แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 491 บัญญัติว่า สัญญาขายฝากคือสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อโดยมีข้อความตกลงว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์คืนได้ซึ่งตามมาตรา 456 วรรคหนึ่ง ได้บัญญัติไว้ว่า การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ การขายฝากที่ดินจึงเป็นกรณีที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง การฟังพยานหลักฐานต้องอยู่ในบังคับของ ป.วิ.พ. มาตรา 94 วรรคหนึ่ง (ข) คือ ห้ามมิให้ศาลรับฟังพยานบุคคลในกรณีขอสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารนั้น เมื่อตามหนังสือสัญญาขายฝากที่ดินระบุว่าผู้ขายฝากได้รับเงินจากผู้ซื้อฝากครบถ้วนแล้ว การนำพยานบุคคลมาสืบว่ายังได้รับเงินไม่ครบ ย่อมเป็นการต้องห้ามตามบทบัญญัติดังกล่าวซึ่งเป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกามีอำนาจหยิบยกขึ้นวินิจฉัยได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5)
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เดิมจำเลยเป็นเจ้าของที่ดินที่พิพาท ต่อมาจำเลยได้ขายฝากที่ดินดังกล่าวพร้อมสิ่งปลูกสร้างคือบ้านพิพาทไว้แก่โจทก์เป็นเงิน 2,500,000 บาท มีกำหนดระยะเวลาไถ่ถอน 1 ปี เมื่อถึงกำหนดจำเลยไม่ไถ่ถอน ที่ดินและบ้านดังกล่าวจึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยและบริวารอาศัยอยู่ต่อไปจึงบอกกล่าวให้จำเลยออกไปแล้ว แต่จำเลยไม่ออกไปจากที่ดินของโจทก์ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย หากโจทก์ให้ผู้อื่นเช่าที่ดินและบ้านดังกล่าวจะได้ค่าเช่าเดือนละ 500 บาท ขอให้บังคับจำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินพิพาทให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 500 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะออกไปจากที่ดินและบ้านของโจทก์
จำเลยให้การและฟ้องแย้งโดยได้รับอนุญาตให้ดำเนินคดีอย่างคนอนาถาโดยยกเว้นค่าขึ้นศาลให้บางส่วนเป็นเงิน 5,000 บาท ว่า จำเลยได้จดทะเบียนขายฝากที่ดินพิพาทไว้แก่โจทก์จริง แต่ไม่ได้ขายฝากบ้านพิพาท บ้านหลังดังกล่าวไม่ได้อยู่บนที่ดินพิพาทที่จำเลยขายฝากไว้แก่โจทก์ ในการขายฝากที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์และจำเลยกำหนดราคาขายฝากไว้ 2,500,000 บาท โจทก์ได้ชำระเงินให้จำเลยเพียง 1,400,000 บาท โดยชำระเป็นตั๋วแลกเงิน 1,300,000 บาท ให้แก่นายสมจิตร์ รับขายฝากที่ดินพิพาทคนก่อน โจทก์มอบเงินค่านายหน้าประมาณ 35,000 บาท ให้แก่นายหน้าออกเช็คประมาณ 65,000 บาท ให้แก่จำเลย ส่วนเงินที่เหลืออีก 1,100,000 บาท โจทก์สัญญาว่าจะชำระให้แก่จำเลยภายหลัง แต่โจทก์ไม่ชำระเงิน 1,100,000 บาท ให้แก่จำเลย สัญญาขายฝากระหว่างโจทก์และจำเลยจึงเป็นโมฆะ เนื่องจากโจทก์ไม่ปฏิบัติตามสัญญาขายฝากโดยหลอกลวงจำเลย หรือมิฉะนั้นต้องนำเงิน 1,100,000 บาท มาชำระให้แก่จำเลย หากไม่สามารถโอนที่ดินพิพาทคืนให้แก่จำเลยได้ ขอให้ยกฟ้องและพิพากษาให้สัญญาขายฝากที่ดินพิพาทเป็นโมฆะ แต่หากไม่อาจกลับคืนสู่ฐานะเดิมได้ขอให้บังคับโจทก์ชำระเงินค่าขายฝากที่ดินให้แก่จำเลยจำนวน 1,100,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันที่ 12 มิถุนายน 2540 จนกว่าจะชำระเสร็จ
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า บ้านพิพาท คือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินพิพาท ซึ่งขณะทำสัญญาขายฝากยังไม่มีเลขทะเบียนบ้าน จำเลยได้รับเงินค่าขายฝากไปครบถ้วนแล้วในวันทำสัญญา โดยเจ้าพนักงานที่ดินจะต้องสอบถามจำเลยก่อนว่าได้รับเงินครบถ้วนแล้วจึงจัดทำสัญญาขายฝาก และจำเลยไม่เคยทวงถามเงินค่าขายฝากที่ยังค้างชำระตามฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินและบ้านพิพาท ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 500 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินพิพาทโดยให้โจทก์ชำระค่าขายฝากที่ดินที่ยังค้างอยู่แก่จำเลยจำนวน 1,070,655 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินจำนวนดังกล่าว นับแต่วันที่ 12 มิถุนายน 2540 ถึงวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 18 พฤษภาคม 2542) ต้องไม่เกิน 165,000 บาท และนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก ค่าฤชาธรรมเนียมเป็นพับ
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ชำระค่าขายฝากที่ดินที่ยังค้างอยู่เพียง 1,058,155 บาท แก่จำเลยพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 12 มิถุนายน 2540 ถึงวันฟ้องไม่เกิน 165,000 บาท และต่อจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ นอกจากจะแก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “…พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติตามที่คู่ความมิได้แย้งกันว่า เมื่อวันที่ 12 มิถุนายน 2540 จำเลยจดทะเบียนขายฝากที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามสำเนาหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) และหนังสือสัญญาขายฝากที่ดินตามเอกสารหมาย จ.1 และ จ.2 ให้แก่โจทก์ในราคา 2,500,000 บาท
มีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์ได้ชำระราคาขายฝากที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยครบถ้วนแล้วหรือไม่ เห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491 บัญญัติว่า อันว่าขายฝากนั้น คือสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่า ผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ ซึ่งตามมาตรา 456 วรรคหนึ่ง ได้บัญญัติไว้ว่า การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ… เกี่ยวกับการขายฝากที่ดินพิพาทนี้ เป็นการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ซึ่งต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นกรณีที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง การฟังพยานหลักฐานกรณีจึงต้องอยู่ภายใต้บังคับของประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 วรรคหนึ่ง (ข) คือห้ามมิให้ศาลรับฟังพยานบุคคลในกรณีขอสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารนั้น เมื่อตามหนังสือสัญญาขายฝากเอกสารหมาย จ.2 ข้อ 1 ได้ระบุว่า ผู้ขายฝากได้รับเงินจากผู้รับซื้อฝากเป็นการเสร็จแล้ว การที่จำเลยซึ่งเป็นผู้ขายฝากจะนำพยานบุคคลมาสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความตามเอกสารหมาย จ.2 ว่า ยังได้รับเงินค่าขายฝากไม่ครบถ้วน ย่อมเป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 วรรคหนึ่ง (ข) ข้อเท็จจริงจึงต้องฟังว่า จำเลยได้รับเงินค่าขายฝากไปครบจำนวนแล้ว แม้ประเด็นนี้จะมิได้มีการว่ากล่าวกันมาในชั้นอุทธรณ์และโจทก์มิได้ฎีกา แต่ศาลฎีกาเห็นว่าเป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกาจึงมีอำนาจหยิบยกขึ้นวินิจฉัยได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น”
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องแย้งจำเลย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 7 ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนของฟ้องแย้งทั้งสามศาลให้เป็นพับ
