แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
หนังสือสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำระบุว่าเป็นการซื้อขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.)3 แปลง(น.ส.3)1 แปลง แม้ไม่ระบุเนื้อที่ดินแต่ละแปลง แต่ก็ระบุจำนวนเนื้อที่รวมซึ่งเป็นผลบวกของเนื้อที่ดินทั้งสี่แปลง ต่อมามีการโอนสิทธิครอบครองที่ดินตาม น.ส.3 ก. 3 แปลง ส่วนที่ดินตาม น.ส. 3 ไม่ได้โอนสิทธิครอบครองกันเนื่องจากที่ดินไม่ติดต่อเป็นผืนเดียวกันจึงมีการเปลี่ยนที่ดิน โดยนำที่ดินที่ติดต่อกับที่ดิน 3 แปลงข้างต้นมาซื้อขายกัน และคิดราคาที่ดินคำนวณเป็นราคาตารางวา โดยผู้ขายต้องใช้เงินคืนแก่ผู้ซื้อเพราะที่ดินแปลงใหม่มีเนื้อที่น้อยกว่าที่ดินแปลงเดิม ซึ่งราคาที่ดินที่ใช้คืนคำนวณแล้วก็ตรงกับราคาที่ตกลงซื้อขายกันแต่แรก แสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์กับจำเลยว่าการซื้อขายที่ดินดังกล่าวถือเอาจำนวนเนื้อที่ดินเป็นสาระสำคัญ มิใช่เป็นการขายเหมา เมื่อจำเลยส่งมอบที่ดินน้อยไปกว่าที่ตกลงกันไว้โดยโจทก์มิได้บอกปัดแต่รับเอาที่ดินไว้และใช้ราคาที่ดินตามส่วนได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 วรรคหนึ่ง เมื่อโจทก์ชำระเงินค่าซื้อที่ดินให้แก่จำเลยเกินไปบางส่วนแล้วมาฟ้องเรียกเงินดังกล่าวคืนด้วยเหตุที่จำเลยส่งมอบที่ดินที่ซื้อขายกันขาดตกบกพร่องจากจำนวนที่ตกลงซื้อขายกันและจำเลยไม่อาจอ้างกฎหมายที่จะรับเงินจำนวนดังกล่าวไว้โดยชอบเป็นการฟ้องเรียกทรัพย์คืนฐานลาภมิควรได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 406
จำเลยให้การเพียงว่าไม่ต้องรับผิดตามฟ้องและไม่เข้ากฎหมายลักษณะลาภมิควรได้ กับคำฟ้องของโจทก์ขาดอายุความแล้ว โดยมิได้แสดงให้ชัดแจ้งว่าคดีขาดอายุความในเรื่องใด อายุความมีกำหนดเท่าใด ซึ่งเริ่ม นับแต่เมื่อใดและเพราะเหตุใด ไม่ก่อให้เกิดประเด็นในเรื่องอายุความ
จำเลยต้องคืนเงินแก่โจทก์ในฐานลาภมิควรได้ตามจำนวนเนื้อที่ดินที่หายไป เมื่อมีข้อสงสัยว่าที่ดินที่ซื้อขายกันนั้นขาดจำนวนไป 397 ตารางวาหรือ 297 ตารางวา ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 11 ให้ตีความไปในทางที่เป็นคุณแก่คู่กรณีฝ่ายซึ่งจะเป็นผู้ต้องเสียในมูลหนี้นั้น ก็คือจำเลยผู้ขายนั่นเอง เพราะมูลหนี้ที่ต้องเสียในคดีนี้เป็นการชำระเงินคืนแก่โจทก์ผู้ซื้อ
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดิน4 แปลง เนื้อที่รวม 5 ไร่ 73 ตารางวา จากจำเลยในราคา 7,773,000บาท หรือตารางวาละ 3,750 บาท โจทก์จำเลยได้จดทะเบียนโอนที่ดิน3 แปลง โดยโจทก์ชำระราคาที่ดินทั้งหมดตามสัญญาจะซื้อขายให้แก่จำเลยแล้ว สำหรับที่ดินอีกแปลงคือ ที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) เลขที่ 244/232 ซึ่งมีเนื้อที่ 1 งาน 70 ตารางวา นั้นโจทก์และจำเลยมิได้จดทะเบียนโอนเนื่องจากไม่ได้มีเนื้อที่ติดกันกับที่ดิน 3 แปลง ดังกล่าว ซึ่งที่ถูกจะต้องเป็นที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) เลขที่ 253/247 เนื้อที่ 1 งาน 20 ตารางวาดังนั้น จึงได้จดทะเบียนโอนที่ดินแปลงดังกล่าว สำหรับจำนวนเนื้อที่ดินที่น้อยลง 50 ตารางวา นั้นจำเลยตกลงคืนเงินให้แก่โจทก์187,500 บาท ภายในปี 2533 โดยคิดคำนวณจากราคาที่ดินตารางวาละ 3,750 บาท ต่อมาโจทก์ทราบว่าที่ดินทั้งสี่แปลงมีเนื้อที่รวมกันเพียง 4 ไร่ 26 ตารางวา ดังนั้นเมื่อหักเนื้อที่ 50 ตารางวาที่จำเลยคืนเงินให้โจทก์แล้ว โจทก์ชำระเงินเกินไปจำนวน 397 ตารางวาเป็นเงิน 1,488,750 บาท จำเลยต้องชำระเงินจำนวนดังกล่าวพร้อมดอกเบี้ยตามกฎหมายนับแต่ปี 2533 จำนวน 781,594 บาท รวมเป็นเงิน2,270,343 บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 2,270,343 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราตามกฎหมายกำหนดของต้นเงิน 1,488,750 บาทนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การว่า สัญญามิได้ระบุว่าซื้อขายกันเป็นตารางวาละเท่าใดและมิได้ระบุว่าจำเลยจะต้องรับผิดชอบคืนเงินให้โจทก์ หากจำนวนเนื้อที่ดินขาดไป โจทก์จำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดินกันตามเนื้อที่ปรากฏในเอกสารสิทธิจำเลยจึงไม่ต้องรับผิด กรณีไม่เข้ากฎหมายลักษณะลาภมิควรได้ ฟ้องของโจทก์ขาดอายุความแล้ว ไม่มีข้อตกลงกันว่าจำเลยจะคืนเงินสำหรับส่วนที่รังวัดแล้วขาดหายไปให้โจทก์ด้วย ขอให้ยกฟ้อง
โจทก์และจำเลยไม่สืบพยาน
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 1,488,700 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 20 เมษายน 2533 จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงิน 1,113,750 บาทนอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
โจทก์และจำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงฟังยุติว่า โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.)เลขที่ 2820, 2821, 2953 และ (น.ส.3) เลขที่ 244/232 เนื้อที่รวม 5 ไร่73 ตารางวา โดยโจทก์เป็นผู้จะซื้อ จำเลยเป็นผู้จะขาย ในราคา 7,773,000บาท ต่อมาวันที่ 20 เมษายน 2533 โจทก์จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินเพียง3 แปลง โดยโจทก์ชำระราคาครบถ้วนตามสัญญา ส่วนที่ดิน น.ส.3 เลขที่244/232 ซึ่งมีเนื้อที่ 1 งาน 70 ตารางวา นั้น ตำแหน่งที่ดินไม่ได้ติดต่อกับที่ดินที่จดทะเบียนโอนกัน โจทก์จำเลยจึงงดการจดทะเบียนโอน ต่อมาโจทก์จำเลยได้จดทะเบียนโอนที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์(น.ส.3) เลขที่ 253/247 เนื้อที่ 1 งาน 20 ตารางวา ซึ่งมีตำแหน่งที่ดินอยู่ติดกับที่ดินทั้งสามแปลงที่โอนกันไปแล้ว เมื่อปรากฏเนื้อที่น้อยไป50 ตารางวา จำเลยจึงคืนเงินจำนวน 187,500 บาท ให้แก่โจทก์รับไปแล้วต่อมาโจทก์ยื่นคำขอเปลี่ยนหลักฐานจากหนังสือรับรองการทำประโยชน์(น.ส.3 ก.) และ (น.ส.3) เป็นโฉนดที่ดินโดยขอให้ออกรวมเป็นโฉนดที่ดินแปลงเดียวกัน โจทก์เพิ่งทราบจากเจ้าพนักงานที่ดินเมื่อวันที่ 7 พฤษภาคม2539 ว่า ที่ดินทั้งหมดดังกล่าวเนื้อที่ขาดจำนวนไป 397 ตารางวา มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า การซื้อขายที่ดินดังกล่าวระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นการซื้อขายกันโดยกำหนดจำนวนเนื้อที่ดินตามความเป็นจริงหรือโดยการขายเหมาทั้งแปลง กล่าวคือ ตามจำนวนเนื้อที่ที่ระบุตามเอกสารสิทธินั้น เห็นว่า ตามสำเนาหนังสือสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำดังกล่าวระบุว่าเป็นการซื้อขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) จำนวน 3 แปลง (น.ส.3) จำนวน 1 แปลง แม้จะไม่ระบุเนื้อที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) และ(น.ส.3) แต่ละแปลงว่ามีเนื้อที่เท่าใด แต่ก็ได้ระบุจำนวนเนื้อที่รวม 5 ไร่73 ตารางวา ไว้ ซึ่งเป็นผลบวกของเนื้อที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ดังกล่าวทั้งสี่แปลง ต่อมาได้มีการโอนสิทธิครอบครองที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) จำนวน 3 แปลง ส่วนที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3)ไม่ได้โอนสิทธิครอบครองกันเนื่องจากที่ดินไม่ติดต่อเป็นผืนเดียวกันจึงได้มีการเปลี่ยนที่ดิน โดยนำที่ดินที่ติดต่อกับที่ดิน 3 แปลงดังกล่าวข้างต้นมาซื้อขายกัน ในการนี้ได้มีการคิดราคาที่ดินคำนวณเป็นราคาตารางวากัน โดยผู้ขายต้องใช้เงินคืนแก่ผู้ซื้อเพราะที่ดินแปลงใหม่มีเนื้อที่น้อยกว่าที่ดินแปลงเดิม 50 ตารางวาซึ่งราคาที่ดินที่ใช้คืนนั้นคำนวณแล้วก็ตรงกับราคาที่ตกลงซื้อขายกันมาแต่แรกคือตารางวาละ 3,750 บาท ย่อมแสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์กับจำเลยว่าการซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยตามสำเนาหนังสือสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำดังกล่าวถือเอาจำนวนเนื้อที่ดินเป็นสาระสำคัญอันเป็นการซื้อขายกันโดยกำหนดจำนวนเนื้อที่ดิน จึงมิใช่เป็นการขายเหมาตามฎีกาของจำเลย เมื่อเป็นเช่นนี้จะบังคับกันอย่างไรนั้น เห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 466 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า “ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นหากว่าได้ระบุจำนวนเนื้อที่ทั้งหมดไว้ และผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินน้อยกว่าหรือมากไปกว่าที่ได้สัญญาไซร้ ท่านว่า ผู้ซื้อจะปัดเสีย หรือจะรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ ตามแต่จะเลือก” เมื่อจำเลยส่งมอบที่ดินน้อยไปกว่าที่ได้ตกลงกันไว้โดยโจทก์ผู้ซื้อมิได้บอกปัดแต่รับเอาที่ดินดังกล่าวไว้และใช้ราคาที่ดินตามส่วนได้ตามบทบัญญัติที่กล่าวมาข้างต้น ดังนั้น เมื่อโจทก์ชำระเงินค่าซื้อที่ดินให้แก่จำเลยเกินไปบางส่วน กรณีนี้เป็นเรื่องโจทก์ฟ้องเรียกเงินค่าซื้อที่ดินส่วนที่โจทก์ชำระให้แก่จำเลยเกินไปบางส่วนคืนด้วยเหตุที่จำเลยส่งมอบที่ดินที่ซื้อขายกันขาดตกบกพร่องจากจำนวนที่ตกลงซื้อขายกันและจำเลยไม่อาจอ้างกฎหมายที่จะรับเงินจำนวนดังกล่าวไว้โดยชอบ จึงเป็นการฟ้องเรียกทรัพย์คืนฐานลาภมิควรได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 406 ที่จำเลยฎีกาว่า กรณีตามฟ้องโจทก์มิใช่ลักษณะลาภมิควรได้นั้น จึงฟังไม่ขึ้น
มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการต่อไปว่าตามคำให้การของจำเลยมีประเด็นเรื่องคดีของโจทก์ขาดอายุความหรือไม่เห็นว่า จำเลยให้การแต่เพียงว่า จำเลยไม่ต้องรับผิดตามฟ้อง และไม่เข้ากฎหมายลักษณะลาภมิควรได้ กับคำฟ้องของโจทก์ขาดอายุความแล้วนั้นโดยมิได้แสดงให้ชัดแจ้งว่าคดีขาดอายุความในเรื่องใด อายุความมีกำหนดเท่าใด ซึ่งเริ่มนับแต่เมื่อใดและเพราะเหตุใด กรณีเช่นนี้คำให้การของจำเลยจึงไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 177 วรรคสอง ไม่ก่อให้เกิดประเด็นในคดี ที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยในเรื่องอายุความนั้นชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยทุกข้อฟังไม่ขึ้น
ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยส่งมอบที่ดินที่ซื้อขายกันให้แก่โจทก์ขาดจำนวนเท่าใด ข้อนี้โจทก์บรรยายฟ้องอ้างว่าจำเลยส่งมอบที่ดินที่ซื้อขายขาดจำนวน 397 ตารางวา แต่ตามภาพถ่ายใบไต่สวนเอกสารหมาย จ.1 ระบุเนื้อที่ดินขาดจำนวนชัดเจนว่า ที่ดินน้อยกว่าเดิม 2 งาน 97 ตารางวา แม้จำเลยให้การปฏิเสธว่า ไม่ต้องรับผิดตามฟ้องโดยมิได้ปฏิเสธเกี่ยวกับจำนวนเนื้อที่ดินที่ขาดไปก็ตามโจทก์ก็คงมีสิทธิที่จะได้รับชดใช้เงินตามจำนวนเนื้อที่ดินที่ขาดตามข้อเท็จจริงที่รับฟังได้ ส่วนที่โจทก์ฎีกาและอ้างเอกสารท้ายฎีกาหมายเลข 1 และหมายเลข 2 ก็คือภาพถ่ายใบไต่สวนและภาพถ่ายบันทึกของโจทก์ที่ทำถึงเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดประจวบคีรีขันธ์ ลงรับวันที่ 10 มีนาคม2542 ตามบันทึกเอกสารท้ายฎีกาของโจทก์หมายเลข 2 ก็ไม่ปรากฏข้อความชัดเจนว่ากรณีนี้ฟังได้เช่นใด กล่าวคือที่ดินรังวัดขาดจำนวนตามที่โจทก์กล่าวในบันทึกหรือไม่ คงปรากฏแต่เพียงว่าได้มีการแก้ไขในใบไต่สวนตามเอกสารท้ายฎีกาของโจทก์หมายเลข 1 ในช่องเนื้อที่น้อยกว่าเดิมจาก 2 งาน เป็น 3 งาน แล้วมีการลงชื่อกำกับซึ่งไม่ปรากฏแน่ชัดว่าผู้ใดเป็นผู้แก้ไขและที่แก้ไขนั้นด้วยเหตุอะไร พยานเอกสารของโจทก์คือภาพถ่ายใบไต่สวนเอกสารหมาย จ.1 ที่ระบุว่าที่ดินขาดจำนวนไป 2 งาน 97 ตารางวา (297 ตารางวา) จึงมีน้ำหนักน่าเชื่อถือมากกว่าที่โจทก์บรรยายมาในฟ้องเนื่องจากเป็นเอกสารราชการอย่างไรก็ตามหากจะถือว่ากรณีนี้มีข้อสงสัยว่าที่ดินที่ซื้อขายกันนั้นขาดไปจำนวน 397 ตารางวา หรือ 297 ตารางวา ตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 11 ในกรณีที่มีข้อสงสัยให้ตีความไปในทางที่เป็นคุณแก่คู่กรณีฝ่ายซึ่งจะเป็นผู้ต้องเสียในมูลหนี้นั้น ผู้ที่จะเป็นผู้ต้องเสียในมูลหนี้ในคดีนี้ก็คือผู้ขายหรือจำเลยนั่นเอง เพราะมูลหนี้ที่จะต้องเสียในคดีนี้เป็นการชำระเงินคืนแก่ผู้ซื้อหรือโจทก์ ดังนั้น ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
