แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
โจทก์กับจำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินซึ่งได้กำหนดเวลาชำระหนี้ไว้ตามวันแห่งปฏิทินและเป็นสัญญาต่างตอบแทนโดยจำเลยที่1พร้อมชำระหนี้และรับชำระหนี้แต่โจทก์มิได้ชำระหนี้และรับชำระหนี้ตามกำหนดโจทก์ย่อมตกเป็นผู้ผิดนัดโดยมิพักต้องเตือนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา204วรรคสองแม้สัญญาจะซื้อจะขายมีข้อสัญญาให้จำเลยบอกเลิกสัญญาได้แต่จำเลยก็ให้โอกาสชำระหนี้และรับชำระหนี้ถึงสองครั้งโดยให้โจทก์เป็นผู้กำหนดวันนัดภายใน7วันนับแต่วันที่ได้รับหนังสือบอกกล่าวแล้วครั้งแรกโจทก์อ้างเหตุขัดข้องเรื่องเนื้อที่น้อยกว่าเนื้อที่ตามโฉนดที่ดินและหมุดหลักเขตไม่แน่นอนครั้งหลังโจทก์รับทราบและพ้นเวลาที่จำเลยกำหนดแล้วโจทก์ยังเพิกเฉยกรณีเช่นนี้จำเลยย่อมหลุดพ้นจากข้อผูกพันที่ให้โอกาสโจทก์ชำระหนี้และรับชำระหนี้และสิทธิในการเลิกสัญญาโดยข้อสัญญายังคงมีอยู่หาได้ระงับสิ้นไปไม่เมื่อจำเลยได้บอกเลิกสัญญาต่อโจทก์โดยชอบแล้วจำเลยย่อมสิ้นความผูกพันที่จะต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทและมีสิทธิไม่คืนเงินมัดจำที่โจทก์ชำระแล้วทั้งหมดดังนั้นการที่จำเลยไม่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามฟ้องย่อมถือไม่ได้ว่าจำเลยทั้งสามเป็นฝ่ายผิดสัญญาและเมื่อโจทก์ยังไม่อยู่ในฐานะที่จะรับชำระหนี้หรือชำระหนี้ตอบแทนฝ่ายจำเลยทั้งสามได้ย่อมถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 2 และที่ 3 ซึ่งเป็นเจ้าของร่วมกันในที่ดินโฉนดเลขที่ 54227 ได้มอบที่ดินดังกล่าวให้จำเลยที่ 1จัดสรรแบ่งขายเมื่อวันที่ 4 มกราคม 2533 จำเลยที่ 2 และที่ 3โดยจำเลยที่ 1 กับโจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดเลขที่54227 เนื้อที่ 53 ตารางวา ในราคา 371,000 บาท โจทก์ต้องผ่อนชำระเงินมัดจำจำนวน 111,300 บาท โดยชำระวันจอง 50,000 บาทส่วนที่เหลืออีก 61,300 บาท ผ่อนชำระภายใน 12 เดือน และส่วนที่เหลืออีก 259,700 บาท จะชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินภายในวันที่ 4 มกราคม 2534 โจทก์ชำระเงินค่ามัดจำให้จำเลยทั้งสามครบถ้วนแล้ว และเมื่อครบกำหนดตามสัญญา จำเลยทั้งสามขอผัดผ่อนการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์จนถึงเดือนมีนาคม 2534 จำเลยที่ 1 แจ้งให้โจทก์กำหนดเวลาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแต่เนื่องจากจำเลยที่ 1 ส่งสำเนาโฉนดที่ดินเนื้อที่มากกว่าตามสัญญา โจทก์จึงขอตรวจสอบก่อนภายหลังเมื่อจำเลยที่ 1 แจ้งรายละเอียดให้โจทก์ทราบถูกต้องแล้วโจทก์จึงได้กำหนดวันให้จำเลยทั้งสามไปโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้โจทก์ในวันที่ 3 มิถุนายน 2534 จำเลยทั้งสามเพิกเฉย แต่กลับมีหนังสือบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายต่อโจทก์จำเลยทั้งสามจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ขอให้บังคับจำเลยทั้งสามร่วมกันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 54227 ให้แก่โจทก์ โดยให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชำระค่าใช้จ่ายและค่าฤชาธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินกึ่งหนึ่ง หากจำเลยทั้งสามไม่ยอมโอนที่ดินพิพาท ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสาม
จำเลยทั้งสามให้การว่า โจทก์ไม่ชำระเงินค่าที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยทั้งสามภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา และภายในเวลาที่ผ่อนผันให้ โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา และจำเลยทั้งสามได้บอกเลิกสัญญาต่อโจทก์แล้ว ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยทั้งสามร่วมกันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 54227 ให้แก่โจทก์ โดยให้จำเลยทั้งสามร่วมกันหรือแทนกันชำระค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์กึ่งหนึ่ง หากไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสาม โดยให้โจทก์ชำระราคาที่ดินที่ค้างชำระให้แก่จำเลยทั้งสามด้วย
จำเลยทั้งสามฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่โจทก์และจำเลยทั้งสามนำสืบรับกันและมิได้โต้เถียงกันรับฟังได้ว่า เมื่อวันที่30 พฤศจิกายน 2532 โจทก์จองที่ดินพิพาทจากจำเลยทั้งสามโดยชำระเงินค่าจอง 50,000 บาท ต่อมาวันที่ 4 มกราคม 2533 โจทก์กับจำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเนื้อที่ 53 ตารางวาราคาตารางวาละ 7,000 บาท เป็นเงิน 371,000 บาท วางมัดจำ111,300 บาท โดยชำระวันจองแล้ว 50,000 บาท ส่วนที่เหลือ61,300 บาท ชำระ 12 งวด งวดที่ 1 ถึง 11 ชำระงวดละ 5,100 บาทและงวดที่ 12 ชำระ 5,200 บาท ในวันที่ 4 ธันวาคม 2533 ส่วนที่เหลืออีก 259,700 บาท ชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทภายในวันที่ 4 มกราคม 2534 และตกลงกันอีกว่า หากเนื้อที่ขาดหรือเกินเท่าใด ให้ราคาลดหรือเพิ่มขึ้นตามส่วน ถ้าโจทก์ผิดสัญญาข้อใดข้อหนึ่งจำเลยที่ 1 มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและไม่คืนเงินที่โจทก์ชำระแล้วทั้งหมดตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.5 หลังจากนี้โจทก์ผ่อนชำระเงินมัดจำครบถ้วนตามใบเสร็จรับเงินหมาย จ.6 แต่ครั้งถึงกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินคือวันที่ 4 มกราคม 2534 ไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทกันต่อมาวันที่ 13 มีนาคม 2534 จำเลยที่ 1 แจ้งให้โจทก์กำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งไม่เกิน 7 วัน นับแต่วันได้รับแจ้งตามเอกสารหมาย จ.7 และ จ.8 เมื่อวันที่ 19 มีนาคม 2534 โจทก์แจ้งให้จำเลยที่ 1 แก้ไขเรื่องเนื้อที่มีจำนวนไม่เท่ากับเนื้อที่ตามโฉนดที่ดินและมิได้กำหนดหมุดหลักเขตที่แน่นอนตามเอกสารหมายจ.9 หรือ ล.1 ต่อมาวันที่ 23 เมษายน 2534 จำเลยที่ 1 แจ้งให้โจทก์ทราบว่าเนื้อที่ถูกต้องตามโฉนดที่ดินให้โจทก์กำหนดวันโอนกรรมสิทธิที่ดินภายใน 7 วัน นับแต่วันได้รับแจ้งตามเอกสารหมาย จ.10 ถึง จ.12 โดยโจทก์ได้รับหนังสือนี้เมื่อวันที่1 พฤษภาคม 2534 ตามไปรษณีย์ตอบรับเอกสารหมาย ล.5 ครั้นวันที่15 พฤษภาคม 2534 จำเลยที่ 1 ได้บอกเลิกสัญญาต่อโจทก์ตามเอกสารหมาย จ.14 ถึง จ.16 โดยโจทก์ได้รับการบอกเลิกสัญญาเมื่อวันที่19 พฤษภาคม 2534 ตามไปรษณีย์ตอบรับเอกสารหมาย ล.6 แต่เมื่อวันที่ 16 พฤษภาคม 2534 โจทก์ได้ขออนุญาตใช้ที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 1 พร้อมกำหนดนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในวันที่ 3 มิถุนายน 2534ตามเอกสารหมาย จ.13 และทางฝ่ายจำเลยที่ 1 ได้รับทราบในวันเดียวกันนั้น ทั้งโจทก์ได้แจ้งยืนยันกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวอีกตามเอกสารหมาย จ.17 และ จ.18
มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสามว่า จำเลยทั้งสามเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินหรือไม่ ศาลฎีกาเห็นว่าข้อกล่าวอ้างของพยานโจทก์ขัดแย้งแตกต่างกัน ไม่สามารถรับฟังได้ว่า ข้ออ้างของพยานปากใดเป็นความจริง และที่โจทก์อ้างเหตุที่ไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทกันในวันกำหนดนัดว่าเกิดแต่เหตุขัดข้องหรือความผิดของจำเลยที่ 1 นั้น ฟังไม่ขึ้นดังนั้น คดีนี้จึงเป็นกรณีที่แต่เดิมได้กำหนดเวลาชำระหนี้ไว้ตามวันแห่งปฏิทิน และเป็นสัญญาต่างตอบแทนซึ่งจำเลยที่ 1 พร้อมชำระหนี้และรับชำระหนี้ แต่โจทก์มิได้ชำระหนี้และรับชำระหนี้ตามกำหนด โจทก์ย่อมตกเป็นผู้ผิดนัดโดยมิพักต้องเตือนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 204 วรรคสอง ซึ่งมีข้อสัญญาให้จำเลยที่ 1 บอกเลิกสัญญาได้แต่จำเลยที่ 1 ก็ให้โอกาสโจทก์ชำระหนี้และรับชำระหนี้ถึงสองครั้งโดยให้โจทก์เป็นผู้กำหนดวันนัดภายใน 7 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือบอกกล่าวแล้วครั้งแรกโจทก์อ้างเหตุขัดข้องเรื่องเนื้อที่น้อยกว่าเนื้อที่ตามโฉนดที่ดินและหมุดหลักเขตไม่แน่นอน ครั้งหลังโจทก์รับทราบและพ้นเวลาที่จำเลยที่ 1 กำหนดแล้วโจทก์ยังเพิกเฉยกรณีเช่นนี้จำเลยที่ 1 ย่อมหลุดพ้นจากข้อผูกพันที่ให้โอกาสโจทก์ชำระหนี้และรับชำระหนี้ และสิทธิในการเลิกสัญญาโดยข้อสัญญายังคงมีอยู่หาได้ระงับสิ้นไปไม่ เมื่อจำเลยที่ 12 ได้บอกเลิกสัญญาต่อโจทก์โดยชอบแล้ว จำเลยที่ 1 ย่อมสิ้นความผูกพันที่จะต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทและมีสิทธิไม่คืนเงินมัดจำที่โจทก์ชำระแล้วทั้งหมด เพราะฉะนั้นการที่จำเลยทั้งสามไม่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามฟ้องจึงถือไม่ได้ว่าจำเลยทั้งสามเป็นฝ่ายผิดสัญญา แต่ตามพฤติการณ์เห็นได้ว่าโจทก์ยังไม่อยู่ในฐานะที่จะรับชำระหนี้หรือชำระหนี้ตอบแทนฝ่ายจำเลยทั้งสามได้ย่อมถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา
พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์
