แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
จำเลยได้เช่าตึกแถวพิพาทหลังจากที่โจทก์ซื้อมานานเกือบ 10 ปีโดยไม่ปรากฏว่าก่อนหรือหลังจากที่ให้จำเลยเช่าได้มีการต่อเติมตึกแถวพิพาทแต่อย่างใด เงินที่จำเลยอ้างว่าให้โจทก์เพื่อช่วยค่าก่อสร้าง จึงหาใช่เงินช่วยค่าก่อสร้างตึกแถวพิพาทอันจะทำให้สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่ เมื่อได้มีการบอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้ว โจทก์ย่อมฟ้องขับไล่จำเลยได้ สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกำหนดอัตราค่าเช่าไว้เดือนละ 1,000บาท เมื่อครบกำหนดอายุการเช่า 1 ปี จำเลยยังคงอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อมาโดยโจทก์ไม่ทักท้วง มาตรา 570 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ให้ถือว่าโจทก์จำเลยเป็นอันทำสัญญาใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา ซึ่งหมายความว่าข้อตกลงเกี่ยวกับกำหนดเวลาไม่มีผลบังคับกันต่อไป ส่วนข้อสัญญาอื่นคงเป็นไปตามสัญญาเช่าเดิมรวมทั้งอัตราค่าเช่าด้วย ดังนั้นเมื่อโจทก์จะขอบังคับให้จำเลยชำระค่าเช่าหลังจากครบอายุการเช่า 1 ปี ในอัตราค่าเช่าที่สูงกว่าที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าโจทก์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อจำเลยมาแสดงว่า ได้มีการตกลงขึ้นค่าเช่าดังที่โจทก์อ้าง การที่โจทก์นำพยานบุคคลมาสืบว่าได้มีการตกลงขึ้นค่าเช่าจึงเป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 โจทก์ฟ้องให้จำเลยใช้ค่าเสียหายในการที่จำเลยครอบครองตึกแถวพิพาททำให้โจทก์ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้ในอัตราเดือนละ18,000 บาท จำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้ในเรื่องดังกล่าว เท่ากับจำเลยยอมรับถึงผลประโยชน์ของตึกแถวพิพาทว่าเป็นจำนวนเงินตามที่โจทก์อ้างจำเลยจึงต้องใช้ค่าเสียหายนั้นแก่โจทก์โดยศาลชั้นต้นไม่จำต้องกำหนดประเด็นในเรื่องค่าเสียหายไว้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถว 4 ชั้นไปจากโจทก์ค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาท มีกำหนด 1 ปี เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่าจำเลยก็ไม่ยอมออกไป และโจทก์ยินยอมให้จำเลยครอบครองตึกแถวต่อไปโดยมิได้ทำสัญญาเช่ากันใหม่ แต่ได้ตกลงอัตราค่าเช่ากันใหม่เป็นเดือนละ 9,000 บาท โดยเริ่มชำระตั้งแต่เดือนมิถุนายน 2527ถึงเดือนมิถุนายน 2528 จำเลยก็ยินยอมชำระตามอัตราค่าเช่าใหม่ต่อมาเมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่าดังกล่าว โจทก์ได้ขอขึ้นค่าเช่าเป็นเดือนละ 18,000 บาท แต่จำเลยต่อรองขอชำระค่าเช่าเดือนละ 9,000 บาท ไปก่อนและจะเริ่มชำระค่าเช่าอัตราใหม่เดือนละ 18,000 บาท ตั้งแต่เดือนมกราคม 2529 เป็นต้นไป ครั้นถึงกำหนดดังกล่าว จำเลยกลับขอผัดผ่อนตลอดมา โจทก์เตือนจำเลยให้ชำระค่าเช่าที่ค้างหลายครั้ง จำเลยก็เพิกเฉย โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยอยู่อาศัยในตึกแถวพิพาทอีกต่อไปขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากตึกแถวพิพาท และส่งมอบตึกแถวพิพาทคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยให้จำเลยชำระค่าเช่าและค่าเสียหายแก่โจทก์ นับถึงวันฟ้องเป็นเงิน90,000 บาท และค่าเสียหายต่อไปอีกเดือนละ 18,000 บาท จนกว่าจำเลยจะยอมออกไปและส่งมอบตึกแถวพิพาทคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่าโจทก์จำเลยตกลงเช่าตึกแถวพิพาทกันมีข้อตกลงว่า จำเลยต้องจ่ายเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกพิพาทเป็นเงิน1,000,000 บาท แก่โจทก์ โจทก์จะให้จำเลยเช่ามีกำหนด 10 ปีตั้งแต่วันที่ 6 พฤษภาคม 2526 เป็นต้นไปค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาทโดยไม่ต้องไปจดทะเบียนการเช่า แต่ทำสัญญาเช่ากันเองมีกำหนด 1 ปีจำเลยตกลงและได้จ่ายเงินช่วยค่าก่อสร้างจำนวน 1,000,000 บาทให้โจทก์แล้ว จำเลยมิได้ผิดสัญญาโจทก์บอกเลิกสัญญาไม่ชอบด้วยกฎหมายหากโจทก์ประสงค์จะให้จำเลยออกจากตึกพิพาท ก็ต้องคืนเงินค่าเช่าที่เหลือโดยถัวเฉลี่ยตามระยะเวลาเช่าที่เหลืออีกประมาณ 6 ปีปีละ 100,000 บาท รวมเป็นเงิน 600,000 บาทแก่จำเลย โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาคือเมื่อประมาณเดือนมกราคม 2529 โจทก์จะขอเพิ่มค่าเช่าอีก จำเลยไม่ยอม โจทก์ก็ไม่มาเก็บค่าเช่าจากจำเลย จำเลยจึงนำเงินค่าเช่าไปวางไว้ที่สำนักงานวางทรัพย์กลางขอให้บังคับโจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 10 ปี นับแต่วันที่ 6มิถุนายน 2526 เป็นต้นไป หากโจทก์ไม่ไปจดทะเบียนก็ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาหรือให้ใช้เงินค่าเช่าล่วงหน้าเป็นเงิน 600,000 บาทแก่จำเลย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่าโจทก์ซื้อตึกพิพาทมาจากบริษัทอ่อนนุชก่อสร้าง จำกัด เมื่อประมาณเดือนพฤษภาคม 2517 โจทก์ไม่เคยตกลงจะให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทเป็นเวลา 10 ปี โดยรับเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกแถวพิพาทเป็นเงิน1,000,000 บาท จากจำเลย โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว จำเลยจะนำเงินไปวางชำระค่าเช่า ณ สำนักงานวางทรัพย์กลางหรือไม่ ไม่ทราบ และถึงแม้จะวางก็ไม่ผูกพันโจทก์เพราะเป็นการกระทำภายหลังจากโจทก์บอกเลิกสัญญาโดยชอบแล้ว ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารขนย้ายออกไปจากตึกแถวพิพาทเลขที่ 3/1075-1076 ถนนพหลโยธิน แขวงคลองถนน เขตบางเขนกรุงเทพมหานคร และส่งมอบตึกแถวพิพาทคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราเดือนละ18,000 บาท นับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2529 ไปจนกว่าจำเลยจะยอมออกไปจากตึกแถวพิพาท และส่งมอบตึกแถวพิพาทคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยยกฟ้องแย้งของจำเลย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงฟังได้เป็นยุติตามที่ศาลล่างทั้งสองรับฟังมา โดยคู่ความไม่ฎีกาโต้แย้งว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินพร้อมตึกแถวพิพาททั้งสองคูหา โดยซื้อมาจากบริษัทอ่อนนุชก่อสร้าง จำกัด เมื่อวันที่ 2 พฤษภาคม 2517 ตามเอกสารหมายจ.4 ครั้นวันที่ 6 มิถุนายน 2526 จำเลยจึงได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวดังกล่าวจากโจทก์ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาท ตามเอกสารหมายจ.1 ในสัญญาดังกล่าวได้ระบุอายุสัญญาเช่าไว้ 1 ปี แต่เมื่อถึงกำหนดแล้วจำเลยก็ยังคงอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อไปอีก โดยโจทก์ไม่ทักท้วงจนกระทั่งวันที่ 24 กุมภาพันธ์ 2529 โจทก์จึงได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยตามเอกสารหมาย จ.2 และจำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวแล้ว คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยในข้อแรกว่าสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลย เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาหรือไม่ พิเคราะห์แล้วเห็นว่า โจทก์ซื้อตึกแถวพิพาทซึ่งก่อสร้างเสร็จเรียบร้อยมาตั้งแต่ปี พ.ศ.2517 แล้วให้ผู้อื่นเช่าอยู่อาศัย จำเลยนี้เพิ่งมาเช่าหลังจากที่โจทก์ซื้อตึกแถวนั้นมานานเกือบ 10 ปี โดยไม่ปรากฏว่าก่อนหรือหลังจากที่ให้จำเลยเช่าได้มีการต่อเติมตึกแถวพิพาทแต่อย่างใด เงินจำนวนที่จำเลยอ้างจึงหาใช่เงินช่วยค่าก่อสร้างตึกแถวพิพาทอันจะทำให้สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่ เมื่อได้บอกเลิกการเช่าแล้ว โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของตึกแถวพิพาทย่อมฟ้องขับไล่จำเลยได้
ที่จำเลยฎีกาในข้อต่อมาว่า โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าโดยไม่ชอบนั้น เห็นว่า เมื่อสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาเช่าธรรมดาดังได้วินิจฉัยไว้ข้างต้น และสัญญาดังกล่าวสิ้นกำหนดเวลาเช่าแล้วปรากฏว่าจำเลยยังอยู่ในตึกแถวพิพาทโดยโจทก์ไม่ทักท้วง ถือได้ว่าโจทก์จำเลยได้ทำสัญญาเช่าใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา เมื่อต่อมาโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทอีกต่อไป และได้บอกเลิกการเช่าต่อจำเลยตามเอกสารหมาย จ.2 การบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์ดังกล่าวจึงชอบแล้ว
คงเหลือฎีกาข้อสุดท้ายของจำเลยเกี่ยวกับเรื่องค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าเสียหายซึ่งจำเลยฎีกาในประการแรกว่า ศาลอุทธรณ์รับฟังว่าจำเลยตกลงให้ค่าเช่าตึกแถวพิพาทที่ค้างชำระแก่โจทก์เดือนละ18,000 บาท เป็นการไม่ชอบนั้น เห็นว่าสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทตามเอกสารหมาย จ.1 กำหนดอัตราค่าเช่าไว้เดือนละ 1,000 บาท เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่า 1 ปีแล้ว จำเลยยังคงอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อมาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 ให้ถือว่าโจทก์จำเลยเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา ซึ่งหมายความว่าข้อตกลงเกี่ยวกับกำหนดเวลาไม่มีผลบังคับกันต่อไป ส่วนข้อสัญญาอื่นคงเป็นไปตามสัญญาเช่าเดิม รวมทั้งอัตราค่าเช่าด้วย และโดยเหตุที่การเช่าอสังหาริมทรัพย์นี้ มาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายดังกล่าวบังคับให้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ มิฉะนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีไม่ได้ ดังนั้นเมื่อโจทก์จะขอบังคับให้จำเลยชำระค่าเช่าประจำเดือนมกราคมและกุมภาพันธ์ 2529 ในอัตราเดือนละ 18,000 บาท ซึ่งเป็นอัตราค่าเช่าที่สูงกว่าที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.1 โจทก์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อจำเลยมาแสดงว่าได้มีการตกลงขึ้นค่าเช่าดังที่โจทก์อ้าง การที่โจทก์นำพยานบุคคลมาสืบว่าได้มีการตกลงขึ้นค่าเช่าในอัตราเดือนละ 18,000 บาท จึงเป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 จำเลยคงต้องรับผิดค่าเช่าที่ค้างชำระตามอัตราค่าเช่าในสัญญาเช่าเดิมคือเดือนละ 1,000 บาท ที่จำเลยฎีกาต่อไปว่า ศาลชั้นต้นมิได้กำหนดประเด็นเรื่องค่าเสียหายไว้ ต้องถือว่าคู่ความได้สละประเด็นในเรื่องดังกล่าว ที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดให้จำเลยต้องชำระค่าเสียหายแก่โจทก์จึงไม่ถูกต้อง ทั้งค่าเสียหายที่กำหนดให้ชำระก็สูงเกินส่วนนั้นเห็นว่า โจทก์ฟ้องให้จำเลยใช้ค่าเสียหายในการที่จำเลยครอบครองตึกแถวพิพาท ทำให้โจทก์ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้ในอัตราเดือนละ18,000 บาทแก่โจทก์ จำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้ในเรื่องดังกล่าวเท่ากับจำเลยยอมรับถึงผลประโยชน์ของตึกแถวพิพาทว่าเป็นจำนวนเงินตามที่โจทก์อ้าง จึงต้องใช้ค่าเสียหายนั้นแก่โจทก์ โดยที่ศาลชั้นต้นไม่จำต้องกำหนดประเด็นในเรื่องค่าเสียหายไว้ และที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยให้จำเลยรับผิดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราเดือนละ 18,000 บาทนั้น เห็นว่าเหมาะสมแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังขึ้นบางส่วน”
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระค่าเช่าประจำเดือนมกราคมและกุมภาพันธ์ 2529 ในอัตราเดือนละ 1,000 บาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
