แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ผู้เช่าทำสัญญา จ.1 เช่าทรัพย์พิพาทจากผู้ให้เช่า ค่าเช่าเดือนละ 500 บาท มี กำหนด 1 ปี และได้ทำหนังสือ จ.2 ไว้ต่อกันอีกหนึ่งฉบับ มีความในข้อ 1.ว่า”ฯลฯ ผู้เช่ามีสิทธิที่จะต่อสัญญา(จ.1)ได้อีก 1 ปี โดยต้องบอกกับผู้ให้เช่าก่อนล่วงหน้า 1 เดือน แล้วทำสัญญาขึ้นใหม่อีก 1 ฉบับ และต้องเพิ่มค่าเช่าเป็นเดือนละ 3,500 บาท” ปรากฎว่า ก่อนจะครบสัญญาเช่า 1 เดือน ผู้เช่าได้ให้คนไปติดต่อกับผู้ให้เช่าขอเช่าต่อ และผู้ให้เช่าก็ยอมให้เช่าต่อได้ เมื่อครบกำหนดเวลาเช่าตามสัญญา จ.1 แล้ว ผู้เช่าก็ยังคงครอบครองทรัพย์ที่เช่าต่อมาดังนี้ หนังสือ จ.2 ย่อมเป็นหลักฐานผูกมัดผู้เช่าให้ต้องชำระค่าเช่าสำหรับการเช่าต่อมาในอัตราเดือนละ 3,500 บาท กรณีนี้ แม้ผู้เช่ากับผู้ให้เช่ายังไม่ได้ทำสัญญากันใหม่อีกฉบับหนึ่งตามความในหนังสือ จ.2 ก็ตาม ก็เป็นที่ชัดแจ้งว่าข้อความส่วนที่ได้ตกลงกันแล้วย่อมเป็นอันสมบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 367 ไม่มีข้อสงสัยอันจะนับได้ว่า่ยังมิได้มีสัญญาต่อกันตามบทบัญญัติมาตรา 366 วรรค 2 นั้นอย่างใด ผู้เช่าจะเถียงว่าหนังสือ จ.2 ไม่มีผลบังคับ ผู้เช่าจึงมีสิทธิที่จะให้ค่าเช่าเพียงเดือนละ 500 บาทเท่าอัตราค่าเช่าตามสัญญา จ.1 เดิมนั้นหาได้ไม่ ทั้งกรณีไม่เข้ามาตรา 570 อันจะถือได้ว่าผู้ให้เช่ากับผู้เช่าเป็นอันทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา
ย่อยาว
ได้ความว่า จำเลยที่ ๑ ทำสัญญา จ.๑ เช่าตึกชั้นที่ ๓ และดาดฟ้าจากโจทก์ค่าเช่าเดือนละ ๕๐๐ บาท มีกำหนด ๑ ปีและได้ทำหนังสือ จ.๒ ไว้ต่อกันอีกฉบับหนึ่งมีความในข้อ ๑ ว่า”ฯลฯ ผู้เช่ามีสิทธิที่จะต่อสัญญา(จ.๑)ได้อีก ๑ ปี โดยต้องบอกกับผู้ให้เช่าก่อนล่วงหน้าหนึ่งเดือน แล้วทำสัญญาขึ้นใหม่อีกหนึ่งฉบับ และต้องเพิ่มค่าเช่าเป็นเดือนละ ๓,๕๐๐ บาท” และได้ความว่า ก่อนจะครบสัญญาเช่า ๑ เดือน จำเลยที่ ๑ ได้ให้จำเลยที่ ๒ ไปติดต่อกับโจทก์ขอเช่าต่อ และเมื่อจำเลยที่ ๒ ไปติดต่อกับโจทก์ ๆ ว่า ยอมให้เช่าต่อตามสัญญาเช่าเพิ่มเติม เมื่อครบกำหนดเวลาเช่าตามสัญญา จ.๑ แล้ว จำเลยที่ ๑ ยังคงครอบครองสถานที่เช่านั้นต่อมา แต่โจทก์กับจำเลยที่ ๑ ยังไม่ได้ทำสัญญากันใหม่อีกฉบับหนึ่งตามความในหนังสือ จ.๒ โจท์ก็บอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยที่ ๑ อ้างว่าจำเลยที่ ๑ ผิดสัญญา ปัญหาขึ้นมาสู่ศาลฎีกาของจำเลยที่ ๑ ข้อ ๑ ว่า การที่จำเลยที่ ๑ ยังครอบครองสถานที่เช่าภายหลังสิ้นกำหนดเวลาเช่าตามสัญญา จ.๑ แล้วนั้น จำเลยที่ ๑ มีหน้าที่รับผิดชอบใช้ค่าเช่าหรือค่าเสียหายให้โจทก์เพียงเท่าอัตราค่าเช่าตามสัญญา จ.๑ เดิม คือเดือนละ ๕๐๐ บาท หรือตามหนังสือ จ.๒ คือเดือนละ ๓,๕๐๐ บาท
ในปัญหาดังกล่าว ศาลชั้นต้นเห็นว่า เมื่อสัญญาเช่า จ.๑ ระงับแล้ว แต่จำเลยที่ ๑ ยังครอบครองทรัพย์สินอยู่ โดยโจทก์ไม่ทักท้วง ต้องถือว่าโจทก์จำเลยได้ทำสัญญากันใหม่โดยไม่มีกำหนดเวลาและต้องถือว่าค่าเช่าเดือนละ ๕๐๐ บาทตามอัตราเดิม โจทก์จะเรียกค่าเช่าเดือนละ ๓,๕๐๐ บาทไม่ได้ เพราะสัญญา จ.๒ ยังไม่เกิด ศาลอุทธรณ์เห็นว่า โจทก์ควรได้รับค่าเช่าและค่าเสียหายเดือนละ ๓,๕๐๐ บาท
ศาลฎีกาวินิจฉัยปัญหาข้อนี้ว่า เป็นที่เห็นได้ชัดว่าจำเลยที่ ๑ ได้บอกตกลงเช่าตึกรายพิพาทต่อไปตามความในหนังสือ จ.๒ และครอบครองสถานที่เช่าตลอดมาเพราะการเช่าใหม่นั้น หนังสือ จ.๒ นี้ จำเลยที่ ๑ ได้ลงลายมือชื่อไว้ด้วย และไม่มีข้อความใดว่าในระหว่างก่อสร้างต่อเติมดาดฟ้ายังไม่เสร็จให้ถือตามสัญญาเดิม หนังสือ จ.๒ จึงย่อมเป็นหลักฐานผูกมัดจำเลยที่ ๑ ให้ต้องชำระค่าเช่าสำหรับการเช่าต่อมาในอัตราเดือนละ ๓,๕๐๐ บาท กรณีนี้ แม้โจทก์กับจำเลยที่ ๑ ยังไม่ได้ทำสัญญากันใหม่อีกฉบับหนึ่งตามความในหนังสือ จ.๒ ก็ตามก็เป็นที่ชัดแจ้งว่า ข้อความส่วนที่ได้ตกลงกันแล้วย่อมเป็นอันสมบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๓๖๗ ไม่มีข้อสงสัยอันจะนับได้ว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกันตามบทบัญญัติมาตรา ๓๖๖ วรรค ๒ นั้นอย่างใด จำเลยจะเถียงว่าหนังสือ จ.๒ ไม่มีผลบังคับ จำเลยจึงมีสิทธิที่จะให้ค่าเช่าเพียงเดือนละ ๕๐๐ บาทเท่าอัตราค่าเช่าตามสัญญา จ.๑ เดิมนั้นหาได้ไม่ ทั้งกรณีไม่เช้ามาตรา ๕๗๐ อันจะถือได้ว่าโจทก์จำเลยเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาดังที่จำเลยอ้าง
ศาลฎีกาวินิจฉัยฎีกาของจำเลยในข้ออื่นซึ่งเป็นปัญหาข้อเท็จจริง แล้วสรุปว่าโจทก์มีสิทธิที่จะได้รับค่าเช่าและค่าเสียหายจากจำเลยที่ ๑ ตั้งแต่วันที่ ๑ สิงหาคม ๒๕๐๒ เป็นต้นมาเดือนละ ๓,๕๐๐ บาท และจำเลยที่ ๑ จะเรียกจำนวน ๓๓,๐๐๐ บาทกับ ๖๐,๐๐๐ บาทจากโจทก์อย่างใดมิได้ดังศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยมาแล้ว แต่ศาลอุทธรณ์คำนวณจำนวนเงินคลาดเคลื่อน ศาลฎีกาจึงพิพากษาแก้ในข้อนี้ นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามศาลอุทธรณ์
