แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจากโจทก์เนื้อที่ 107 ตารางวา แต่จดทะเบียนโอนเกินกว่าที่ตกลงไป 11 ตารางวา ขอให้เพิกถอนการจดทะเบียน หรือให้จำเลยชำระค่าเสียหายเท่าราคาที่ดินตารางวาละ 120,000 บาท เมื่อศาลเห็นว่าคำขอท้ายฟ้องที่ขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนโอนที่ดินไม่สามารถเพิกถอนได้ ก็ยกคำขอส่วนนี้ และพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 1,320,000 บาท ตามคำขอท้ายฟ้องที่ว่า หากสภาพแห่งหนี้ไม่อาจบังคับได้ขอให้จำเลยชำระค่าที่ดิน ซึ่งหมายความว่า เมื่อเพิกถอนนิติกรรมไม่ได้ ก็ขอให้จำเลยชดใช้ค่าที่ดินส่วนที่เกินได้ ไม่เป็นการพิพากษาเกินคำขอ
สัญญาขายเหมาคือสัญญาซื้อขายที่ผู้ซื้อตกลงซื้อทรัพย์สินที่ผู้ขายเสนอขายหมดทั้งจำนวนในราคาที่ตกลงกัน ซึ่งผู้ซื้อต้องผูกพันชำระราคาและผู้ขายต้องส่งมอบทรัพย์สินทั้งหมดตามที่ตกลงกันไว้ ทั้งนี้ไม่ว่าทรัพย์สินที่ซื้อขายจะมีปริมาณมากหรือน้อยกว่าที่คิดคำนวณไว้ ดังนั้น เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์จำเลยได้ระบุตัวทรัพย์และส่วนของทรัพย์ที่จะซื้อจะขายไว้แน่นอน คือที่ดินเนื้อที่ 107 ตารางวา แต่ในส่วนของราคาระบุว่าให้เพิ่มหรือลดลงได้ตามเนื้อที่ซึ่งยังไม่แน่นอนว่าจะมีราคาเท่าใด จึงไม่ใช่สัญญาขายเหมา
จำเลยที่ 1 กับที่ 3 ตกลงกันว่าจะสร้างอาคารพาณิชย์บนที่ดินของโจทก์ จึงให้จำเลยที่ 1 ไปทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับโจทก์ ระหว่างนั้นได้ดำเนินการจดทะเบียนตั้งบริษัทจำเลยที่ 2 ขึ้น โดยมีจำเลยที่ 3 เป็นกรรมการผู้มีอำนาจและจำเลยที่ 1 เป็นผู้เริ่มก่อการและผู้ถือหุ้น เมื่อถึงกำหนดก็จดทะเบียนโอนที่ดินเป็นชื่อจำเลยที่ 3 พฤติการณ์ดังกล่าวแสดงว่าจำเลยที่ 1 ร่วมกับจำเลยที่ 3 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินของโจทก์ จึงต้องรับผิดตามสัญญาจะซื้อจะขาย
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสามร่วมกันจดทะเบียนเพิกถอนการจดทะเบียนโอนที่ดินโฉนดเลขที่ ๗๓๓ ตำบลบางโคล่ อำเภอบางคอแหลม กรุงเทพมหานคร ระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสาม หากสภาพแห่งหนี้ไม่อาจบังคับได้ ให้จำเลยทั้งสามชำระค่าเสียหายคิดเป็นมูลค่าเท่ากับที่ดินจำนวน ๑๑ ตารางวา อัตราตารางวาละ ๑๒๐,๐๐๐ บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ ๗.๕ ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันที่จำเลยทั้งสามผิดนัด (๑๗ พฤษภาคม ๒๕๓๘) จนกว่าจะชำระเสร็จ ดอกเบี้ยถึงวันฟ้องเป็นเงิน ๑๒๓,๗๕๐ บาท
จำเลยทั้งสามให้การว่า จำเลยที่ ๑ ไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ เพราะได้โอนสิทธิการซื้อที่ดินไปให้แก่จำเลยที่ ๒ และที่ ๓ ทั้งหมดแล้ว โดยโจทก์ยินยอมเข้าทำสัญญาซื้อขายกับจำเลยที่ ๓ จำเลยที่ ๒ มิได้มีส่วนกับการทำนิติกรรมดังกล่าว ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ ๑ และที่ ๓ ร่วมกันชำระเงิน ๑,๓๒๐,๐๐๐ บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ ๗.๕ ต่อปี นับแต่วันที่ ๑๗ พฤษภาคม ๒๕๓๘ จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ แต่ดอกเบี้ยคิดถึงวันฟ้อง (วันที่ ๒๙ สิงหาคม ๒๕๓๙) ไม่เกิน ๑๒๓,๗๕๐ บาท กับให้ร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ ๒๐,๐๐๐ บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก และให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ ๒ ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ ๒ ให้เป็นพับ
จำเลยที่ ๑ และที่ ๓ อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้จำเลยที่ ๑ และที่ ๓ ใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ ๕,๐๐๐ บาท แก่โจทก์
จำเลยที่ ๑ และที่ ๓ ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ ๗๘ ตำบลบางขวาง อำเภอบางรัก กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ ๔๐๕ ตารางวา เป็นของโจทก์ ต่อมาวันที่ ๑๗ มีนาคม ๒๕๓๘ โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวบางส่วน เนื้อที่ ๑๐๗ ตารางวา กับจำเลยที่ ๑ ตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ. ๖ ได้แบ่งแยกที่ดินของโจทก์ส่วนที่จะขายให้แก่จำเลยที่ ๑ และออกโฉนดที่ดินใหม่ คือโฉนดที่ดินเลขที่ ๗๓๓ ตำบลบางโคล่ อำเภอบางคอแหลม กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ประมาณ ๑ งาน ๖๑ ตารางวา แต่ก่อนที่จะออกโฉนดที่ดินใหม่ดังกล่าว โจทก์ได้จดทะเบียนโอนที่ดินโฉนดเลขที่ ๗๓๓ ให้แก่จำเลยที่ ๓ โจทก์ได้รับเงินค่าที่ดินแล้ว ๑๒,๘๔๐,๐๐๐ บาท ปรากฏว่าที่ดินโจทก์ที่โอนไปนั้นมีเนื้อที่ ๑๑๘ ตารางวา เกินกว่าที่ตกลงไว้ในสัญญาเอกสารหมาย จ. ๖ จำนวน ๑๑ ตารางวา
มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ ๑ และที่ ๓ ว่า ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยที่ ๑ และที่ ๓ ชำระค่าที่ดินส่วนที่เกินกว่าสัญญาเป็นการพิพากษาเกินคำขอหรือไม่ โจทก์ฟ้องจำเลยทั้งสามว่าร่วมกันทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินของโจทก์เนื้อที่ ๑๐๗ ตารางวา แต่จดทะเบียนโอนเกินกว่าที่ตกลงในสัญญา ๑๑ ตารางวา ขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนหรือให้จำเลยทั้งสามชำระค่าเสียหายเท่าราคาที่ดินคือตารางวาละ ๑๒๐,๐๐๐ บาท คำขอท้ายฟ้องโจทก์ประการแรกขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนโอนที่ดิน เมื่อศาลอุทธรณ์ฟังว่าไม่สามารถเพิกถอนได้ จึงยกคำขอส่วนนี้ แต่คำขอท้ายฟ้องข้อ ๒ ระบุว่า หากสภาพแห่งหนี้ไม่อาจบังคับได้ ขอให้จำเลยทั้งสามชำระค่าที่ดิน หมายความว่า เมื่อเพิกถอนนิติกรรมไม่ได้ก็ขอให้จำเลยทั้งสามชดใช้ค่าที่ดินส่วนเกิน ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นชอบแล้ว ไม่เป็นการพิพากษาเกินคำขอ ฎีกาของจำเลยที่ ๑ และที่ ๓ ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ ๑ และที่ ๓ ประการต่อไปว่า สัญญาเอกสารหมาย จ. ๖ ระหว่างโจทก์และจำเลยที่ ๑ เป็นสัญญาขายเหมาหรือไม่ และจำเลยที่ ๑ และที่ ๓ ต้องร่วมรับผิดชำระค่าที่ดินส่วนเกินแก่โจทก์หรือไม่ สัญญาขายเหมาคือสัญญาซื้อขายที่ผู้ซื้อตกลงซื้อทรัพย์สินที่ผู้ขายเสนอขายหมดทั้งจำนวนในราคาที่ตกลงกัน ซึ่งผู้ซื้อต้องผูกพันชำระราคาและผู้ขายต้องส่งมอบทรัพย์สินทั้งหมดตามที่ตกลงกันไว้ ทั้งนี้ไม่ว่าทรัพย์สินที่ซื้อขายจะมีปริมาณมากหรือน้อยกว่าที่คิดคำนวณไว้ สัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ. ๖ ในส่วนของโจทก์กับจำเลยที่ ๑ ได้ระบุตัวทรัพย์และส่วนของทรัพย์ที่จะซื้อจะขายไว้แน่นอน คือที่ดินโฉนดเลขที่ ๗๘ เนื้อที่ ๑๐๗ ตารางวา แต่ในส่วนของราคาระบุว่าให้เพิ่มหรือลดลงได้ตามเนื้อที่ซึ่งยังไม่แน่นอนว่าจะมีราคาเท่าใด สัญญาเอกสารหมาย จ. ๖ จึงไม่ใช่สัญญาขายเหมา เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่โอนให้กันนั้นมีเนื้อที่ดินเกินกว่าที่กำหนดไว้ในสัญญา ๑๑ ตารางวา จำเลยที่ ๑ ในฐานะคู่สัญญาจึงต้องรับผิดชดใช้ราคาที่ดินส่วนที่เกินนี้แก่โจทก์ ส่วนจำเลยที่ ๓ นั้น ได้ความจากคำเบิกความของจำเลยที่ ๑ ว่า ซื้อที่ดินของโจทก์ไปสร้างอาคารพาณิชย์ขายโดยมีจำเลยที่ ๓ ร่วมดำเนินกิจการด้วยโดยจะทำในรูปบริษัทจำกัด ปรากฏว่าบริษัทจำเลยที่ ๒ จดทะเบียนเป็นบริษัทเมื่อวันที่ ๑๑ เมษายน ๒๕๓๘ จำเลยที่ ๓ เป็นกรรมการผู้มีอำนาจ จำเลยที่ ๑ เป็นผู้ถือหุ้น โจทก์จดทะเบียนโอนที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ. ๖ ให้แก่จำเลยที่ ๓ เมื่อวันที่ ๑๗ พฤษภาคม ๒๕๓๘ สัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ. ๖ ทำวันที่ ๑๗ มีนาคม ๒๕๓๘ ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าจำเลยที่ ๑ กับที่ ๓ ได้ตกลงจะสร้างอาคารพาณิชย์บนที่ดินของโจทก์กับพวกก่อน จึงให้จำเลยที่ ๑ ไปทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ. ๖ กับโจทก์ ระหว่างนั้นก็ดำเนินการจดทะเบียนตั้งบริษัทจำเลยที่ ๒ ขึ้น โดยมีจำเลยที่ ๓ เป็นกรรมการ ผู้มีอำนาจและจำเลยที่ ๑ เป็นผู้ถือหุ้น และเมื่อถึงกำหนดโอนจึงจดทะเบียนโอนเป็นชื่อจำเลยที่ ๓ พฤติการณ์ดังกล่าวเชื่อว่าจำเลยที่ ๑ ร่วมกับจำเลยที่ ๓ ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินของโจทก์ ที่จำเลยที่ ๑ และที่ ๓ อ้างว่า ได้ขายที่ดินต่อให้แก่จำเลยที่ ๓ โดยโจทก์ยินยอมแล้ว และฎีกาว่า จำเลยที่ ๑ เป็นเพียงผู้ติดต่อขายที่ดินของโจทก์ให้แก่จำเลยที่ ๓ โดยจำเลยที่ ๓ ให้ค่าตอบแทนเป็นหุ้นในบริษัทจำเลยที่ ๒ นั้นขัดกับคำเบิกความของจำเลยที่ ๑ ที่เบิกความว่า ร่วมกับจำเลยที่ ๓ ซื้อที่ดินของโจทก์เพื่อสร้างอาคารพาณิชย์ขาย ทั้งปรากฏในหนังสือบริคนห์สนธิ เอกสารหมาย จ. ๕ ว่า จำเลยที่ ๑ เป็นผู้เริ่มก่อการด้วย มิใช่เป็นเพียงผู้ถือหุ้นเท่านั้น เอกสารหมาย จ. ๕ ทำก่อนวันจดทะเบียนโอนที่ดินเป็นของจำเลยที่ ๓ จึงไม่เชื่อว่า การที่จำเลยที่ ๑ มีชื่อเป็นผู้ถือหุ้นในบริษัทจำเลยที่ ๒ เป็นค่าตอบแทนที่โจทก์โอนขายที่ดินให้แก่จำเลยที่ ๓ พยานหลักฐานโจทก์มีน้ำหนักน่ารับฟังมากกว่าพยานจำเลยที่ ๑ และที่ ๓ ฎีกาของจำเลยที่ ๑ และที่ ๓ ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
พิพากษายืน โจทก์ไม่แก้ฎีกา จึงไม่กำหนดค่าทนายความชั้นฎีกาให้.
