แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดในโครงการอาคารชุดของจำเลยที่ 1 และสัญญาจะซื้อจะขายเฟอร์นิเจอร์กับจำเลยที่ 1 ซึ่งในการพิจารณาว่าจำเลยที่ 1 เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายโครงการก่อสร้างอาคารชุดไม่แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลาตามสัญญาหรือไม่ ย่อมต้องพิจารณาสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดประกอบสัญญาจะซื้อจะขายเฟอร์นิเจอร์ร่วมด้วย ต่อมาเมื่อจำเลยที่ 1 ทำสัญญาโอนขายสัญญาดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนจำเลยที่ 3 โดยในสัญญาโอนขายมีข้อตกลงให้จำเลยที่ 3 ต้องร่วมรับผิดต่อลูกค้าเดิมของจำเลยที่ 1 รวมทั้งโจทก์ และจำเลยที่ 2 ตกลงกับจำเลยที่ 1 ให้มีการเปลี่ยนตัวผู้รับโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดจากจำเลยที่ 2 เป็นจำเลยที่ 3 เป็นผลให้มีการทำสัญญาจะซื้อจะขายโครงการดังกล่าวทั้งหมดกันใหม่ระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 3 กรณีถือว่าการที่จำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับโจทก์ ต่อมาจำเลยที่ 1 โอนขายสิทธิตามสัญญาดังกล่าวให้จำเลยที่ 2 และมีการเปลี่ยนตัวผู้รับโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดจากจำเลยที่ 2 เป็นจำเลยที่ 3 โดยจำเลยที่ 1 ก็ตกลงยินยอมด้วย เมื่อข้อตกลงในสัญญาซื้อขายระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 มีข้อสัญญาให้จำเลยที่ 2 ต้องรับผิดต่อลูกค้าทุกราย และสัญญาระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 3 ก็มีข้อตกลงที่จำเลยที่ 3 ต้องรับโอนสิทธิเรียกร้องของคู่สัญญาที่เป็นลูกค้าของจำเลยที่ 1 ผู้จะขายทุกรายมาด้วยและเมื่อพิจารณาประกอบกันทั้งสองสัญญาแล้วถือว่า สัญญาที่จำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 3 ทำสัญญาดังกล่าวกับจำเลยที่ 1 โดยมีข้อตกลงว่า จำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 3 จะชำระหนี้ให้แก่ลูกค้าทุกรายรวมทั้งโจทก์ จึงเป็นสัญญาเพื่อประโยชน์แก่โจทก์ ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกตาม ป.พ.พ. มาตรา 374 วรรคหนึ่ง เมื่อโจทก์มีหนังสือว่าจะถือประโยชน์จากสัญญาดังกล่าวแก่จำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 3 แล้ว โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 3 รวมทั้งจำเลยที่ 1 คู่สัญญาเดิมร่วมกันรับผิดชดใช้ค่าเสียหายต่าง ๆ แก่โจทก์ได้ตามมาตรา 374 วรรคสอง
ส่วนที่โจทก์มีคำขอให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 ร่วมกันทำนิติกรรมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์นั้น เมื่อฟังว่าจำเลยที่ 3 ผู้เดียวเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดทั้งโครงการมาจากจำเลยที่ 1 แล้ว และเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดพิพาทเพียงผู้เดียว สภาพแห่งหนี้จึงเปิดช่องให้เฉพาะจำเลยที่ 3 เท่านั้น ที่มีหน้าที่ต้องทำนิติกรรมการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้โจทก์
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้อง ขอให้บังคับจำเลยทั้งสามร่วมกันหรือแทนกันยื่นคำขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 457/261 และส่งมอบห้องชุดกับต้นฉบับหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) เลขที่ดังกล่าวในสภาพเรียบร้อยพร้อมทั้งเฟอร์นิเจอร์ครบถ้วนตามสัญญาให้แก่โจทก์ และรับชำระเงิน 420,000 บาท จากโจทก์ หากไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสาม
จำเลยทั้งสามให้การ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสามร่วมกันส่งมอบและโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 457/261 ชั้นที่ 10 อาคารเลขที่ 1 อาคารชุดจอมเทียนทาวเวอร์ ทะเบียนอาคารชุดเลขที่ 12/2540 ซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 31483, 31485, 31486, 31487 และ 40158 ตำบลหนองปรือ อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี ในสภาพเรียบร้อยพร้อมเฟอร์นิเจอร์ให้ครบถ้วนตามสัญญาแก่โจทก์ หากจำเลยทั้งสามไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสาม โดยให้โจทก์ชำระเงินค่าห้องชุดเฟอร์นิเจอร์ส่วนที่เหลือจำนวน 420,000 บาท ให้แก่จำเลยทั้งสามไปพร้อมกัน และให้ร่วมกันส่งมอบต้นฉบับหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรือ อ.ช.2 ของห้องชุดดังกล่าวแก่โจทก์ด้วย กับให้จำเลยทั้งสามร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 6,000 บาท
จำเลยที่ 2 และที่ 3 อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
จำเลยที่ 2 และที่ 3 ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 2 และที่ 3 ประการแรกว่า โจทก์มีสิทธิเรียกร้องในอันที่จะขอให้บังคับจำเลยที่ 2 และที่ 3 ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดและสัญญาจะซื้อจะขายเฟอร์นิเจอร์ที่จำเลยที่ 1 ทำกับโจทก์ไว้ก่อนแล้วได้หรือไม่ ปัญหานี้ในเบื้องต้นเห็นว่า เมื่อจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาจะซื้อขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดพร้อมสัญญาจะซื้อจะขายเฟอร์นิเจอร์สำหรับห้องชุดดังกล่าวรายละเอียดปรากฏตามสัญญาจะซื้อขายกรรมสิทธิ์ห้องชุด และสัญญาจะซื้อจะขายเฟอร์นิเจอร์เอกสารหมาย จ.5 และ จ.6 ซึ่งสัญญาจะซื้อจะขายเฟอร์นิเจอร์สำหรับห้องชุดดังกล่าวเป็นสัญญาประกอบสัญญาจะซื้อขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดเพื่อให้ผู้ซื้อได้ห้องชุดพร้อมเฟอร์นิเจอร์เพื่อใช้ประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ของสัญญา จำเลยที่ 1 ย่อมมีความผูกพันที่ต้องปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าวโดยก่อสร้างอาคารชุด พร้อมทำเฟอร์นิเจอร์ให้แล้วเสร็จและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กับส่งมอบห้องชุดแก่โจทก์ ส่วนกรณีที่ต่อมาภายหลังจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาซื้อขายโดยขายอาคารชุดทั้งหมดในโครงการจอมเทียนทาวเวอร์ให้แก่จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นกรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทนบริษัทจำเลยที่ 3 เมื่อวันที่ 28 มิถุนายน 2548 ตามสัญญาซื้อขายเอกสารหมาย จ.11 โดยสัญญาฉบับนี้มีข้อตกลงว่า ถ้าจำเลยที่ 2 จะให้บุคคลอื่นเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยที่ 1 ก็ตกลงยินยอม ซึ่งต่อมาจำเลยที่ 1 กับที่ 2 ตกลงกันให้เปลี่ยนชื่อผู้ซื้อเป็นจำเลยที่ 3 แล้วทำสัญญาใหม่เป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง โดยลงวันที่ย้อนหลังไป ตามเอกสารหมาย ล.14 และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งหมด รวมทั้งห้องที่โจทก์ทำสัญญาจะซื้อไว้ก่อนแก่จำเลยที่ 3 นั้น ปรากฏว่าก่อนที่จะมีการทำสัญญากันใหม่เป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเอกสารหมาย ล.14 จำเลยที่ 2 มีหนังสือถึงจำเลยที่ 1 ขอเปลี่ยนคู่สัญญาฝ่ายผู้จะซื้อจากจำเลยที่ 2 เป็นจำเลยที่ 3 โดยจำเลยที่ 2 แจ้งแก่จำเลยที่ 1 ด้วยว่า ข้อตกลงในการซื้อขายระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 ยังให้มีสภาพบังคับและเงื่อนไขตามสัญญาซื้อขายเดิมที่ทำกันไว้ ซึ่งหมายถึงสัญญาซื้อขายอาคารชุดทั้งโครงการระหว่างจำเลยที่ 1 กับที่ 2 ตามเอกสารหมาย จ.11 ในการพิจารณาข้อสัญญาระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และที่ 3 จึงต้องพิจารณาสัญญาตามเอกสารหมาย จ.11 และสัญญาตามเอกสารหมาย ล.14 ดังกล่าวประกอบกัน ซึ่งโดยเฉพาะในส่วนข้อสัญญาที่กล่าวถึงลูกค้าที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลยที่ 1 ไว้ก่อนแล้วนั้น ปรากฏว่าตามสัญญาซื้อขายระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 เอกสารหมาย จ.11 ข้อ 6 ระบุว่า ผู้ซื้อ (จำเลยที่ 2) ตกลงรับโอนสิทธิเรียกร้อง สำหรับคู่สัญญาที่เป็นลูกค้าทุกรายของผู้ขาย (จำเลยที่ 1) ในโครงการจอมเทียนทาวเวอร์ และเป็นหน้าที่ของผู้ซื้อ (จำเลยที่ 2) ที่ต้องรับผิดชอบในภาระตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับลูกค้าทุกรายแทนผู้ขาย (จำเลยที่ 1) โดยผู้ซื้อจะต้องดำเนินการเปลี่ยนสัญญากับลูกค้าเป็นผู้ซื้อ (จำเลยที่ 2) เข้าทำสัญญาแทนผู้ขาย (จำเลยที่ 1) ให้เสร็จสิ้นภายในวันที่ 16 มิถุนายน 2547 ส่วนสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่เปลี่ยนเป็นจำเลยที่ 3 เป็นผู้จะซื้อแทนจำเลยที่ 2 ตามเอกสารหมาย ล.14 ก็ยังคงมีข้อสัญญาในข้อ 7 ว่าด้วยหน้าที่ของผู้จะซื้อ (จำเลยที่ 3) ว่า ผู้จะซื้อ (จำเลยที่ 3) ตกลงรับโอนสิทธิเรียกร้องของคู่สัญญาที่เป็นลูกค้าของผู้จะขาย (จำเลยที่ 1) ในโครงการจอมเทียนทาวเวอร์ และเป็นหน้าที่ของผู้จะซื้อ (จำเลยที่ 3) ที่จะรับผิดชอบตามสัญญาจะซื้อจะขายกับลูกค้าทุกรายแทนผู้จะขาย (จำเลยที่ 1) เห็นได้ว่า จำเลยที่ 2 และที่ 3 ทำสัญญาดังกล่าวกับจำเลยที่ 1 โดยตกลงว่าจำเลยที่ 2 และที่ 3 จะชำระหนี้แก่ลูกค้ารวมทั้งโจทก์ผู้เป็นเจ้าหนี้ของจำเลยที่ 1 อันเป็นสัญญาเพื่อประโยชน์แก่บุคคลภายนอกตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 374 วรรคหนึ่ง และหากโจทก์แสดงเจตนาว่าจะถือเอาประโยชน์จากสัญญานั้นตามวรรคสอง โจทก์ก็มีสิทธิเรียกชำระหนี้จากจำเลยที่ 2 และที่ 3 โดยตรงได้ นอกจากนี้ที่จำเลยที่ 2 และที่ 3 ฎีกาในข้อนี้ต่อไปอีกว่า จำเลยที่ 3 ได้ปรับปรุงอาคารชุดนี้เป็นโรงแรมแล้ว สภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 ปฏิบัติการชำระหนี้ตามคำขอบังคับของโจทก์ที่ให้โอนห้องชุดแก่โจทก์ได้นั้น ปัญหานี้แม้จำเลยที่ 3 ไม่ได้ให้การต่อสู้ไว้ แต่เป็นปัญหาเกี่ยวกับอำนาจฟ้องของโจทก์อันเป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน และปรากฏตามสำนวนในคำฟ้องของโจทก์เองว่า จำเลยที่ 3 ใช้อาคารชุดนี้ประกอบกิจการโรงแรม จึงวินิจฉัยให้ โดยเห็นว่า เมื่อจำเลยที่ 3 ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดและอาคารชุดทั้งโครงการจากจำเลยที่ 1 ตามสัญญาซื้อขายที่จำเลยที่ 2 และที่ 3 ตกลงที่จะปฏิบัติการชำระหนี้แก่ลูกค้าที่ได้ทำสัญญาจะซื้อขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดไว้ก่อน อันเป็นสัญญาเพื่อประโยชน์แก่บุคคลภายนอก และโจทก์ได้แสดงเจตนาเข้าถือ เอาประโยชน์แล้ว แต่จำเลยที่ 2 และที่ 3 ไม่ยอมปฏิบัติตามสัญญา โดยการทำอาคารชุดให้เสร็จสมบูรณ์แล้วจดทะเบียนโอนแก่โจทก์ แต่จำเลยที่ 3 กลับนำอาคารชุดนี้ไปใช้ทำเป็นโรงแรม อันเป็นการปฏิบัติโดยไม่สุจริตโดยมุ่งแสวงหาประโยชน์แก่ตน โดยปราศจากความรับผิดชอบตามสัญญา เพื่อเอาเปรียบผู้บริโภค ดังนั้นจำเลยที่ 2 และที่ 3 ย่อมไม่อาจอ้างหรือถือเอาประโยชน์ใดๆ อันเกิดจากการกระทำโดยไม่สุจริตของตนเพื่อปฏิเสธความรับผิดต่อโจทก์ได้ ส่วนที่จำเลยที่ 2 และที่ 3 ฎีกาว่า สภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดแก่โจทก์ได้นั้น จำเลยที่ 3 ไม่ได้ให้การต่อสู้ในข้อนี้ไว้ ฎีกาส่วนนี้เป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้ว โดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้ สรุปแล้วฎีกาของจำเลยที่ 2 และที่ 3 ฟังไม่ขึ้น
อนึ่ง ตามที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้จำเลยทั้งสามร่วมกันโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามฟ้องแก่โจทก์นั้น ปรากฏข้อเท็จจริงแล้วว่า จำเลยที่ 1 ได้โอนกรรมสิทธิ์แก่จำเลยที่ 3 ไปแล้ว จึงไม่อาจบังคับตามคำฟ้องของโจทก์ในส่วนนี้แก่จำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้ นอกจากนี้ในส่วนที่พิพากษาให้โจทก์ชำระเงินค่าห้องชุดและเฟอร์นิเจอร์ส่วนที่เหลือ 420,000 แก่จำเลยทั้งสามไปพร้อมกันนั้น เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏตามสำนวนเป็นยุติแล้วว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้ทำสัญญาซื้อขายกับจำเลยที่ 3 โดยโอนสิทธิเรียกร้องในเงินจำนวนนี้ให้แก่จำเลยที่ 2 และที่ 3 ทั้งได้แจ้งแก่โจทก์แล้ว จำเลยที่ 1 และที่ 2 ย่อมไม่มีสิทธิได้รับชำระเงินจำนวนนี้จากโจทก์อีก คำพิพากษาดังกล่าวมาจึงไม่ชอบและปัญหานี้เป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดฎีกา เมื่อศาลฎีกาเห็นสมควรย่อมมีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยและแก้ไขให้ถูกต้องได้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 247 ประกอบมาตรา 246 และ 142 (5)
พิพากษาแก้เป็นว่า ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดแก่โจทก์คงบังคับเฉพาะจำเลยที่ 3 ให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดแก่โจทก์ ส่วนกรณีที่โจทก์ต้องชำระเงินจำนวน 420,000 บาทนั้น ให้โจทก์ชำระแก่จำเลยที่ 3 เท่านั้น นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ โจทก์ไม่แก้ฎีกา จึงไม่กำหนด ค่าทนายความชั้นฎีกาให้
