเดิม เป็น ของ นาย ทิง ซึ่ง เป็น สามี ภรรยา กับ จำเลย ที่ 1 ต่อมา นาย ทิง เสียชีวิต ที่ดินพิพาท แปลง ดังกล่าว จึง ตกทอด มา ยัง ทายาท ของ นาย ทิง ตาม กฎหมาย แต่ การ แบ่งแยก เป็น สัดส่วน ใน ทันที ทำ ไม่ได้ และ ถ้า แบ่ง เป็น แปลง เล็ก แปลง น้อย จะ ไม่ สมประโยชน์ ต่อ การ ทำนา จึง ตกลง กันมอบ ให้ จำเลย ที่ 1 เป็น ผู้ถือกรรมสิทธิ์ รวม ไว้ แทน ตน การ ทำ สัญญาของ จำเลย ที่ 1 กับ โจทก์ ดังกล่าว จึง เป็น การ ทำ ไป โดย พลการ ทายาทแต่ละ คน มิได้ ยินยอม ด้วย หาก ผูกพัน ก็ เพียง ส่วน ของ จำเลย ที่ 1 เท่านั้นและ ไม่สามารถ บอก ชี้ ลง ไป ว่า เป็น ส่วน ใด ของ ที่ดิน และ โจทก์ เอง ก็ ทราบ ดีว่า ที่ดิน แปลง ดังกล่าว เป็น ทรัพย์มรดก ดังนั้น โจทก์ จะ อาศัยความ ไม่สุจริต ของ โจทก์ เอง มา ฟ้องบังคับ จำเลย ที่ 1 และ ฟ้อง เพิกถอนการ โอน แบ่งปัน มรดก จำเลย ที่ 2 ไม่ได้ การ ทำ สัญญา ของ โจทก์ ฝ่าฝืนต่อ บทบัญญัติ ของ กฎหมาย เพราะ ยัง ไม่มี การ แจ้งความ จำนง ขาย และราคา ขาย ให้ ผู้เช่า นา ทราบ แต่ การ รับโอน แบ่งปัน ทรัพย์มรดก ของ จำเลย ที่ 2เป็น การกระทำ ตาม กฎหมาย จำเลย ที่ 2 ไม่ต้อง รับผิด ต่อ โจทก์ขอให้ พิพากษายก ฟ้องโจทก์
ศาลชั้นต้น พิพากษา ให้ เพิกถอน นิติกรรม การ โอน ให้ ที่ดินโฉนด เลขที่ 3083 ตำบล บางหลวงฝั่งใต้ อำเภอ เมือง ปทุมธานี (เชียงราก) จังหวัด ปทุมธานี เฉพาะ ส่วน เนื้อที่ 2 ไร่ ระหว่างจำเลย ที่ 1 กับ จำเลย ที่ 2 ลงวันที่ 8 เมษายน 2531 แล้ว ให้ จำเลย ที่ 1ทำการ หัก โอน ขาย ที่ดิน โฉนด ดังกล่าว เฉพาะ ส่วน ของ จำเลย ที่ 1 ทั้งหมด รวม24 ไร่ 1 งาน 2 ตารางวา ใน ราคา ที่ดิน ที่ ติด คลอง ถึง ถนน ไร่ ละ100,000 บาท จำนวน เนื้อที่ 4 ไร่ และ ราคา ที่ดิน ที่ เหนือ ถนน ขึ้น ไปไร่ ละ 60,000 บาท จำนวน เนื้อที่ 20 ไร่ 1 งาน 2 ตารางวา ให้ แก่โจทก์ โดย คิด หักเงิน มัดจำ 550,000 บาท ที่ จำเลย ที่ 1 ได้รับ ไป ออกจากราคา ซื้อ ขาย ที่ โจทก์ ต้อง ชำระ ให้ จำเลย ทั้ง ยินยอม ให้ โจทก์ นำ ผู้อื่นมา รับโอน ที่ดิน นี้ ได้ ด้วย หาก จำเลย ไม่ปฏิบัติ ก็ ให้ ถือเอา คำพิพากษาแทน การแสดง เจตนา ของ จำเลย
จำเลย ทั้ง สอง อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืน
จำเลย ทั้ง สอง ฎีกา
ศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า “พิเคราะห์ แล้ว ข้อเท็จจริง ที่ คู่ความไม่ โต้เถียง กัน ฟัง ยุติ ว่า นาย ทิง ส้มเกลี้ยง กับ จำเลย ที่ 1เป็น สามี ภริยา กัน ส่วน จำเลย ที่ 2 เป็น บุตร ของ นาย ทิง และ จำเลย ที่ 1เมื่อ พ.ศ. 2525 นาย ทิง ได้ ถึงแก่กรรม โดย มิได้ ทำ พินัยกรรม ไว้ จำเลย ที่ 1 ไป ขอรับ โอน มรดก ของ นาย ทิง คือ ที่ดิน โฉนด เลขที่ 3083ตำบล บางหลวงฝั่งใต้ อำเภอ เมือง ปทุมธานี จังหวัด ปทุมธานี ซึ่ง มี นาง ทองม้วน กระจับเงิน ถือ กรรมสิทธิ์ร่วม บางส่วน ตาม เอกสาร หมาย จ. 1เมื่อ วันที่ 21 และ 28 กุมภาพันธ์ 2531 จำเลย ที่ 1 ทำ สัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดิน เฉพาะ ส่วน ที่พิพาท ตาม โฉนด ดังกล่าว ให้ แก่ โจทก์ขณะที่ นาย จินดา กระจับเงิน เป็น ผู้เช่า ทำนา ใน ที่ดิน โดย โจทก์ ชำระ มัดจำ ไว้ เป็น เงิน รวม 550,000 บาท ตกลง จะ จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์กับ ชำระ ค่าที่ดิน ที่ เหลือ กัน ใน วันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2532ตาม เอกสาร หมาย จ. 2 และ จ. 3 ต่อมา วันที่ 8 เมษายน 2531 จำเลย ที่ 2จดทะเบียน ยก ที่ดินพิพาท บางส่วน ให้ แก่ จำเลย ที่ 2 ตาม เอกสาร หมาย จ. 8และ ครบ กำหนด ตาม สัญญา จำเลย ที่ 1 ไม่ไป จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์กับ รับ ชำระ ค่าที่ดิน ที่ เหลือ จาก โจทก์ คง มี ปัญหา ต้อง วินิจฉัย ปัญหาข้อกฎหมาย ตาม ฎีกา ของ จำเลย ทั้ง สอง ข้อ แรก ว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท ตกเป็น โมฆะ เพราะ เหตุ ฝ่าฝืน ต่อ พระราชบัญญัติ การเช่าที่ดินเพื่อ เกษตรกรรม พ.ศ. 2524 หรือไม่ เห็นว่า แม้ พระราชบัญญัติ ดังกล่าวมาตรา 53 บัญญัติ ว่า “ผู้ให้เช่า นา จะขาย นา ได้ ต่อเมื่อ ได้ แจ้ง ให้ผู้เช่า นา ทราบ โดย ทำ เป็น หนังสือ แสดง ความจำนง จะขาย นา พร้อม ทั้งระบุ ราคา ที่ จะขาย และ วิธีการ ชำระ เงิน ยื่น ต่อ ประธาน คชก. ตำบลเพื่อ แจ้ง ให้ ผู้เช่า นา ทราบ ภายใน สิบ ห้า วัน และ ถ้า ผู้เช่า นา แสดงความจำนง จะซื้อ นา เป็น หนังสือ ยื่น ต่อ ประธาน คชก. ตำบล ภายใน สามสิบ วันนับแต่ วันที่ ได้รับ แจ้ง ผู้ให้เช่า นา ต้อง ขาย นา แปลง ดังกล่าว ให้ผู้เช่า นา ตาม ราคา และ วิธีการ ชำระ เงิน ที่ ได้ แจ้ง ไว้ ” แต่ ข้อความที่ บัญญัติ นั้น เป็น ที่ เห็น ได้ว่า บัญญัติ เพื่อ ให้ ความคุ้มครอง แก่เกษตรกร ผู้เช่า นา โดยเฉพาะ เท่านั้น ผู้เช่า นา ฝ่ายเดียว จึง มีสิทธิที่ จะ ยก บทบัญญัติ นั้น ขึ้น อ้างอิง ได้ หา ได้ แปล ว่า เป็น บทบัญญัติที่ ให้สิทธิ จำเลย ที่ 1 ซึ่ง เป็น ผู้จะขาย นายก ขึ้น ต่อสู้ โจทก์ซึ่ง เป็น บุคคลภายนอก ที่ จะซื้อ นา ไม่ เมื่อ คดี นี้ มิได้ มี ปัญหาเกี่ยวกับ ผู้เช่า นา จะซื้อ นา ที่ บังคับ ผู้ให้เช่า จะ ต้อง ปฏิบัติ ตามพระราชบัญญัติ การเช่าที่ดิน เพื่อ เกษตรกรรม พ.ศ. 2524สัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดินพิพาท ระหว่าง โจทก์ กับ จำเลย ที่ 1 จึง ไม่เป็นการ ฝ่าฝืน ต่อ กฎหมาย ดังกล่าว สัญญา นั้น ไม่ ตกเป็น โมฆะ ฎีกา ของ จำเลยทั้ง สอง ข้อ นี้ ฟังไม่ขึ้น
ส่วน ปัญหา ตาม ฎีกา ของ จำเลย ทั้ง สอง ข้อ ต่อไป ที่ ว่า จำเลย ที่ 1โอน ที่ดินพิพาท บางส่วน ให้ แก่ จำเลย ที่ 2 นั้น เป็น การ ฉ้อฉล โจทก์หรือไม่ โจทก์ มี นาย สมเกียรติ เศรษฐสุข เจ้าพนักงาน ที่ดิน จังหวัด ปทุมธานี เป็น พยาน เบิกความ ว่า เมื่อ เดือน ธันวาคม 2525จำเลย ที่ 1 ขอ จดทะเบียน โอน มรดก ที่ดิน เฉพาะ ส่วน ของ นาย ทิง ผู้ตาย ตาม เอกสาร หมาย จ. 13 โดย จำเลย ที่ 1 นำ หนังสือมอบอำนาจ ของ จำเลย ที่ 2ที่ ได้ มอบ ให้ จำเลย ที่ 1 เป็น ผู้มีอำนาจ ให้ ถ้อยคำ ว่า จำเลย ที่ 2ไม่ ขอรับ มรดก ที่ดิน แปลง นี้ ตาม เอกสาร หมาย จ. 17 มา แสดง ต่อ เจ้าพนักงานที่ดิน ด้วย เจ้าพนักงาน ที่ดิน จึง บันทึก ถ้อยคำ ดังกล่าว ตาม เอกสาร หมายจ. 14 และ จดทะเบียน ลง ใน โฉนด ที่ดิน ให้ จำเลย ที่ 1 เป็น ผู้ มี กรรมสิทธิ์ที่ดิน แปลง นี้ ตาม เอกสาร หมาย จ. 1 เมื่อ จำเลย ที่ 2 เบิกความ รับ ว่าลายมือชื่อ ผู้มอบอำนาจ ใน เอกสาร หมาย จ. 17 เป็น ลายมือชื่อ ของ ตนกรณี จึง ถือได้ว่า ตาม คำขอ จดทะเบียน โอน มรดก ที่ดิน เฉพาะ ส่วน และบันทึก ถ้อยคำ ดังกล่าว นั้น จำเลย ที่ 2 ได้ สละ มรดก ราย นี้ แล้ว ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1612 ที่ จำเลย ทั้ง สอง นำสืบ ว่าจำเลย ที่ 2 ตกลง ให้ จำเลย ที่ 1 เป็น ผู้รับมรดก เพียง คนเดียว เพื่อ จะแบ่งปัน ที่ดิน ให้ แก่ กัน ใน ภายหลัง และ จำเลย ที่ 2 มิได้ แสดง เจตนาไม่ ขอรับ มรดก นั้น ขัดแย้ง กัน กับ ข้อความ ใน เอกสาร ซึ่ง เห็น ได้ว่าคำเบิกความ ฝ่าฝืน ต่อ ความ เป็น จริง ไม่มี น้ำหนัก ให้ รับฟัง ได้ ทั้ง การโอน ที่ดินพิพาท บางส่วน ระหว่าง จำเลย ที่ 1 กับ จำเลย ที่ 2 นั้นปรากฏ ตาม เอกสาร หมาย จ. 8 ว่า เป็น การ จดทะเบียน ยกให้ โดยเสน่หานิติกรรม ดังกล่าว จำเลย ที่ 2 จึง ได้ กระทำ ลง โดย รู้ ว่า จะ เป็น ทาง ให้เจ้าหนี้ เสียเปรียบ เท่ากับ ฉ้อฉล โจทก์ ชอบ ที่ โจทก์ จะ ขอให้ ศาล พิพากษาเพิกถอน นิติกรรม นั้น ได้ ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 237ฎีกา ของ จำเลย ทั้ง สอง ข้อ นี้ ฟังไม่ขึ้น อีก เช่นกัน เมื่อ ครบ กำหนด ตามสัญญา จำเลย ที่ 1 ไม่ไป จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดินพิพาท กับรับ ชำระ ค่าที่ดิน ที่ เหลือ จาก โจทก์ จำเลย ที่ 1 จึง เป็น ฝ่าย ผิดสัญญาศาลล่าง ทั้ง สอง พิพากษา ให้ โจทก์ ชนะคดี นั้น ชอบแล้ว ฎีกา ของ จำเลยทั้ง สอง ทุก ข้อ ฟังไม่ขึ้น ”
พิพากษายืน
