แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
ข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดของโจทก์ ข้อ 7 ระบุว่า”การใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลเจ้าของห้องชุดมีสิทธิที่จะใช้ห้องชุดและทรัพย์ส่วนบุคคลของตนได้ ภายใต้ระเบียบข้อบังคับ สำหรับการพักอาศัยเท่านั้น และจะไม่ใช้ห้องชุด ไปประกอบกิจการอื่นใดที่จะเป็นการน่ารังเกียจรบกวนต่อ บุคคลอื่นหรือเป็นการเสียหายต่อนิติบุคคลอาคารชุดเว้นแต่ว่าห้องชุดดังกล่าวทางนิติบุคคลอาคารชุดได้จัดหาไว้เป็นพิเศษเพื่อใช้ประกอบกิจการอื่นได้ ทั้งนี้ การประกอบกิจการจะต้องได้รับอนุญาตจากทางนิติบุคคลอาคารชุด และไม่เป็นที่น่ารังเกียจ รบกวนต่อผู้อื่น หรือเป็นการเสียหาย ต่อนิติบุคคลอาคารชุด” การที่บริษัทจำเลยนำถังแกลลอนแบบใส่น้ำมันเครื่องยนต์ ซึ่งบรรจุสินค้าของจำเลยโดยที่ฝาของถังแกลลอนมีซีลกระดาษตะกั่วปิดอยู่ และสินค้าของจำเลย ไม่มีกลิ่นเคมีภัณฑ์ นอกจากนั้นถังแกลลอนที่บรรจุสินค้าของจำเลยก็มีขนาดกะทัด รัดไม่กินเนื้อที่มาก ประกอบกับการขนถ่ายสินค้าของจำเลยโดยใช้รถยนต์บรรทุกขนาดเล็กก็ไม่เป็นที่รบกวนและกีดขวางเจ้าของร่วมคนอื่น ทั้งห้องชุดพิพาทมีห้องของโจทก์ จำเลย และบุคคลอีกคนหนึ่ง ซึ่งอยู่ที่ชั้น 3 เท่านั้น ดังนั้น ถ้าโจทก์อ้างว่า การขนถ่ายสินค้าของจำเลยเป็นการรบกวนต่อผู้อื่นแล้ว ก็น่าที่จะนำผู้ที่พักอาศัยในห้องชุดชั้นที่ 3 มาเบิกความ สนับสนุนคำกล่าวอ้างด้วย แต่โจทก์หาได้นำมาไม่ พยานหลักฐาน ของโจทก์จึงขาดน้ำหนัก ไม่อาจรับฟังได้ว่าการขนถ่ายสินค้า ของจำเลยเป็นการรบกวนผู้อื่น การกระทำของจำเลยจึงไม่เป็นการฝ่าฝืนข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดของโจทก์
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้ห้ามจำเลยใช้ห้องชุดเลขที่ 202 ในอาคารชุด ของโจทก์เป็นสำนักงานประกอบกิจการธุรกิจต่อไป
จำเลยให้การว่า จำเลยมีสิทธิใช้ประโยชน์ในห้องชุดของจำเลย เป็นสำนักงานประกอบกิจการธุรกิจได้ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติตามที่โจทก์และจำเลยไม่โต้แย้งกันว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และมีข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดตามเอกสารหมาย จ.3 จำเลยเป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัดและเป็นเจ้าของห้องชุดเลขที่ 202 ในอาคารชุดสูง 5 ชั้น ของโจทก์ชั้นที่ 2 บริษัทจำเลยได้ย้ายมาอยู่ที่ห้องชุดเลขที่ 202 ในอาคารชุดของโจทก์เมื่อปี 2525 โดยจำเลยได้จัดตั้งเป็นสำนักงานขายส่งสินค้าของจำเลย และมีการเก็บสินค้าบางส่วนไว้ในห้องชุดดังกล่าวด้วยคดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่าจำเลยจะใช้ห้องชุดของจำเลยเป็นสถานที่ประกอบธุรกิจได้หรือไม่ โจทก์มีนายอิทธิชัย สังสิทธิเบิกความว่า อาคารชุดของโจทก์มี 2 หลังอาคารชุดหลังแรกสูง 12 ชั้น ห้องชุดแต่ละห้องตบแต่งภายในเรียบร้อยส่วนอาคารชุดหลังที่ 2 สูง 5 ชั้น ห้องชุดแต่ละชั้นเป็นห้องโล่งเพื่อให้ผู้เข้ามาอยู่ตบแต่งภายในห้องเองและการใช้อาคารชุดมีกฎข้อบังคับสำหรับเป็นที่พักอาศัย ยกเว้นกรณีได้จัดไว้เป็นกรณีพิเศษโดยต้องขออนุญาตจากนิติบุคคลอาคารชุดและต้องไม่ประกอบกิจการอันเป็นที่น่ารังเกียจหรือรบกวนผู้อื่น ห้องชุดของจำเลยจัดไว้เป็นที่พักอาศัย ไม่ได้จัดไว้ให้ใช้ประกอบกิจการส่วนจำเลยนำสืบว่า เดิมจำเลยมีสำนักงานตั้งอยู่ที่ถนนอโศกกรุงเทพมหานคร ต่อมาได้ย้ายมาอยู่ที่ห้องชุดพิพาทเมื่อปี 2525 เนื่องจากจำเลยเห็นประกาศโฆษณาขายอาคารชุดซึ่งมีห้องชุดพิเศษสำหรับใช้เป็นสำนักงานหรือที่อยู่อาศัย จำเลยได้ตกลงซื้อชั้นที่ 2 ของอาคารดังกล่าวทั้งชั้นซึ่งมีสภาพเป็นห้องโล่งมีท่อแอร์ จำนวน 50,000 บีทียู และมีห้องน้ำชายและหญิงแยกจากกันในราคา 3,000,000 บาท และได้ตบแต่งเป็นสำนักงานขายส่งสินค้าของจำเลยตั้งแต่ปี 2525 ตลอดมา และไม่ได้ใช้ห้องชุดเป็นที่เก็บสินค้า เห็นว่า จากคำเบิกความของนายอิทธิชัยพยานโจทก์และทางนำสืบของจำเลยดังกล่าวมีเหตุผลให้น่าเชื่อว่าห้องชุดพิพาทของจำเลยเป็นห้องชุดพิเศษที่จัดขึ้นสำหรับเป็นสำนักงาน เพราะมีสภาพเป็นห้องโล่งเจ้าของห้องจะต้องมาตบแต่งภายใน อีกทั้งมีการทำห้องน้ำชายและหญิงแยกจากกันและมีท่อแอร์ ขนาดถึง 50,000 บีทียู อยู่ด้วย จำเลยเข้ามาตั้งสำนักงานในห้องชุดพิพาทตั้งแต่ปี 2525 แต่โจทก์ก็ไม่ได้ทักท้วง นอกจากนั้นตามรายงานการประชุมคณะกรรมการนิติบุคคลโจทก์เมื่อวันที่ 23 สิงหาคม2538 และรายงานการประชุมวิสามัญเจ้าของร่วมครั้งที่ 1/2538นิติบุคคลอาคารชุดสังสิทธิคอนโดมิเนียมเมื่อวันที่ 4 ตุลาคม 2538เอกสารหมาย จ.5 และ จ.7 ก็ไม่มีการห้ามไม่ให้จำเลยใช้ห้องชุดพิพาทของจำเลยเป็นที่ทำการสำนักงานประกอบธุรกิจ แสดงว่าตั้งแต่ปี 2525จำเลยได้ใช้ห้องชุดพิพาทเป็นสำนักงานประกอบธุรกิจในการขายส่งสินค้าของจำเลยมาโดยตลอด ถือได้ว่าโจทก์ได้ยินยอมโดยปริยายให้จำเลยใช้ห้องชุดพิพาทเป็นสถานที่ประกอบธุรกิจได้โดยไม่จำต้องขออนุญาตโจทก์อีกตามที่โจทก์ฎีกาแต่อย่างใด จำเลยจึงมีสิทธิใช้ห้องชุดของจำเลยเป็นสถานที่ประกอบธุรกิจได้
ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการสุดท้ายมีว่าการประกอบกิจการขายส่งสินค้าของจำเลยเป็นที่น่ารังเกียจและรบกวนต่อผู้อื่นหรือเป็นการเสียหายต่อนิติบุคคลอาคารชุดหลังที่ 2 ที่พิพาทอันเป็นการขัดต่อข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดเอกสารหมาย จ.3 หรือไม่ ปัญญหานี้ ข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดเอกสารหมาย จ.3 ข้อ 7 ระบุว่า “การใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล เจ้าของห้องชุด มีสิทธิที่จะใช้ห้องชุดและทรัพย์ส่วนบุคคลของตนได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ภายใต้ระเบียบข้อบังคับดังต่อไปนี้ (1) เจ้าของห้องชุดจะใช้ห้องชุดสำหรับการพักอาศัยเท่านั้น และจะไม่ใช้ห้องชุดไปประกอบกิจการอื่นใดที่จะเป็นการน่ารังเกียจ รบกวนต่อบุคคลอื่นหรือเป็นการเสียหายต่อนิติบุคคลอาคารชุด เว้นแต่ว่าห้องชุดดังกล่าวทางนิติบุคคลอาคารชุดได้จัดหาไว้เป็นพิเศษเพื่อใช้ประกอบกิจการอื่นได้ ทั้งนี้การประกอบกิจการจะต้องได้รับอนุญาตจากทางนิติบุคคลอาคารชุดและไม่เป็นที่น่ารังเกียจ รบกวนต่อผู้อื่น หรือเป็นการเสียหายต่อนิติบุคคลอาคารชุด” โจทก์นำสืบว่า สินค้าของจำเลยซึ่งนำมาเก็บไว้ในห้องชุดพิพาทมีส่วนประกอบของสารเคมี ได้แก่ กาว ปูนซีเมนต์ น้ำยาเคมี และยังนำสินค้ามาเก็บไว้บริเวณห้องโถงทางเข้าออกซึ่งส่งกลิ่นรบกวนมีผลกระทบต่อระบบทางเดินหายใจซึ่งอาจเป็นอันตรายระยะยาวต่อผู้อยู่อาศัยในอาคารชุด เห็นว่าตามภาพถ่ายหมาย ล.5เป็นภาพถ่ายแกลลอนแบบใส่น้ำมันเครื่องรถยนต์ซึ่งบรรจุสินค้าของจำเลยมีฝาปิดเรียบร้อยและตามรายงานการเดินเผชิญสืบห้องชุดพิพาทของศาลชั้นต้นลงวันที่ 5 มีนาคม 2540 ปรากฏว่าทนายโจทก์ ทนายจำเลยและศาลได้ตรวจดูสินค้าของจำเลยดังกล่าวแล้วพบว่าที่ฝาของถังแกลลอนมีซีลกระดาษตะกั่วปิดอยู่ และสินค้าของจำเลยไม่มีกลิ่นเคมีภัณฑ์นอกจากนั้น ถังแกลลอนที่บรรจุสินค้าของจำเลยก็มีขนาดกะทัด รัดไม่กินเนื้อที่มาก ปรากฏตามทางนำสืบของจำเลย ซึ่งโจทก์มิได้นำสืบให้เห็นเป็นอย่างอื่นว่าการขนถ่ายสินค้าของจำเลยโดยใช้รถยนต์บรรทุกขนาดเล็กจึงไม่น่าที่จะเป็นที่รบกวนและกีดขวางเจ้าของร่วมคนอื่นตามภาพถ่ายหมาย ล.2 อาคารชุดหลังที่ 2 มี 5 ชั้น ชั้นที่ 5เป็นดาดฟ้า ปรากฏตามทางนำสืบของโจทก์และจำเลยว่า แต่ละชั้นมีลักษณะเป็นห้องโถงโล่งไม่มีการแบ่งเป็นห้อง ๆ ดังเช่นอาคารชุดหลังแรกของโจทก์ที่มีห้องพักเป็นจำนวนมาก ห้องชุดพิพาทมีห้องของโจทก์ จำเลย และบุคคลอีกคนหนึ่งซึ่งอยู่ที่ชั้น 3 เท่านั้นดังนั้นถ้าโจทก์อ้างว่าการขนถ่ายสินค้าของจำเลยเป็นการรบกวนต่อผู้อื่นแล้ว ก็น่าที่จะนำผู้ที่พักอาศัยในห้องชุดชั้นที่ 3 มาเบิกความสนับสนุนคำกล่าวอ้างด้วย แต่โจทก์หาได้นำมาไม่พยานหลักฐานของโจทก์จึงขาดน้ำหนัก ไม่อาจรับฟังได้ว่าการขนถ่ายสินค้าของจำเลยเป็นการรบกวนผู้อื่นตามที่โจทก์ฎีกาแต่อย่างใด ดังนั้น เมื่อโจทก์ได้ยินยอมโดยปริยายให้จำเลยใช้ห้องชุดพิพาทเป็นสถานที่ประกอบธุรกิจได้และข้อเท็จจริงฟังไม่ได้ว่าการประกอบกิจการขายส่งสินค้าของจำเลยเป็นที่น่ารังเกียจและรบกวนต่อผู้อื่นหรือเป็นการเสียหายต่อนิติบุคคลอาคารชุดหลังที่ 2 ที่พิพาท การกระทำของจำเลยจึงไม่เป็นการฝ่าฝืนข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดของโจทก์ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้นชอบแล้วฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
