แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
แม้ผู้เช่าที่ดินของโจทก์เพื่อปลูกสร้างเคหะอยู่อาศัยจะได้รับความคุ้มครองจากพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯ ก็ดี หากผู้เช่าที่ดินได้ขายฝากเฉพาะเคหะจนหลุดเป็นสิทธิแก่จำเลย เมื่อจำเลยยังไม่ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินกับโจทก์ ก็ย่อมไม่ได้รับความคุ้มครอง เพราะสัญญาเช่าที่ดินเป็นการเฉพาะตัว
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อ ๑๐ ปีมานี้ จำเลยได้ซื้อบ้านเลขที่ ๒๑ ซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินของโจทก์จากผู้มีชื่อ โดยโจทก์ไม่ทราบและไม่ให้ความยินยอมโจทก์เพิ่งทราบภายหลังว่าจำเลยเข้ามาอยู่ในบ้านเลขที่ ๒๑ นี้ โดยไม่ได้เช่าที่ดินจากโจทก์ ต่อมาจำเลยยังซื้อห้องแถวเลขที่ ๓๕/๓ จาก นายวิชิต ซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินของโจทก์ โดยไม่ได้ขออนุญาตหรือเช่าจากโจทก์แต่อย่างใด โจทก์ต้องการที่ดินเพื่อบูรณะวัด ได้บอกกล่าวจำเลยแล้ว จำเลยก็ไม่รื้อ จึงขอให้บังคับจำเลยและบริวารรื้อถอนบ้านเลขที่ ๒๑ และ ๓๕/๓ ออกไปจากที่โจทก์
จำเลยให้การว่า บ้านเลขที่ ๒๑ เป็นของนายจำรัส ปลูกอยู่ในที่ดินของวัดดวงแข ซึ่งให้พันตำรวจตรีวิชิตเช่าตลอดมา เมื่อนายจำรัสซื้อบ้านหลังนี้มาก็ได้ตกลงเช่าที่ดินจากวัดดวงแขสืบแทนพันตำรวจตรีวิชิต ส่วนบ้านเลขที่ ๓๕/๓ จำเลยซื้อมาจากพันตำรวจตรีวิชิต เมื่อ พ.ศ.๒๔๙+ ซึ่งเป็นบ้านปลูกอยู่ในที่ดินของวัดดวงแขเช่นเดียวกัน และเจ้าอาวาสวัดดวงแขก็ยินยอมให้จำเลยเช่าที่ดินปลูกบ้านนี้ต่อจากผู้เช่าเดิม จำเลยและนายจำรัสต่างใช้บ้านนั้นเป็นเคหะที่อยู่อาศัย ย่อมได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลแพ่งเห็นว่าบ้านพิพาทเป็นของจำเลยทั้งสองหลัง แต่เมื่อจำเลยซื้อบ้านสองหลังนี้จากเจ้าของเดิมแล้ว วัดเจ้าของที่ดินยังไม่ได้ตกลงให้จำเลยเช่าที่ดินที่ปลูกบ้านนั้น จำเลยจึงไม่ใช่อยู่ในที่ดินของโจทก์โดยสัญญาเช่า แม้บ้านพิพาทจะเป็นเคหะที่อยู่อาศัยโจทก์ก็ไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯ พิพากษาให้จำเลยและบริวารรื้อถอนบ้านเลขที่ ๒๑ และ ๓๕/๓ ออกไปจากที่ธรณีสงฆ์ของโจทก์
จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาพิเคราะห์แล้ว ทางพิจารณาได้ความว่า เดิมบ้านสองหลังนี้เป็นของพันตำรวจตรีวิชิต ปลูกอยู่ในที่ดินของวัดดวงแขโจทก์ต่อมา ๑๐ กันยายน ๒๔๙๗ เจ้าของบ้านขายฝากบ้านทั้งสองหลังแก่จำเลย สัญญาจะไถ่คืนใน ๓ เดือนแล้วไม่ไถ่ บ้านทั้งสองหลังจึงตกเป็นสิทธิแก่จำเลย และจำเลยใช้บ้านเลขที่ ๓๕/๑ เป็นเคหะที่อยู่อาศัย ส่วนบ้านหลังเลขที่ ๒๑ ให้เป็นที่อยู่อาศัยของนายจำรัสบุตรเขยของจำเลย เมื่อบ้านทั้งสองหลังตกเป็นของจำเลยแล้ว พันตำรวจตรีวิชิตก็ให้จำเลยรื้อถอนบ้านออกไป อ้างว่าสิทธิการเช่าที่ดินปลูกบ้านยังเป็นของตน ไม่ได้โอนขายให้จำเลยด้วย จนเป็นกรณีพิพาทกันถึงศาล การขายฝากบ้าน ๒ หลังนี้ ทางวัดเจ้าของที่ดินไม่ทราบในตอนแรก เพิ่งทราบเมื่อขายฝากกันแล้ว และเมื่อจำเลยเป็นเจ้าของบ้านทั้งสองหลังแล้ว จำเลยก็ไม่ได้ทำสัญญาเช่าที่ติดกับวัด ทางวัดก็ไม่เคยเก็บค่าเช่าจากจำเลย เป็นแต่เมื่อจำเลยรับโอนบ้านมาแล้ว ๒-๓ ปี ได้มีผู้มาเจรจาขอเช่าที่ดินของวัด แต่ทางวัดไม่อนุญาต การปฏิบัติระหว่างโจทก์จำเลยจึงยังไม่มีปัญญาเช่าทรัพย์กันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๓๗
ข้อที่จำเลยฎีกาว่า เมื่อพันตำรวจตรีวิชิตผู้เช่าที่ดินเดิมได้รับความคุ้มครองการเช่าตามกฎหมายแล้ว จำเลยผู้รับโอนสิทธิในบ้านจากพันตำรวจตรีวิชิต ย่อมได้รับความคุ้มครองเช่นเดียวกันนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๖๙ บัญญัติว่า อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า ซึ่งเป็นการคุ้มครองผู้เช่าไม่ให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลงเพราะการเปลี่ยนตัวเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่า แต่การโอนทรัพย์กันระหว่างผู้เช่านั้น ผู้รับโอนจำต้องมีสัญญากับผู้ให้เช่าเสียก่อนจึงจะมีสิทธิตามสัญญาเช่าสืบไม่ได้ เพราะกฎหมายไม่ได้กำหนดไว้เช่นกรณีของผู้ให้เช่า ทั้งนี้ก็เนื่องจากสัญญาเช่าเป็นการเฉพาะตัว คือ ผู้ให้เช่าจะให้ผู้ใดเช่าทรัพย์ของตนหรือไม่ก็ได้ ฉะนั้น เมื่อจำเลยไม่ได้ทำสัญญาเช่นกับโจทก์ไม่ว่าโดยทางวาจาหรือลายลักษณ์อักษรแล้ว แม้จำเลยจะใช้ที่ดินของโจทก์เป็นที่ปลูกบ้านเรือนเคหะอยู่อาศัยเช่นเดียวกับพันตำรวจตรีวิชิต ก็ย่อมไม่ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการเช่า ฯ เพราะสัญญาเช่าอันเป็นมูลฐานแห่งนิติสัมพันธ์ประการสำคัญที่ผูกพันโจทก์จำเลยให้มีสิทธิและหน้าที่ต่อกันนั้น ไม่ได้เกิดเป็นนิติกรรมขึ้นระหว่างกันตามลักษณะเช่าทรัพย์เลย เมื่อเช่นนี้แล้ว แม้จำเลยจะอยู่มานานจะอ้างสิทธิใดก็มายันโจทก์ได้ไม่ ศาลทั้งสองพิพากษาให้ขับไล่จำเลยชอบแล้ว
พิพากษายืน
