แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
โจทก์มีเจตนาซื้อที่ดินพิพาทเพื่อก่อสร้างอาคารพาณิชย์ 2 ชั้น โจทก์และ จ. ซึ่งต่างเป็นนักธุรกิจได้แสดงเจตนาและรู้ถึงเจตนาโจทก์ว่ามีเจตนาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเพื่อก่อสร้างอาคารพาณิชย์ 2 ชั้น ดังกล่าว เมื่อภายหลังปรากฏว่าองค์การบริหารส่วนตำบลท่าอิฐแจ้งว่าที่ดินพิพาทติดถนนสาธารณะ การก่อสร้างอาคารพาณิชย์ 2 ชั้น ต้องมีระยะร่นจากแนวถนนสาธารณะ 15 เมตร แต่ที่ดินพิพาทมีระยะที่วัดจากแนวถนนสาธารณะจรดเขตที่ดินเพียง 16 เมตร จึงไม่สามารถก่อสร้างอาคารพาณิชย์ 2 ชั้น ได้ตามที่โจทก์ขอยื่นแบบก่อสร้าง กรณีถือได้ว่าโจทก์แสดงเจตนาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกับจำเลย โดยสำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์สินซึ่งตามปกติถือว่าเป็นสาระสำคัญ ซึ่งหากมิได้มีความสำคัญผิดดังกล่าว สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวคงจะมิได้กระทำขึ้น การแสดงเจตนาของโจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายจึงเป็นโมฆียะตาม ป.พ.พ. มาตรา 157
เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเป็นโมฆียะ และโจทก์มีหนังสือบอกกล่าวเลิกสัญญากับจำเลยแล้ว ถือได้ว่าโจทก์บอกล้างโมฆียะกรรมแล้ว สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจึงตกเป็นโมฆะมาแต่เริ่มแรก โจทก์และจำเลยผู้เป็นคู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตาม ป.พ.พ. มาตรา 176 วรรคหนึ่ง จำเลยต้องคืนเงินมัดจำ 300,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยคืนเงินมัดจำและค่าออกแบบอาคารรวม 400,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้พับ
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับเป็นว่า ให้จำเลยคืนเงิน 300,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันถัดวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 13 มกราคม 2555) เป็นต้นไปจนชำระเสร็จแก่โจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติว่า จำเลยเป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด มีนายจักรพงษ์ เป็นกรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทน จำเลยประกอบธุรกิจผลิตและจำหน่ายผลิตภัณฑ์ของที่ระลึก ของชำร่วยและสิ่งพิมพ์ โจทก์ประสงค์จะประกอบกิจการจำหน่ายและติดตั้งเครื่องเสียงติดรถยนต์และพบว่าจำเลยประกาศให้เช่าหรือขายที่ดินโฉนดเลขที่ 28790 จังหวัดนนทบุรี โจทก์ติดต่อขอเช่าที่ดินดังกล่าวบางส่วนกับนายจักรพงษ์ วันที่ 29 เมษายน 2554 โจทก์เข้าทำสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวบางส่วนจากจำเลย ต่อมาโจทก์และจำเลยตกลงเลิกสัญญาเช่าที่ดินต่อกันและเปลี่ยนเป็นการซื้อขายที่ดิน วันที่ 8 พฤษภาคม 2554 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับจำเลย วันทำสัญญาโจทก์วางเงินมัดจำ 300,000 บาท กำหนดชำระเงินส่วนที่เหลือและรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินภายในวันที่ 9 กันยายน 2554 และมีการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินอีกหนึ่งฉบับระหว่างจำเลยกับนางสาวแวววิทู ซึ่งเป็นพี่สาวโจทก์โดยคู่สัญญามิได้มีเจตนาให้มีผลผูกพันต่อกัน แต่ได้จัดทำขึ้นเพื่อให้ฝ่ายโจทก์นำไปเสนอสถาบันการเงินเพื่อกู้ยืมเงิน หลังทำสัญญาโจทก์เสนอขอซื้อที่ดินเพิ่มจากจำเลย จากนั้นโจทก์ว่าจ้างวิศวกรออกแบบอาคารเป็นเงิน 100,000 บาท ตามแบบแปลนอาคารพาณิชย์ 2 ชั้น และขออนุญาตใช้ไฟฟ้าชั่วคราว โจทก์ขออนุญาตต่อองค์การบริหารส่วนตำบลท่าอิฐเพื่อก่อสร้างอาคารพาณิชย์ 2 ชั้น แต่องค์การบริหารส่วนตำบลท่าอิฐแจ้งว่าที่ดินดังกล่าวติดถนนสาธารณะ การก่อสร้างอาคารพาณิชย์ 2 ชั้น ต้องมีระยะร่นจากแนวถนนสาธารณะ 15 เมตร แต่ที่ดินดังกล่าวมีระยะที่วัดจากแนวถนนสาธารณะจรดเขตที่ดินเพียง 16 เมตร จึงไม่สามารถก่อสร้างอาคารพาณิชย์ 2 ชั้น ได้ ก่อนครบกำหนดวันรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและชำระราคาจำเลยแจ้งเตือนให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญา จากนั้นโจทก์มีหนังสือบอกกล่าวเลิกสัญญาและเรียกเงินมัดจำพร้อมค่าออกแบบอาคารคืนจากจำเลย จำเลยได้รับไว้แล้วเพิกเฉย ระหว่างที่โจทก์ยังมิได้บอกกล่าวเลิกสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยนั้นบุคคลภายนอกได้เปิดกิจการร้านจำหน่ายและติดตั้งเครื่องเสียงรถยนต์ใกล้กับที่ดินที่จะซื้อขายดังกล่าว และหลังเลิกสัญญาจะซื้อจะขายโจทก์ได้เปิดกิจการร้านจำหน่ายและติดตั้งเครื่องเสียงติดรถยนต์ ณ สถานที่อื่น
ปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยมีว่า โจทก์แสดงเจตนาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกับจำเลยตามสำเนาสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน โดยสำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์สินซึ่งตามปกติถือว่าเป็นสาระสำคัญซึ่งหากมิได้มีความสำคัญผิดดังกล่าว สัญญาจะซื้อจะขายคงจะมิได้กระทำขึ้นตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์หรือไม่ โจทก์มีตัวโจทก์เบิกความว่า ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท จำเลยโดยนายจักรพงษ์ กรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทนจำเลยและเป็นผู้ลงนามเป็นผู้จะขายที่ดินพิพาทแทนจำเลยรู้ตั้งแต่แรกแล้วว่าโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทเพื่อจะก่อสร้างอาคารพาณิชย์ 2 ชั้น หลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกับจำเลย โจทก์ไปขอยื่นแบบเพื่อก่อสร้างอาคารพาณิชย์ 2 ชั้น ต่อองค์การบริหารส่วนตำบลท่าอิฐตามแบบแปลนอาคารพาณิชย์ 2 ชั้น และมีนางสาวแวววิทู พี่สาวโจทก์เบิกความว่าเดิมพยานกับโจทก์พากันไปพบนายจักรพงษ์เพื่อขอเช่าที่ดินพิพาท โดยแจ้งให้นายจักรพงษ์ทราบว่าต้องการใช้ที่ดินพิพาทก่อสร้างอาคารพาณิชย์ 2 ชั้น ต่อมาโจทก์เปลี่ยนเป็นทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท ส่วนจำเลยฎีกาว่า โจทก์กล่าวอ้างลอยๆว่าโจทก์จะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยเพื่อสร้างอาคารพาณิชย์ 2 ชั้น เห็นว่า แบบแปลนอาคารพาณิชย์ 2 ชั้น ดังกล่าวมีความหนาถึง 38 แผ่น มีรายละเอียดแบบสถาปัตยกรรม และแบบวิศวกรรมโครงสร้าง แสดงถึงรูปลักษณะอาคารภายนอกและภายใน ความกว้าง ยาว และสูงของอาคาร แสดงให้เห็นว่าเป็นแบบที่ใช้สำหรับก่อสร้างอาคารพาณิชย์ 2 ชั้น บนที่ดินพิพาท นอกจากนี้ตัวโจทก์ นางสาวแวววิทู และนายจักรพงษ์ ต่างเบิกความสอดคล้องกันว่า โจทก์ไปดูที่ดินพิพาทหลายหนทั้งพาญาติโจทก์ไปดูด้วย ก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขายโจทก์และจำเลยเคยตกลงทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทมาก่อน ต่อมาจึงเปลี่ยนมาเป็นทำสัญญาจะซื้อจะขายแทน หลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว โจทก์และนายจักรพงษ์ยังมีการเจรจาเพื่อจะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเพิ่ม ประกอบกับที่ดินพิพาทมีราคาสูงถึง 8 ล้านบาท พยานหลักฐานโจทก์จำเลยดังกล่าวมีน้ำหนักน่าเชื่อว่าโจทก์มีเจตนาซื้อที่ดินพิพาทเพื่อก่อสร้างอาคารพาณิชย์ 2 ชั้น และในช่วงการเจรจาทำสัญญาเกี่ยวกับที่ดินพิพาทหลายครั้งหลายหนน่าเชื่อว่าโจทก์และนายจักรพงษ์ซึ่งต่างเป็นนักธุรกิจได้แสดงเจตนาและรู้ถึงเจตนาโจทก์ว่ามีเจตนาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเพื่อก่อสร้างอาคารพาณิชย์ 2 ชั้น ดังกล่าว เมื่อภายหลังปรากฏว่าองค์การบริหารส่วนตำบลท่าอิฐแจ้งว่าที่ดินพิพาทติดถนนสาธารณะ การก่อสร้างอาคารพาณิชย์ 2 ชั้น ต้องมีระยะร่นจากแนวถนนสาธารณะ 15 เมตร แต่ที่ดินพิพาทมีระยะที่วัดจากแนวถนนสาธารณะจรดเขตที่ดินเพียง 16 เมตร จึงไม่สามารถก่อสร้างอาคารพาณิชย์ 2 ชั้น ได้ตามที่โจทก์ขอยื่นแบบก่อสร้าง กรณีถือได้ว่าโจทก์แสดงเจตนาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกับจำเลย โดยสำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์สินซึ่งตามปกติถือว่าเป็นสาระสำคัญ ซึ่งหากมิได้มีความสำคัญผิดดังกล่าว สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวคงจะมิได้กระทำขึ้น การแสดงเจตนาของโจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายจึงเป็นโมฆียะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 157 ดังที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัย สำหรับฎีกาจำเลยที่ว่า โจทก์มีความประสงค์จะใช้ที่ดินในแนวราบเพื่อทำการค้าประเภทขายรถยนต์เป็นข้อเท็จจริงที่ขัดกับคำให้การจำเลยที่ให้การว่าโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทเพื่อดำเนินกิจการเครื่องเสียงประดับยนต์จึงเป็นข้อเท็จจริงที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ที่ใช้บังคับในขณะยื่นฟ้อง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ส่วนที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ไม่ได้นำหลักฐานการยื่นขออนุญาตก่อสร้าง คำปฏิเสธไม่อนุญาตและเหตุผลมาแสดง โจทก์สร้างเรื่องระยะร่นอันเป็นเท็จขึ้นมาเองนั้น ในข้อนี้ศาลชั้นต้นได้ฟังข้อเท็จจริงเป็นที่ยุติว่า โจทก์นำแบบแปลนอาคารพาณิชย์ 2 ชั้น ไปขออนุญาตองค์การบริหารส่วนตำบลท่าอิฐเพื่อก่อสร้างอาคารพาณิชย์ 2 ชั้น องค์การบริหารส่วนตำบลท่าอิฐแจ้งว่าไม่สามารถก่อสร้างได้เนื่องจากการก่อสร้างอาคารดังกล่าวต้องมีระยะร่นจากแนวถนนราชพฤกษ์ 15 เมตร เมื่อโจทก์อุทธรณ์คำพิพากษาศาลชั้นต้นที่พิพากษายกฟ้องโจทก์ จำเลยยื่นคำแก้อุทธรณ์ว่าคำพิพากษาศาลชั้นต้นชอบด้วยข้อเท็จจริงและข้อกฎหมายแล้ว เมื่อศาลอุทธรณ์รับฟังข้อเท็จจริงในข้อนี้เช่นเดียวกับศาลชั้นต้น ถือว่าจำเลยรับข้อเท็จจริงดังกล่าวแล้ว ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้น เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเป็นโมฆียะดังกล่าวมาและโจทก์มีหนังสือบอกกล่าวเลิกสัญญากับจำเลยแล้ว ถือได้ว่าโจทก์บอกล้างโมฆียกรรมแล้ว สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจึงตกเป็นโมฆะมาแต่เริ่มแรก โจทก์และจำเลยผู้เป็นคู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 176 วรรคหนึ่ง จำเลยต้องคืนเงินมัดจำ 300,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ดังที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยไว้โดยชอบแล้ว ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาจำเลยฟังไม่ขึ้น
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ
