แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
จำเลยที่4ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินมาในขณะที่ติดภารจำยอมเป็นถนนในหมู่บ้านจัดสรรและสระว่ายน้ำซึ่งเป็นภารจำยอมที่เกิดขึ้นโดยผลของกฎหมายเป็นทรัพยสิทธิที่ติดไปกับตัวทรัพย์และผูกพันแก่บุคคลที่เป็นเจ้าของภารยทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1387แม้ที่ดินที่เป็นถนนจะถูกแยกไปภารจำยอมก็ยังคงมีอยู่ทุกส่วนที่แยกออกจำเลยที่4ในฐานะผู้รับโอนก็ต้องรับภารจำยอมที่แต่เดิมมีอยู่ไปด้วยทั้งต้องบำรุงรักษาให้คงสภาพตลอดไปตามมาตรา1394และประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่286ข้อ30จำเลยที่4จะอ้างว่าได้รับโอนไปโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนโดยสุจริตเพื่อให้พ้นความรับผิดดังกล่าวหาได้ไม่ การจัดสรรตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่286หมายความว่าการจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่10แปลงขึ้นไปไม่ว่าด้วยวิธีใดจึงไม่จำเป็นว่าที่ดินที่นำมาจัดสรรต้องเป็นแปลงเดียวกันและต้องเป็นของบุคคลคนเดียวกัน จำเลยที่1และที่2ได้ร่วมกันจัดสรรที่ดินมีจำนวนตั้งแต่10แปลงขึ้นไปต้องตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่286แม้จะมีการโอนที่ดินโฉนดหนึ่งซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการจัดสรรที่ดินให้แก่จำเลยที่3ในภายหลังและจำเลยที่3ได้จัดการแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อย8แปลงแล้วขายที่ดิน1แปลงที่สร้างโรงรถกับโอนสระว่ายน้ำให้จำเลยที่4ในเวลาต่อมาก็ไม่ทำให้ที่ดินที่เป็นโรงรถและสระว่ายน้ำนั้นไม่เป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวและคงเป็นภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์เมื่อจำเลยที่4ได้สร้างโรงรถบนที่ดินภารจำยอมอันเป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเสียหายจึงถือว่าจำเลยที่4ทำละเมิดต่อโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา420
ย่อยาว
คดีทั้งสองสำนวนศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้รวมการพิจารณาและพิพากษาโดยให้เรียกนางสุปราณี จันทรทัต เป็นโจทก์ที่ 1 และนางอัมพร ทองคำคูณ เป็นโจทก์ที่ 2
คดีสำนวนแรกโจทก์ที่ 1 ฟ้องว่า เมื่อปี 2524 จำเลยที่ 1และที่ 2 ได้จัดสรรขายที่ดินพร้อมบ้านแบบทาวน์เฮาส์ในโครงการชื่อ”สุขจิตแมนชั่น” รวม 15 หลัง บนโฉนดเลขที่ 2384 โดยโฆษณาเสนอว่าผู้ซื้อบ้านทุกหลังมีสิทธิใช้ทางร่วมกัน และมีสิทธิใช้บริการสถานที่พักผ่อนในบริเวณที่ดินตามโครงการร่วมกัน เมื่อวันที่ 1 ตุลาคม 2524จำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้ร่วมกันทำสัญญาจะขายบ้านแบบทาวน์เฮ้าส์พร้อมที่ดิน 1 แปลง เนื้อที่ 41.5 ตารางวา ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของโฉนดที่ดินแปลงดังกล่าวให้โจทก์ในราคา 1,800,000 บาทกำหนดสร้างบ้านเสร็จและโอนโฉนดที่ดินภายใน 1 ปี และตกลงว่าโจทก์มีสิทธิใช้ทางเข้าออก ซึ่งอยู่หน้าบ้านโจทก์เนื้อที่99 ตารางวา ซึ่งเป็นที่ดินในโฉนดดังกล่าว ทั้งนี้โดยจำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินส่วนที่เป็นทางนี้ให้แก่จำเลยที่ 3 และจำเลยที่ 3 ได้ทำสัญญายินยอมให้โจทก์มีสิทธิใช้ประโยชน์ในทางนี้ได้ และจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ยังได้ทำสัญญาตกลงให้โจทก์ได้ใช้สระว่ายน้ำ ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของโครงการจัดสรรบ้านและที่ดินดังกล่าว ต่อมาวันที่ 30 มิถุนายน 2526 โจทก์ได้รับโอนกรรมสิทธิ์บ้านแบบทาวน์เฮ้าส์ 1 หลัง พร้อมที่ดินจำนวน 35 ตารางวา ตามโฉนดเลขที่ 118459 และโจทก์ได้ใช้ทางซึ่งอยู่บนโฉนดเลขที่ 2384ดังกล่าวเข้าออกบ้านโจทก์ ต่อมาวันที่ 4 มีนาคม 2528 จำเลยที่ 4ซึ่งเป็นผู้ซื้อบ้านและที่ดินเลขที่ 59/15 ในโครงการดังกล่าวเช่นเดียวกันก็ได้สร้างโรงรถลงบนทางซึ่งอยู่หน้าบ้านโจทก์ดังกล่าวและโจทก์สืบทราบว่าจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ได้ร่วมกันดำเนินการแบ่งแยกออกโฉนดเกี่ยวกับที่ดินส่วนที่เป็นทางดังกล่าวเป็นโฉนดแปลงย่อยเฉพาะส่วนที่พิพาทซึ่งเป็นทางอยู่หน้าบ้านโจทก์ มีเนื้อที่19 ตารางวา นั้น ออกโฉนดเป็นเลขที่ 125786 และได้โอนที่ดินส่วนนี้ให้แก่จำเลยที่ 4 อันเป็นการไม่ชอบและไม่มีสิทธิ เป็นการละเมิดสิทธิของโจทก์ทำให้โจทก์ไม่สามารถใช้ทางพิพาทเข้าออกบ้านโจทก์ได้ขอคิดค่าเสียหายวันละ 500 บาท ถึงวันฟ้องเป็นเวลา 192 วันรวมค่าเสียหาย 96,000 บาท และการสร้างอาคารโรงรถบนทางพิพาทซึ่งอยู่หน้าบ้านโจทก์ทำให้ปิดทางเข้าออกบ้านโจทก์ ทำให้บ้านโจทก์เสื่อมราคาเป็นเงิน 500,000 บาท นอกจากนี้สระว่ายน้ำซึ่งตั้งอยู่บนโฉนดเลขที่ 121020 ซึ่งจำเลยที่ 1 และที่ 2 สร้างขึ้นตามโครงการจัดสรรบ้านและที่ดินดังกล่าวเพื่อให้ผู้ซื้อบ้านและที่ดินได้ใช้ประโยชน์ร่วมกันนั้น จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ได้รู้เห็นเป็นใจให้จำเลยที่ 4 ปิดกั้นไม่ยอมให้โจทก์และผู้อื่นในหมู่บ้านนี้ได้ใช้สระว่ายน้ำนี้ เป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเสียหายต้องไปใช้สระว่ายน้ำที่อื่น เสียค่าใช้จ่ายสัปดาห์ละไม่น้อยกว่า 300 บาทนับแต่วันที่สระว่ายน้ำสร้างเสร็จคือ 24 ธันวาคม 2527 ถึงวันฟ้องเป็นเวลา 37 สัปดาห์ รวมค่าเสียหายส่วนนี้ 11,100 บาท ขอให้จำเลยทั้งสี่ร่วมกันหรือแทนกันรื้อถอนโรงรถของจำเลยที่ 4 ในโฉนดเลขที่125786 ดังกล่าว และปรับปรุงสภาพที่ดินให้เป็นพื้นคอนกรีตเรียบเหมือนเดิม มิฉะนั้นให้โจทก์เข้าดำเนินการโดยให้จำเลยทั้งสี่ร่วมกันชำระค่าใช้จ่าย ให้จำเลยทั้งสี่ร่วมกันหรือแทนกันชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ 607,100 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ และค่าเสียหายอีกวันละ 500 บาทนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะปฏิบัติตามคำขอดังกล่าว ให้จำเลยทั้งสี่ร่วมกันหรือแทนกันเปิดบริเวณสระว่ายน้ำ ซึ่งตั้งอยู่โฉนดเลขที่121020 เพื่อให้โจทก์ได้ใช้ประโยชน์ตลอดไป ให้จำเลยที่ 3และที่ 4 ร่วมกันเพิกถอนนิติกรรมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 125786 และโฉนดเลขที่ 121020 ดังกล่าวแล้วให้จำเลยที่ 3 จัดการจดทะเบียนที่ดินทั้ง 2 แปลงนี้ตกเป็นภารจำยอมเรื่องทางเดินและการใช้ประโยชน์ในสระว่ายน้ำของที่ดินโฉนดเลขที่118459 มิฉะนั้นให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนา
คดีสำนวนที่ 2 โจทก์ที่ 2 ฟ้องว่า เมื่อปี 2524 ถึง 2527จำเลยที่ 1 ที่ 2 ที่ 3 ได้ร่วมกันจัดสรรบ้านและที่ดินบนโฉนดเลขที่2384 เพื่อจำหน่ายทั้งบ้านและที่ดินให้แก่ประชาชนทั่วไปชื่อ”โครงการสุขจิตแมนชั่น” โดยปลูกสร้างอาคารในลักษณะแบบทาวน์เฮ้าส์ตึกแถว 3 ชั้นครึ่ง ปลูกขึ้นสองฟากตรงกลางทำเป็นถนนร่วมเพื่อออกไปสู่ซอยสุขจิต เมื่อวันที่ 25 กุมภาพันธ์ 2527 โจทก์ได้ทำสัญญาซื้อบ้านและที่ดินจากโครงการดังกล่าวอีก 1 หลัง เลขที่ 59/5 โดยจำเลยที่ 3 ได้ทำสัญญายินยอมให้โจทก์ได้ใช้ถนนดังกล่าวไว้ด้วยจำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้ตกลงจะสร้างสระว่ายน้ำในหมู่บ้านนี้ตามโครงการดังกล่าวบนโฉนดเลขที่ 121020 และจำเลยที่ 3 จะจัดการจดทะเบียนภารจำยอมหรือกรรมสิทธิ์ร่วมบนที่ดิน ซึ่งเป็นถนนร่วมและที่ดินพร้อมสระว่ายน้ำดังกล่าวให้แก่ผู้ซื้ออาคารทุกคนใช้ประโยชน์ร่วมกันภายใน 1 ปี นับแต่วันทำสัญญา หลังจากนั้นโจทก์ก็ได้เข้าไปอยู่ในหมู่บ้านดังกล่าวและใช้ถนนดังกล่าวตลอดมา ต่อมาวันที่30 ตุลาคม 2527 จำเลยที่ 3 ได้ทำการแบ่งขายที่ดินอันเป็นทางเดินเข้าออกบนโฉนดเลขที่ 2384 บางส่วนให้แก่จำเลยที่ 4 และจำเลยที่ 4ได้ออกโฉนดใหม่บนที่ดินซึ่งเป็นทางส่วนนี้คือ โฉนดเลขที่ 125786มีเนื้อที่ 19 ตารางวา ซึ่งได้จดทะเบียนภารจำยอมให้แก่โจทก์แล้วและจำเลยที่ 4 ได้ก่อสร้างโรงรถไว้บนทางพิพาทโฉนดเลขที่ดังกล่าวโดยเจตนาไม่ให้โจทก์ได้ใช้ทางพิพาทนี้ ต่อมาเมื่อวันที่ 10 มกราคม2528 จำเลยที่ 3 ได้เจตนาทุจริตร่วมกันโอนขายที่ดินอันเป็นสระว่ายน้ำบนโฉนดเลขที่ 121020 ให้แก่จำเลยที่ 2 และที่ 4การกระทำของจำเลยทั้งสี่ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายขอคิดค่าเสียหายวันละ 1,000 บาท นับแต่วันที่ 30 ตุลาคม 2527 ถึงวันฟ้องรวม 340 วัน เป็นเงิน 340,000 บาท และโจทก์ติดใจเพียง 100,000 บาทพร้อมด้วยดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี ขอให้จำเลยที่ 4 หรือจำเลยที่ 1ที่ 2 และที่ 3 จดทะเบียนภารจำยอมทางเดินลงบนโฉนดเลขที่ 125786ให้แก่ที่ดินของโจทก์ภายใน 7 วัน มิฉะนั้นให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา ห้ามจำเลยที่ 3 เพิกถอนจดทะเบียนภารจำยอมเรื่องทางเดินลงบนโฉนดเลขที่ 2384 ให้แก่ที่ดินของโจทก์โฉนดเลขที่118455 ให้ใส่ชื่อโจทก์ลงในโฉนดเลขที่ 121020 เป็นเจ้าของร่วมกับจำเลยที่ 2 และที่ 4 ด้วย หรือให้จดทะเบียนให้สถานที่ดังกล่าวเป็นภารจำยอมแก่โจทก์ตลอดไป มิฉะนั้นให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนา ให้โจทก์และเจ้าของที่ดินทุกคนในหมู่บ้านจัดสรรดังกล่าวได้ใช้สอยประโยชน์บริเวณสระว่ายน้ำบนที่ดินโฉนดเลขที่ 121020 ให้จำเลยที่ 4 รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างโรงรถบนโฉนดเลขที่ 125786 และทำพื้นดินให้อยู่ในสภาพเหมือนเดิม มิฉะนั้นให้โจทก์มีสิทธิดำเนินการรื้อถอนแทน โดยให้จำเลยที่ 4 เป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย ให้จำเลยทั้งสี่ร่วมกันใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ 105,625บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี และค่าเสียหายอีกวันละ 1,000 บาท ทั้งนี้นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยที่ 1 และที่ 2 ให้การทั้งสองสำนวนเป็นใจความทำนองเดียวกันว่า ได้ทำสัญญาจะขายบ้านและที่ดินให้แก่โจทก์ทั้งสองสำนวนตามสัญญาลงวันที่ 1 ตุลาคม 2524 และ 25 กุมภาพันธ์ 2527 และตกลงให้โจทก์ทั้งสองมีสิทธิใช้ทางและสถานที่พักผ่อนหรือสระว่ายน้ำร่วมกับผู้ซื้อบ้านและที่ดินรายอื่น ๆ แต่มิได้ตกลงว่าจะให้ใช้ทางมีความกว้างเท่าใด ส่วนสระว่ายน้ำนั้นมีข้อแม้ว่าโจทก์และผู้มีสิทธิใช้ต้องเสียค่าบำรุงรักษาสระว่ายน้ำ มิฉะนั้นไม่มีสิทธิใช้สระว่ายน้ำและโจทก์ไม่ได้เสียค่าบำรุงรักษาดังกล่าว จึงไม่มีสิทธิใช้สระว่ายน้ำ จำเลยที่ 4 สร้างโรงรถขึ้นบนที่ดินทางพิพาท โดยจำเลยที่ 1 และที่ 2 มิได้รู้เห็นยินยอมด้วยและไม่ทราบเรื่องที่จำเลยที่ 3 แบ่งแยกโฉนดทางเข้าออกของหมู่บ้านแล้วจดทะเบียนขายที่ดินเฉพาะทางพิพาทให้แก่จำเลยที่ 4ขอให้ยกฟ้อง
จำเลยที่ 3 ให้การทั้งสองสำนวนทำนองเดียวกันว่า จำเลยที่ 3เป็นผู้มีชื่อในโฉนดเลขที่ 2384 ซึ่งเป็นทางเข้าออกหมู่บ้านดังกล่าวและโฉนดเลขที่ 121020 ซึ่งเป็นที่สร้างสระว่ายน้ำโดยถือกรรมสิทธิ์แทนจำเลยที่ 1 เท่านั้น เพราะจำเลยที่ 3 เป็นลูกจ้างของจำเลยที่ 1และได้จดทะเบียนภารจำยอมที่ดินแปลงนี้ให้แก่โจทก์และผู้ซื้อรายอื่น ๆ แล้วจำเลยที่ 1 ได้สั่งให้จำเลยที่ 3 โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดพิพาท ซึ่งเป็นทางเข้าออกให้แก่โจทก์และผู้ซื้อบ้านรายอื่น ๆ แต่โจทก์ทั้งสองกับผู้ซื้อรายอื่นไม่มารับโอน จึงโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่จำเลยที่ 4 เพียงผู้เดียวจำเลยที่ 3ไม่ได้ทำละเมิดต่อโจทก์ สำหรับที่ดินโฉนดเลขที่ 121020 ซึ่งสร้างสระว่ายน้ำนั้น จำเลยที่ 3 ได้โอนกลับคืนให้จำเลยที่ 1 และที่ 2แล้ว โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องจำเลยที่ 3 ขอให้ยกฟ้อง
จำเลยที่ 4 ให้การทั้งสองสำนวนทำนองเดียวกันว่า จำเลยที่ 4ได้ซื้อที่ดินพิพาท ซึ่งเป็นที่ดินบางส่วนในโฉนดเลขที่ 2384 ซึ่งต่อมาได้แบ่งแยกออกเป็นโฉนดเลขที่ 125786 เนื้อที่ 19 ตารางวาและได้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 121020 ซึ่งเป็นสระว่ายน้ำตามฟ้องด้วยโดยมีค่าตอบแทน สุจริต และจดทะเบียนซื้อขายถูกต้องตามกฎหมายทุกประการและไม่ปรากฏว่าที่ดินพิพาทอยู่ในภารจำยอมแก่ที่ดินโจทก์หรือผู้ใดทั้งสิ้นจำเลยที่ 4 จึงมีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทได้ มีสิทธิสร้างโรงรถได้และมีสิทธิไม่ให้โจทก์ทั้งสองใช้สระว่ายน้ำนี้ได้ โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายไม่ได้เพราะโจทก์ยังใช้ที่ดินพิพาทเข้าออกได้ ขอให้ยกฟ้อง
ก่อนสืบพยานโจทก์ที่ 1 ที่ 2 แถลงว่า ไม่ติดใจเรียกค่าเสียหายจากจำเลยที่ 1 ที่ 2 ที่ 3 และจำเลยที่ 1 ที่ 2 ที่ 3 แถลงไม่ติดใจสืบพยาน และยอมรับข้อเท็จจริงตามคำแถลงฉบับลงวันที่ 25 มีนาคม 2529
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 4 รื้อถอนโรงรถออกไปจากโฉนดที่ดินพิพาทเลขที่ 125786 และให้รื้อรั้วปิดกั้นสระว่ายน้ำ ซึ่งสร้างอยู่บนโฉนดเลขที่ 121020 ในหมู่บ้านสุขจิตแมนชั่นแขวงสามเสน เขตพญาไท กรุงเทพมหานคร และให้ทำที่ดินบนโฉนดพิพาทและสภาพสระว่ายน้ำดังกล่าวกลับคืนสู่สภาพเดิม ห้ามมิให้จำเลยที่ 4 ขัดขวางโจทก์ทั้งสองในการใช้สระว่ายน้ำแห่งนี้ให้จำเลยที่ 4 ชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ที่ 1 เป็นเงิน 4,100 บาทและชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ที่ 2 เป็นเงิน 3,700 บาท และชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสอง คนละสัปดาห์ละ 100 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยที่ 4 จะรื้อถอนรั้วสระว่ายน้ำและหยุดขัดขวางโจทก์ทั้งสองในการใช้สระว่ายน้ำดังกล่าวคำขอของโจทก์ทั้งสองเกี่ยวกับจำเลยที่ 4 นอกจากนี้ให้ยก พิพากษายกฟ้องโจทก์เกี่ยวกับจำเลยที่ 1 ที่ 2 ที่ 3
โจทก์ ทั้ง สอง และ จำเลย ที่ 4 อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืน
จำเลย ที่ 4 ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงจากการนำสืบของโจทก์และจำเลยที่มิได้โต้เถียงกันฟังได้ว่า จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 2ได้ดำเนินการก่อสร้างบ้านทาวน์เฮ้าส์และแบ่งขายพร้อมที่ดินรวม 15หลัง โดยปลูกบ้าน 2 แถวหันหน้าเข้ากัน มีถนนผ่านกลางหมู่บ้านฝั่งทิศใต้มี 8 ห้อง ทิศเหนือมี 7 ห้อง และมีสระว่ายน้ำสำหรับผู้ซื้อบ้านใช้ร่วมกัน โดยมีการโฆษณาด้วย ดังปรากฏตามใบโฆษณาเอกสารหมาย จ.1 โดยมีภาพแสดงลักษณะและคุณภาพของหมู่บ้านสุขจิตแมนชั่นและภาพถ่ายถนนในหมู่บ้าน ซึ่งสร้างเสร็จเรียบร้อยแล้วตามภาพถ่ายหมาย จ.3 จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 แถลงรับตามฟ้องและฟังได้ต่อไปว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้ดำเนินการจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวน 10 แปลง ขึ้นไปโดยได้รับค่าตอบแทนจากผู้ซื้อ จำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้ดำเนินการตามคำมั่น โดยได้ดำเนินการจัดให้มีการสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ ซึ่งได้แก่ถนนผ่านกลางหมู่บ้านและสระว่ายน้ำตามแผนผังท้ายฟ้องของโจทก์ที่ 2 หมายเลข 2หรือเอกสารหมาย จ.22 ถนนดังกล่าวอยู่ในพื้นที่สีเขียวและอยู่ในโฉนดเลขที่ 2384 และสระว่ายน้ำอยู่ในพื้นที่สีส้ม และอยู่บนโฉนดเลขที่ 121020 มีการบันทึกในสารบัญการจดทะเบียนเอกสารหมาย ล.9 ว่า ให้ที่ดินโฉนดเลขที่ 2384 ตกอยู่ในบังคับภารจำยอมของที่ดินโฉนดเลขที่ 118454, 118455, 118459 ด้วย ถนนและสระว่ายน้ำเป็นสาธารณูปโภค ซึ่งจำเลยที่ 1 และที่ 2 ในฐานะผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่จัดสรรดังกล่าว ดังนั้นถนนและสระว่ายน้ำดังกล่าวตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรทุกแปลงตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286ประกาศ ณ วันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ข้อ 30 โจทก์ทั้งสองจึงมีสิทธิใช้ถนนพิพาทและสระว่ายน้ำได้ ข้อเท็จจริงฟังได้ต่อไปว่าเมื่อวันที่ 19 ตุลาคม 2525 จำเลยที่ 2 ได้โอนที่ดินเฉพาะส่วนที่เป็นถนนเข้าภายในหมู่บ้าน คือที่ดินโฉนดเลขที่ 2384 ให้แก่จำเลยที่ 3 ดังปรากฏตามเอกสารหมาย ล.6 และต่อมาวันที่23 กุมภาพันธ์ 2526 จำเลยที่ 3 ได้นำโฉนดแปลงดังกล่าวไปแบ่งแยกเป็นแปลงย่อยรวม 8 แปลง และวันที่ 30 กรกฎาคม 2527 จำเลยที่ 3ตกลงยินยอมให้จำเลยที่ 4 ถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินแปลงโฉนดดังกล่าวเฉพาะส่วนเนื้อที่ 19 ตารางวา คือที่ดินพิพาทที่จำเลยที่ 4ได้ก่อสร้างเป็นโรงรถ ครั้นวันที่ 30 ตุลาคม 2527 ได้แบ่งแยกกรรมสิทธิ์รวมออกมาต่างหาก เนื้อที่ 19 ตารางวา โดยจำเลยที่ 3 ตกลงให้ที่ดินที่แบ่งแยกพ้นจากภารจำยอม จำเลยที่ 4 ได้โฉนดฉบับใหม่เป็นโฉนดเลขที่ 125786 ตามเอกสารหมาย ล.9 และต่อมาจำเลยที่ 4ได้รับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 121020 ที่สร้างสระว่ายน้ำของหมู่บ้านอีกด้วย
คงมีปัญหาวินิจฉัยว่า ที่ดินพิพาทที่สร้างเป็นโรงรถตามโฉนดเลขที่ 125786 และที่ดินที่เป็นที่ตั้งของสระว่ายน้ำตามโฉนดเลขที่121020 นั้น ยังคงเป็นภารจำยอมสำหรับที่ดินของโจทก์ทั้งสองต่อไปหรือไม่พิเคราะห์แล้ว เห็นว่า ขณะที่จำเลยที่ 4 ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาททั้งสองแปลงดังกล่าว ปรากฏว่าถนนในหมู่บ้านจัดสรรซึ่งกว้าง 8 เมตร ตามแผนผังหมายเลข 2 ท้ายฟ้องของโจทก์ที่ 2หรือตามเอกสารหมาย จ.22 ได้มีการก่อสร้างเสร็จเรียบร้อยแล้วส่วนสระว่ายน้ำสามารถใช้ได้แล้ว ถนนและสระว่ายน้ำเป็นภารจำยอมที่เกิดขึ้นโดยผลของกฎหมายเป็นทรัพยสิทธิที่ติดไปกับตัวทรัพย์และผูกพันแก่บุคคลที่เป็นเจ้าของภารยทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387 เมื่อจำเลยที่ 4 รับโอนที่ดินที่พิพาททั้งสองแปลงที่ติดภารจำยอมอยู่ไปเช่นนี้ แม้ที่ดินที่เป็นถนนจะถูกแยกไป ภารจำยอมก็ยังคงมีอยู่ทุกส่วนที่แยกออกจำเลยที่ 4 ในฐานะผู้รับโอนก็ต้องรับภารจำยอมที่แต่เดิมมีอยู่ไปด้วยทั้งต้องบำรุงรักษาให้คงสภาพตลอดไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1394 และประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 30 จำเลยที่ 4จะอ้างว่าได้รับโอนไปโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนโดยสุจริตหาได้ไม่ นอกจากนี้โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ต่างบรรยายฟ้องความว่า โจทก์ทั้งสองและจำเลยที่ 4 ต่างได้ซื้อที่ดินและบ้านในโครงการจัดสรรของจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ด้วยกัน โดยในการซื้อขายได้มีการตกลงยินยอมให้โจทก์ทั้งสองมีสิทธิใช้ทางเดินพิพาทและใช้สระว่ายน้ำที่พิพาททั้งสองแปลงได้ และโจทก์ที่ 2 ได้บรรยายฟ้องระบุด้วยว่าที่ดินพิพาททั้งสองแปลงอยู่ในโครงการจัดสรรของจำเลยที่ 1 และที่ 2 ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286ปรากฏว่าจำเลยที่ 4 มิได้ให้การต่อสู้หรือให้การปฏิเสธในประเด็นข้อนี้โดยชัดแจ้งแต่อย่างใด ดังนั้นจึงถือว่าจำเลยที่ 4 รับข้อเท็จจริงในประเด็นข้อนี้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 177 ที่จำเลยที่ 4 ฎีกาว่า ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงไม่เข้าข่ายเป็นการจัดสรรตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286เพราะว่าเป็นเจ้าของที่ดินคนละรายและไม่ถึง 10 แปลงนั้น เห็นว่าตามประกาศของคณะปฏิวัติดังกล่าวเพียงแต่บัญญัติว่า การจัดสรรที่ดินหมายความว่าการจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลง ขึ้นไปไม่ว่าด้วยวิธีใด โดยมิได้มีข้อกำหนดว่าที่ดินที่นำมาจัดสรรต้องเป็นแปลงเดียวกันและต้องเป็นของบุคคลคนเดียวกัน เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่าที่ดินทั้งสองแปลงเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินที่อยู่ในโครงการจัดสรรที่ดินที่จำเลยที่ 1และที่ 2 ได้ร่วมกันจัดสรรที่ดินมีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปกรณีต้องตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 แล้ว แม้จะมีการโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 2384 ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการจัดสรรที่ดินให้แก่จำเลยที่ 3 ในภายหลัง และจำเลยที่ 3 ได้จัดการแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อย 8 แปลง แล้วขายที่ดิน 1 แปลงที่สร้างโรงรถกับโอนสระว่ายน้ำให้จำเลยที่ 4 ในเวลาต่อมาก็หาทำให้ที่ดินที่เป็นโรงรถและสระว่ายน้ำนั้นไม่เป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวไม่ ฎีกาจำเลยที่ 4 ข้อนี้ฟังไม่ขึ้นจึงฟังได้ว่าที่ดินพิพาท คือที่ดินโฉนดเลขที่ 125786 และโฉนดเลขที่121020 คงเป็นภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสองตามฟ้อง เมื่อจำเลยที่ 4 ได้กระทำการฟ้องอันเป็นเหตุให้โจทก์ทั้งสองได้รับความเสียหาย ถือว่าจำเลยที่ 4 ทำละเมิดต่อโจทก์ทั้งสองตามฟ้อง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 420”
พิพากษายืน
